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Remplacer bardage bois/tôle par mur et déclaré pièce habitable

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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Bonjour,




A ce jour j'ai fait une offre d'achat pour une maison à rénover de 65m2 (130m2 au sol environ) et 46m2 de réserve attenante . La zone est soumise aux bâtiments de france 
Cette réserve est fermée par un bardage en bois et tôle actuellement sans ouverture vers l'extérieur.




=> En rayé gris: réserve terre battue
=> Trait orange: bardage bois/tôle

Mon projet serait de fermer proprement cette réserve par un mur avec ouvertures.
Je dois donc faire une demande préalable de travaux auprès de la mairie qui se charge de transmettre aux bâtiments de France.

Mes questions sont les suivantes:
- S'agit-il bien d'une demande préalable ou d'une demande de permis de construire ?
- Je dois signer le compromis de vente la semaine prochaine, quelle clause suspensive doit apparaitre car en fonction de la réponse favorable ou non à mon projet, je puisse annuler sans frais la vente ?
- Comment devrais-je déclarer la surface habitble aujoutée ?

Merci de votre aide
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Messages : Env. 20
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

- Modification de l'aspect extérieur : déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme).
- Intégrez une clause suspensive d'autorisation d'urbanisme pour votre projet.
- L'urbanisme règlementaire se prend pas en compte la surface habitable mais la surface de plancher. Votre projet ne créé pas de surface de plancher. Voyez avec le centre des impôts, il y aura probablement le formulaire H1 à leur retourner complété.
Avez-vous vérifié dans le PLU si votre projet est réalisable ?
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Si je fais une demande préalable de travaux afin de modifier cette facade arrière,
L'avis favorable ou non ne prend t il pas en compte le PLU et les avis des BAF déjà?

La clause suspensive d'autorisation de l'urbanisme veut bien dire que si la mairie et/ou les BAF sont défavorables au projet, la vente est annulée sans frais ?

Donc pour la surface habitable, si la demand préalable est OK, je fais les travaux et je déclare l'ajout des surfaces aux impots ?
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Bonjour,

Je relance le sujet.
En transformant cette réserve déjà inclus dans la surface de plancher,
Vais je devoir payer une taxe d'aménagement ?
Dans la déclaration préalable de travaux, la surface taxable reste donc la même ?

Merci de votre aide
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Messages : Env. 20
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
La déclaration préalable est instruite sous le règlement du PLU.
Oui pour la clause suspensive, je ne sais pas s'il y a des frais.
Vous ne payez la taxe d'aménagement que si vous créez de la surface taxable, or ici vous en créez pas de surface puisqu'elle existe déjà.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Merci pour la nouvelle réponse.

C'est l'histoire des différentes surfaces qui me prend la tête.
En effet, la facade arrière n'est pas un "mur" mais du bois et de la tôle,
alors la surface (de plancher ou taxable, je ne sais plus) peut elle déjà être considérée comme existante ?
On me parle aussi de changement de destination de ces pièces (étable et chai) en terre battue.

Qu' en pensez vous ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
La surface de plancher est définie à l'article R.111-22 du code de l'urbanisme, en gros il s'agit de tous les niveaux clos et couverts sous une hauteur de plus de 1,8 m sans compter le stationnement.
La surface taxable, définie à l'article R.331-7, prend en compte le stationnement.
Les matériaux des parois en rentrent pas en compte pour qualifier la construction de close et couverte, que ce soit des briques, parpaings, tôle...
Le changement de destination est défini à l'article R.421-17b) "Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28". Votre projet ne relève donc pas d'un changement de destination.
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Donc je ne fais qu'une demande préalable de travaux pour:
- remplacement du mur en tôle par du parpaing/brique
- création d'ouvertures (3 fenêtres)
- la surface taxable créé: 0
- la surface de plancher: 0
- pas de changement de destination car même si étable et chai non "habitables" leur destination est déjà "habitation" comme le reste de la maison
- déclaration après travaux intérieurs de la nouvelle surface habitable de 65m2 à environ 110m2

Ais je juste ?
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Donc je ne fais qu'une demande préalable de travaux pour:
- remplacement du mur en tôle par du parpaing/brique
- création d'ouvertures (3 fenêtres)
- la surface taxable créé: 0
- la surface de plancher: 0
- pas de changement de destination car même si étable et chai non "habitables" leur destination est déjà "habitation" comme le reste de la maison
- déclaration après travaux intérieurs de la nouvelle surface habitable de 65m2 à environ 110m2

Ais je juste ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Ca me semble pas mal
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Merci infiniment salade bio ;)
Vous êtes dans l'urbanisme pour connaitre autant de choses?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Tout à fait, dans l'urbanisme règlementaire. Ca reste aujourd'hui une belle usine à gaz malgré les "simplifications" qui se succèdent...
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
J'avoue que cet amas d'informations me fait hesiter sur mon projet mais votre réponse me soulage beaucoup.
De plus, votre connaissanec dans l'urbanisme (votre travail donc) me redonne confiance
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Bonjour,

Pour information,
Je suis allé au centre instructeur de l'urbanisme.
Il s'agit d'un agrandissement car sur le cadastre la partie arrière n'est pas considérée comme close.
Donc taxe d'aménagement d'environ 1200e :/
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Sauf que le cadastre n'est pas opposable. Par contre si on vous démontre que cette partie arrière n'a jamais fait l'objet d'une autorisation, alors là l'urbanisme est en droit de vous demander la régularisation et donc le paiement de la TA.
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Peut être me suis je mal exprimé, il s'agit du plan de masse sur lequel on voit la différence de teinte entre l'arrière et la partie maison.

Si vraiment c'est "opposable" comment dois je procéder pour ma demande préalable de travaux et être dans les règles pour ne pas que l'on vienne me faire démolir ce mur et les fenêtres ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Vous parlez de la 3e image sur votre premier post ?
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
La 3eme image, c'est un plan à moi pour montrer l'actuel et la zone à "fermer" proprement
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Je n'avais pas vu votre réponse.
Je comprends mieux votre message --> "Je suis allé au centre instructeur de l'urbanisme. Il s'agit d'un agrandissement car sur le cadastre la partie arrière n'est pas considérée comme close."
Ce que vous appelez plan masse sur lequel on voit une différence de teinte ressemble fort au plan cadastral. Or celui-ci n'est pas opposable et le service instructeur ne peut pas vous demander de régulariser cette fermeture, sauf s'il vous prouve qu'elle n'a jamais fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme.
S'il le fait alors vous devez déposer un permis de construire dont l'objet est de régulariser la création du volume arrière, en plus des modifications que vous souhaitez apporter, et avec paiement de la TA :(
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Bonjour Salade Bio,

Voici le plan
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
C'est bien ce que je pensais : extrait du logiciel pro de la CC, dont les données sont issues......du service du cadastre.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Donc que faire car l'instructeur de l'urbanisme en voyant ce plan me dit que ce n'est pas considéré comme clos ? et donc, taxe d'aménagement ... ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Rappelez lui que ce plan n'est pas opposable et que l'état existant consiste en une surface close et couverte.
Par contre, en l'absence d'autorisation dans leurs archives vous êtes tenu de régulariser et vous ne pourrez rien opposer si on vous démontre qu'il n'y a pas trace des les archives de la ville. En théorie c'est même à vous de démontrer l'autorisation d'époque.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Tarn Et Garonne
Par conséquent, sachant qu'il est fort probable que l'autorisation n'est jamais vu le jour, je vais faire la demande proprement en incluant la création de surface.
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Messages : Env. 20
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