Le vendeur du terrain impose des distances de bordures supérieures au PLUi, est-ce légal? Résolu

Bonjour

si les conditions sont précisées dans l'acte de vente, oui, c'est possible.

Merci Elisa.

Bonjour,

En dehors d'une servitude, type non aedificandi, je ne vois pas comment un particulier peut vous imposer une autre règle que celle du PLU.

Merci Elisa pour cette precision. Cependant si nous revendons le terrain a un parent, alors il nous faut encore une fois payer des frais de notaire j'imagine.

@salade bio merci, donc apparente vous n'êtes pas d'accord avec Elisa...Hmmm comment en avoir le coeur net, que dit la loi? J'ai essayé des recherches mais je ne sais pas trop par ou commencer, et Google ne m'aide pas beaucoup sur ce sujet.

Merci!!

Je comprend le vendeur, mais il faut aussi comprendre l'acheteur. Acheter un terrain constructible de X m2 en interdisant l'acheter a construire sur une partie de de Y m2 au cote nord, le forçant donc a implanter sa maison vers le cote sud, vers l'autre voisin, et là ou il y a une rangée de grands arbres guarantissant de l'ombre en hivers, ça diminue nettement l'intérêt, la valeur et donc le prix du terrain à mon avis.

Nous ne sommes pas en désaccord sur le plan des servitudes. Elisa ajoute un propos sur les conditions dans le document de cession (si j'ai bien compris).

Merci de cette precision. Donc le désaccord porte sur l'idée des conditions dans le document de cession. Comment en avoir le coeur net?

Bonjour,

Votre notaire pourrait-être de bon conseil

Bonjour,
J'ai été dans le cas de votre vendeur. J'ai mis en vente une parcelle détachée de ma propre maison. Ne souhaitant pas de voisinage immédiat, nous avons vu avec mon notaire comment « contraindre » le futur acquéreur à construire à nos conditions. La seule manière définitive, quel que soit le propriétaire de la parcelle est la servitude avec zone non aedificandi. Cela nécessite une inscription sur l'acte de vente et un enregistrement à la conservation des hypothèques. Ça a un coût , mais c'était pour nous le prix de la tranquillité....

salade bio a écrit:

En dehors d'une servitude, type non aedificandi, je ne vois pas comment un particulier peut vous imposer une autre règle que celle du PLU.

AMHA, un particulier vendeur ou acheteur ne peut rien "imposer", les compromis et les actes de vente sont basés sur accords des 2 parties, "on met ce qu'on veut", on s'accorde sur ce qu'on veut.

... une possibilité pour vendre avec servitude... poser un tuyau de je ne sais quoi (drainage quelconque ou autre)... et l'inscrire avec zone non-aedificandi ...

oui...

Je suis surpris de votre reaction. Je n'ai aucun problème avec le fait que vous me donniez un avis perso, je le trouve meme bien venu. Cependant je n'avais pas le sentiment de faire faux pas en donnant à mon tour avec mon propre avis perso, qui n'est pas en contradiction avec le votre ou meme celui du vendeur, mais qui le met simplement en balance.

Et je ne vois pas ce qu'il y a de choquant a dire que lorsqu'on voit sur une annonce terrain constructible X m2 en vente pour un prix, et qu'on se met en tete de l'acheter, puis qu'on reçoit un plan sur lequel il est inscrit que sur les X m2, un quart est en fait non-constructible, on remarque que la valeur du bien est donc moindre. N'êtes vous pas d'accord sur ce point?

Encore une fois, merci à toutes et a tous, je vous suis reconnaissant pour vos informations et avis persos, ne serait-ce que parce qu'ils me guideront a poser les bonnes questions a mon notaire une fois le moment venu.

Par exemple: la distance minimale de construction par rapport a la limite de terrain, cela concerne-t'il la surface externe du mur de la maison, ou le dépassement de toiture?

Merci!

David_Acc a écrit:

Je suis surpris de votre reaction. ..

dsl, je manque de "sourires" dans mes réponses, toutes mes excuses ;
il est vrai que ces sujets ne sont pas simples, même de vive voix entre amis-oupa ... mais répondre "au mieux" à des gens qu'on ne connait pas est parfois un vrai travail de rédaction,
je n'en ai pas les compétences,
je ne n'en rajouterai pas sur les "on ne s'est pas compris, ce n'est pas ce que j'ai voulu dire"...
le notaire sera plus clair
encore dsl.

A vérifier dans le PLU : certains comptent le débord, d'autres non.

Aucun soucis, c'est plus moi qui avait peur d'avoir dit quelquechose de blessant. Merci de votre réponse!

LOL non c'est ce qu'on appel une clause léonine, en gros il peut aussi écrire sur l'acte de vente que tu as pas le droite d'avoir un chien non plus si ca lui chante (histoire de pas avoir de bruit) mais une fois que le terrain est à toi seul le PLU s'applique et toute clauses plus strict seront réputées non écrites

Apres ca implique bien sur que des que tu commencera a construire plus pres qu'il ne le "souhaite" il va sans doute venir te briser les c******s et probablement faire un recours qui sera vraisemblablement sans suite mais tu commencera avec un voisin chiant, à toi de voir si ca te pose soucis ou non

***** a écrit:

AMHA, un particulier vendeur ou acheteur ne peut rien "imposer", les compromis et les actes de vente sont basés sur accords des 2 parties, "on met ce qu'on veut", on s'accorde sur ce qu'on veut.

Pour le vendeur, c'est facile d'imposer une servitude : si l'acheteur la refuse, il ne vend pas, et c'est tout.

SG.Hydro a écrit:

LOL non c'est ce qu'on appel une clause léonine

Je ne vois pas pourquoi une servitude non aedificandi serait une clause leonine. C'est parfaitement valide.

adenis a écrit:

SG.Hydro a écrit:

LOL non c'est ce qu'on appel une clause léonine

Je ne vois pas pourquoi une servitude non aedificandi serait une clause leonine. C'est parfaitement valide.

Sauf que si ca passe pas par un notaire ca vaut à priori rien, le mieux c'est encore de poser la question à un notaire, certainement pas au marchand de bien.

adenis a écrit:

***** a écrit:

AMHA, un particulier vendeur ou acheteur ne peut rien "imposer", les compromis et les actes de vente sont basés sur accords des 2 parties, "on met ce qu'on veut", on s'accorde sur ce qu'on veut.

Pour le vendeur, c'est facile d'imposer une servitude : si l'acheteur la refuse, il ne vend pas, et c'est tout.

Sauf que si la clause est pas valable ben l'acheteur fait affaire et après se contente de respecter le seul PLU, le vendeur aura pas de recours.
Par exemple on voit souvent des baux d'habitation qui stipulent "chien et/ou chats interdits", ben si un jour tu veux louer un truc comme ca et que tu compte avoir chien et/ou chats ben tu signe le bail tu emménage avec les bestioles  et le bailleur ne pourras rigoureusement rien faire car la aussi c'est une clause léonine.
Après si le vendeur passe par un notaire pour faire mettre la clause dans ce cas je suis d'accords avec toi mais le post original ne précise pas cela donc je réponds dans le context d'un accord de tiers à tiers uniquement...

C'est bien ce qui a été dit plus haut : pour être valable, ça doit être notifié dans l'acte de vente notarié ET enregistré aux hypothèques.

David_Acc a écrit:

...
Et je ne vois pas ce qu'il y a de choquant a dire que lorsqu'on voit sur une annonce terrain constructible X m2 en vente pour un prix, et qu'on se met en tete de l'acheter, puis qu'on reçoit un plan sur lequel il est inscrit que sur les X m2, un quart est en fait non-constructible, on remarque que la valeur du bien est donc moindre. N'êtes vous pas d'accord sur ce point?...

Pas tout à fait d'accord.
Oui sur le fond : un terrain avec une zone non aedificandi n'a pas la même valeur que le même terrain sans la zone non aedificandi.
Par contre, ça ne veut pas dire que le prix du terrain doit subir une ristourne. Si le vendeur en a tenu compte dans le prix proposé, il n'y a pas de raison de compter 2 fois la moins-value.

SG.Hydro a écrit:

Sauf que si la clause est pas valable ben l'acheteur fait affaire et après se contente de respecter le seul PLU, le vendeur aura pas de recours.

On ne parle pas d'une clause dans le contrat, mais d'une servitude non aedificandi établie par voie conventionnelle.

Il faut arrêter de dire qu'il suffit d'acheter le terrain et de construire quand même. Parce que ça, ça revient à envoyer David_Acc au casse-pipe.

adenis a écrit:

SG.Hydro a écrit:

Sauf que si la clause est pas valable ben l'acheteur fait affaire et après se contente de respecter le seul PLU, le vendeur aura pas de recours.

On ne parle pas d'une clause dans le contrat, mais d'une servitude non aedificandi établie par voie conventionnelle.

Il faut arrêter de dire qu'il suffit d'acheter le terrain et de construire quand même. Parce que ça, ça revient à envoyer David_Acc au casse-pipe.

Oui mais un simple "plan du terrain qui indique les limites d'implantation de notre construction" est-il suffisant pour constituer une servitude ?

Non, il faut que ce soit dûment enregistré. Mais ça peut être fait chez le notaire au moment de la vente, façon traquenard : juste un petit papier à signer avant de signer l'acte, et pouf, servitude signée et valable.

zadene a écrit:

David_Acc a écrit:

...
Et je ne vois pas ce qu'il y a de choquant a dire que lorsqu'on voit sur une annonce terrain constructible X m2 en vente pour un prix, et qu'on se met en tete de l'acheter, puis qu'on reçoit un plan sur lequel il est inscrit que sur les X m2, un quart est en fait non-constructible, on remarque que la valeur du bien est donc moindre. N'êtes vous pas d'accord sur ce point?...

Pas tout à fait d'accord.
Oui sur le fond : un terrain avec une zone non aedificandi n'a pas la même valeur que le même terrain sans la zone non aedificandi.
Par contre, ça ne veut pas dire que le prix du terrain doit subir une ristourne. Si le vendeur en a tenu compte dans le prix proposé, il n'y a pas de raison de compter 2 fois la moins-value.

Si le vendeur en a tenu compte dans le prix proposé, pourquoi n'en a t'il pas fait part dans l'annonce où il vend le terrain? Pourquoi indiquer dans l'annonce "exposition exceptionnelle" mais ne pas indiquer "portion nord du terrain non-constructible"? Si je vous vend un vélo et que je met sur l'annonce "tres bon état", et que je prend en compte dans le prix de vente du vélo le fait que le frein avant ne fonctionne pas, mais je ne le mentionne pas dans l'annonce, c'est ok?

Moi qui craint les problèmes de voisinage, soit je respecte les volontés du vendeur, soit je cherche un autre terrain.
Mais ça c'est mon avis.

Bonjour à tous.

La logique de l'engagement et du respect de la parole donnée n'a peut être pas de valeur juridique mais le fait qu'elle soit occultée dans la réflexion initiale n'est pas forcément anecdotique...

Si j'ai bien compris, le vendeur veut vendre son terrain à quelqu'un qui respectera une distance minimale de 6 mètres d'un côté.
Je pense que cela peut être simple :
- Le terrain vous intéresse en l'état, vous l'achetez ;
- Sinon, vous cherchez un autre terrain qui correspondra plus à vos attentes...

Le risque ?
- Passer pour un malhonnête et un ingrat.
- Des conflits de voisinage.
- La loi du talion et des dommages collatéraux.
- L'absence de confiance.
- L'absence d'aide si besoin.
- Une judiciarisation de l'affaire qui vous fera perdre de l'argent et surtout du temps...

Bonjour,

peut-être pourriez vous arriver à un compromis en négociant avec le vendeur. On n'a pas d'indication concernant le terrain en lui-même ou ses accès, mais la zone qu'ils veulent mettre inconstructible pourrait le devenir sous réserve de ne pas construire à plus de XXm de haut (si c'est l'ensoleillement qui les préoccupe par exemple).

Et vous, de votre côté, vous prévoyez la construction du garage ou d'un auvent dans cette zone. Une façade Nord est toute indiquée pour caser ce genre de fonction, et vous éviterez de perdre de la place ailleurs sur votre terrain.

Si votre vendeur voit que vous avez déjà réfléchi à la meilleure manière de les préserver et à l'implantation future de votre maison, ils seront plus enclins à lâcher des concessions de leur côté également.

Bonjour,
Pour limiter la hauteur d'une construction, il y a une autre servitude, la non altius tolendi. ( nous y avions aussi pensé mais on a fait autrement)
Pour être clair, si c'est juste inscrit sur un plan par une zone hachurée, ou par un papier entre particuliers, ça n'a pas vraiment de valeur et ne peut être contraignant.
Par contre pour être valable la servitude doit être rédigée par le notaire et apparaître dans l'acte de vente d'une part et être enregistré aux hypothèques d'autre part. Et là, pas moyen de s'y soustraire, même en revendant la parcelle ou un bout de la parcelle. Une servitude est attachée à un fond ( terrain) et non à une personne.
Lorsque nous avions mis ces contraintes sur notre terrain, nous avions fourni à l'agent immobilier un plan avec la délimitation de la zone de servitude. Il devait le montrer aux éventuels acquéreurs. L'agent immobilier était furieux, il nous disait que jamais on ne vendrait dans ces conditions, qu'il n'oserait pas présenter un tel bien à la vente.... bref, 48h après la mise en vente nous avions 3 offres. Mais nous ne prenions pas les éventuels acquéreurs en traitre.
On peut trouver que le vendeur n'est pas très honnête si on découvre la contrainte le jour de la signature. Mais si vous en êtes juste à la phase « visite », vous n'êtes pas piégés. Quant au fait de l'accepter un non c' est une question d'appréciation personnelle. Certains acceptent des pentes, des environnements, des voisinages que d'autres trouverons rédhibitoires ....

Cst62DM a écrit:

La logique de l'engagement et du respect de la parole donnée n'a peut être pas de valeur juridique mais le fait qu'elle soit occultée dans la réflexion initiale n'est pas forcément anecdotique....

Que les choses soient claires: je n'ai pas encore fait d'offre sur ce terrain, je ne me suis engagé à rien et n'ai donné aucune parole, et il n'est pas question pour moi de m'engager ou de donner ma parole pour ne pas la respecter.

Cst62DM a écrit:

Si j'ai bien compris, le vendeur veut vendre son terrain à quelqu'un qui respectera une distance minimale de 6 mètres d'un côté.

Dans ce cas, le plus simple est de diminuer la taille du terrain en gardant la bande de 6 mètres sur laquelle on ne souhaite pas de construction.
Mais je pense que le vendeur dans ce cas veut le beurre et l'argent du beurre: vendre le plus de terrain possible (€€€) mais sans avoir de voisin trop près...
Certes, il faut refaire un bornage qui lui coûtera un peu d'argent mais au moins comme ça ce serait clean et il serait sûr de la distance minimale.
Enfin, c'est mon avis. Je ne vois pas l'intérêt sinon.

a+
Beone

Beone68 a écrit:

[...] Je ne vois pas l'intérêt sinon.

a+
Beone

> droit à construire, emprise au sol, taille minimale de terrain imposée, etc.

Voilà différentes raisons ... mais qui n'excluent pas pour autant votre hypothèse: le vendeur voulant plus d'argent!

Si je suis acheteur ça peut m'intéresser d'avoir du terrain même non constructible, gazon, potager...
Mais peut être (sûrement) pas au prix du terrain constructible.

Pour information, j'ai fini par accepter les conditions du vendeur. Merci a tous et a toutes pour vos conseils ainsi que vos opinions.

David_Acc

Merci à toi d'avoir pris la peine de dire comment ca s'était conclu, trop de posts finissent sans nouvelles

Oui pas de problème!

Après réflexion, la zone non aedificandi est bien trop contraignante sur ce terrain. Elle limite à construire sur la portion sud du terrain, alors qu'il est bien plus interessant de construire sur le cote nord du terrain pour pouvoir profiter du terrain cote sud et s'éloigner des arbres en bordure sud qui font de l'ombre sur la partie sud du terrain. Avec le débord de toiture, le mur Nord de la maison se serait retrouvé à 6,60m de la bordure nord du terrain.

De plus une zone non aedificandi signifie que TOUTE construction est interdite: impossible de mettre par exemple une terrasse en bois, un puis perdu ou une micro-station (toutes des options que j'avais considéré).

N'étant pas prêt a payer le prix demandé pour subir tant de contraintes sur ma nouvelle propriété, j'ai abandonné ce projet.

Même si vous avez raison et que le propriétaire n'est pas dans son bon droit et que vous obtenez gain de cause, vous imaginez les relations avec votre futur voisin ?

Nous avons été dans le même cas : nous avions vu un terrain mais avec une bande non constructible imposée par le voisin. On a lâché l'affaire : si les relations commencent comme ça, ça sent le conflit à plein nez.

Édit : je n’avais pas vu votre dernier message.
Sage décision à mon avis !

Bonjour,
La zone aedifficandi était bien inscrite par le notaire sur le terrain ? Ou c'était une clause de gré à gré ?

Parce que si la clause n'est pas inscrite sur le terrain, mais s'applique à vous (et vous seul), vous pouvez acheter le terrain, puis le revendre à votre conjoint par exemple, pour qui la clause ne s'appliquera pas.


Sinon, la valeur de quelque chose, c'est la valeur que quelqu'un sera prêt à mettre pour l'acheter. Si le vendeur a 20 acheteurs à son prix, il n'a pas de raisons de le baisser. Si le vendeur ne trouve personne, pas même vous, à ce prix, alors soit il va attendre que la demande grimpe pour le vendre (parfois des années ... j'ai vu des vendeurs qui attendent depuis plus de 10 ans pour vendre leur terrain tout pourri à un prix énorme, après avoir refusé des propositions trop basses pour eux), soit il baisse son prix.


En l'occurence, il est très difficile de trouver un terrain, donc honnêtement, si on tente de me vendre un terrain mais à condition de choisir ce que je peux faire ou pas, je vais considérer ce que je peux réellement faire ou pas tout en faisant croire au vendeur ce qu'il veut pour obtenir le terrain (en l'occurrence c'est ce que j'ai en partie fait pour mon terrain : le vendeur ne voulait pas me vendre si je mettais 2 logements sur la parcelle, j'ai accepté de n'en mettre qu'une seule dans les clauses suspensives d'obtention du permis, mais le PLU me permet d'en mettre 2 et peut-être que je le ferais un jour si j'en ai les moyens).
C'est hyper dur de trouver un terrain et parfois le fait de s'embrouiller avec le vendeur, fusse-t-il le voisin, si ça permet d'avoir le terrain de ses rêves et de faire ce qu'on veut, ça peut en valoir le coup, les risques sont à peser.

Vous avez fait le bon choix je pense de ne pas accepter des compromis qui vous auraient fait sortir trop loin de vos souhaits. Bon courage dans les recherches, et bonne continuation !

Bonjour

Woofy a écrit:

Bonjour,
La zone aedifficandi était bien inscrite par le notaire sur le terrain ? Ou c'était une clause de gré à gré ?

Parce que si la clause n'est pas inscrite sur le terrain, mais s'applique à vous (et vous seul), vous pouvez acheter le terrain, puis le revendre à votre conjoint par exemple, pour qui la clause ne s'appliquera pas.

Oui, déjà suggéré en début de post, réponse de l'auteur :

Citation:

Merci Elisa pour cette precision. Cependant si nous revendons le terrain a un parent, alors il nous faut encore une fois payer des frais de notaire j'imagine...

...

Merci, je n'avais pas tout lu.
Ben si le prix du terrain + X milles euros pour s'affranchir de la clause ne vaut pas le terrain sans clause, effectivement.
Ca dépend du budget au final. J'ai payé mon terrain 96000€ après 2 ans de recherches. A 106000€ je l'aurais peut-être pris aussi.
A 150 000€ je ne l'aurais peut-être pas pris et je serais peut-être encore en train de chercher.

Bref, le terrain vaut ce qu'on est prêt à y mettre. En plus les frais de notaire ne sont pas si élevés que ça pour les terrains.