[91] Futur projet de construction - Premiers éléments et premières questions

Bonjour à tous,

Nouveau sur le forum, que je lis assez intensivement depuis quelques semaines, j’envisage de me lancer dans “l’aventure” de la construction.

L’objectif de ce post est de vous présenter les premières grandes lignes de mon projet, dictées par pas mal d’infos glanées ici, mais je suis tout à l’écoute de vos retours d’expérience, car je peux m’être trompé sur pas mal de choses ! De plus il me reste quelques questions, auxquelles je n’ai pas trouvé de réponses pour le moment.

Les délais pour commencer : 

Je ne pense pas me lancer tout de suite, disons que j’envisage d’entamer les démarches plutôt vers la fin de 2019.

Mon budget :
Je l’estime aux alentours de 250.000€/260.000€ maximum. 

Mes revenus sont d’environ 2750€/mois, j’emprunte seul, j’ai 31 ans. Ma principale difficulté va résider dans le côté assurance du crédit, car je suis atteint d’une pathologie « chronique », qui va m’engager dans les méandres des conventions AERAS, et j’avoue ne pas réussir à me faire une idée de la surprime que je vais devoir subir. 
En partant de ce constat, je pense que la première démarche que je vais effectuer, est de me rapprocher d’un courtier spécialisé sur ce sujet, et de trouver l’assurance avant de me lancer dans quoi que ce soit d’autre, car ça risque de faire varier le budget global.

Puisqu’on parle budget, je devrais engager un apport personnel d’environ 45/50.000€, et bénéficier d’un PTZ de 54.000, voire 60.000€ fonction de la commune sur laquelle je trouverai le terrain. Des revenus plus faibles sur 2017/2018 me permettent d’y avoir le droit, pour un financement effectué sur 2019 ou 2020.

Partant de ces constats, un premier calcul des différents postes me donne pour budget :
Coût du terrain (viabilisé) : 120.000€
Frais de notaire : 10.000€
Taxe d’aménagement : 4000€
Frais de raccordement : 4000€
Prix construction : 100.000€
Aménagements : 8.000€
Sous-total : 246.000€

Marge de sécurité (5.7%) : 14.000€
TOTAL : 260.000€

Nous voilà déjà aux limites max de mon budget, il va donc falloir jouer serré (à moins que je n’arrive à emprunter plus, mais je n’y crois pas trop).

Mes envies pour le terrain :

Côté terrain, mes recherches vont se concentrer sur le 91, à la louche dans un losange entre Lardy, Breuillet, Linas et Lisses. La zone est vaste, je peux me permettre de descendre un peu en dessous de Lardy, mais préfère viser plus au nord pour ne pas trop m’éloigner si un jour je dois changer d’employeur.
J’aimerais disposer d’au moins 350m², et idéalement entre 400 et 500m², car j’aimerais par la suite construire moi-même un garage d’environ 50m², et donc ne pas être trop limité par le COS, tout en conservant un semblant de jardin exploitable …

J’en profite d’ailleurs pour aborder un point important : je suis relativement bon bricoleur, même si mon domaine c’est plutôt la mécanique, au final je trouve les deux univers relativement liés. Poser un sol, monter un mur, aménager une cuisine ou une SDB ne me font pas peur, j’ai déjà fait, et j’ai entre autres un beau-frère plombier, des amis dans le bâtiment qui pourront m’aider par la suite …

Je ne cherche pas spécialement un centre-ville, ni une quelconque accessibilité à pied à des commerces, gares … un terrain en bordure d’agglo voire un peu retiré m’irait donc parfaitement.
Au vu de mon budget, je pense devoir privilégier un lot avant, afin de ne pas voir le poste « raccordements » exploser à cause d’un trop fort éloignement de la chaussée.

La construction en elle-même :

Au vu du budget plutôt serré, la solution que je pense privilégier est celle de partir sur un plain-pied d’environ 80m². N’ayant besoin que d’une seule chambre pour le moment, je partirais sur une très grande pièce de vie, et une belle chambre en RDC, avec salle d’eau et WC séparés, + 1 cellier (qui pourrait permettre d’intégrer un pilier quasi central si besoin). 
Une charpente fermettes aménageable, avec réalisation de la trémie et pose de l’escalier, qui me permettront par la suite d’aménager moi-même les combles, en créant 2 ou 3 chambres supplémentaires, et une SDB. J’aimerais un chauffage au sol alimenté par PAC, et ajouter en appoint une cheminée. J’ai commencé à faire quelques plans, je vous les soumettrai bientôt !

Si jamais un terrain trop petit ne me permettait pas d’implanter ça, il faudrait alors partir sur un R+1 de 100m² avec 3 chambres, mais là le budget est tout autre …

De là quelques questions, j’estime la plus value demandée pour le passage en charpente fermettes aménageables + angle de toit plus conséquent à environ 7.000€, suis-je dans la bonne fourchette ?

Me conseillez-vous de faire poser des fenêtres de toit dès la construction ? Puis-je demander à ce que l’isolation soit faite directement sous charpente ? ce serait dommage de faire isoler le plancher pour tout recommencer après, même si ça permet de profiter d’une double isolation.

Avez-vous une idée de la plus value que l’on pourrait me demander pour la fourniture + pose cheminée + insert ? ou vaut-il mieux faire réaliser uniquement le conduit, et poser la cheminée par la suite ?

Côté constructeurs, j’ai commencé à en cibler quelques uns travaillant sur ce secteur : Babeau-Seguin, Maisons LOL, Maisons Balency, …
 

Je pense avoir fait à peu près le tour de ce qui est défini de mon côté, et vous avoir posé les principales questions que j’ai pour le moment.
Les premières étapes à lancer de mon côté sont donc : contact d’un courtier en assurances spécialisé AERAS, et inscription à l’AAMOI.
En attendant, toute remarque, conseil sera bon à prendre, et si vous estimez que je suis parti dans une pure utopie, n’hésitez pas non plus à me le faire remarquer !

Merci par avance pour vos retours, et pour ce forum bien fourni et utile !

Nicolas