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Changement d’affectation / travaux : paperasse pour l’urbanisme

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Bloggeur Env. 300 message Pas De Calais
Bonjour à tous

Avec mon compagnon nous avons visité un immeuble et notre offre est acceptée par le vendeur, en attente de signature de compromis

Il s’agit ::
Au rez de chaussée : un restaurant (salle, cuisine, bar, réserves, XV) sur une surface de 250 m2
Toujours au rez de chaussée : une boutique qui est et restera louée. Environ 60 m2
A l’étage : un appartement de 150 m2

Notre projet est de relier la partie restaurant avec l’étage et de faire une habitation de 400 m2

Niveau travaux, on va mettre un escalier intérieur, une cuisine etc mais la question porte sur les travaux extérieurs : nous comptons changer les menuiseries notamment sur l’avant de la maison. Nous devrons aussi enlever l’escalier extérieur, et je pensais remplacer la porte extérieure de l’étage par une baie fixe.

Pour un changement impactant la façade j’ai lu qui faut un permis de construire.
Pour un changement d’affectation > 150 m2 j’ai lu qu’il faut un architecte et là ça va commencer à chiffrer

Du coup je me demandais si on pouvait :
- faire les changements de fenêtre uniquement à l’identique (remplacement bois par pvc)
- différer le retrait de l’escalier et le changement de la porte à l’étage et faire une déclaration de travaux plus tard

L’objectif serait de ne devoir faire qu’une déclaration de travaux et échapper au coût architecte.

On n’a pas l’intention de faire d’extension etc

Merci de vos conseils et bonnes fêtes de noël !
Ma construction : http://www.forumconstruire.com/recits/recit-3185.php
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Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis rénovation du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de entreprises du batiment de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les entreprises du batiment, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-66-devis_renovation.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,
Vous vous êtes assurée que le PLU autorise le changement de destination resto --> habitation au rez ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

+1 avec Manu-d.en-haut

Le changement de destination seul est soumis à déclaration préalable (art. 421-17 du code de l'urbanisme). Si vous ajoutez une modification de l'aspect extérieur et/ou des structures porteuses les travaux sont soumis à permis de construire (R.421-14).

En principe le permis de construire est soumis à architecte mais il existe quelques dispenses listées à l'article R.431-2, notamment pour les personnes physiques qui modifient pour elles mêmes une construction qui ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher.

Au vu de votre projet vous devez passer par un PC avec architecte. Vous pourriez décomposer le changement de destination et les modifications de l'aspect extérieur MAIS :
- il s'agit là d'un détournement de procédure
- le service instructeur n'est pas idiot, le changement d'un commerce en habitation, ou l'inverse, entraine quasi systématiquement une modification de la façade.
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Bloggeur Env. 300 message Pas De Calais
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,
Vous vous êtes assurée que le PLU autorise le changement de destination resto --> habitation au rez ?


Oui j’ai eu la personne de l’urbanisme à la mairie
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Bloggeur Env. 300 message Pas De Calais
salade bio a écrit:Bonjour,

+1 avec Manu-d.en-haut

Le changement de destination seul est soumis à déclaration préalable (art. 421-17 du code de l'urbanisme). Si vous ajoutez une modification de l'aspect extérieur et/ou des structures porteuses les travaux sont soumis à permis de construire (R.421-14).

En principe le permis de construire est soumis à architecte mais il existe quelques dispenses listées à l'article R.431-2, notamment pour les personnes physiques qui modifient pour elles mêmes une construction qui ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher.

Au vu de votre projet vous devez passer par un PC avec architecte. Vous pourriez décomposer le changement de destination et les modifications de l'aspect extérieur MAIS :
- il s'agit là d'un détournement de procédure
- le service instructeur n'est pas idiot, le changement d'un commerce en habitation, ou l'inverse, entraine quasi systématiquement une modification de la façade.


C’est une ancienne habitation il y a une cinquantaine d’année
En fait on peut très bien laisser en l’état à aujourd’hui car à par les menuiseries qui touchent à l’aspect extérieur tout va se faire dedans (et encore ça va être l’escalier intérieur, et du réaménagement de pièces notamment à l’étage comme du placo)

Si on peut gagner en temps et en argent au niveau administratif et faire plus tard...
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
ludivineuh a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,
Vous vous êtes assurée que le PLU autorise le changement de destination resto --> habitation au rez ?


Oui j’ai eu la personne de l’urbanisme à la mairie

Parles-en à Manu (l'autre, ManuTaden)... qui a eu des déboires avec les services urbanismes, dont les réponses ont toutes été fausses.

Il faut des écrits : que dit le PLU ?
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
ludivineuh a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,
Vous vous êtes assurée que le PLU autorise le changement de destination resto --> habitation au rez ?


Oui j’ai eu la personne de l’urbanisme à la mairie

Bonjour
vous avez une réponse écrite ?
ou juste verbale ?
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Bloggeur Env. 300 message Pas De Calais
ManuTaden a écrit:
ludivineuh a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,
Vous vous êtes assurée que le PLU autorise le changement de destination resto --> habitation au rez ?


Oui j’ai eu la personne de l’urbanisme à la mairie

Bonjour
vous avez une réponse écrite ?
ou juste verbale ?


Verbale
On y est retourné hier il nous a reconfirmé
Par contre il est pas sur de lui sur PC ou DP du coup j’ai écrit au service urbanisme de la communauté de commune, pareil pour le recours à architecte...
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
ludivineuh a écrit:
Verbale
On y est retourné hier il nous a reconfirmé
Par contre il est pas sur de lui sur PC ou DP du coup j’ai écrit au service urbanisme de la communauté de commune, pareil pour le recours à architecte...

Dans mon cas ça m'a été confirmé par l'adjoint de l'urbanisme a de multiples occasions (en 2012, 2013 et 2014), au téléphone et lors de RDV.
Mais tout était faux

Son explication : il c'est trompé et n'avait pas vérifié le PLU.
commune de 3000 hab, PLU de 2008, modifié en 2010, il en était signataire, et mon premier RDV date de 2012 !
Quand le PLU a été mis sur le site internet de la mairie, début 2014 nous avons pas fait attention, mais quand nous avons travaillé le projet avec l'architecte en mars 2015 nous avons découvert que notre projet était impossible !
Ce qui a été confirmé par un CUO (certificat d'Urbanisme Opérationnel).


notre projet : une micro brasserie dans un ancien bâtiment agricole (j'ai fais un passage en lycée agricole en 2014 pour confirmer ce que je faisais déjà de manière empirique) et 4 ou 5 HLL pour héberger des touristes.

Donc mon conseil : demandez un CUO afin de confirmer la faisabilité de votre projet avant de signer. et faites en part à votre notaire afin de vous protéger dans le compromis.
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Bloggeur Env. 300 message Pas De Calais
ManuTaden a écrit:
ludivineuh a écrit:
Verbale
On y est retourné hier il nous a reconfirmé
Par contre il est pas sur de lui sur PC ou DP du coup j’ai écrit au service urbanisme de la communauté de commune, pareil pour le recours à architecte...

Dans mon cas ça m'a été confirmé par l'adjoint de l'urbanisme a de multiples occasions (en 2012, 2013 et 2014), au téléphone et lors de RDV.
Mais tout était faux

Son explication : il c'est trompé et n'avait pas vérifié le PLU.
commune de 3000 hab, PLU de 2008, modifié en 2010, il en était signataire, et mon premier RDV date de 2012 !
Quand le PLU a été mis sur le site internet de la mairie, début 2014 nous avons pas fait attention, mais quand nous avons travaillé le projet avec l'architecte en mars 2015 nous avons découvert que notre projet était impossible !
Ce qui a été confirmé par un CUO (certificat d'Urbanisme Opérationnel).


notre projet : une micro brasserie dans un ancien bâtiment agricole (j'ai fais un passage en lycée agricole en 2014 pour confirmer ce que je faisais déjà de manière empirique) et 4 ou 5 HLL pour héberger des touristes.

Donc mon conseil : demandez un CUO afin de confirmer la faisabilité de votre projet avant de signer. et faites en part à votre notaire afin de vous protéger dans le compromis.


Il y aura une clause dans le compromis pour l’acceptation du changement de destination
Après avoir revu la mairie où le gars était un peu hésitant j’ai contacté l’urbanisme de la communauté de commune et verdict : PC avec architecte
Du coup on fait tout d’un coup : changement d’usage et modif sur la façade
On recherche un architecte pour nous mettre un coup de tampon pas trop cher maintenant 🙄
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