Premier investissement locatif

Bonjour, Eh bien, justement on ne peut rien déduire, mais en compensation, c'est moins imposé pour compenser.

Pour les logements meublés, en général ce sont de petits appartements, genre studio, T1bis au maximum. ça s'adresse davantage à des étudiants.

ça dépend comment est le logement, de quand date le bâtiment, ce qui donne une idée sur l'isolation.

Attention aux rez-de-chaussée qui sont plus froids (personne ne chauffe dessous). Il y a aussi l'exposition : voir si le soleil entre en hiver.
Si petit logement, le chauffage électrique reste intéressant, car si on a le chauffage au gaz, il y a 220 euros d'abonnement par an ce qui est beaucoup (si on prend un abonnement moins cher, on paie le gaz plus cher, donc ça revient au même), en plus il y a facilement 100 euros d'entretien chaudière annuel obligatoire. Donc frais fixes 220 + 100 = 320 euros sans avoir rien consommé. Autrement dit, on peut considérer que jusqu'à 320 euros d'électricité, ça ne coûte rien.

Sans compter que les locataires rechignent à faire faire l'entretien (dérangement, prix).
et le gaz est d'autant moins valable pour un meublé.

Si toutefois on trouve une bonne affaire en rez-de-chaussée, (en général c'est moins cher), il faudra voir qu'il n'y ait pas de remontées humides du sol dans les murs. Attention aux logements fraîchement refaits qui peuvent cacher de la misère. Mieux vaudrait avoir un logement non refait, non rafraîchi pour tout voir.
Si tout est clean, il faudra couper le froid du sol. Si on remplace les radiateurs, prendre des modèles à inertie plus confortable et qui sont mieux vus par les locataires. Inutile de se ruiner, mais il faut voir qu'ils soient pratiques d'emploi, et donner une copie du mode d'emploi au locataire en gardant l'original.
Si on fait les travaux soi-même, on peut s'en tirer pour pas trop cher, reste qu'il faut avoir quelques notions. Et vous pouvez revenir sur le forum si nécessaire pour tout ce qui vous tracasse.

Merci pour votre réponse LARZAC,

Effectivement, il s'agit d'un petit appartement en RDC, avec une chambre et parking privé.
Le chauffage est au gaz et la chaudière sera remplacée. Niveau bilan énergétique, c'est assez bon (catégorie C)
Pas de remonté d'humidité visible lors de notre visite.
Effectivement il s'agit d'une bonne affaire, la résidence appartient actuellement à un bailleur social.

BONJOUR, La chaudière sera remplacée, normalement elle devrait être à ventouse donc étanche. Il est indispensable qu'il y ait un système de ventilation en logement locatif, sinon on est à peu près sûr d'avoir des soucis.

Attention à l'environnement. Allez absolument visiter le local poubelle des jours différents pour voir ce qu'on y trouve, ça en dit long sur la fréquentation de l'immeuble.

Il faut voir aussi si la demande locative est bonne dans le quartier. Certains quartiers sont peu attirants, donc plus difficile de louer et plus de risques d'avoir des locataires qui causent du souci, même si on passe pas une agence.

Si c'est un rdc, vous le louerez moins cher et principalement à des hommes.
Y a t-il un jardin ou une terrasse ? Si oui, attention cela attire les propriétaires d'animaux, donc odeurs possibles à la fin du bail...

Bonjour, Remarques ci-dessus exactes. à 100% d'accord. Et si les chiens font du bruit ou des nuisances, qui c'est qui a des problèmes ??? Le proprio bien sûr, à qui on interdit d'interdire.... Et aussi faut être très prudent lorsqu'on loue, et ne pas écouter les gens pressés qui veulent entrer tout de suite.
C'est un très très très mauvais signe.

Bonjour

LARZAC a écrit:

Et aussi faut être très prudent lorsqu'on loue, et ne pas écouter les gens pressés qui veulent entrer tout de suite.
C'est un très très très mauvais signe.

Et pour quelle raison

Ma dernière location, j'étais très très pressée car j'étais à la rue suite à une séparation.
J'ai toujours payé dans les temps (normal en prélèvement automatique en même temps ), et j'ai rendu l'appart nickel. L'agent immobilier m'a dit qu'il récupérait rarement les logements aussi propres.
J'ai eu une autre expérience où m'avait proposé un job à l'autre bout de la France. Proposition le jeudi, démarrage du boulot le lundi suivant. Là aussi j'ai du chercher un appart dans l'urgence. Et là aussi ça s'est très très bien passé.

Donc l'affirmation au-dessus m'étonne un peu. Car perso, à chaque fois que j'ai du chercher un logement dans l'urgence, ça s'est bien très bien passé pour le proprio/l'agence

On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation

fouga a écrit:

On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation  

Bonjour,

Si il faut maintenant justifié chaque argument ou avis personnel par une étude scientifique ou statistique il n'y aura pas beaucoup de vie sur ce forum.

Le conseil donné d'être vigilent sur les locataires pressés reste qu'un conseil surement basé sur une "mauvaise" expérience personnelle.

Pour appuyer ce conseil un membre de ma famille m'a rapporté la même expérience, une locataire qui voulait emménager très rapidement le jour même de la visite. Le dossier du locataire était nickel mais intrigué par l'empressement de la personne le proprio a approfondie les pièces du locataire avant validation.
Notamment les fiches de salaire et en allant vérifié chez son supposé employeur il s'est aperçu que c'était des faux.
Le locataire voulait rapidement emménagé sans avoir les moyens de payer le loyer et imaginait qu'une fois emménagé il serait tranquille pour quelques mois.

Donc je ne suis pas non plus pour faire des généralités, méchant locataire / gentil propriétaire, ce n'est pas le sujet mais un conseil reste un conseil il n'a rien d'absolu vérité.

On ne cesse de mettre en garde sur ce forum les gens sur le fait de bien analyser les contrats avant de signer avec un constructeur, alors pourquoi n'en serait il pas de même avant de signer avec un locataire ?

picchunet a écrit:

Si c'est un rdc, vous le louerez moins cher et principalement à des hommes.
Y a t-il un jardin ou une terrasse ? Si oui, attention cela attire les propriétaires d'animaux, donc odeurs possibles à la fin du bail...

Il n'y a pas de jardin ni terrasse. La résidence dispose d'une cour intérieure, l'ensemble est sécurisé par digicode et caméra de vidéosurveillance.
Je suis dans un département assez vieillissant. L'atout c'est la proximité avec les commerces du centre ville (environ 200 mètres) et les transports en commun. Le parking privé dans un centre ville difficile pour stationné.
Le RDC apporte quelques atouts notamment sur la part des charges de copro.

LARZAC a écrit:

BONJOUR,    La chaudière sera remplacée, normalement elle devrait être à ventouse donc étanche.  Il est indispensable qu'il y ait un système de ventilation en logement locatif, sinon on est à peu près sûr d'avoir des soucis.

Attention à l'environnement.     Allez absolument visiter le local poubelle des jours différents pour voir ce qu'on y trouve, ça en dit long sur la fréquentation de l'immeuble.  

Il faut voir aussi si la demande locative est bonne dans le quartier.  Certains quartiers sont peu attirants, donc plus difficile de louer et plus de risques d'avoir des locataires qui causent du souci, même si on passe pas une agence.

il va s'agir d'une chaudière à condensation je crois. (à vérifier)
Il faut que je vérifie le système de ventilation, je n'ai pas spécialement pensé à cela.
Concernant le local poubelle, j'irai visiter c'est une très bonne astuce que je ne connaissais pas. merci
Pour la demande locative, c'est un secteur assez recherché. Le bailleur n'avait aucune difficulté à louer dans cette résidence.

BEBA a écrit:

fouga a écrit:

On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation  

Bonjour,

Si il faut maintenant justifié chaque argument ou avis personnel par une étude scientifique ou statistique il n'y aura pas beaucoup de vie sur ce forum.

Le conseil donné d'être vigilent sur les locataires pressés reste qu'un conseil surement basé sur une "mauvaise" expérience personnelle.

Pour appuyer ce conseil un membre de ma famille m'a rapporté la même expérience, une locataire qui voulait emménager très rapidement le jour même de la visite. Le dossier du locataire était nickel mais intrigué par l'empressement de la personne le proprio a approfondie les pièces du locataire avant validation.
Notamment les fiches de salaire et en allant vérifié chez son supposé employeur il s'est aperçu que c'était des faux.
Le locataire voulait rapidement emménagé sans avoir les moyens de payer le loyer et imaginait qu'une fois emménagé il serait tranquille pour quelques mois.

Donc je ne suis pas non plus pour faire des généralités, méchant locataire / gentil propriétaire, ce n'est pas le sujet mais un conseil reste un conseil il n'a rien d'absolu vérité.

On ne cesse de mettre en garde sur ce forum les gens sur le fait de bien analyser les contrats avant de signer avec un constructeur, alors pourquoi n'en serait il pas de même avant de signer avec un locataire ?

Effectivement, toutes les expériences sont bonnes à prendre, qu'elles soient bonnes ou mauvaises. S'agissant d'un 1er investissement, nous avons besoin d'un maximum d'information pour ne pas faire de ce projet un calvaire.

Bonjour, Il faut savoir que quelqu'un qui vient dans une ville pour changer de travail, n'est pas forcément en CDI dès le départ, et que même s'il y était, il y a toujours une période d'essai pendant laquelle il peut se retrouver sans rien.

Bien sûr, ça existe les bons locataires qui mettent un point d'honneur à payer leur loyer (loyers qui ne sont pas faramineux dans toutes les régions d'ailleurs), mais on trouve aussi des gens qui cherchent à s'incruster et à ne pas payer.

Ne pas prendre son cas personnel comme seul et unique exemple valable.....

Bien entendu qu'en discutant, et selon l'attitude du locataire, on montre souvent de la souplesse. Mais si on prend le premier venu sans précaution, bonjour les dégats...
Et en plus du paiement du loyer, il y a aussi les comportements qui peuvent être inacceptables par rapport aux voisinage, et aux voisins immédiat lorsque c'est dans un immeuble collectif. Et une fois qu'ils sont dedans, pour les sortir, c'est une autre paire de manches.

Alors, la prudence s'impose, ne jamais dire qu'on loue pour la première fois, sinon, ça peut conforter un mauvais locataire pour forcer la porte, en se faisant plaindre, en culpabilisant le "riche" propriétaire qu'on ne paiera pas.

Maintenant, si Fouga se présente pour louer, vous pouvez lui louer les yeux fermés, d'après ce qu'il dit.

Bonjour.

Pensez aussi aux assurances (loyers impayés, dégradations...) Qu se démocratisent et peuvent rendre bien des services.

Pour les aspects purement financier et fiscal, je crois que le meilleur conseil à vous donner est d'aller voir un comptable/expert comptable. Un RV de 2h ne vous coûtera pas une fortune et vous serez au clair pour faire vos choix et savoir comment gérer votre location. Cela vous évitera aussi des erreurs de débutants pouvant vous coûter un contrôle fiscal.

LARZAC a écrit:

Bonjour, Eh bien, justement on ne peut rien déduire, mais en compensation, c'est moins imposé pour compenser.

Cela n'est pas lié au statut de LMNP. Cela dépend du statut fiscal choisi (réel ou forfaitaire/micro).

LARZAC a écrit:

Maintenant, si Fouga se présente pour louer, vous pouvez lui louer les yeux fermés, d'après ce qu'il dit.

Maintenant, je suis propriétaire

Mais oui, j'ai toujours trouvé normal de payer mon loyer dans les temps, et de ne pas dégrader les logements que j'ai occupés.
Et je ne peux pas dire que les agents immobiliers sur lesquels je suis tombée se soient toujours montrés aussi respectueux
J'ai fait une douzaine de locations à cause des études/boulot avant d'être propriétaire, donc j'ai pas mal pu tester aussi le côté locataire

Je suis tout à fait d'accord sur le fait qu'il faille faire attention au choix de ses locataires.
Ce que je contestais, c'était le critère d'élimination "locataire pressé".
Mais évidemment, il faut analyser les dossiers des candidats, et parfois même faire des vérifications car les faux documents existent

Mais il faut aussi faire attention aux clichés. J'ai pas mal papoté avec le dernier agent immobilier à qui j'ai eu affaire. Et c'est ce qu'elle me confirmait. Parfois, il y a des gens qui présentent bien, ont un bon salaire... Mais ce n'est pas pour autant qu'ils vont payer leur loyer
Je sais que certains propriétaires préfèrent même carrément les gens qui touchent des aides au logement, car ils sont sûr alors de toucher au moins cette partie du loyer.

Donc comme toujours dans la vie, mon message était juste de ne pas faire de généralités ni de clichés. Quel que soit le candidat à la location, il faut éviter le cliché dans un sens comme dans l'autre, et il faut prendre le temps de se renseigner et de vérifier les documents transmis.

LARZAC a écrit:

Bonjour, Il faut savoir que quelqu'un qui vient dans une ville pour changer de travail, n'est pas forcément en CDI dès le départ, et que même s'il y était, il y a toujours une période d'essai pendant laquelle il peut se retrouver sans rien.

Ça a été souvent mon cas (CDI hors période d'essai uniquement pour les 2 derniers logements).
Du coup, les propriétaires/agents immobiliers me demandaient juste que mes parents se portent caution.
Comme mes parents savaient que je paierais mon loyer, ce n'était qu'une formalité administrative pour eux

+1000 Des exemples de contre-clichés, j'en ai vécu.
La seule locataire qui m'a posé des vrais problèmes, c'était une bonne française, mère de famille, apparemment bien sous tous rapports. Je n'ai jamais eu un loyer à l'heure, et je vous épargne d'autres détails. A contrario, je loue aussi à un petit artisan qui parle à peine 3 mots de français : il me paye en avance, au trimestre, et quand j'oublie de l'appeler avant le 1er du mois, c'est lui qui m'appelle pour venir payer son loyer.

Comme quoi...

aloooa a écrit:

Bonjour.

Pensez aussi aux assurances (loyers impayés, dégradations...) Qu se démocratisent et peuvent rendre bien des services.

Pour les aspects purement financier et fiscal, je crois que le meilleur conseil à vous donner est d'aller voir un comptable/expert comptable. Un RV de 2h ne vous coûtera pas une fortune et vous serez au clair pour faire vos choix et savoir comment gérer votre location. Cela vous évitera aussi des erreurs de débutants pouvant vous coûter un contrôle fiscal.

Merci pour cette information. En effet, pour choisir correctement le regime sur lequel nous allons proposer l'appartement à la location, nous avons besoin de conseils et d'infos sur la fiscalité, ce qu'il est possible de déduire et comment, et aussi les taxes. Louer vide, meublé en LMNP (forfait, frais réels...) toutes ces questions j'ai voulu les poser auprès de mon centre des finances publiques (reçu comme un chien dans un jeu de quilles!) ... j'ai pas passé le tapis d'entrée.. alors ne nous savions pas vers qui nous tourner. J'ai contacté un avocat spécialisé mais merci les honoraires. (250E de l'heure)

BEBA a écrit:

fouga a écrit:

On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation  

Bonjour,

Si il faut maintenant justifié chaque argument ou avis personnel par une étude scientifique ou statistique il n'y aura pas beaucoup de vie sur ce forum.

Le conseil donné d'être vigilent sur les locataires pressés reste qu'un conseil surement basé sur une "mauvaise" expérience personnelle.

Ce serait joli mignon tout plein et j'applaudirais des deux mains si c'était bel est bien un conseil. Comme le dit Fuga cela ressemble plus à une affirmation... Il m'est arrivé d'être pressé également, jeune ingénieur fraichement arrivé à Paris je peux vous assurer que le peu de logement dispo à la location ne permet pas le flegme d'un Lord... mais passons. Comme nous passerons sur les gens qui sondent les poubelles ou regarde les noms sur les boites aux lettres...

Comme souvent l'investissement repose sur l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.

Plusieurs cas de figure : vous êtes en mesure de faire des travaux? de faire faire (en créant du déficit foncier)? Oui et bien c'est une grande avancée car de nos jours peu sont ceux qui s'interesse à la rénovation, ce qui laisse un marché fabuleux aux gens comme vous et moi qui soit sont capables de faire qq travaux d'embelissement soit le font faire. Prix réduit, concurrence faible pour celui qui sait se projeter y'a de belles affaires!

Chercher des petites surfaces, ou si le budget le permet, une grande surface qu'il sera possible de couper en plusieurs lots (un ami à fait ce genre d'affaire, il a pu revendre l'un des appartements, et le deuxième mis en location). Plus les surfaces sont grandes plus le prix au m² est réduit, idem sur la rentabilité des petites et grandes surfaces. Je préfère avoir 3 petits que 2grands (sans compter la dilution des risques).

Prenez une assurance impayé... ne croyez pas qu'un locataire riche, pauvre, un étudiant, un chomeur ou un salarié qu'il soit privé ou public, a plus de risque qu'un autre de ne pas vous payer... Malheureusement c'est devenu une mode qui concerne toutes les classes sociales, tous les profils. Je suis le seul sur la 20ène de personnes que je sais faire du locatif à avoir échappé à cette galère : même un professeur d'école, ou un salarié justifiant de 3x 2500€ de salaire ne se sont pas acquité et rien, rien absolument rien ne vous permettra de "sentir" si oui ou non vous êtes en face d'un mauvais payeur (pour les banques ou les assurances il existe des fichiers des mauvais clients... pour les loyers RAS!!) et l'impayé risque de vous couter bien plus cher que ces fameuses assurances : vous partez pour des mois de procédure, paiement d'un avocat, dégradation des lieux, trêves hivernale, non respect de la décision du juge etc. Pour quelqu'un qui sera surement insolvables

Evitez de déléguer totalement la surveillance à une agence... Eux aussi ont leur part d'******** et de non respect des contrats. mes parents ont été confronté à un mauvais payeur, un professeur justement... problème l'agence n'avait pas soucrit l'assurance (surement en se disant que c'était pas nécessaire et ce sont gardé pour eux la prime) qui pourtant faisait parti de l'obligation de leur mandat. Dans ce cas de figure certes ils (mes parents) ont eu gain de cause mais ce sont qq nuits blanches, des mois de procédures etc.
Donc même avec une agence restez vigilent.

Ne soyez pas trop attaché à votre bien... Un bien ça s'achète et surtout ça se vend. Ne soyez pas immobile en mode rente à vie, mais dynamique. Comme au casino il faut savoir partir quand on gagne. Votre appartement va dévaluer si vous ne faites pas de travaux, l'immeuble lui aussi etc. soit vous remettez des fonds pour lui redonner du potentiel soit il faut penser à vendre pour éviter les frais inutiles qui boufferont votre rentabilité. Bref il est bon d'y réfléchir à chaque changement de locataire.

A ce propos, évitez les frais... Une facade à refaire d'un immeuble, ça peut vous plomber votre rentabilité pour quelques années. Idem sur des gros postes type chauffage central à remplacer etc. demandez au concierge / propriétaire les derniers gros travaux et s'il a connaissance des travaux à venir.

Vérifiez vos capacités à remplir vos obligations de loueur... certaines interventions sont à la charge du loueur, autant remédier en faisant du préventif (remplacement à neuf etc.) ça évite de mandater à prix d'or un pro, et c'est souvent donnant donnant : un loueur qui prend soin de son locataire a quand même plus de chance que tout se passe bien. Perso je n'ai jamais eu un locataire qui était bricoleur ou débrouillard... même pour une horloge de cumulus cramé il a fallut que j'intervienne (et là on revient au préventif... j'ai acheté une horloge pas cher à 20balles... si je n'étais pas bricoleur les 100e économisés pour ne pas payer une horloge legrand m'aurait couté bien plus cher).

Si c'est pour du neuf... je connais pas

Bon investissement!

Pour ma part je ne pourrais pas vous aider sur les aides possible... Juste que l'investissement Pinel neuf je n'y crois absolument pas (c'est très personnel... Pour moi le gagnant reste le prompoteur/cst, alors que le risque est pris par le propriétaire qui en plus surpaye son acquisition. C'est un comble)

Perso j'ai fait tous mes travaux moi même et j'ai divisé ma maison.. Donc impossible d'amortir le cout du crédit, celui des travaux etc. malgré cela j'ai préféré louer en meublé pour une fiscalité plus avantageuse ne pouvant prétendre aux frais réels (abattement plus conséquent) et un turn over plus important (généralement un petit meublé ce sont pour des périodes courtes, des loyers plus élevés, la possibilité d'une caution supérieure à 1mois, avec facilité de faire libérer l'appartement. A contrario le marché est peut être plus réduit)

Bonjour, Si jamais on se trompe dans le choix du locataire, on peut s'en mordre les doigts pendant un moment, d'autant plus que ceux qui ne paient pas sont la plupart du temps ceux qui dégradent.

Quant aux assurances, elles ne couvrent pas les dossiers "foireux", ils ne sont pas fous quand même.

On peut avoir les gens qui restent au logis et fument toute la journée, et là, lorsqu'ils rendent le logement, pour assainir, c'est du boulot, les chats qui marquent leur territoire, et le locataire suivant qui se plaint que ça pue le pipi de chat, si on a du plancher ou du parquet, ça s'incruste, et pour le faire partir bonjour.... Et les chiens qui bouffent les portes d'entrées neuves, les aboiements qui em..... tout le quartier et j'en passe.

LARZAC a écrit:

Quant aux assurances, elles ne couvrent pas les dossiers "foireux", ils ne sont pas fous quand même.

Certes, mais l'assurance a une liste de critères (variable selon les compagnies) qu'il faut respecter pour être couvert. Généralement rien d'extraordinaire. C'est le plus souvent certains documents, un niveau de revenu, etc...
Si tu respectes cela, tu es couvert sans aucun problème.

Tiens, c'est marrant, quand il s'agit de location, je partage totalement la philosophie de CBS83. On va arrêter de parler ITE

aloooa a écrit:

Tiens, c'est marrant, quand il s'agit de location, je partage totalement la philosophie de CBS83. On va arrêter de parler ITE

Vous aviez finalement (j'ai relu) raison pour l'ITE et pour la mauvaise fois... Mais ça m'aurait fait mal de le reconnaître

Sympa de le reconnaître