Investissement locatif / défiscaliser

On ne fait pas de l'immobilier locatif pour défiscaliser. On fait de l'immobilier locatif pour générer des revenus (cash-flow positif) ou pour se créer un patrimoine. Et ensuite on cherche à minimiser les impôts en regardant les différents dispositifs.

On oublie bien sûr le Pinel en VEFA, ce n'est quasiment jamais intéressant. Il existe une façon de faire du Pinel intéressante : acheter un terrain, construire deux maisons sur le terrain, et utiliser Pinel pour ces deux maisons. Prévoir mini 400k pour un tel projet, mais à gros rendement.

En voisin du Pinel, vous avez le Denormandie. Assez peu intéressant dans l'ensemble, sauf à trouver un projet de rénovation à fort potentiel.

Le LMNP est très intéressant, mais avec ses contraintes (qui ne vous intéresse donc pas).

Le plus simple reste de faire de la location "standard" dans l'ancien, en trouvant un appartement à fort potentiel créant du cash-flow positif. Commencez petit avec un studio, et une fois que vous maitrisez les ficelles, vous continuez. Comme chaque appartement crée des revenus, la banque peut vous faire autant de crédits que vous le souhaitez, mais il ne faut pas se planter.

Sinon vous avez aussi les SCPI. Si votre but est de minimiser l'impact fiscal de l'immobilier, utiliser la SCPI via une assurance-vie peut être une bonne idée. Choisir des SCPI de rendement à 5/6% dans un contrat qui reverse 100% des loyers (comme Linxea Spirit 2, pour ne pas le citer), et vous aurez un meilleur rendement que beaucoup de Pinel sans vous fatiguer, et sans payer d'impôts (tant que l'argent reste sur le fonds euros de l'AV).

Edit : faire du Pinel sur des maisons n'est plus possible depuis le 1er janvier 2021. Le Pinel est donc définitivement à jeter aux oubliettes.

Bonjour, je ne serais pas aussi technique que Alyénor qui a l'air de bien maîtriser le sujet, je parlerais de ce que de ce que je vois quasiment tous les jours sur mes chantiers .

Si vous achetez du neuf ou entièrement refait, vous ne pourrez pas déduire l'achat du bien immobilier .par contre si vous achetez de l'ancien avec des travaux à faire, dans ce cas les travaux seront déductibles, et cela réduira de façon très importante les impôts et taxes.

exemple un bien qui vos 100000€ . acheter par un promoteur, 50000€ de travaux, revente 200000€ ( eh oui) . vous êtes l'acheter de ce bien vous ne déduisez rien

2e m cas vous achetez ce bien à 100000€, vous faites faire les travaux pour 50000€ , cout de revient 150000€, et déduction des 50000€ de travaux

Bonsoir.
Ce que tout le monde oubli de préciser c'est que l'investissement quel qu'il soit est soumis à trois variables qui peuvent tout changer :
1 - il faut réussir à louer,
2 - il faut que le locataire paie ses loyers sans fautes,
3 - quid du prix de revente?? / aux investissements, charges... Si prix de vente trop bas, c'est raté.

Je présente la chose de façon pessimiste volontairement mais c'est important d'en avoir conscience.
Bon courage

Bonjour, je rejoins et complète ce qu'a dit expert14 de nos jours les valeurs se perdent. grand nombre de personnes ne respecte plus rien, cela se voit avec les voyous dans la rue, mais également chez eux, on ne veut plus payer ces loyers, et ne veux plus payer ces factures, etc., une grande partie du problème provient des lois toujours plus laxistes, et des personnes qui gèrent la justice.

un locataire qui refuse de payer son loyer auras plein d'association pour le défendre et le pousser à ne rien respecter, même si le propriétaire à rien à se reprocher et qu'il n'y a rien de mauvais dans l'habitation. et toutes ces personnes payer avec nos impôts .

Avant quand une personne faisait une chose répréhensible on la sanctionner, maintenant on lui donne une tape dans le dos et lui dit, ce n'est pas bien, mais tu peux recommencer.

Comme dit plus haut si vous ne voulez pas faire de meublé (pourquoi ? Car si location de grande surface type maison c est assez compliqué sinon je ne comprends pas)
Donc dans ce cas il ne reste que de prévoir un bien avec gros travaux (bien consulter ce qui est déductible auprès des impots tout ne fonctionne pas)
Et ce n est pas de la "défiscalisation" mais bien de l optimisation d impot sur revenus locatifs (on ne réduit pas vraiment les impots payés sur son salaire par ex comme avec du Pinel que je ne recommande pas non plus).

Sinon oui, il existe des risques, il faut en être conscient mais ne pas rester buté la dessus sinon on n accompli aucun projet.

Bonsoir à tous,
Voici mon problème, j'hésite entre un achat d'un studio neuf en meublé et d'un T3 en Pinel ou de deux studios en meublé, pour information nous payons 4000€ d'IR et à 6 ans de la retraite. N'étant pas un spécialiste de ce style d'investissements je suis un peu perdu entre les offres alléchantes de promoteurs sur du Pinel et les avis contradictoires lus sur internet. Dois je prendre conseil auprès d'un expert comptable ?
Merci pour vos réponses.

cqfd57 a écrit:

Bonsoir à tous,
Voici mon problème, j'hésite entre un achat d'un studio neuf en meublé et d'un T3 en Pinel ou de deux studios en meublé, pour information nous payons 4000€ d'IR et à 6 ans de la retraite. N'étant pas un spécialiste de ce style d'investissements je suis un peu perdu entre les offres alléchantes de promoteurs sur du Pinel et les avis contradictoires lus sur internet. Dois je prendre conseil auprès d'un expert comptable ?
Merci pour vos réponses.

Pas besoin d expert comptable pour comprendre au un investissement pinel n est pas bien adapté à votre situation.
Vous allez payé cher le prix au m2 pour du pinel et en général c est de la déduction fiscale sur 12 ans. Pour votre cas, dans 6 ans en retraite, vous aurez probablement bien moins d IR donc moins intéressant.
Le ou les meublé pourraient être intéressant, l expert comptable pourrait être utile pour vous conseillez (surtout sur l aspect fiscal dans le cas du lmnp en régime réel)
Pour le neuf ou l ancien c est à vous de choisir en fonction de l opportunité, de l emplacement, du prix au m2 ect..

Pierrot2k a écrit:

cqfd57 a écrit:

Bonsoir à tous,
Voici mon problème, j'hésite entre un achat d'un studio neuf en meublé et d'un T3 en Pinel ou de deux studios en meublé, pour information nous payons 4000%u20AC d'IR et à 6 ans de la retraite. N'étant pas un spécialiste de ce style d'investissements je suis un peu perdu entre les offres alléchantes de promoteurs sur du Pinel et les avis contradictoires lus sur internet. Dois je prendre conseil auprès d'un expert comptable ?
Merci pour vos réponses.

Pas besoin d expert comptable pour comprendre au un investissement pinel n est pas bien adapté à votre situation.
Vous allez payé cher le prix au m2 pour du pinel et en général c est de la déduction fiscale sur 12 ans. Pour votre cas, dans 6 ans en retraite, vous aurez probablement bien moins d IR donc moins intéressant.
Le ou les meublé pourraient être intéressant, l expert comptable pourrait être utile pour vous conseillez (surtout sur l aspect fiscal dans le cas du lmnp en régime réel)
Pour le neuf ou l ancien c est à vous de choisir en fonction de l opportunité, de l emplacement, du prix au m2 ect..

Merci pour ces premières précisions Pierrot2k