Achat d'un terrain seul dans un lotissement Résolu

Bonjour,

Ce n'est pas certain que la banque accepte de faire un prêt pour le terrain seul (à moins que vous n'ayez les fonds et l'achetiez cash). La promesse unilatérale n'engage que vous, pas le vendeur. Il peut très bien vendre le terrain à quelqu'un d'autre malgré cette promesse.
2ème point : un terrain est TOUJOURS libre constructeur (sauf si c'est un achat en VEFA, mais dans ce cas on parle plutôt de promoteur). Même les terrains qui ne sont pas libres constructeur, en fait si, ils sont libres constructeurs.
3ème point : un constructeur n'a pas le droit de vendre un terrain (sauf si VEFA, donc promoteur).

Pour le terrain, il ne faut pas être pressé, ça peut prendre des années (les travaux de viabilisation ne démarerront pas tant qu'il n'y a pas un nombre minimal de réservations). Si rien n'est commencé, ça pourrait être livré dans 2 ans. A noter : le promoteur n'a aucun délai contraignant pour livrer (autre que celui de se rembourser l'achat du champ et la viabilisation). Donc ne le croyez pas sur parole lorsqu'il vous promet une date. C'est une possibilité, pas un fait garanti.

De votre côté, vous pouvez commencer la recherche de constructeur, MOE, archi. Si constructeur, vous pouvez même adhérer préventivement à l'AAMOI (ne sert à rien avec MOE et/ou archi). Vous pouvez murir votre projet en attendant.
En revanche vous ne pouvez rien signer, car vous n'avez pas de terrain (et je vous conseille de ne pas vous engager pour le moment, c'est tôt). Mais ça vous permet de faire quelques études et voir qui est prêt à travailler avec vous, et à faire quoi. Si vous voulez un archi ou un MOE, pareil, vous pouvez commencer les démarches.


PS : pensez à l'étude de sol G2 AVP. L'étude G1 que fera le lotisseur (il a l'obligation de la fournir) ne sert à rien.

Bonjour et merci pour votre réponse.

Un premier point, je suis désolée je me suis trompée dans le nom. C'est une promesse unilatéral de vente et non d'achat que nous avons signé.
Du coup, cela engage le lotisseur de nous vendre le terrain. Désolée je suis allée trop vite.

Effectivement, nous achèterons le terrain sans prêt, nous ferons un prêt pour la maison en elle-même.

Le lotisseur est une maison mère de différentes sociétés de constructeur, donc c'est pour cela que les lots sont déjà pris par les constructeurs au préalable. Ils ont déjà des clients potentiels qui attendaient des terrains pour construire, donc je pense que la date approximative de viabilisation sera bonne (même si je suis entièrement d'accord, que cela reste approximatif)

Pour ce qui est du choix d'un constructeur ou MOE ou archi, c'était effectivement "ma peur" de savoir si je devais déjà avoir un projet, le jour où nous signons le terrain chez le notaire. Car nous allons effectivement regardé petit à petit tout cela, mais comme vous l'avez bien souligné, je ne souhaite pas m'engager quelque part, n'ayant pas le terrain a proprement parlé.

C'était surtout cela qui me donner quelques interrogations.

Je vais encore poser une petite question ! j'en profite !

Le lotisseur délivre une sorte de "permis de construire" lors de la viabilisation. Mais ensuite, de notre cote nous devons établir un permis de construire pour notre projet. Combien de temps avons nous dans le cadre d'un lotissement, entre le moment de l'achat du terrain et du dépot d'un permis de construire de notre projet?

Merci beaucoup pour vos réponses qui m'aident à y voir plus clair ;)

Bonjour

pitch68 a écrit:

...

Le lotisseur délivre une sorte de "permis de construire" lors de la viabilisation....

svp, pourriez-vous préciser ? (je n'ai pas connaissance de ce type de doc)

Le mieux est de prendre conseil avec le notaire (VOTRE notaire, pas celui du lotisseur. Si vous n'en avez pas, trouvez-en un).
Cela reste dangereux d'acheter un terrain sans projet à faire dessus : risque (faible, mais non nul) qu'aucun projet ne soit réalisable (et ça fait cher le champ de patates, qui sera du coup invendable). Et il me semble qu'il y a des impact financiers à posséder un terrain constructible non bâti (taxes et impôts élevés, pour encourager justement la construction et éviter la spéculation).

Le lotisseur doit obtenir son permis d'aménager, une fois qu'il a fini la viabilisation il délivre je ne sais plus quoi (déclaraction d'achèvement des travaux ?), là le terrain sera dispo pour la vente : compromis s'il y a, puis vente.

Citation:

Combien de temps avons nous dans le cadre d'un lotissement, entre le moment de l'achat du terrain et du dépot d'un permis de construire de notre projet?

Le temps de livraison + le temps inscrit au compromis de vente (2-3 mois si le lotisseur est un peu pressé). C'est très court 2-3 mois pour :
- trouver celui qui vous fera la maison
- définir l'enveloppe budgétaire
- faire les plans qui vous plaisent
- faire une étude de sol
- réadapter les fondations en fonction de l'étude de sol
- rebudgéter suite au surcoût des fondations s'il y a
- obtenir un accord de principe de la banque
- négocier et signer le contrat (vous signez un contrat à plusieurs centaines de milliers d'euros, mieux vaut blinder la moindre virgule donc ça prends du temps)
- faire le dossier du permis de construire
- le déposer vous-même (éviter la délégation des documents administratifs)


Vous avez du temps donc prenez-le pour les étapes préliminaires.

PS : même si les constructeurs sont des filiales du lotisseur, il y a toujours moyen de rendre un terrain libre constructeur : cf AAMOI.

***** a écrit:

Bonjour

pitch68 a écrit:

...

Le lotisseur délivre une sorte de "permis de construire" lors de la viabilisation....

svp, pourriez-vous préciser ? (je n'ai pas connaissance de ce type de doc)

C'est le permis d'aménager comme la stipuler Woofy, désolée je n'ai pas tous les termes techniques.

@woofy, nous aimerions effectivement prendre ce temps que nous avons (car le lotissement ne sera pas finalisé avant octobre passage chez le notaire pas avant fin de l'année) pour rechercher soit MOE ou archi ou autre pour effectuer toutes les démarches.
Mais en même temps, comme nous l'avons évoqué au tout début, ne pas s'engager vers quoique soit car nous n'avons pas encore officiellement le terrain.
C'est un peu compliqué et paradoxal.

Ben chercher ne veut pas dire signer ! :p
Pour info, je suis en recherche d'architecte. Je n'ai pas encore le compromis sur le terrain, même si c'est bien engagé.
Du coup, je prends 2 archis, je leur demande des esquisses en précisant que pour le moment, je ne souhaite que ça. Et que ça pourrait déboucher sur autre chose. Bien entendu je vais les payer (enfin faut voir, s'ils me prennent 5000EUR pour une esquisse je changerais de crémerie ou de stratégie, mais si c'est 500-600EUR ça peut le faire).
Les connaissant, ils me feront ça je pense convenablement (visite du terrain, étude PLU ...).
Du coup ensuite je peux faire mon choix. Bon après dans mon cas, je fais le choix de passer par un archi. Mais je ne signe rien d'autre que l'esquisse tant que je n'ai pas le terrain.
Vous pouvez faire pareil : vous n'êtes pas obligé de vous engager une fois passé la porte de l'archi / le constructeur / le MOE.
Certaines prestations peuvent (et doivent) être gratuites, comme le constructeur qui vous propose un plan catalogue.
D'autres prestations seront probablement payantes, comme un dessinateur ou un archi qui vous fait une esquisse (ben oui, il ne bosse pas juste pour la beauté du dessin). Ca vaut le coup de mettre un peu d'argent pour choisir votre projet si vous avez le temps dans ce cas.
Si vous souhaitez partir sur un CCMI, prenez le temps de voir plusieurs constructeur, de tout négocier, et surtout, de NE RIEN SIGNER tant que :
- tout n'est pas négocié (mais alors vraiment tout, ça prends plus que quelques heures dans le bureau du commercial)
- le terrain n'est pas livré (un tiens vaut mieux que 2 tu l'auras)

Et n'oubliez pas :
- le commercial vous propose quelque chose : s'il ne l'écrit pas, c'est du vent. Seul compte le contrat que vous signez à la fin, lorsque vous le relisez, cherchez dedans la présence de toutes les promesses. En général, la promesse de pouvoir modifier un truc plus tard, c'est l'un des 1er trucs qui provoque des accrochages après la signature du contrat car elle est rarement tenue.
- tant que vous n'avez pas signé le CCMI, vous êtes en position de force. Dès que vous l'avez signé, c'est le constructeur qui est en position de force car il n'est tenu qu'au contrat, il peut vous refuser toute modification ou alors les accepter à un prix exhorbitant.
- plein d'autres choses mais bon, lisez le forum, c'est intéressant et vous verrez les écueils à éviter.

Pour les archi, les MOE, demandez des contacts d'anciens clients, allez visiter leurs maisons, discuter avec eux. Les constructeurs aussi si vous pouvez. Mais faites attention, ils ne vont forcément pas vous diriger vers les clients mécontents, ça sera quand même un peu orienté, donc pondérez les commentaires.

Merci beaucoup pour tous vos renseignements. Il est vrai qu'il y a 11 ans, on n'avait pas assez regardé tout cela (trop jeune et peu expérimentés) du coup on a eu des mauvaises surprises avec le constructeur. C'est pour cela aussi que l'on a du mal à retourner vers un constructeur mais plutot vers un archi ou MOE (aurons nous plus de chances ? rien n'est moins sur) Effectivement, je veux pouvoir prendre le temps que l'on a avant l'achat du terrain pour rechercher et monter un dossier béton.
De toute façon, il est très clair que nous ne signerons rien avant, mais je pensais qu'en prenant un archi obligatoirement nous serions vite arrêté si nous ne nous engageons pas.

Maintenant c'est plus clair, j'avais juste un problème de compréhension sur les différentes étapes vu que l'on a commencé un peu à l'envers !

Merci infiniment et je vais continuer arpenter le forum qui est une mine d'or ;)

L'archi peut faire payer à l'heure passé. Donc tant qu'il fait des plans, vous le payez. Si les plans vous plaisent, vous pouvez décider d'aller plus loin. Voir aussi avec lui si, si jamais vous ne continuez pas avec lui mais que vous aimez bien son travail, pouvez utiliser ses plans (que vous avez payé) avec un autre MOE (ça se défini avant qu'il le dessine, et ça s'écrit). Il dira peut-être non, mais au moins vous serez fixé.

Ah ok je vais me renseigner de tout cela et prendre le temps de bien étayer tout ce que l'on me propose ;) merci infiniment