Surélévation avec plancher existant - réglementation

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MetalHurlant Picto info

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Le 08/09/2021 à 12h27 Membre super utile Env. 1000 message Seine Saint Denis

Bonjour à tous,

d'avance je vous prie de m'excuser si je n'utilise pas les termes adéquats et/ou si je m'emmêle les pinceaux.

1) Contexte
- Je dispose d'une petite maison de ville (années 40-50) aux deux côtés mitoyens.
- Elle est de type RDC + 1 + combles.
- Elle s'établit à 7,5 mètres de haut, si l'on considère le niveau de référence comme celui de la voie publique à la limite de ma propriété (la clôture côté rue pour faire simple).

- La surface au sol, au nu intérieur des murs non isolés, fait environ 40 m2.

- Les combles ne sont pas aménagés (pas de fenêtre ni d'ouverture, pas d'isolation) et font office de grenier.
- Un plancher solivé existe déjà.
- Au nu inférieur de la panne faîtière, il y a 2,20 mètres de hauteur de plancher.
- J'estime qu'il y a 15 m2 de surface de plancher de combles où la hauteur est supérieure à 1,80 mètre.

2) Interrogations

- Je souhaiterais surélever mes combles sans créer de plancher, afin d'atteindre la limite autorisée par le PLUi (9 mètres au faîtage et R+1+combles).

- Au vu des caractéristiques de ma maison, j'aimerais solliciter vos conseils pour vérifier si je peux passer par une déclaration préalable de travaux, en particulier eu égard à la notion de "surface de plancher".

- J'ai d'ores et déjà les questions suivantes à vous soumettre :
Q1 : est-ce bien la "surface de plancher créée" qui définit le seuil entre DP et PC ?

Q2 : si oui, dans mon cas (rajouter 1,5 mètres de hauteur), dois-je considérer que je vais - toutes choses égales par ailleurs - créer 25m2 de SPC (=40 - 15, et ce hors déductions autorisées) ?

Q3 : pourriez-vous confirmer que les trémies d'escalier sont déduites de la SPC quelle que soit la hauteur (à savoir même au-dessus de 180cm) ?

Q4 : est-ce qu'il y a un autre élément essentiel (ou un détail méphistophélique) qui m'aurait échappé ?

Q5 : il ne m'a pas semblé voir de contrainte de hauteur maximum des combles dans le PLUi. Si je surélève mes combles de 1,5 mètre, je vais avoir la possibilité technique de mettre des fenêtres sur les murs surélevés et m'affranchir des fenêtres de toit et autres lucarnes (il y a déjà un mur de dératèlement). S'il n'y a pas de disposition contraire dans le PLUi, puis-je faire cela ou bien la notion de "combles" impose de passer par une fenêtre de toit, une lucarne ou autre ?

En vous remerciant grandement pour votre assistance et vos bons conseils,
merci,
MH.

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Le 08/09/2021 à 13h49 Membre super utile Env. 1000 message Indre Et Loire

Bonjour,

je me permets de reprendre votre message par commodité

MetalHurlant a écrit:Bonjour à tous,

d'avance je vous prie de m'excuser si je n'utilise pas les termes adéquats et/ou si je m'emmêle les pinceaux.

1) Contexte
- Je dispose d'une petite maison de ville (années 40-50) aux deux côtés mitoyens.
- Elle est de type RDC + 1 + combles.
- Elle s'établit à 7,5 mètres de haut, si l'on considère le niveau de référence comme celui de la voie publique à la limite de ma propriété (la clôture côté rue pour faire simple).

- La surface au sol, au nu intérieur des murs non isolés, fait environ 40 m2.

- Les combles ne sont pas aménagés (pas de fenêtre ni d'ouverture, pas d'isolation) et font office de grenier.
- Un plancher solivé existe déjà.
- Au nu inférieur de la panne faîtière, il y a 2,20 mètres de hauteur de plancher.
- J'estime qu'il y a 15 m2 de surface de plancher de combles où la hauteur est supérieure à 1,80 mètre.

2) Interrogations

- Je souhaiterais surélever mes combles sans créer de plancher, afin d'atteindre la limite autorisée par le PLUi (9 mètres au faîtage et R+1+combles).

- Au vu des caractéristiques de ma maison, j'aimerais solliciter vos conseils pour vérifier si je peux passer par une déclaration préalable de travaux, en particulier eu égard à la notion de "surface de plancher".

- J'ai d'ores et déjà les questions suivantes à vous soumettre :
Q1 : est-ce bien la "surface de plancher créée" qui définit le seuil entre DP et PC ?
Oui, à savoir 20m², sauf dans le cas d'une maison en zone urbaine du PLU, qui autorise jusqu'à 40m² avec une DP tant que le total après travaux reste inférieur à 150m². Il y a des chances que ce soit votre cas, à vérifier.

Q2 : si oui, dans mon cas (rajouter 1,5 mètres de hauteur), dois-je considérer que je vais - toutes choses égales par ailleurs - créer 25m2 de SPC (=40 - 15, et ce hors déductions autorisées) ?
Là, c'est sur plan qu'il faut le quantifier.

Q3 : pourriez-vous confirmer que les trémies d'escalier sont déduites de la SPC quelle que soit la hauteur (à savoir même au-dessus de 180cm) ?
Oui, car au niveau de la trémie, il n'y a pas de plancher justement. Pour mémoire : la surface se calcule, pour les déductions des surfaces d'une hauteur inférieure à 1.80m, avec la cote intérieure toiture, isolant, placo etc compris.

Q4 : est-ce qu'il y a un autre élément essentiel (ou un détail méphistophélique) qui m'aurait échappé ?
D'abord, le PLU (ou PLUi à vous relire) pour évaluer correctement les hauteurs admissibles mais aussi l'insertion du projet dans son contexte urbain : comment la maison surélevée se présente par rapport aux maisons voisines. Certaines portions urbaines peuvent être protégées dans le cas d'un ensemble de maisons dont l'égout règne à la même altimétrie. Prudence, donc.
Autre point : la portance du plancher de combles doit être vérifiée pour savoir si elle peut recevoir un usage d'habitation.
Enfin, vigilance sur la surélévation des façades : modénature, reprise d'enduit, corniche, etc selon contraintes réglementaires, techniques et le cas échéant ABF.

Q5 : il ne m'a pas semblé voir de contrainte de hauteur maximum des combles dans le PLUi. Si je surélève mes combles de 1,5 mètre, je vais avoir la possibilité technique de mettre des fenêtres sur les murs surélevés et m'affranchir des fenêtres de toit et autres lucarnes (il y a déjà un mur de dératèlement). S'il n'y a pas de disposition contraire dans le PLUi, puis-je faire cela ou bien la notion de "combles" impose de passer par une fenêtre de toit, une lucarne ou autre ?
Si le mur de façade peut à terme recevoir une ouverture, je dirai oui. Si c'est insuffisant, il faudra envisager une ouverture plus adaptée. Mais là, tout est question de secteur, de patrimoine régional... joker donc.

En vous remerciant grandement pour votre assistance et vos bons conseils,
merci,
MH.

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MetalHurlant Picto info

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Le 08/09/2021 à 15h10 Membre super utile Env. 1000 message Seine Saint Denis

Bonjour Pengo archi,

merci beaucoup pour la rapidité et la précision de vos réponses.
Vous avez entièrement raison, il y aura d'autres jalons techniques et juridiques qu'il me faudra traiter (mesures, capacité de charge du plancher, dispositions du PLUi...)

S'agissant de la Q2, je me rends compte d'avoir manqué de clarté dans ma formulation. En fait, je ne sais pas comment, au niveau de la DP (ou du PC), comprendre ce qu'il faut renseigner sur le plancher ainsi que la surface de plancher créée.

Gardons mes hypothèses pour la question :
- le comble existant a un plancher de 40m2
- il dispose de 15 m2 pour lequel la hauteur est supérieur à 1,8m

Pourriez-vous m'aider à valider le principe sur lequel fonder ma déclaration, à savoir :
- je n'ajoute pas de SPC (car le plancher existe déjà et je ne vais pas y toucher) ?
- Ou je vais créer de la SPC à hauteur de 40-15 = 25, ces 25m2 disposant après surélévation d'une hauteur de plus d'1,8m (hors trémies etc.) ?
- Ou je vais créer 40m2 de SPC (hors trémies etc.) ?

Merci encore pour votre temps,
bien à vous,
MH.

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Pengo archi Picto info

Le 08/09/2021 à 15h25 Membre super utile Env. 1000 message Indre Et Loire

Re,
En fait il y a une création de surface vu que la zone des 1.80m est élargie en raison d'un toit plus haut. Bien sûr, les 15m² existants... et bien sont existants dans le cas de combles aménageables et ne figurent pas dans la surface créée.
Si les combles existants sont non-aménageables (en raison de la charpente existante ou de l'absence d'accès aux combles) il faut prendre comme surface créée l'ensemble de l'étage (hors escalier et moins de 1.80m bien sûr).

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