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Le voisin d'en face fait une division avec enclave, quid des articles 683 et 684?

Ce sujet comporte 29 messages et a été affiché 590 fois
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Env. 100 message Rhone
Bonsoir!

Comme le titre le dit, le voisin d'en face divise sa parcelle pour lui vendre à la fille. La nouvelle parcelle a les bords tracés à la main en jaune. Nous sommes propriétaires de la parcelle en rose. Nous sommes co-propriétaires à deux avec une autre famille (parcelle en haut à gauche) de la parcelle à hachure bleue qui est la voie d'accès et qui possède une aire de retournement. C'est la servitude. L'accès au fond de l'impasse se fait par les flèches à droite en fuchsia.

Les voisins qui divisent veuillent donner accès au garage par le coté tracé en rouge. Ils veuillent entrer à pieds par une porte tracée en bleu fluo.  Notre acte d'achat notarial spécifie que notre parcelle d’accès donne servitude d'accès à la parcelle qui est en train d'être divisée, toute la parcelle. Ils ne nous ont pas  consulté ni nous ni les autres co-propriétaires de la servitude. Le permis d'aménagement a été accepté et se purge à la fin du mois. Le PC est déposé depuis fin décembre.



Ils considèrent qu'ils n'ont pas un autre choix d'y accéder que par l'aire de retournement, pour leur commodité et évidemment pour ne pas avoir à faire des maneouvres plus pointues avec une clôture en face à 4m23.

Il est évident que nous souhaitons être le moins embêtés par des passages, c'est pour cela que nous avons acheté en fond d'impasse.

Après renseignement, il se trouve que leur accès au garage (en rouge) ne respecte pas les lois 683 et 684 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150125/ . Ce blog d'avocats répond à beaucoup de cas https://www.versigny-avocat-paris.fr/publications/la-servitude-de-passage-et-ses-limites . Selon ces articles de loi, soit l'accès est donné sur la parcelle qui fait la division, soit si pas suffisant, l'accès devrait se faire sur la limite marquée en vert fluo, le chemin le plus court et le moins dommageable pour les propriétaires de la servitude, donc nous et les autres. 

Voici nos interrogations:
  1. La servitude pour la grande parcelle se transmet aussi sur la parcelle enclavée sans autres écrits dans des actes notariales?
  2. Si la servitude se transmet sur la parcelle enclavée, la loi 683 s'applique quand même et les oblige que chemin le plus court et le moins dommageable pour les propriétaires de la servitude? 
  3. Y-a-t-il des interprétations possibles de ces lois 682, 683 et 684 concernant notre cas?

Je vous remercie par avance pour votre temps.
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

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Membre super utile Env. 2000 message Sain Bel (69)
Bonjour,

Pour en avoir le coeur net, déposez un recours ... comme dans beaucoup d'articles de loi, il peut y avoir des interprétations différentes ou des arguments qui peuvent justifier (ou non selon le juge) qu'on ne peut pas répondre à ...
Vous pourrez avoir plein de conseils sur les aspects juridiques sur ce forum mais personne n'est à la place du juge qui va devoir trancher.
Comme le disait Coluche : il y a l'avocat qui connait bien la loi et l'avocat qui connait bien le juge !
Savoir de façon certaine, ça n'existe pas. Les seules choses fiables, c'est l'humilité et un regard attentif.
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Env. 100 message Rhone
Beibo a écrit:Bonjour,

Pour en avoir le coeur net, déposez un recours ... comme dans beaucoup d'articles de loi, il peut y avoir des interprétations différentes ou des arguments qui peuvent justifier (ou non selon le juge) qu'on ne peut pas répondre à ...
Vous pourrez avoir plein de conseils sur les aspects juridiques sur ce forum mais personne n'est à la place du juge qui va devoir trancher.
Comme le disait Coluche : il y a l'avocat qui connait bien la loi et l'avocat qui connait bien le juge !

Je vous remercie!

Pour mieux comprendre, vous parlez d'un recours des tiers en s'opposant à leur permis d'aménagement? J'ai peur de mélanger les problèmes. Le recours sur mauvaise raison est aussi punissable si jugé abusif. Il s'agit d'un problème entre deux particuliers pour gérer leurs terrains. Il ne s'agit pas d'urbanisme. Je pense que la mairie va répondre exactement ça "c'est du droit civil, prenez un avocat". On a déjà eu cette réponse quand on a demandé pourquoi et comment faire car un autre voisin de derrière empiète chez nous avec tout le débord de son garage, alors que c'est eux qui ont validé le PC et eux qui aurait du vérifier la conformité des travaux. Il me semble que les autorisations d'urbanisme sont éliberées sous réserve de "jouissance du terrain", pas sûr des mots?!

Ou recours au tribunal d'instance contre leur division? Pour l'instant le géomètre ne nous a même pas envoyé le PV de leur bornage. C'est plus sur ce bornage qu'on peut faire résistance, non?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Quel est l'accès existant de la parcelle jaune ? Quels accès après division ? A-t-elle fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ?

Qu'en dit votre notaire ?
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Env. 100 message Rhone
salade bio a écrit:Bonjour,

Quel est l'accès existant de la parcelle jaune ? Quels accès après division ? A-t-elle fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme ?

Qu'en dit votre notaire ?

Bonjour "Salade Bio"!
Je vous remercie d'essayer de suivre mes interrogations  Vous avez peut-être reconnu mes dessins ;) 
Alors, voici un autre schéma pour répondre à vos questions.

Légende, selon les couleurs:
- Contour avec trait orange tracé par moi: parcelle non divisée du voisin.
- Contour avec trait jaune tracé par moi: parcelle issue de division, enclavée. 
- Bleu hachurée: chemin d'accès privé avec aire de retournement. Indivision avec les 2 parcelles d'haut à gauche. Nous somme propriétaires de la parcelle avec fond rose.
- Trait fuchsia sur trait orange tracé par moi voisinant hachure rose pétante: accès actuel à la parcelle en orange.
- Trait rouge sur trait jaune et sur trait orange tracé par moi: accès souhaité à la future enclave. C'est bien sur la limite avec notre chemin privé (hachure bleu).
Oui, le permis d’aménagement se purge. Voici un extrait



Notre notaire ne répond plus depuis le 10 décembre. Je lui avait demandé le 10 Décembre, car c'est à cette date que j'avais connu l'aménagement du voisin. Je lui avait même donné le PA en entier. J'ai relancé hier soir. Comme quoi les notaires ont devoir de conseil gratuitement... ça engage que nous...
Je vais peut-être voir avec le notaire de notre vendeur... Le feeling passait peut-être mieux.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Alinutz a écrit:
Oui, le permis d’aménagement se purge.

Donc si je comprends bien il y a 2 PA ? :
- le vôtre qui prévoit la création d'au moins 2 terrains à bâtir et d'un accès commun/servitudes de passage et tréfonds
- le terrain voisin dont l'assiette initiale est en orange
Le PA accordé à votre voisin doit bien présenter les conditions d'accès au terrain initial et aux lots après division ? Je vois mal l'autorité délivrer le permis avec un accès prévu par votre PA...
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Bonjour,
Est-ce que le PLU autorise d'avoir le garage en limite de propriété, sans retrait ? Car du coup ça oblige à entrer ou sortir sur la voirie en marche arrière, et le véhicule occupe la chaussée le temps d'ouverture de la porte (même si la gêne à la circulation et le risque de sortie en marche arrière est minime en raison de la configuration des lieux) ?
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Env. 100 message Rhone
Woofy a écrit:Bonjour,
Est-ce que le PLU autorise d'avoir le garage en limite de propriété, sans retrait ? Car du coup ça oblige à entrer ou sortir sur la voirie en marche arrière, et le véhicule occupe la chaussée le temps d'ouverture de la porte (même si la gêne à la circulation et le risque de sortie en marche arrière est minime en raison de la configuration des lieux) ?

Ah, ça me rassure quand ça interpelle les gens comme ça m'interpelle moi!!! Je me pose ces questions ici, sur ce fil https://www.forumconstruire.com/construire/topic-433426-differences-permis-amenagement.php . 

Le lotisseur de notre vendeur à du aménager différemment du voisin. Le PA du terrain que nous avons acheté en 2020 nous laissé croire que les places de parking sont impérativement à placer en limite de parcelle sans portail. Ce que nous avons fait. 

Même si nous sommes en impasse privé, donc très peu de circulation, je vous l'accorde que c'est gênant de devoir attendre devant un portail. C'est ce que nous avons compris en nous nous sommes conformées, vu les schémas du PA de notre vendeur. Qu'on sorte en marche avant ou marche arrière, c'est du code de la route, non?

Je vous laisse lire et intervenir sur le fil du lien.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Env. 100 message Rhone
salade bio a écrit:
Alinutz a écrit:
Oui, le permis d’aménagement se purge.

Donc si je comprends bien il y a 2 PA ? :
- le vôtre qui prévoit la création d'au moins 2 terrains à bâtir et d'un accès commun/servitudes de passage et tréfonds
- le terrain voisin dont l'assiette initiale est en orange
Le PA accordé à votre voisin doit bien présenter les conditions d'accès au terrain initial et aux lots après division ? Je vois mal l'autorité délivrer le permis avec un accès prévu par votre PA...

Oui, il y a bien deux PAs.
Le PA de deux terrains à bâtir à été purgé en 2019. Nous avons acheté un de ces deux terrains plus une part (50%, je suppose) de la la voie d'accès et l'aire de retournement. Le PA du voisin se purge à la fin du mois de Janvier 2022.
Malheureusement, pour l'autorisation du PA, je ne sais pas quoi dire d'autre. 
Le voisin me dit de bien vouloir passer par notre chemin pour la nouvelle parcelle, car il n'a pas le choix, alors que c'est lui qui a fait le choix de la division, c'est lui qui l'enclave. Je potasserai les autres documents de son PA, ligne par ligne.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Et j'ai une autre question : vous dites que c'est un chemin privé qui appartient à 100% à vous et votre voisin (celui jaune en hauyt à gauche c'est ça ?)
Du coup cela veut dire que la nouvelle voisine doit vous demander l'accord d'utiliser cette voie privée ?
Vous pouvez refuser j'imagine, ou accepter sous condition (financière) ? Surtout si les constructions de vous et votre voisin sont terminées et que les engins vont passer par cette voie pour aller sur le terrain, livrer les matériaux, ...

Ça peut être le cas de partager en 3 plutôt qu'en 2 la réfection et l'entretien de cette voirie.

Ou alors le cas pour vous de changer votre permis de construire pour retirer les 2 places non fermées qui donnent sur la voirie, et de mettre votre garage en limite de propriété.

A noter : vous êtes 2 logements, dans le lotissement, peut-être bientôt 3, il faudra prévoir une place externe disponible à tous les invités de ces 3 logements.
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Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,

Actuellement, est-ce que les "orange/jaune" bénéficient d'une servitude de passage notariées sur le "bleu", de la part des "bleu/rose" (vous) ?

Si non : refusez, ils demanderont à un juge, qui probablement ne leur donnera pas, ou alors vous accordera une indemnité. Au passage, ça coûtera dans les 3000 ou 4000€ aux demandeurs, entre avocats et expertises.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Personne n'est dans la tête du juge.
Un juge pourrait décider que diviser comme ça son terrain sans s'assurer de l'accès entretemps est cavalier (dans le sens d'Alinutz) et donc de mettre une servitude de passage sur la parcelle au contour Orange fluo, mais un juge pourrait également ce dire que c'est quand même idiot de faire un accès pas pratique du tout alors qu'une voie existe tout contre le terrain, et du coup forcer Alinutz et son voisin à vendre une portion de cette servitude partagée à la nouvelle voisine pour faire son accès.


Du coup, un mauvais accord vaut mieux qu'un procès.
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Env. 100 message Rhone
Woofy a écrit:Et j'ai une autre question : vous dites que c'est un chemin privé qui appartient à 100% à vous et votre voisin (celui jaune en hauyt à gauche c'est ça ?)

C'est exactement ça. Sauf que dans l'acte de vente, la parcelle en orange a servitude sur notre chemin. Je ne sais pas pourquoi. On n'avait pas le choix et ça nous paraissait pas important à la signature. Donc, soit on achetait, soit on n'achetait pas.
Woofy a écrit:Du coup cela veut dire que la nouvelle voisine doit vous demander l'accord d'utiliser cette voie privée ?
Vous pouvez refuser j'imagine, ou accepter sous condition (financière) ? Surtout si les constructions de vous et votre voisin sont terminées et que les engins vont passer par cette voie pour aller sur le terrain, livrer les matériaux, ...

Et ben, je ne sais pas, à cause de cette servitude l'acte de vente. Je pense qu'ils croient qu'ils n'ont rien à nous demander.
Woofy a écrit:Ça peut être le cas de partager en 3 plutôt qu'en 2 la réfection et l'entretien de cette voirie.


Peut-être, mais ce n'est pas notre solution. On s'est placé en fond d'impasse pour être tranquilles. Et il faudrait qu'on soit 2-3 à être d'accord. Notre maison n'est pas finie, donc nous ne sommes pas sur place, mais les copropriétaires (en jaune) y sont et ça chauffe bien...
Je voudrais au moins qu'ils placent leur accès selon l'article 683, le plus prêt de la sortie. Pas sûr ce qu'il reste de l'article 684, car c'est eux qui divisent, mais ils ont aussi cette servitude de l'acte de vente.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ah mais non, personne ne peut "forcer à vendre" ! (m'enfin si, c'est une expropriation, mais pas entre particuliers)

La règle est que si ce n'est pas enclavé, on n'est pas obligé d'accorder une servitude.
Et que si on est enclavé, on a le droit d'avoir un accès.
Et si personne ne veut le donner, le juge le donne "au plus court" ; en pratique, "au plus faisable".

Mais là, on est dans le cas ou quelqu'un s'enclave lui-même ! C'est indéfendable ! Il faut qu'il assure un accès à la parcelle qu'il crée, parce qu'il le peut, c'est enclavé par sa volonté, pas "comme ça".

Et au lieu de céder tout de suite, attendre que le juge l'impose, le pire qu'il pourrait donner est ce qui est demandé maintenant.
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Env. 100 message Rhone
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,

Actuellement, est-ce que les "orange/jaune" bénéficient d'une servitude de passage notariées sur le "bleu", de la part des "bleu/rose" (vous) ?

Oui, l'orange bénéficie actuellement. Est-ce que le futur jaune en bénéficie automatiquement, même si c'est l'orange qui fait la division? Ça veut dire que l'article 684 ne s'applique pas, mais cet article n'en parle pas d'une éventuelle servitude, existante à priori.

Comme dit Woofy, ça me paraît cavalier. C'est le jackpot pour eux, ils ont une maison avec une bonne parcelle à vendre et une nouvelle parcelle avec accès donné par les autres là ou ça leur convient?

Quid de l'article 683 , https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150125/

?
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
D'où l'importance de consulter le PA accordé pour la division de la parcelle orange afin de connaitre les accès existants et projetés.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ok, je me range aux avis des vrais spécialiste du droit foncier, et du droit des servitudes.
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Env. 100 message Rhone
salade bio a écrit:D'où l'importance de consulter le PA accordé pour la division de la parcelle orange afin de connaitre les accès existants et projetés.

Je peux vous passer le dossier intégral du PA en message privé, êtes-vous intéressé?

Je peux aussi servir d'autres, de toute façon ce sont des documents publiques, à ma connaissance.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Ben en lisant l'article 683, l'accès doit être fait sur la droite du dessin d'après la 1ère ligne.
La 2ème ligne voudrait empêcher de faire l'accès sur la partie horizontale du terrain enclavée à droite du trait rouge (accès prévu), car ça bloquerait la voie, donc le plus logique c'est ce qu'ils ont fait je suppose.

Peut-être voir avec le CAUE du département si le notaire ne répond pas, ou avec n'importe quel autre notaire (pas forcément celui du vendeur, même si c'est possible). Mais concrètement je ne vois pas trop quoi faire en fait ...
Cela dépend peut-être aussi comment est défini cette servitude, s'il y a des conditions ou pas, des restrictions ...
Mais c'est pas simple votre dossier, et moi je suis simple d'esprit et surtout non sachant dans le domaine, donc je préfère passer la main !
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Je sais qu'il y a des cadors du droit ici, super fortiches... mais j'espère ne pas les froisser en proposant au questionneur de s'orienter vers un forum de droit, peut-être plus approprié pour avoirs plusieurs avis de qualité.

(je n'ai pas dit qu'il n'y a pas de qualité ici, hein!)
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Env. 100 message Rhone
Woofy a écrit:Ben en lisant l'article 683, l'accès doit être fait sur la droite du dessin d'après la 1ère ligne.
La 2ème ligne voudrait empêcher de faire l'accès sur la partie horizontale du terrain enclavée à droite du trait rouge (accès prévu), car ça bloquerait la voie, donc le plus logique c'est ce qu'ils ont fait je suppose.

Ah, et pourquoi c'est pas aux propriétaires du fond servant à dire qu'est-ce qui est plus dommageable pour eux?
Woofy a écrit:Peut-être voir avec le CAUE du département si le notaire ne répond pas, ou avec n'importe quel autre notaire (pas forcément celui du vendeur, même si c'est possible). Mais concrètement je ne vois pas trop quoi faire en fait ...
Cela dépend peut-être aussi comment est défini cette servitude, s'il y a des conditions ou pas, des restrictions ...
Mais c'est pas simple votre dossier, et moi je suis simple d'esprit et surtout non sachant dans le domaine, donc je préfère passer la main ! 

Ah, le CAUE met deux mois pour répondre. Mais je prends note.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
En l'absence de précision sur qui dit ce qui est dommageable, c'est le juge qui décide. Et je vous renvoie à la citation de Coluche par Beibo de ce matin.

Pour le CAUE ils mettent 2 mois pour répondre ? C'est à dire que si vous voulez prendre rendez-vous c'est pas avant 2 mois ? Bizarre :/
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Alinutz a écrit:Sauf que dans l'acte de vente, la parcelle en orange a servitude sur notre chemin. Je ne sais pas pourquoi. On n'avait pas le choix et ça nous paraissait pas important à la signature. Donc, soit on achetait, soit on n'achetait pas.

Maintenant, vous savez pourquoi ! Tout cela a probablement été prémédité.
aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ah voilà, je viens de comprendre !

Bah oui, vous êtes "chocolat" ! (vous avez acheté en connaissance de cause de la présence de la servitude grevant votre parcelle, pas une servitude légale, mais une servitude conventionnelle)

Et même, le orange pourrait utiliser la servitude pour lui (passer par chez vous) s'il vend le jaune grevé de la servitude de passage pour le orange dessus.
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Edité 3 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Env. 100 message Rhone
Woofy a écrit:En l'absence de précision sur qui dit ce qui est dommageable, c'est le juge qui décide. Et je vous renvoie à la citation de Coluche par Beibo de ce matin.

Pour le CAUE ils mettent 2 mois pour répondre ? C'est à dire que si vous voulez prendre rendez-vous c'est pas avant 2 mois ? Bizarre :/

Quand nous avons déposé notre PC, c'était un mois d'attente pour une réponse de la part des ABF. Il a aussi traîné 3 semaines en mairie pour être transmis.
Puis, pour une deuxième occasion, nous avons écrit un e-mail directement à la personne concernée, le 30 Novembre, réponse reçue le 29 Janvier.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Alinutz a écrit:Quid de l'article 683 , https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150125/

?

C'est pour les servitudes "légales",

alors que si j'ai bien compris, on est ici dans le cas d'une servitude "conventionnelle".
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Membre utile Env. 400 message Bouches Du Rhone
Bonjour Alinutz

Manu-d.en-haut m'a grillé !!

Alinutz a écrit:
Woofy a écrit:Et j'ai une autre question : vous dites que c'est un chemin privé qui appartient à 100% à vous et votre voisin (celui jaune en hauyt à gauche c'est ça ?)

C'est exactement ça. Sauf que dans l'acte de vente, la parcelle en orange a servitude sur notre chemin. Je ne sais pas pourquoi. On n'avait pas le choix et ça nous paraissait pas important à la signature. Donc, soit on achetait, soit on n'achetait pas.


Je n'ai pas du tout bien comprendre. Alors cette servitude au profit de la parcelle AH62 (globale) était bien actée lors de votre achat donc ! C'était déjà une porte ouverte vers la probabilité d'un accès futur.

Je réitère mon conseil sur votre précédent sujet:
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-433426-diff[...]-permis-amenagement.php

Prenez rendez-vous avec une personne chargée de l'urbanisme pour vous faire expliquer tout cela et élaborer une éventuelle démarche dans l'intérêt commun.
Et votre notaire, secouez-le, arrachez lui un rendez-vous pour la même raison (physique) !

Cdlt
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Très bien! Je vous remercie à tous. Mes voisins diviseurs vous en remercient aussi, sans le savoir, car il n'y a rien à faire, donc il faudrait s'y habituer, tout est cuit. Je m'y attendais, mais je voulais l'entendre de la part de plusieurs personnes.

Je préfère que ça reste sur les forums plutôt d'avoir à débattre avec eux.

Il faut peut-être leur en parler pour les dédommagements suite à leurs travaux.
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Env. 100 message Rhone
mimosa4 a écrit:Je réitère mon conseil sur votre précédent sujet:
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-433426-diff[...]-permis-amenagement.php

Prenez rendez-vous avec une personne chargée de l'urbanisme pour vous faire expliquer tout cela et élaborer une éventuelle démarche dans l'intérêt commun.
Et votre notaire, secouez-le, arrachez lui un rendez-vous pour la même raison (physique) !

Cdlt

Je prends note et je vous en remercie, mais je préfère patienter et me concentrer sur autre chose. Je n'ai plus trop envie d'y retourner, ils ont la fâcheuse tendance d'avoir toujours le dernier mot.
En soi, ce sont des choses mineures.
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