Début de projet, compromis signé mais budget très (trop) serré.

Salut
la plus grosse économie va être sur le gros oeuvre. De quoi diviser par 2.5
Profitez en que votre papa est maçon. Ca vous prendra quoi, 6 mois, c'est rien dans une construction. Et si ca vous permet d'accéder à la propriété. ..

Grosso modo le Go soit même c'est 300 à 400e le m2 suivant les fondations.
Une pompe de relevage c'est entre 1200 et 2000e. Les tuyaux pvc d'eaux usée, norme en diamètre 125 à lèvre de marque wavin, Grosso modo 3e le ml

Bonjour,

Si vous devez avoir un accord de prêt pour le 24 juin.....il me semble que c'est très court.
Quand nous avons signé notre compromis, nous l'avons blindé de clauses suspensives.
votre parcelle n'est Pas encore bornée ....gare aux surprises. Il aurait fallu un délai plus long.
Et avez vous déposé un CU opérationnel en mairie?
Il arrive que ce soit un maire qui bloque le dossier. Les maires désirent peupler leur centre bourg et bloquent les projets en périphérie et qui plus est sur terrain non viabilisé

Bonjour

Et

Et effectivement, beaucoup de choses dans ce post, et une première impression que vous avez loupé quelques points en plus

Yohan500 a écrit:

Le 24 avril après quelques démarches minimes (RDV avec un courtier, premiers plans en vue) nous avons signé un compromis de vente avec l'agence immobilière, a partir de la on a 60 jours pour obtenir un accord de prêt.

J'ai bien peur que vous n'ayez pas pris votre notaire pour cette étape
2 mois pour obtenir le prêt, c'est déjà trop court sur un projet via CCMI... Mais pour un projet de semi-autoconstruction où les banques sont peu nombreuses à accepter d'étudier les dossiers, et celles qui le font demandent en général des dossiers béton, ce qui demande forcément du temps à préparer, ça semble difficile à jouer. Mais tout dépend aussi du temps que vous pouvez consacrer à ce projet

Vu que j'ai peur que vous n'ayez pas pris votre propre notaire, il me vient naturellement une crainte sur les conditions suspensives. Vous avez su les rédiger pour bien vous protéger ? En particulier, vu votre budget très très juste, avez-vous rédigé la condition suspensive sur les surcoûts potentiels de fondations de façon suffisamment protectrice ?

Yohan500 a écrit:

Le terrain non viabilisé fait 700m² et coute 60000€ auxquels s'ajoutent les frais d'agence de 6000€ et les frais de notaire de 6000€ aussi.
Soit un total pour le terrain seul de 72000€ (gros budget déjà mais très bonne affaire pour sa situation).

Yohan500 a écrit:

Le courtier m'a donné un budget grand max de 160000€ dont 4000€ d'apport. (J'emprunte seul car ma conjointe est en début d'auto-entreprise et donc ne sera pas prise en compte dans le financement).

Yohan500 a écrit:

-Sachant qu'il reste 88000€ de budget pour la construction, beaucoup de travaux seront à faire par nous même.

Votre calcul me fait un peu peur. Mais j'ai l'impression que vous comptez tout de même une partie de ce qu'on appelle en général "frais annexes" dans la partie construction.
Cependant, les avez-vous bien tous pris en compte ?
Par exemple, les taxes peuvent parfois coûter très cher (13k€ par exemple dans mon cas). Ont-elles été estimées ?
Les travaux extérieurs, on peut parfois les repousser, mais parfois, à cause de contraintes liées au terrain ou au PLU, on doit les faire rapidement... Et ça peut vite chiffrer. Le budget de mon jardin est proche du budget de votre maison, et la majeure partie des coûts a été induit par la configuration du terrain, et m'a obligé à faire les travaux rapidement... Et je ne l'avais pas budgetisé
Le budget risques ne doit pas être négligé non plus. En particulier si vous n'avez pas demandé de condition suspensive pour le surcoût fondation et que l'étude de sol n'est pas encore faite, parfois on parle de plusieurs dizaines de k€.

Je ne vais pas lister tous les postes annexes à la construction car je risquerai d'en oublier, et en plus, vous en avez visiblement pris certains en compte (frais de civilisation ET de raccordement,cuisine,...). Mais je vous invite à bien lire les sujets qui en parlent, car les frais "cachés" sont nombreux et ont vite fait de vous mettre dedans

Mais il est possible aussi que vous comptiez sur les revenus de votre conjointe, non pris en compte dans le prêt, pour financer une partie des travaux
Et ce serait souhaitable. Votre maison fait plus ou moins 90m2. En "clé en main", ça vous couterait en moyenne 135k€. En autoconstruction complète, je connais moins, mais il me semble que ce serait 72k€ (à voir aussi si papa par son boulot peut vous obtenir des tarifs sur les materiaux).

Vous semblez être entre les 2 modes constructif... Mais avec un tarif proche, voir inférieur à celui de l'auto-construction si on déduit les frais annexes de votre budget.
On manque d'informations pour vraiment se positionner, en particulier on peut penser que le salaire de madame servira aussi à la construction même s'il n'est pas pris en compte dans l'étude du prêt, mais vous avez intérêt à vous pencher de près à votre budget pour être sûr d'arriver jusqu'au bout.

Yohan500 a écrit:

-On a fait les plans en 2 jours afin de demander des devis le plus rapidement possible. Mais les entreprises sont très chargées en cette saison et très peu d'entre elles répondent aux demandes. Il me manque un devis de charpente et j'aurais aimé pouvoir comparer les autres lots.

Effectivement, en ce moment les artisans travaillent beaucoup, et peuvent alors se permettre de "choisir" leurs clients. Et je ne suis pas sûre qu'un projet en semi-autoconstruction soit parmi les plus attractifs en raison des risques sur le planning, et éventuellement des risques d'erreur sur les travaux faits par vous-même.
Mais vu que votre père travaille dans le milieu, il devrait pouvoir vous donner les coordonnées de certains collègues, et vous permettre de leur inspirer confiance pour travailler avec vous.

Yohan500 a écrit:

Problème, le courtier m'a dit que la banque demanderais des devis detaillé de tous les materiaux et fournitures nécessaire à ces travaux là, voire jusqu'aux boites de vis à placo. Ca va prendre un temps monstre si je dois calculer tout ça!

Les banques sont effectivement très frileuses avec les projets d'autoconstruction. Donc non seulement vous en trouverez peu qui étudieront votre dossier. Mais celles qui le font attachent de l'importance à la qualité du dossier. Je ne suis pas sûre qu'ils aillent jusqu'au chiffrage des vis... Mais s'ils ont l'impression que vous avez mal étudié le projet, ils ne prendront pas de risque, et c'est pour votre bien. Il serait dommage de vous accorder un prêt... Et que vous n'arrivez qu'à la moitié de la construction faute de budget suffisant

Quand vous parlez de la boîte de vis à Placo. Pour ma part, pour les finitions (pour la construction j'étais passée par un constructeur), j'avais négligé le chiffrage de ce qui ne coûtait pas cher (rideaux, suspensions,...). Sauf que quand on passe à cette étape, on constate que même si ce n'est pas cher unitairement, quand on fait le total, on finit par vite obtenir une somme non négligeable qu'on peut regretter de ne pas avoir budgetisé

J'ai regardé très rapidement vos document car je n'ai plus les connaissances pour me positionner sur des devis détaillés, mais il manque par exemple une synthèse des coûts qui permet de voir si au moins vous n'avez pas oublié de postes majeurs.
Et certains devis semblent compter la pose là où vous dites vouloir faire faire les travaux vous-même... Donc il faut éviter ce genre d'ambiguïté qui peut mettre le doute inutilement.
Il faut vraiment que votre dossier soit "lisible" pour que le banquier soit rassuré sur le fait que vous savez où vous allez... Et là, de ce que vous dites dans ce post, ça ne me semble pas être le cas
Et pour obtenir votre prêt, il faudra que non seulement votre projet soit bien préparer... Mais qu'en plus, vous sachiez le "vendre" au banquier. Donc il faudra vraiment être clair dans le dossier que vous allez présenter. Si vous vous contenter des devis en vrac comme vous avez mis dans votre lien, j'ai peur que ça ne suffise pas.

Yohan500 a écrit:

A titre de comparaison j'ai chiffré mon doublage et mes cloisons à 5000€ environ en prenant les prix chez leroy merlin et les menuiseries+volets a 7500€ environ en prenant les fenêtres chez lapeyre et les volets-roulants sur brico-fenetres, j’économiserais déja pas loin de 10000€ par rapport aux devis.

Je n'ai rien contre les GSB. Au contraire, j'en suis une grande cliente
Mais attention tout de même à chiffrer des choses réalistes.
Quand vous parlez d'isolation ou de menuiseries, il faudra évidemment que les matériaux choisis correspondent à ce que vous aurez mis dans l'étude thermique. D'ailleurs, l'étude thermique est-elle déjà faite ?

Yohan500 a écrit:

Sur quels travaux je pourrais encore économiser? Pensez vous que c'est jouable en se débrouillant bien ?

J'ai tendance à penser que par rapport à votre budget, il faudrait envisager d'en faire encore plus par vous-même.
Avez-vous regardé si certains collègues de votre père ne pourraient pas vous faire une sorte de tutorat et vous donner un coup de main sur les corps de métier que vous pensez aujourd'hui sous-traiter

Merci pour vos réponses, je ne sais pas si je vais pouvoir re-repondre a tout ce qui a été dit.

Lors de la signature du compromis, les closes suspensives étaient l'accord du certificat d'urbanisme (en cours). Et l'accord de prêt de la banque, pour moi ce dernier suffisait car je me suis simplement dit que si le tout revenait trop cher ca ne se ferait pas et puis voilà. Et bien sûr je n'ai pas de connaissances la dedans donc pas de notaire ce jour là.

Ensuite mon père travaille en Bretagne et je suis en vendée, il viendra pour les travaux mais il n'a pas d'artisans a me conseiller et il ne peut pas "bien" chiffrer la maçonnerie car ici on a des normes parasismiques.

Le dossier que je fournirais à la banque sera préparé et détaillé du mieux que je pourrais le faire bien évidemment.

Pour ce qui est des coûts pris en compte voici ce que j'ai compté:

Terrain: 72000€

Raccordements: 18000€ pour l'eau potable, eaux usées et électricité. (8600€ sur le devis + 1500€ de branchement eau potable et 5000€ pour l'électricité + 1500€ de pompe de relevage + 1000€ pour un puits perdu pour les eaux pluviales).

Terrassement: location mini-pelle sur environ 5 jours + gaines, câbles et tuyaux: 2500€.

Maçonnerie: 20000€ ?

Enduit: 3000€ (prix conseillé par mon père qui estime que le devis que j'ai eu est trop cher)

Menuiseries: 7000€

Toiture: 7000€ charpente ? + 11000 étanchéité. (J'ai fais de devis pour un toit plat membrane, mais il semblerait que le bac acier soit moins cher, mais je n'ai pas reçu de devis avec cette variante)

Electricité: 7000€

Plomberie: 4000€

Cloisons: 5500€ en matériaux avec les portes comprises.

Sols: 1500€ en sol stratifié et carrelage dans pièces d'eau.

Chauffage: 3000€ pour un poêle a granulés ? (installation obligatoire par un professionnel il me semble)

Ventilation: 200€ (VMC simple flux + gaines)

Taxes: aménagement + raccordement TAE: 5000€ environ (j'avais calculé mais je n'ai plus le prix exact).

Soit un total de 166700€, ce qui est déjà trop. Les lots soulignés sont ceux que je prendrais en charge. De plus le lot maçonnerie n'est pas chiffré exactement c'est une estimation "vite faite". Je suis en train de metrer les matériaux mais sans connaissances des dimensions de ferraillages et du nombre de sacs de mortier et de sables qui partent pour 1m² d'élévation, c'est compliqué d'avoir un devis précis.

Cependant j'avais dans l'idée que les sols, les taxes et l'enduit pourraient être hors prêt car finançables par l'activité de ma femme d'ici la fin des travaux.

Mais voila comme je l'ai vu au dessus, l’étude de sol n'est pas comprise, ni l’étude thermique (1500€ chacun ?)
Mais la aussi on a encore un peu de réserve, je n'ai pas voulu donner mon apport en entier car sinon tout partait dans le séquestre pris par l'agence lors de la signature du compromis. On a donc de quoi payer ces frais la. Surtout qu'en ce moment j'enchaine les heures sup' et je suis bien au dessus du salaire de référence pris en compte pour le crédit.

Le courtier m'avais parlé de pouvoir emprunter 10000€ de plus si c’était sur 30 ans, mais je le taux passerait de 1.5€ a 2% donc est-ce vraiment rentable ?

Je pourrais aussi expliquer a la banque que la maison sera reduite de 10m² (on est pas a ca près) mais ca va faire fouillis vu que je n'ai aucun devis pour ca. Encore une question de temps et de disponibilité des entreprises...

L'étude de sol, c'est environ 1500 EUR en effet ; pour l'étude thermique, on peut descendre (en incluant les tests en fin de construction, à 700-800 EUR, c'est jouable).

La somme prévue pour les sols ne me paraît pas très élevée, mais on doit pouvoir y arriver si vous posez vous-mêmes le sol souple et que vous optez pour un carrelage à bas prix, pour le moins de m2 possible. Attention à ne pas oublier de chiffrer les peintures (murs et plafonds, ça monte vite même si vous les faites vous-mêmes), ainsi que les extérieurs (chemin d'accès, clôture, portail, etc.) et certains aménagements intérieurs comme la cuisine et la salle de bain, si vous ne l'incluez pas dans le lot plomberie.

Bonjour 

Yohan500 a écrit:

...
Le 24 avril après quelques démarches minimes (RDV avec un courtier, premiers plans en vue) nous avons signé un compromis de vente avec l'agence immobilière, a partir de la on a 60 jours pour obtenir un accord de prêt....

24 avril + 60 jours = 23 juin
nous sommes le 09, vous comptez vraiment obtenir un accord de prêt en 2 semaines ?
dsl mais avant de chercher à chiffrer les boites de vis, il faudrait voir comment éviter de payer les indemnités si vous vous desistez... ou trouver un notaire pour vous épauler et négocier une rallonge de délais

Pour les travaux de finition ça se fera par la suite avec le budget du quotidien. Pour la cuisine je suis en location mais j'ai déjà une cuisine "équipée" que j'ai installée et que je récupère en partant. Pour les sols j'en ai déjà acheté une partie lors d'une bonne promo. Enfin tout ça ça passera après. Le principal c'est les plus gros lots.

Pour le notaire et bien puisque vous me le conseillez tous fortement j'ai rendez vous demain soir chez "mon notaire" (pour l'instant le notaire qui m'a été mis par défaut est celui du vendeur) pour éclaircir la chose et voir si les délais peuvent être rallongés. Enfin, je ne sais pas si c'est un notaire ou un avocat qu'il me faut dans le cas présent...

Quand on prends un notaire chacun (vendeur/acquéreur) on ne paie pas deux fois les frais de notaire si?

Bonjour

pour le notaire : pas de souci, les frais sont fixés par transaction, s'il y a plusieurs notaires, ils se partagent les honoraires prévus.

Alors quelques nouvelles,

j'ai été chez le notaire avant hier soir et elle m'a dit en termes simples "c'est quoi ce bordel?"

L'agence à déposé une demande de CU pour la division des terrains, mais elle m'a expliqué qu'après ça le vendeur doit faire une déclaration préalable de division sinon ce sera a moi de le mentionner dans ma demande de permis de construire, ça prends 2 mois Ensuite il y aura un délai de recours en cas de désaccord des voisins.

Ensuite sur le compromis de vente le terrain vendu fait 625m², en fait je doit acheter 705m² dont 80m² de chemin d'accès, mais ceux ci ne figurent pas sur le compromis, il est juste indiqué que la surface du terrain sera de 625m². Donc soit je me suis bien fait avoir, soit le compromis a été mal rédigé.

Pour ce qui est du délai de la clause suspensive de financement, elle peut être rallongée sans problème vu les étapes restantes dans la vente.

Ensuite elle m'a "conseillé" de ne pas souscrire d'assurance décennale si je ne compte pas vendre la maison dans moins de 10 ans. C'est vrai que le cout de cette assurance est assez élevé et que vu le peu de travaux qui seront faits pas des entreprises, il sera compliqué de justifier qui a mal fait son travail.

Donc voila je suis quand même rassuré d'avoir fait appel à un notaire, ça éclaircit pas mal de points, elle elle va prendre contact avec le notaire du vendeur pour en savoir plus car pour elle la vente du terrain a été beaucoup trop rapide, il aurait au moins fallu attendre l'accord de la DP de division.

Sinon pour les devis j'ai tout chiffré (pas forcement jusqu'aux vis, etc) en me gardant une marge sur les travaux en autoconstruction et j'arrive a 1000EUR au dessus du budget initial proposé par le courtier donc je pense que ça peut le faire, je dois lui envoyer tous les documents ce soir

Bonjour, attention sur ce site pas mal d'intervenant sont très procédurières, vous risquez d'ouvrir un débat sans fin en parlent de la nécessiter de s'assurer ou pas . par contre contrôler quand même que tous les artisans soient bien assurés, et trouver la bonne banque, qui ne vous impose pas trop d'assurances

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, attention sur ce site pas mal d'intervenant sont très procédurières, vous risquez d'ouvrir un débat sans fin en parlent de la nécessiter de s'assurer ou pas

Plaquisteheureux, ce n'est pas une question d'être procédurier.
Mais sur ce forum, on voit beaucoup de personnes qui mettent toutes leurs économies, et qui doivent en plus faire un prêt sur souvent au moins 15 ans, pour pouvoir avoir leur maison.
Il est donc normal de leur conseiller d'être prudent pour éviter de tout perdre

Cependant, on parle en général sur le forum de la DO.
Les assurances décennales dont il est question ici sont plus rarement abordées car en général, les gens passent par des artisans... Et ce sont ces artisans qui ont une décennale.
Les MO, eux, doivent juste (Et là c'est à la fois la loi, mais surtout la prudence) souscrire à une DO.

Je suis assez surprise que la notaire parle de décennale (en général, les notaires se préoccupent plus de la DO qui est attachée au client que des décennales). Mais c'est sans doute lié au cas particulier.
Cependant, je pense qu'il est extrêmement difficile pour un particulier de souscrire à une (des ?) assurance decennale pour les travaux qu'il va faire.
En fait, je ne sais meme pas si c'est possible, et s'il ne faudrait pas plutôt alors monter sa propre entreprise pour pouvoir souscrire une décennale... Et là, il est vrai que ça devient tout de suite plus compliqué

Et pour la DO qu'on conseille en général, tous ceux qui la conseillent savent aussi qu'on ne peut pas l'obtenir s'il y a des travaux de GO en autoconstruction... Donc je doute qu'ici quelqu'un conseille de souscrire à une DO.
Ça fait partie malheureusement de l'auto-construction... Il faut assumer soi-même les risques.

Pour la décennale, déjà que les auto-entrepreneurs ont du mal à être assurés, alors un particulier
Mais effectivement, si auto-construction, vous ne serez pas assuré, puisqu'il faut être professionnel pour pouvoir être assuré, donc si vous vendez dans moins de 10 ans vous être considéré comme étant l'assureur.
Les Castors avaient une assurance, mais en 2003 quand je me suis renseigné, les Castors du Nord ne la proposaient déjà plus. Alors 16 ans plus tard, je doute que ce soit possible.

Et la DO est une assurance qui fonctionne avec les décennales, si pas de décennales, la DO ne servira pas à grand chose

Cdlt

Effectivement! Il s'agit bien de l'assurance Dommage ouvrage et non pas decennale. Autant pour moi.

Et oui c'est justement par rapport au fait que la maçonnerie soit en autoconstruction qui fait que l'assurance n'aurait presque aucune utilité dans le cas présent.

Après j'assumerais les risques si je dois vendre avant 10 ans mais je connais la qualité de travail de mon père donc le soucis ne viendra pas de la maçonnerie, dans le pire des cas ça sera une fenêtre qui prends l'air ou l'eau et encore, je le verrais rapidement. Je ne pense pas qu'il puisse y avoir de grosse malfaçons sur du placo a part un plafond qui tombe et là encore, si c'est fait en prenant le temps de bien faire je ne pense pas qu'il y ait de soucis.

Quand vous vendez dans les 10 ans qui suivent des travaux, vous devez le déclarer, et fournir les justificatifs d'assurance.
s'il n'y en a pas, vous devenez l'assureur.
ça va dépendre de l'acheteur, du marché de l'immobilier, du notaire de l'acquéreur, mais il est possible qu'il soit demandé qu'une partie de la somme issue de la vente soit bloquée afin de couvrir un éventuel sinistre non assuré ...
Je l'ai déjà raconté, mais j'ai des amis qui ont vendu leur maison suite à une séparation, la maison avait connu une grosse extension "non facturée", donc sans assurance.
Je ne me souviens plus exactement du montant, mais il me semble que c'est 40000EUR qui est resté sur un compte d'attente en attendant la fin des 10 ans suivant la déclaration de fin de travaux ... quand vous avez acheté votre maison au plus fort de la bulle immobilière, que vous la vendez 8 ou 9 ans plus tard au même prix alors que vous aviez dépensé plus de 60000 en travaux, et qu'il y a plusieurs dizaines de milliers d'euros qui vont rester 3 ans chez le notaire, ça n'aide pas à ce que la séparation se déroule bien.

Mon avis : autoconstruction, ou absence de décennale : pas de vente avant 10 ans après la fin des travaux

Cdlt

Bonjour
j'avais bien compris  que vous parliez de  Dommage ouvrage, d’où la remarque pour les baques


ManuTaden a ecris Pour la décennale, déjà que les auto-entrepreneurs ont du mal à être assurés, alors un particulier 


 c'est obligatoire pour tous les artisans et même pour les autos entrepreneur.
 je connais pas mal d'artisans qui en on pas et qui pourtant ne sont pas auto-entrepreneur.
depuis que le statut d’auto-entrepreneur existe on les traite de tout, travaux sans assurance, travail au noir, mauvais boulot etc.
CA me fait bien marais, c'est vrai qu'avant que ce statut existe tout le monde bosser bien, était assurer et ne poser jamais au black !

Je connais des autoentrepreneurs certains ont des décennales, d'autres non, mais ça dépend aussi de leur activité : une peintre décorateur n'aura pas exemple pas de décennale, le charpentier que je connais a une décennale seulement depuis 1 an, parce qu'auparavant l'assurance qu'il avait trouvé lui demandait une cotisation pour chaque chantier ... mais dans le cadre d'une réparation c'est difficile de démonter, de remplir un dossier et d'attendre le tarif de l'assurance avant de commencer le chantier ...
Maintenant il a trouvé une assurance chez un courtier, mais il me semble que la compagnie est étrangère.
Un maçon a du attendre 1 ans avant d'être assuré, personne ne voulait de lui, c'est après son troisième chantier que l'assurance a accepté de l'assurer.
Lors d'une réunion à la chambre artisanale, l'assureur présent nous a indiqué qu'il était très très difficile pour un AE nouvellement installé de convaincre les assureurs de l'assurer. Les assureurs n'hésitant pas à répondre positivement avec des tarifs surévalusés et de très nombreuses clauses restrictives.
et certains artisans (AE ou non) travaillent sans assurance, il existe bien des maçons qui réalisent des murs de soutènement sans être assurés.

l'AE est un statut comme un autre, il répond à un besoin.

Cdlt

ManuTaden a écrit:

l'AE est un statut comme un autre, il répond à un besoin.

J'ai envoyé mon dossier pour la demande de pret samedi matin, j'ai reussi a tout faire rentrer au minimum, je réduirais le projet plus tard pour que ca rentre un peu mieux mais la je n'avais plus le temps si je veux avoir l'accord de pret pas trop tard non plus. J'espere au moins avoir un rendez vous avec une banque afin d'argumenter un peu et pas recevoir des refus ferme et définitifs directement.