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Mise en place du PLU - Terrain en zone naturelle : quels recours ?

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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonjour,

Le PLU est actuellement en cours d'enquête publique dans ma commune (RNU jusqu'à présent) et j'ai eu la mauvaise surprise de découvrir que mon terrain était inscrit en zone naturelle.

Je sais que ce sont des choses courantes lors des mises en place ou révisions, cependant dans mon cas on parle d'un terrain dans un lotissement instruit en 2018 et un permis de construire accepté par la mairie en 2019. J'ai eu divers échanges avec la mairie à plusieurs reprises lors de l'instruction, et il n'a jamais été fait mention de cela. Je suis d'autant plus étonné qu'il s'agit de l'unique terrain constructible ou construit concerné dans la zone (et même sur la commune).

Je suis donc allé voir le commissaire enquêteur pour lui faire part de mon étonnement. Ce dernier a suggéré qu'il s'agissait sûrement d'une zone naturelle entourant le cours d'eau qui borde notre terrain. Problème : cette zone s'arrête nette chez mon voisin chez qui continue le cours d'eau et ne concerne donc aucune autre parcelle que la mienne (encadrée en rouge sur l'extrait ci-dessous) le long de la combe. En amont, les zones concernées sont agricoles.




Je lui en plus montré d'autres zones construites/constructibles de la commune, elles aussi situées le long d'un cours d'eau entouré par une zone naturelle. A cette différence que la zone naturelle n'empiète pas sur les terrains, mais s'arrête et reprend sur les terrains agricoles.



J'ai donc contesté son explication, et il a en effet reconnu l'incohérence. En conclusion, il n'a pas su m'apporter de réponse et m'a dit qu'il le noterait dans son rapport. D'après lui, la mairie devrait (au conditionnel) me faire un retour dans quelques mois (rien que ça !).

Je pense (j'espère) donc qu'il s'agit d'une erreur de la mairie due à la non mise à jour des plans (PLU et cadastre) suite à la construction du lotissement (le découpage des parcelles n'est même pas dessiné). En effet, mon terrain était à 80% recouvert par une forêt d'acacia avant que le promoteur ne le commercialise. Je pense que la mairie a laissé la zone naturelle et implanté les maisons à l'arrache à côté (ma maison est implantée sur le terrain du voisin, le cadastre n'étant pas à jour en fond).

Par la suite, j'ai contacté la mairie pour demander un RDV en expliquant le problème. Je n'ai à ce jour pas de retour, et n'en espère plus avant la fin de l'enquête. J'aimerais savoir quelle(s) autre(s) démarche(s) effectuer avant la fin de l'enquête. Je souhaite mettre toutes les chances de mon côté, car je sais pertinemment que si j'attends la réponse de la mairie dans quelques mois ( ), il sera trop tard  

Merci d'avance pour vos réponses et conseils
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis expert en bâtiment du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de experts de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les experts, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-124-devis_expert_en_batiment.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,
Vous êtes titulaire d'un permis de construire : que voulez vous de plus ?
Mon récit : La Bistorte
licences : WTFPL version 2
avatar : "Warming Stripes", comprendre le réchauffement climatique https://showyourstripes.info/
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonjour

J'ai acheté un terrain constructible il y a même pas 2 ans, sur lequel je compte un jour faire des aménagements et/ou des extensions. Le fait d'être en zone naturelle me contraint sur les possibilités.

Et je ne parle pas des problématiques que cela peut poser pour une éventuelle revente, surtout vu le coût du foncier dans la région !
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Membre utile Env. 500 message Carros (6)
Mais donc , vous étes titulaire d'un PC de 2019 ou pas , car si vous avez un permis ! vous pouvez construire !
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

  - Première chose à faire: Inscrire vous-même vos remarques circonstanciées dans le registre d'enquête publique ouvert à cet effet et mis à disposition des citoyens.
  - Puis continuez à provoquer des RdV et suivez le calendrier d'élaboration du PLU, en vérifiant que toutes les phases sont bien respectées.
  - En dernier lieu, si vous n'avez pas eu gain de cause, et constaté un problème règlementaire dans le cours de l'élaboration, vous pourrez faire recours dans les 2 mois de l'approbation du PLU.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonsoir,

Avez-vous reporté l'ensemble de votre argumentaire dans le registre dédié aux observation dans le cadre de l'enquête publique ? Comme toujours, les paroles s'envolent...
Si le PLU devait être approuvé en l'état vous pouvez toujours exercer un recours dans un délai de 2 mois suivant la dernière publication de l'approbation.
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Je pense que je me suis mal exprimé : la maison est construite et terminée depuis quelques mois.

Mais le problème demeure pour les éventuelles aménagements extérieurs et extensions (garage notamment) que nous envisagions pour les prochaines années.

Cela me pose aussi problème pour une éventuelle revente un jour peut-être (on ne sait de quoi sera fait demain) où forcément un acheteur sera freiné pour les raisons évoquées au-dessus.

Surtout que le zonage de PLU n'a pas de sens dans mon cas, le terrain n'a (plus) rien d'une zone naturelle !
reno06 a écrit:Mais donc , vous étes titulaire d'un PC de 2019 ou pas , car si vous avez un permis ! vous pouvez construire !
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Membre utile Env. 400 message Rhone
@salade bio et deffrey : merci pour vos réponses. Ce registre est-il a compléter en mairie ou en ligne (il y a un formulaire sur le site de l'enquête publique) ? Ou les 2 ?
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Re,

En tout état de cause, il est ouvert au public en mairie, durant l'enquête.
Attention donc aux dates limites de cette enquête!
@+
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Membre utile Env. 400 message Rhone
C'est très clair, merci beaucoup !

Dernière question concernant le recours après approbation, par quelle voie se ferait-il ?
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Bonjour 

En dehors de l'inscription prévisible de votre terrain en zone naturelle (N), il reste le problème des risques naturels comme les inondations.
Si j'ai bien compris, vous êtes au bord d'un cours d'eau, avez vous regardé cet aspect ?
Car une bataille contre un PLU peut cacher une autre bataille perdue d'avance contre le schéma directeur des risques naturels de la préfecture qui du coup pourrait rendre votre terrain inconstructible.
Une zone naturelle est dans ce cas un moindre mal puisqu'il vous permet de construire une annexe de moins de 50m² à moins de 20m de la maison.
Enfin, bon je dis ça mais je ne suis pas un spécialiste de  ces questions
Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Bonjour
Un PLUI au niveau de l'agglo a été mis en place au 01/01/2020, remplaçant l'ancien PLU de la commune.
Je suis allé aux réunions publiques, j'ai posé quelques questions, j'ai pris RDV avec la maire pour discuter de notre projet sur notre terrain.
Nous étions en zone NH, avec d'importantes limites au niveau des possibilités de rénovations transformations des bâtiments existants. Nous avons indiqué que nous préférions être en A, nous sommes maintenant en A avec beaucoup moins de limites et des possibilités de rénovations que nous n'avions pas au départ.

Donc peut être qu'un RDV avec le/la maire pourrait vous aider à ne pas passer en A.
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Membre super utile Env. 4000 message Saint Thurial (35)
En zone naturelle certains aménagements restes possibles
la construction un long fleuve tranquille ou pas
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonsoir à tous,

Merci encore pour vos contributions. J'ai suivi vos recommandations et me suis rendu en mairie pour remplir le registre.

J'ai eu la "chance" d'y croiser les élus qui m'ont expliqué que la zone naturelle correspondait à la zone non-aedificandi existant sur mon terrain (une bande de 4-5m le long du cours d'eau). Visiblement, c'est dans le règlement du PLU : toute construction en zone U doit se faire en retrait de 5m de tout cours d'eau.

Je leur ai cependant opposé 2 incohérences :
1°) la bande telle que dessinée ne fait pas 5m, mais près de 20m (confirmé par le commissaire enquêteur). Si l'on met le cadastre sous le zonage, la maison se retrouve dans sa quasi-totalité en zone naturelle.
2°) si telle est l'explication, je ne vois pas le rapport avec la zone naturelle (l'article du règlement dont font référence les élus concerne les zones U). Et dans ce cas, la contrainte devrait être étendue à toutes les parcelles concernées en zone U, et non seulement à la mienne.

Je leur explique que de toute façon la zone non-aedificandi sur le permis d'aménager suffit à me contraindre et n'a pas besoin d'être doublée en plus par une zone naturelle.

Et j'ai bien sûr eu des réponses pleines de mauvaise foi :
- le commissaire enquêteur raconte n'importe quoi, la zone ne fait pas 20m, il doit confondre avec un autre PLU,
- les autres habitations en zone U et bordées par un cours d'eau ont été construites il y a bien longtemps, et sont de toute façon soumises elles aussi au retrait de 5m.

Bref, on m'a sommé d'arrêter de raconter des inepties, je n'ai pas insisté car cela aurait été contre-productif.


J'en ai profité en rentrant chez moi pour parcourir le règlement du PLU, notamment le passage sur les zones naturelles, et ... mon terrain ne remplit aucune case !

Cette zone est à protéger en raison :
- soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt -> Non concerné
notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,
- soit de l'existence d'une exploitation forestière -> Non concerné
- soit de leur caractère d'espaces naturels -> Non concerné

Les zones N peuvent être concernées par : 
- Le PPRNi -> Non concerné
- Des aléas géologiques (cf. plan en annexe) -> Non concerné
- Les travaux et aménagements liés aux infrastructures autoroutières et ferrées -> Non concerné
- Le périmètre de protection du captage en eau (cf. plan en annexe) -> Non concerné
- L'inventaire du patrimoine agricole -> Non concerné

J'attends les conclusions de l'enquête mais vu les réponses et l'entêtement des élus, je pense que vais devoir me fendre d'un courrier recommandé ...
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
gg0_150 a écrit:En zone naturelle certains aménagements restes possibles

chez moi il était uniquement possible de rénover le bâti traditionnel rural breton. Tout le reste devait rester en l'état : pas de démolition, pas de construction, pas de changement d'affectation : un ancien bâtiment agricole construit vers 1970/80 devait rester bâtiment agricole, mais la parcelle n'étant plus agricole il ne pouvait accueillir d'activité agricole. La responsable du service d'instruction des PC de l'agglo m'a dit qu'il devait rester vide, je ne pouvais pas y stationner un véhicule non agricole, ni y stocker des isolants, n'y même y laisser jouer mes enfants ou y stocker des meubles !!!
Et il était interdit de modifier son aspect extérieur : pas de rénovation, pas de remplacement des plaques d'amiante du toit sauf par des plaques de béton, pas de remplacement des bardages rouillés !

Comme d'hab, il faut vérifier ce qui est indiqué dans le PLU.
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

BigYo , vous écrivez:
Cette zone est à protéger en raison :
- soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt -> Non concerné
notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,

Je regrette, mais un cours d'eau est considéré comme milieu naturel, notamment du point de vue écologique.
Et donc, sur cet argument, vous ne pourrez pas lutter longtemps.
Il en est d'ailleurs de même en zone rurale; les terres jouxtant un ruisseau (cours d'eau) ne peuvent être cultivées à l'intérieur de la bande de retrait.... Et les fermiers payent toutefois pour cette bande non cultivable!
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonjour

Je comprends votre argument, mais dans ce cas toutes les parcelles jouxtant le cours d'eau ne devraient-elles pas être en zone naturelle comme la mienne ?

De ma compréhension, la protection des cours d'eau est pris en compte par le retrait de 5m imposé le long des cours d'eau (cela concerne les terrains en zone U et A). Nul besoin d'ajouter d'autres restrictions.

J'ajoute que ce cours d'eau n'en a que le nom, qu'il s'agit d'une combe. Jamais vu une goutte d'eau dedans depuis des années ...

deffrey a écrit:Bonjour,

BigYo , vous écrivez:
Cette zone est à protéger en raison :
- soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt -> Non concerné
notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,

Je regrette, mais un cours d'eau est considéré comme milieu naturel, notamment du point de vue écologique.
Et donc, sur cet argument, vous ne pourrez pas lutter longtemps.
Il en est d'ailleurs de même en zone rurale; les terres jouxtant un ruisseau (cours d'eau) ne peuvent être cultivées à l'intérieur de la bande de retrait.... Et les fermiers payent toutefois pour cette bande non cultivable!
@+
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
BigYo a écrit:
Et j'ai bien sûr eu des réponses pleines de mauvaise foi :
- le commissaire enquêteur raconte n'importe quoi, la zone ne fait pas 20m, il doit confondre avec un autre PLU,
- les autres habitations en zone U et bordées par un cours d'eau ont été construites il y a bien longtemps, et sont de toute façon soumises elles aussi au retrait de 5m.

Bref, on m'a sommé d'arrêter de raconter des inepties, je n'ai pas insisté car cela aurait été contre-productif.

Bon là nous n'avions que la copie d'écran de votre post initial où vous entourez en rouge la totalité de votre parcelle, j'avais crû comprendre que la totalité de votre parcelle allait passer en N.
Apparemment, j'avais mal compris, maintenant vous parlez d'une bande de 20 m de votre terrain quand les élus parlent d'une bande de 5 m. Ce n'est franchement plus très clair, et peut-être à raison.
Pour lever le doute sur cette zone N dans votre terrain, peut-on aller voir en ligne le projet de PLU pour votre parcelle ?
Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage.
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Vous ne trouverez pas plus de réponses sur le PLU car ma parcelle n'est même pas représentée sur les plans (cadastre pas à jour en fond).

J'avais essayé de la représenter sur ma copie d'écran (en rouge), et elle est bien en (grande) partie en zone naturelle et en zone constructible.

Mon terrain fait 22m de large donc autant dire qu'une bande de 20m de large le recouvre largement.

Je vous MP tout de même le lien.
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Env. 20 message Moselle
Vous vous trompez
Pour l'avoir vécu un terrain constructible peut être déclasser en zone naturel ou autre
Et le permis de construire n est pas valide à vie...


Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,
Vous êtes titulaire d'un permis de construire : que voulez vous de plus ?
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Env. 20 message Moselle
Bonjour
J ai été dans le même cas que vous
J ai été également voir le commissaire enquêteur qui avait été plutôt cool avec en rédigeant un avis demandant une solution pour moi..
L. Avis n est que consultatif
Bilan dans l os, mon terrain à été déclassé et est passé en zone naturel
Procès contre la mairie que j ai perdu.

Bon courage à vous en espérant que ça ne se termine pas pareil




BigYo a écrit:Bonjour,

Le PLU est actuellement en cours d'enquête publique dans ma commune (RNU jusqu'à présent) et j'ai eu la mauvaise surprise de découvrir que mon terrain était inscrit en zone naturelle.

Je sais que ce sont des choses courantes lors des mises en place ou révisions, cependant dans mon cas on parle d'un terrain dans un lotissement instruit en 2018 et un permis de construire accepté par la mairie en 2019. J'ai eu divers échanges avec la mairie à plusieurs reprises lors de l'instruction, et il n'a jamais été fait mention de cela. Je suis d'autant plus étonné qu'il s'agit de l'unique terrain constructible ou construit concerné dans la zone (et même sur la commune).

Je suis donc allé voir le commissaire enquêteur pour lui faire part de mon étonnement. Ce dernier a suggéré qu'il s'agissait sûrement d'une zone naturelle entourant le cours d'eau qui borde notre terrain. Problème : cette zone s'arrête nette chez mon voisin chez qui continue le cours d'eau et ne concerne donc aucune autre parcelle que la mienne (encadrée en rouge sur l'extrait ci-dessous) le long de la combe. En amont, les zones concernées sont agricoles.




Je lui en plus montré d'autres zones construites/constructibles de la commune, elles aussi situées le long d'un cours d'eau entouré par une zone naturelle. A cette différence que la zone naturelle n'empiète pas sur les terrains, mais s'arrête et reprend sur les terrains agricoles.



J'ai donc contesté son explication, et il a en effet reconnu l'incohérence. En conclusion, il n'a pas su m'apporter de réponse et m'a dit qu'il le noterait dans son rapport. D'après lui, la mairie devrait (au conditionnel) me faire un retour dans quelques mois (rien que ça !).

Je pense (j'espère) donc qu'il s'agit d'une erreur de la mairie due à la non mise à jour des plans (PLU et cadastre) suite à la construction du lotissement (le découpage des parcelles n'est même pas dessiné). En effet, mon terrain était à 80% recouvert par une forêt d'acacia avant que le promoteur ne le commercialise. Je pense que la mairie a laissé la zone naturelle et implanté les maisons à l'arrache à côté (ma maison est implantée sur le terrain du voisin, le cadastre n'étant pas à jour en fond).

Par la suite, j'ai contacté la mairie pour demander un RDV en expliquant le problème. Je n'ai à ce jour pas de retour, et n'en espère plus avant la fin de l'enquête. J'aimerais savoir quelle(s) autre(s) démarche(s) effectuer avant la fin de l'enquête. Je souhaite mettre toutes les chances de mon côté, car je sais pertinemment que si j'attends la réponse de la mairie dans quelques mois ( ), il sera trop tard  

Merci d'avance pour vos réponses et conseils
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Bonjour,
Si vous le permettez, pour avoir une meilleure représentation graphique de comment c'était auparavant  voici une copie d'écran de geoportail : https://imgur.com/DPrIVrv
La photo satellite date d'avant le permis de construire,  la Parcelle concernée de BigYo est la 2322 
Si j'ai bien compris cette parcelle a été déboisée et viabilisée et maintenant il y a sa maison.
Le cadastre n'étant pas à jour, il n'y a pas la représentation symbolique de la maison (hachures sur construction).

 
Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Moimetz a écrit:Bonjour
J ai été dans le même cas que vous
J ai été également voir le commissaire enquêteur qui avait été plutôt cool avec en rédigeant un avis demandant une solution pour moi..
L. Avis n est que consultatif
Bilan dans l os, mon terrain à été déclassé et est passé en zone naturel
Procès contre la mairie que j ai perdu.

Bon courage à vous en espérant que ça ne se termine pas pareil


bonjour :
- enquêteur -> avis consultatif
- maire -> avis décisionnel
Pourquoi seulement rencontrer l'enquêteur ?
en amont, avant le début de l'enquête ?
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Env. 20 message Moselle
Car le maire était là source du problème...
Je l ai rencontrer bien en amont mais il ne voulait rien entendre...


ManuTaden a écrit:
Moimetz a écrit:Bonjour
J ai été dans le même cas que vous
J ai été également voir le commissaire enquêteur qui avait été plutôt cool avec en rédigeant un avis demandant une solution pour moi..
L. Avis n est que consultatif
Bilan dans l os, mon terrain à été déclassé et est passé en zone naturel
Procès contre la mairie que j ai perdu.

Bon courage à vous en espérant que ça ne se termine pas pareil


bonjour :
- enquêteur -> avis consultatif
- maire -> avis décisionnel
Pourquoi seulement rencontrer l'enquêteur ?
en amont, avant le début de l'enquête ?
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Moimetz a écrit:Car le maire était là source du problème...
Je l ai rencontrer bien en amont mais il ne voulait rien entendre...


ManuTaden a écrit:
Moimetz a écrit:Bonjour
J ai été dans le même cas que vous
J ai été également voir le commissaire enquêteur qui avait été plutôt cool avec en rédigeant un avis demandant une solution pour moi..
L. Avis n est que consultatif
Bilan dans l os, mon terrain à été déclassé et est passé en zone naturel
Procès contre la mairie que j ai perdu.

Bon courage à vous en espérant que ça ne se termine pas pareil


bonjour :
- enquêteur -> avis consultatif
- maire -> avis décisionnel
Pourquoi seulement rencontrer l'enquêteur ?
en amont, avant le début de l'enquête ?


Si le maire est contre vous, vous ne pourrez pas faire grand chose, c'est lui le décideur ...
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Membre utile Env. 300 message Echalas (69)
Bonjour, alors il faut savoir qu'il y a des recours plus haut que le maire (tribunal administratif par exemple et ce n'est pas le seul).
De plus étant en lotissement je ne sais pas pour les classements en zone naturelle, mais le PLU est souvent "figé" pour plusieurs années (5 il me semble mais c'est à vérifier).
De plus il y a Normalement des dérogations pour continuer à construire dans la continuité de l'existant.

Je raconte peut-être des bêtises mais ayant acheté un lot d'un lotissement il y a moins de six mois et obtenu un PC en zone protégée, j'ai fait pas mal de consultations avec Notaire et Maire.
Antoine et Marie
AAMOI 9817
---
Construction maison individuelle à Échalas via Demeures Rhône-Alpes
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Messages : Env. 300
De : Echalas (69)
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Env. 90 message Morbihan
BigYo, dans le cadre de la loi A.L.U.R., le commissaire-enquêteur n'a plus beaucoup de marge de manoeuvre à mon humble avis si j'en juge à la lecture des rapports et conclusions et avis motivés. LE processus de l'élaboration de la révision du P.L.U. est bien corseté, si vous prenez le temps de bien lire les volumineux documents forts instructifs (!!!!): présentation du projet, PADD, OAP, ZONAGES, etc. lors de l'enquête publique, le citoyen inscrit ses observations qui seront portées au porteur du projet qui en fera retour au commissaire-enquêteur lequel est nommé par le Président du T.A. Mais, sa marge de manoeuvre sera limitée du fait des zonages définis en amont, notamment en raison des instructions via la D.D.T.M. qui veille au grain.
Aussi, je vous aurez tout loisir de lire le rapport et les conclusions et avis motivé du commissaire enquêteur dans les deux mois suivants la clôture de l'enquête publique qui seront mis en ligne sur le site internet de la mairie; Quant aux recours devant le tribunal administratif (T.A.), à ma connaissance, les recours qui aboutissent sont ceux portés par des associations notamment environnementales car elles disposent d'un savoir faire et d'une expérience des dossiers au fil du temps.
IL EST VRAI QUE la loi A.L.U.R. a rudement modifié la donne elle a un aspect qualifié par certains géographe et autres de "foncier malthusien". MAIS PEU DE GENS s'intéressent à cet urbanisme hormis ceux dont le terrain devient inconstructible ce que l'on observe à la lecture des enquêtes publiques. le réveil sera douloureux.
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Messages : Env. 90
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