PC Refusé : démolition impossible

Bonjour,
Qu'y a-t-il dans le compromis?
Votre notaire a-t-il bien fait insérer une clause sur la destruction du bâti, puisque celle-ci est indispensable à votre projet?
Normalement, si la clause d'obtention de PC est complète, elle doit intégrer l'obtention du permis de démolir.

... il y a comme un truc que je ne pige pas dans votre histoire.

ff4pierre a écrit:

20 septembre : Mon PC est refusé au motif que je n'ai pas le droit de détruire le bâtiment (patrimoine protégé).

(..)

La mairie m'indique qu'il faut faire intervenir un expert en batiment qui confirmera que le batiment doit être détruit (ou pas) pour que mon PC soit accepté.

Avant de redéposé mon PC qui indique que je souhaite démolir il faut que je fasse intervenir un expert en batiment qui confirmera que le batiment protégé au patrimoine n'est pas récupérable (champignon, humidité, plomb, larve xylophage). Sinon mon PC sera de nouveau refusé.

@Bred
J'ai compris que la démolition était interdite, mais une dérogation, ou plutôt une adaptation de l'interdiction, est envisageable si on démontre que le bâtiment est irrécupérable.
L'interdiction de démolir n'est pas liée à un PLU, mais à un classement ABF (ou un truc du genre, que j'ai supposé en lisant "patrimoine protégé").
Il suffit de déclasser (ce qui semblerait faisable si l'état du bâti ne correspond plus à un intérêt architectural particulier) pour retrouver le droit à démolir.
Ou une dérogation simple, qui irait plus vite.

Par contre, ça ne répond pas à ma question : qu'y a-t-il dans le compromis?

Le compromis indique que le bâtiment n'est pas à usage d'habitation mais agricole et qu'il n'est pas raccordé aux réseaux public. Mais il est également noté batiment à rénover alors que nous avions convenu oralement d'une destruction.
Il y a deux clauses :
- obtention de permis de construire
- obtention pret immobilier
Je passe par le notaire du vendeur et je n'ai pas les clauses qu'il a noté.

Aïe!

Mauvais signe :/
Ce qui m'embete, c'est de ne pas avoir été correctement informé. Je suis jeune et c'est mon 1er compromis signé très vite. De toute manière vue le prix que cela couterais de rénover ET d'agrandir ma banque ne me suivra pas. Donc la seconde clause ne sera pas obtenu. Mais ma question est, qui doit payer cet expert ? :/

La première clause n'est pas obtenue non plus, puisque vous avez un refus de PC. Mais comme votre PC n'est pas conforme au compromis, je ne sais pas si le refus est recevable pour annuler la vente.

Avoir un refus de prêt, pourquoi pas. Mais même chose, il faut peut-être que le refus soit conforme au projet du compromis. A ce jour, vous n'avez pas de devis pour une rénovation. La banque ne va pas instruire une demande de prêt sans devis? Et un refus de prêt pour une démolition + construction est-il acceptable pour faire jouer la clause du compromis?

Pour l'expert, j'ai tendance à penser que c'est à votre charge, puisque c'est vous le demandeur.

Bonsoir,

ff4pierre a écrit:

Je passe par le notaire du vendeur et je n'ai pas les clauses qu'il a noté.

surtout trouvez-vous un notaire qui soit ainsi le votre, pour gérer VOS droits !
Cela ne coûte pas plus cher :
Les taxes restent les mêmes
Les émoluments aussi : ils sont juste partagés entre les 2 vendeurs
Et pour la suite : 
Tout ce qui est dit à l'oral n'est pas paroles d'évangile
TOUT doit être écrit
Bon courage

Bonjour

auriez vous des photos ?

Citation:

construction à but agricole dans un piteux état

Quelle surface ?
Quelle matière ? : poteau poutre ? bauge ? en pierres ?
2, 3 ou 4 murs ?
une ancienne grange ouverte ?
ou un ancien bâtiment fermé ?
toiture 2 pans ?

Pourriez vous refaire un projet de construction incluant la construction agricole ?

Pourriez vous rencontrer l'ABF afin de demander ce qu'il souhaite à propos de ce bâtiment ?

Je suis en Bretagne, les bâtiments "typiques du bâti rural breton" ne peuvent être détruits, mais ils peuvent être rénovés, reconstruits, aménagés ...
dans les 500 m autour de chez moi il y a eu 3 projets immobiliers ces dernières années :
- une maison du 17/18° transformée en exploitation agricole a été rénovée en 3 appartements mis en location, certaines parties ont été entièrement démontées, reconstruites en parpaing, avec doublage extérieur en pierres et agrandies par la même occasion (en surface, et en hauteur)
- les bâtiments agricoles voisins ont été détruits, ils étaient en béton des années 80, les deux murs (angles) anciens en pierre ont été conservés et le bâtiment a été complété d'une ossature bois afin que les locataires des 3 appartements aient des surfaces de rangement. Le propriétaire espérait que le nouveau PLU transforme le zonage en AU et qu'il puisse créer des appartements, mais c'est raté, le terrain redevient A, donc inconstructible.
- au centre du hameau un ancien bâtiment artisanal en béton, a été acheté pour être détruit afin de construire une maison.
comme la démolition a été interdite par l'ABF, la solution a été de déposer un PC de rénovation du bâtiment afin de le transformer en habitation. une fois le permis accepté, le bâtiment a été rasé, et un bâtiment neuf, aux normes RT 2012 aux mêmes dimensions de même aspect que l'ancien a été construit. Au final, il y a bien un bâtiment ressemblant à l'ancien, mais neuf


Cdlt

Bonsoir,

Désole mais je n'ai pas tout compris.

Avez vous signé un compromis ou une promesse vente ? Avec l'agence et le propriétaire ou chez le notaire ? Ca change un peu la donne quant à vos droits notamment en terme de délai, de formalisme pour valider le compromis...

Je vous laisse un lien qui résume https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-e[...]t-le-compromis-de-vente

Sinon, pour vous aider sur les clauses, il faut que vous les demandiez car selon la manière dont elles sont rédigées, parfois ça change aussi la donne.

Pour l'expert, à mon avis aussi c'est pour votre pomme. Vous pouvez essayer de négocier avec l'agence mais ils ne sont tenus à rien.

Bon courage à vous

famillecoeur a écrit:

Bonsoir,

ff4pierre a écrit:

Je passe par le notaire du vendeur et je n'ai pas les clauses qu'il a noté.

surtout trouvez-vous un notaire qui soit ainsi le votre, pour gérer VOS droits !
Cela ne coûte pas plus cher :
Les taxes restent les mêmes
Les émoluments aussi : ils sont juste partagés entre les 2 vendeurs
Et pour la suite : 
Tout ce qui est dit à l'oral n'est pas paroles d'évangile
TOUT doit être écrit
Bon courage

Si je souhaite avoir mon propre notaire, n'est-il pas trop tard ?

ManuTaden a écrit:

Bonjour

auriez vous des photos ?

Citation:

construction à but agricole dans un piteux état

Quelle surface ?
Quelle matière ? : poteau poutre ? bauge ? en pierres ?
2, 3 ou 4 murs ?
une ancienne grange ouverte ?
ou un ancien bâtiment fermé ?
toiture 2 pans ?

Pourriez vous refaire un projet de construction incluant la construction agricole ?

Pourriez vous rencontrer l'ABF afin de demander ce qu'il souhaite à propos de ce bâtiment ?

Je suis en Bretagne, les bâtiments "typiques du bâti rural breton" ne peuvent être détruits, mais ils peuvent être rénovés, reconstruits, aménagés ...
dans les 500 m autour de chez moi il y a eu 3 projets immobiliers ces dernières années :
- une maison du 17/18° transformée en exploitation agricole a été rénovée en 3 appartements mis en location, certaines parties ont été entièrement démontées, reconstruites en parpaing, avec doublage extérieur en pierres et agrandies par la même occasion (en surface, et en hauteur)
- les bâtiments agricoles voisins ont été détruits, ils étaient en béton des années 80, les deux murs (angles) anciens en pierre ont été conservés et le bâtiment a été complété d'une ossature bois afin que les locataires des 3 appartements aient des surfaces de rangement. Le propriétaire espérait que le nouveau PLU transforme le zonage en AU et qu'il puisse créer des appartements, mais c'est raté, le terrain redevient A, donc inconstructible.
- au centre du hameau un ancien bâtiment artisanal en béton, a été acheté pour être détruit afin de construire une maison.
comme la démolition a été interdite par l'ABF, la solution a été de déposer un PC de rénovation du bâtiment afin de le transformer en habitation. une fois le permis accepté, le bâtiment a été rasé, et un bâtiment neuf, aux normes RT 2012 aux mêmes dimensions de même aspect que l'ancien a été construit. Au final, il y a bien un bâtiment ressemblant à l'ancien, mais neuf


Cdlt

Surface de 70m2 en pierre avec 4 murs et une charpente en bois et un toit en tuile. C'est un batiment fermé séparé en deux. Toit deux pans.
Je ne sais pas si c'est ABF qui gère cela. Je pense que c'est la mairie via le PLUm (https://plum.nantesmetropole.fr/mp_plum_ged/4%20_R%C3%A8glement/4-1_R%C3%A8glement_%C3%A9crit/4-1-1_R%C3%A8glement/R%C3%A8glement.pdf). Nous sommes en zone UMEP.
Pour votre dernier exemple vous dite qu'un PC de rénovation à permis la démolition ? Comment est-ce possible ? Ne faut-il pas obligatoirement un permis de démolir ?
Merci

faren8451 a écrit:

Bonsoir,

Désole mais je n'ai pas tout compris.

Avez vous signé un compromis ou une promesse vente ? Avec l'agence et le propriétaire ou chez le notaire ? Ca change un peu la donne quant à vos droits notamment en terme de délai, de formalisme pour valider le compromis...

Je vous laisse un lien qui résume https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-e[...]t-le-compromis-de-vente

Sinon, pour vous aider sur les clauses, il faut que vous les demandiez car selon la manière dont elles sont rédigées, parfois ça change aussi la donne.

Pour l'expert, à mon avis aussi c'est pour votre pomme. Vous pouvez essayer de négocier avec l'agence mais ils ne sont tenus à rien.

Bon courage à vous

Nous avons signé un compromis. Avec l'agence et le propriétaire.
L'agence immo n'as t-elle pas devoir de conseil pour le vendeur ET l'acquéreur ?
Merci

Quelques conseils :
- prenez VOTRE notaire
- prenez RDV avec l'adjoint à l'urbanisme, ou avec le maire si c'est une petite commune
et allez expliquer ce que vous souhaitez faire sur le terrain : y vivre ? pas de résidence secondaire, y fonder une famille, des enfants ... tout les trucs qui peuvent intéresser une mairie surtout si c'est une petite ville ou un village.

Et demandez ce qu'il est possible de faire avec ce bâtiment ?
le transformer en habitation ? -> changement d'affectation possible ?
l'agrandir ? de combien -> changement d'affectation ET agrandissement possible ?
le raser pour reconstruire ? -> quelle reconstruction ? quel aspect ?

un autre exemple, j'ai un voisin éleveur (des vaches), à coté de son exploitation, une maison, sur 3000 m2 de terrain est à vendre : ancienne habitation des années 30/40 de 70 m2, et un ancien morceau de bâtiment agricole de 100 m2 au sol, + étage, en très très mauvais état. Tout en pierres, construction de 18°, "typique du bâti rural breton". Ce bâtiment doit rester "agricole" il n'y a aucune possibilité de le transformer en habitation, d'en faire un gite, ou un atelier d'artisan ... De même l'habitation ne peut être agrandie, parce qu'elle est à moins de 150 m des bâtiments d'élevage.

Donc renseignez vous, allez rencontrer le maire / adjoint de l'urbanisme, et interrogez les. Mais si vous avez un PLU avec un réglement comme le mien qui interdit de toucher au "bâti rural breton" vous êtes coincé, vous ne pourrez pas démolir, sauf à reconstruire à l'identique, du moins la partie extérieure du mur.
Ce n'est pas parce que le mur actuel est ourdi à la terre que le nouveau le sera aussi. Une ossature bois bien isolée, mais doublée à l'extérieur des pierres d'origine sera aussi acceptée. Mais ça a un coût : mur en pierre ourdi à la chaux : environ 2 m2/jour pour un maçon habitué. Donc beaucoup plus cher qu'un parpaing avec enduit crême, ou gris :(

Citation:

Surface de 70m2 en pierre avec 4 murs et une charpente en bois et un toit en tuile. C'est un batiment fermé séparé en deux. Toit deux pans.

70 m2 au sol ?
possibilité de 2 niveaux ?
vous devriez peut être vous intéressez à la rénovation
ou rénovation + extension si la surface totale est de 70 m2

ça peut aussi être très beau une maison en pierres.

Cdlt

ff4pierre a écrit:

Pour votre dernier exemple vous dite qu'un PC de rénovation à permis la démolition ? Comment est-ce possible ? Ne faut-il pas obligatoirement un permis de démolir ?
Merci

non je ne pense pas qu'il ait demandé l'autorisation de démolir.
L'important était que le bâtiment final soit identique à l'ancien, mais avec bardage neuf, là ou il était vieux, percé et rouillé, avec murs enduits là où ils étaient décrépis, avec bac acier là ou il y avait une toiture fibro.
Donc le plus simple, au court du démontage était une mauvaise manoeuvre avec un tracteur ou la grue qui creusait dans la cour. et pas de chance, un pignon par terre, qui entraine une façade
Donc il a bien fallu tout reconstruire 
C'est parfois maladroit un maçon
Cdlt

ff4pierre a écrit:

Nous avons signé un compromis. Avec l'agence et le propriétaire.
L'agence immo n'as t-elle pas devoir de conseil pour le vendeur ET l'acquéreur ?
Merci

Alors je ne comprends pas que vous n'ayez pas le compromis avec vous.
Il aurait du vous Etre envoyé en lettre avec accusé de réception. A compter la date de présentation du courrier, vous bénéficiez d'un délai de 10 jours de rétractation. Si tel n'est pas le cas, je mets en doute la validité de ce compromis. A vérifier auprès d'un spécialiste.

Ensuite, vous avez raison l'agence a un devoir de conseil et d'information auprès des parties signataires.Des exemples de jurisprudence ici : https://www.inc-conso.fr/content/logement/lobligation-dinfor[...]obilier-lors-dune-vente

Merci pour vos retour.
Pour prendre mon propre notaire, n'est-ce pas trop tard maintenant ?
Si je contacte le notaire du vendeur pour annoncé que j'envisage de me retiré car la clause du PC n'est pas respecté il ne sera pas réceptif ?
Et si j'ai bien le compromis avec moi.

ff4pierre a écrit:

Je passe par le notaire du vendeur et je n'ai pas les clauses qu'il a noté.

Je deviens gaga alors 🤪
Si vous pouviez indiquer le texte exact des clauses suspensives ça aiderait a vous aider...et notamment si vous souhaitez vous retirer de la vente.

Vous auriez des photos ?

vous tenez absolument à une construction neuve ? pourquoi ?

Citation:

70 m2 au sol ?
possibilité de 2 niveaux ?

Merci de répondre aux questions posées

Citation:

vous devriez peut être vous intéressez à la rénovation
ou rénovation + extension si la surface totale est de 70 m2

Qu'en pensez vous ?

faren8451 a écrit:

ff4pierre a écrit:

Je passe par le notaire du vendeur et je n'ai pas les clauses qu'il a noté.

Je deviens gaga alors 🤪
Si vous pouviez indiquer le texte exact des clauses suspensives ça aiderait a vous aider...et notamment si vous souhaitez vous retirer de la vente.

Je joins les clauses en pièces jointes :

ManuTaden a écrit:

Vous auriez des photos ?

vous tenez absolument à une construction neuve ? pourquoi ?

Citation:

70 m2 au sol ?
possibilité de 2 niveaux ?

Merci de répondre aux questions posées

Citation:

vous devriez peut être vous intéressez à la rénovation
ou rénovation + extension si la surface totale est de 70 m2

Qu'en pensez vous ?

Oui 70m2 au sol.
Possibilité de 2 niveaux, je pense oui.
La rénovation vu l'état du batiment dépasserais notre budget :/

ff4pierre a écrit:

ManuTaden a écrit:

Vous auriez des photos ?

vous tenez absolument à une construction neuve ? pourquoi ?

Citation:

70 m2 au sol ?
possibilité de 2 niveaux ?

Merci de répondre aux questions posées

Citation:

vous devriez peut être vous intéressez à la rénovation
ou rénovation + extension si la surface totale est de 70 m2

Qu'en pensez vous ?

Oui 70m2 au sol.
Possibilité de 2 niveaux, je pense oui.
La rénovation vu l'état du batiment dépasserais notre budget :/

Pourquoi ?  Comment le savez vous ?
Vous avez demandé à un MOE ? un archi ?
ou c'est le CST qui l'a dit ?

vous avez prévu de raser l'ancien bâtiment, et de construire à la place, vous devez bien en avoir pour 170 à 200 000 € pour 120 m2 ?

Surtout que construire à la place d'une construction oblige à bien dimensionner les fondations.
Vous devriez étudier la possibilité de rénovation, avec un maitre d'oeuvre, architecte ou non.
ensuite vous déciderez si vous cherchez à dénoncer ou pas le compromis.
C'est quand même une solution qui pourrais vous permettre de vous en sortir sans frais de justice (avocat, expertises, huissiers ... ) et rapidement.

Cdlt

PS : si vous avez une ou des photos, n'hésitez pas, même celles de l'annonce peuvent être suffisantes pour se faire une idée.