Condition supensives - PLU Zone N - Absence de permits

Bonjour,

Navré pour le message à rallonge, c'est un peu complexe et je ne suis pas très synthétique.

Nous sommes sur le point de faire une offre pour un bien en zone N se composant ainsi:
- 1 hectare de forêt dont environs 2000m2 sont déboisés pour offrir un grand jardin aux habitations (initialement un espace équestre dans le future un verger-potager).
- 2 maison de 100m2 chacune avec chacune une fosse septique (l'une des deux fausses étant à refaire). Elle sont distante d’une dizaine de mètre l’une de l’autre.
- La première maison disposant apparemment d'un permis de construire construite avant 1997 et d’une fausse septique à refaire.
- La seconde a été construite ensuite, sans permit de construire avant 1997. Il semblerait qu’elle est toujours nommé comme étant un garage sur certains document pourtant il semblerait que la propriétaire actuelle paye bien 2 taxe d'habitation séparé pour ces deux biens. Il semblerait qu’il y a bien un compteur dans chaque maison pourtant le coupe circuit de la seconde maison sans permit se trouve dans la maison avec permit.
- Une remise à bois cadastré qui n’existe plus.
- Un grande dalle de béton avec des box à chevaux dessus non cadastré.
L’agence nous indique qu’il est possible de consulter en R+1 et le PLU mentionne 20% d’agrandissement. Ce qui revient donc à 20% au sol supplémentaire pour chaque maison existante + la possibilité de doublé la surface d’habitation en montant un étage supplémentaire.
Je ne vois rien dans le PLU concernant ce R+1 mais bon j’imagine que les document sont chez le notaire.


Nous souhaitons acheter ce bien mais il semblerait qu’une offre d'achat nous engage légalement et pas seulement le compromis (même si les recourt son rare, je suis procédurière quand il s’’agit de nous protéger).

Nous ne savons pas trop quelle précaution prendre pour ne pas nous retrouver avec un projet irréalisable mais une impossibilité de se retirer avant ou pendant le compromis sans frais si des points bloquants nous semble trop important. Surtout qu’on a du mal a envisager ce qui pourrait être bloquant (le montant des travaux, l’autorisation d’ouvrir au public un des biens, la possibilité de faire du glamping, la possibilité de relier les maison entre elle, l’impossibilité de faire du R+1 sans retoucher les fondations, l’impossibilité de faire des grande ouvertures et véranda, l’évaluation de nuisance coté par l’extension potentielle d’une activité industrielle à proximité).
Je pense conditionné l’offre à un permis de construire, ce qui signifie que même si on abandonne le projet il faudra payé l’architecte? Si oui combien?
Il m’a indiqué prendre 12% des montant des travaux pour avant projet + permis + maîtrise. Et être a environs 50% de ce montant au moment du permis de construire. Mais si lors de nos recherche on s’aperçoit que ce qu’on veut faire est réaliste, on lui devra tout de même de l’argent j'imagine. Et au propriétaire, au notaire et à l’agence aussi?
Qu'est ce qui juge qu'une condition suspensive s’applique? J’imagine qu'on conditionne au permis de construire mais qu'il faut expliquer ce qu'on veut faire dans le permis? Ici nous avons 3 hypothèse d'aménagements... et plusieurs hypothèse d’exploitation de la zone, c'est compliquer à détailler dans une offre.

Il y a beaucoup de “il semblerait” car nous n’avons pas encore fait d’offre. Les documents sont chez le notaire du propriétaire.
Puis-je demandé à mon notaire de se mettre en contact avec le leur avant de faire une offre?

Que mettre dans l'offre, nous n'avons pas encore vu la banque pour une étude sérieuse du dossier mais il semblerait que ça passe travaux et frais de notaire inclus... mais quelles conditions suspensives je dois/peux mettre (montant du taux, durée, conditionnement potentiel à la mise en location d'un des biens? permis de construire? détails des travaux envisagés? accès fibre à une certaine date? à une certaine distance du portail de la résidence?)

Afin de faire une proposition réaliste, comment évaluer la valeur de ce bien? foret + maison avec permis + maison sans permis en zone N :/
J’oubliais de mentionner que les toiture ne sont pas en tuile mais en plaque de métal, il semblerait que la mairie est donné l'autorisation de mettre des tuiles ce qui n'était pas le cas au moment des constructions. 
Je souhaiterai déduire le montant de la réfection de la fausse septique et de la mise aux normes électriques mais je n'ai aucune idée du montant de ces travaux, la période de noël approche, nous n'aurons jamais les devis avant la signature du compromis. Mais j'aimerai faire une offre avant noël.


Vu le contexte, pour un achat si conséquent j'ai forcement "quelques" craintes... et j'ai besoin de savoir où je met les pied...  A qui faire confiance: notaire? agence? architecte? personne?

En vous remerciant d'avoir lu jusqu'ici et pour votre partage d'expérience !


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Le PLU mentionne pour toutes les zone :
Interdit:
* Les caravanes et les installations de camping, les mobil homes, les caravanes « chalet » et tous dispositifs de ce 
type avec ou sans roues utilisés en résidence principale ou secondaire ;

Mais pour cette zone N il indique seulement (donc tini house mobilhome chalet ok mais pas une yourte ou une grande tente?! Mais du coup il faut aussi les relier à l'eau de ville ou pas?)
Interdits:

• [size=2]Les constructions d’habitation et leurs annexes qui ne sont pas liées à l’activité forestière ou à la présence de personnel de surveillance, [/size]
• [size=2]Toutes constructions et installations nouvelles à usage industriel, commercial, artisanal, hôtelier, de bureaux et de services, [/size]
• [size=2]Les entrepôts, [/size]
• [size=2]Les constructions à vocation agricole, [/size]
• [size=2]Les installations classées soumises à autorisation et à déclaration, [/size]
• [size=2]Les installations de camping et les stationnements de caravanes. [/size]
• [size=2]Les dépôts de véhicules, ainsi que les dépôts de matériel et matériaux, organisés ou non, de ferraille, de
  combustibles solides ou liquide, ou de déchets. [/size]
• [size=2]L’ouverture ou l’exploitation de carrières. [/size]
• [size=2]Hormis pour les cimetières, les exhaussements de sols, les constructions autorisées devant respecter le terrain
  naturel sans mouvements de terrains artificiels. [/size]

Admis:

• [size=2]Les équipements publics et aménagements d’intérêt collectif légers de loisirs, ainsi que les cimetières. [/size]
• [size=2]Les constructions nécessaires à l’entretien et à la gestion des espaces naturels. [/size]
• [size=2]L’extension limitée des constructions légales à vocation d’habitation, dans les limites de 20 % de leur
  surface de plancher, conformément aux articles L 151-11 et L 151-12 du code de l’Urbanisme. [/size]
• [size=2]La reconstruction à l’identique de constructions légales détruites après sinistre. [/size]
• [size=2]Les ouvrages nécessaires à la gestion des eaux pluviales et à l’aménagement de bassins de rétention. [/size]
• [size=2]Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, dès lors qu’elles font l’objet
  d’un traitement paysager de qualité, limitant l'imperméabilisation des sols. [/size]
• [size=2]Les stations d’épuration des eaux usées combinant l’ingénierie écologique aux technologies traditionnelles. [/size]
• [size=2]Les aménagements, ouvrages et installations directement nécessaires à la mise en valeur et à la gestion des [/size]

boisements.
• Les aménagements, ouvrages et installations directement nécessaires à la gestion de la fréquentation du public tels
que les cheminements piétons et les sanitaires.