Projet d’aménagement de combles : comment y voir clair 🤔🤔?

Bonsoir à toute la communauté,

Je lis souvent ce qui se passe sur le forum mais ne m’étais pas inscrite jusqu’a récemment.

Je sollicite vos précieuses connaissances. Voilà, nous venons de faire une offre sur une maison et le fait de pouvoir y vivre avec notre famille nombreuse est directement lié aux combles que nous envisageons d’aménager.

Mais je m’embrouille dans ce que je lis, notamment pour savoir si ces combles sont déjà déclarés...
Il s’agit d’une maison de 1900... Quand j’ai appelé l'urbanisme pour en savoir plus sur cette maison, la dame m’a dit que pour eux la maison fait 130m2...or sans compter les combles qui ne sont pour l’instant pas aménagés, la maison fait déjà plutôt 140m2...
Ensuite, dans le discours de l’agent immo, elle distingue une partie de ces « combles » non aménagés en en parlant comme d’une 3eme chambre qui n’a jamais été finie (partie haute du hangar servant de garage, 20m2 au sol, au moins 6m sous plafond mais brut de décoffrage, aucune isolation du toit ni revêtements qqconques) tandis qu’elle évoque des combles quand elle parle de l’autre partie (50m2 au sol, 3m sous plafond, même état que la « 3eme chambre). Pourquoi? D’où viendrait cette distinction ?
Dans les deux cas, ces pièces sont desservies par des escaliers parfaitement intégrés à l’existant : continuité de l’escalier montant au 1er étage pour l’une et 4 marches au bout du couloir pour l’autre.

Compte tenu de la hauteur sous plafond, du fait que des escaliers desservent ces pièces et que le plancher existe bel et bien, je me demande si ces pièces ne devraient pas déjà être comptabilisées dans la surface habitable? Qu’en pensez vous?
Dans la « chambre » il existe déjà deux ouvertures au niveau des murs, fermées de sorte de « volet » à 1 battant en bois chacune...puis je mettre des fenêtres à la place sans faire de déclaration préalable?
Dans les « combles », aucune fenêtre n’existe, je dois donc faire une demande déclaration préalable pour installer des fenêtres de toit...mais avec tout ça, dois je faire appel à un architecte car nous dépasserions les 170m2 avec création de surface de plancher ou pas?

Je suis vraiment perdue, merci pour vos lumières et désolée d’avance si mon récit n’est pas clair.