Recours ABF pour un sous-sol ?

Bonjour,

Je suis également en site inscrit proche de la Vallée de cheuvreuse.

Déjà si vous avez un avis c'est que vous avez déjà déposé votre permis.

Ensuite, j'ai fait modifier sur deux projets l'avis des ABF. Pour cela, il faut montrer que ce que vous voulez réaliser existe déjà dans le quartier. Ainsi, s'il y a des sous-sol dans votre quartier, il faut en informer les ABF et dire que vous souhaitez avoir un projet en harmonie avec ceux existant.

Dans mon cas, les ABF ont evalué mon projet uniquement avec les photos de mon dossier de permis/DP sans chercher a savoir ce quil y avait dans le quartier.

Voici mon sujet avec ma DP:
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-407814-pres[...]cription-dp-portail.php

Merci beaucoup nicolas91 pour votre réactivité !

Mon projet de construction concerne 1 lot de la division d'une parcelle qui a été acceptée. Le panneau de la division est actuellement affiché pour d’éventuels recours.

"Ce projet, en l'état, est de nature à altérer l'aspect de ce site inscrit. Il peut cependant y être remédié. L'architecte des Bâtiments de France émet par conséquent un avis favorable assorti d'une proposition de prescriptions. Par ailleurs, ce projet peut appeler des recommandations ou observations au titre du patrimoine, de l'architecture, de l'urbanisme ou du paysage."

Pour précision, je n'ai pas encore déposé mon permis de construire et je me demande s'il est pertinent d'en déposer un même s'il ne respecte pas l'avis de l'ABF. Je me dis que ça pourrait avoir plus de poids pour la négociation avec l'ABF car on discuterait sur un permis déposé et non un projet de permis.

nicolas91 a écrit:

Bonjour,

Je suis également en site inscrit proche de la Vallée de cheuvreuse.

Déjà si vous avez un avis c'est que vous avez déjà déposé votre permis.

Ensuite, j'ai fait modifier sur deux projets l'avis des ABF. Pour cela, il faut montrer que ce que vous voulez réaliser existe déjà dans le quartier. Ainsi, s'il y a des sous-sol dans votre quartier, il faut en informer les ABF et dire que vous souhaitez avoir un projet en harmonie avec ceux existant.

Dans mon cas, les ABF ont evalué mon projet uniquement avec les photos de mon dossier de permis/DP sans chercher a savoir ce quil y avait dans le quartier.

Avez-vous demandé au ABF plus d'explication ? Car aucun sous sol ne sera aménagé je le comprends il doit rester vide, sinon on aurait ecrit aucun sou-sol n'est autorisé tout simplement.

Voici quelques éléments complémentaires.

Suite à notre RDV visio avec l'ABF, nous avons reçu l'avis ci-dessous que j'estime très contraignant...

Pour présenter mon projet pendant ce RDV ABF, j'avais pris comme exemple une maison juste en face en R+1+C basée sur un sous-sol (et qui ressemble beaucoup à mon projet Lot C) mais l'ABF spécifie que cette maison ne peut pas être pris comme exemple...

J'ai mis en rouge les éléments importants pour vous éviter de lire ce long texte !

Encore merci.


"Madame, Monsieur,

Une entrevue a eu lieu le 27/01/2022 avec XXX, architecte des Bâtiments de France à l'UDAP 91 et adjointe au chef du service, concernant le projet mentionné ci-dessus qui fait suite à l'avis émis par le service en date du 22/11/2021 sur le dossier DPXXX.

- Au regard du document présenté ainsi qu'une visite du site plus poussée, la construction d'une maison R+1+C est envisageable.

La parcelle se situe dans le site inscrit de la vallée de Chevreuse. Les qualités paysagères de ce site doivent être préservées, le projet doit avoir le moins d'impact possible sur l'environnement et se rapprocher de l'architecture essonnienne de ce secteur afin de garantir une bonne insertion de la construction.

Remarques générales sur votre projet:

- La parcelle est particulièrement contrainte, à cause d'une part de sa largeur, de son orientation, de sa position en 2eme rang (la bande des 25m limitant fortement l'implantation possible. En terme d'ensoleillement, il serait préférable de décaler la construction sur la limite mitoyenne Nord pour bénéficier de l'ensoleillement du Sud.

- L'exemple de maison transmis (n°83 de la même rue) est atypique dans ce secteur et ne peut pas être pris comme modèle pour votre projet.

- Afin de préserver ce site et limiter le remodelage du terrain, aucun sous-sol ne sera aménagé.

- L'aspect des clôtures dans les quartiers d'habitation joue un rôle essentiel dans la relation entre l'espace public et l'espace privé. Afin de renforcer le traitement végétal du site et éviter le cloisonnement des parcelles, les clôtures séparatives devront être réalisées en grillage souple et doublées de haies vives d'essences locales.

- Carport validé.

- Le sol des stationnements extérieurs et des accès sera soit végétalisé, soit gravillonné clair, soit en enrobé drainant, soit pavé de pierres naturelles jointoyées au sable, afin de maintenir la perméabilité des sols aux eaux de pluie.

- Afin de maintenir la perméabilité des sols aux eaux de pluie, la terrasse en bois ou en composite, sera réalisée sur plots bétons et une structure métallique ou en bois.

- Afin de garantir la bonne intégration du projet au cadre du site et retrouver une trame cohérente des ouvertures avec le langage architectural traditionnel du bâtiment, les grandes baies vitrées des façades seront:
. soit divisées en quatre (trois) châssis fixes et/ou coulissants,
. soit chaque grand châssis coulissant recevra un montant vertical central divisant son vitre en deux parties égales.

- La porte de garage sera métallique à dessin de lames verticales jointives et peinte de la même teinte soutenue que la porte d'entrée.

- L'habillage de la sous-face de toit sera en bois, en alu ou faite en corniche.

- La conception du projet (organisation des niveaux des planchers, volumétrie) sera revue de façon à tenir compte de la pente du terrain. Le profil du terrain naturel sera strictement conservé en tout point du terrain. La conception du projet (organisation des niveaux des planchers, volumétrie) sera revue de façon à tenir compte de la pente du terrain, en respectant le principe qu'à tout point "Terrain fini = Terrain naturel + ou - 50cm max."


Rappel des autres préconisations de la DPXXX du 22/11/2021:

- Les volumes projetés devront être simples, articulés entre eux selon une géométrie orthogonale.

- La construction sera implantée à l'alignement du bâti existant voisin, sur le niveau du terrain naturel, sans excavations, ni remblais.

- Les toitures seront à deux pentes de valeur identique d'environ 40°, couverts en tuiles en terre cuite 25/27 au m² minimum de teinte rouge terre cuite nuancé. le faîtage sera réalisé à crêtes et embarrures et les rives seront réalisées à la normande ou maçonnées sans tuiles cornières à rabat. Les chéneaux, gouttières et descentes d'eau pluviale seront en zinc. Les tuiles en béton 10u/m² de teinte anthracite sont refusées. Même chose pour les gouttières et descentes EP en alu anthracite.

- On limitera le nombre de châssis de toit afin de préserver le caractère dominant et unitaire du matériau de couverture en toiture. Les châssis de toit seront de taille maximale 80x100cm, posés au nu de la couverture et seront placés sur la moitié inférieure du versant de la toiture. Ils auront des proportions plus hautes que larges afin de conserver des proportions traditionnelles.

- La ou les lucarnes seront de type traditionnel à toiture à 2 ou 3 pans, à fenêtre plus haute que large, avec largeur maximale de 80 cm entre montants latéraux.

- Les ouvertures en façades auront une proportion nettement plus haute que large. Les portes-fenêtres seront de largeur maximum de 1,80m.

- Les ouvertures des fenêtres et porte-fenêtres seront soit munies de volets extérieurs battants en bois peint, soit munies de modénatures réalisées en surépaisseur d'enduit lissé.

- Les portes de garage seront à lames verticales planes en bois ou métal peint. Les linteaux seront alignés sur ceux des autres ouvertures.

- Les portes de garage, portes d'entrée et volets seront peints de même teinte sombre.

- La clôture sur rue sera composée d'un mur bahut enduit d'environ 30 cm de hauteur surmonté d'un grillage ou d'une clairevoie composée d'éléments verticaux de bois ou métal peint de teinte foncée. La clôture sera doublée d'une haie vive d'arbustes d'essences locales.

- Les clôtures séparatives devront être réalisées en grillage souple et doublées de haies vives d'essences locales.

- Le portail aura une largeur maximum de 3m50. Il sera de forme rectangulaire avec lisse supérieure rectiligne et horizontale, et sera de hauteur similaire à celle de la clôture. Le portail sera en bois ou métal, peint de couleur sombre et de même style que la claire voie du mur.

- Les deux pyrus qui se trouvent à l'emplacement de la future construction du lot C seront remplacés par deux arbres de hautes tiges (chêne, châtaignier, frêne...)."

Bonjour,

peut être que la précision sous sol aménagé doit il s'entendre par habitable, auquel cas, vous pouvez avoir un sous sol de stockage, mais ne pas le rendre habitable.

En ce qui me concerne, je ne me risquerai pas à ne pas respecter les prescriptions qui sont imposées.

Ceci dit, j'ai plein d'exemples sur mon lotissement de prescriptions qui ne le sont pas.

J'ai un voisin qui met des menuiseries PVC alors que c'est proscrit (bois obligatoire).
Les cretes de coq au mortier, pour l'instant, sur les 2 maisons finies, aucune ne les a.

Un troisième lot qui va avoir des menuiseries alu (proscrites), d'une couleur proscrite.

Et visiblement, ça ne stresse pas grand monde...

Je ne sais pas s'il y a des contrôles, et en cas de contrôle, je ne pense pas que les ABF aient le droit de rentrer chez vous pour vérifier si votre maison est posée sur un vide sanitaire très haut ou un sous sol sans accès direct sur l'extérieur.

Dans un premier temps, je leur demanderai quand même ce qu'ils entendent par sous sol aménagé.

Merci pjtCourdimanche !

Pour plus de lisibilité, je cite la phrase : "Afin de préserver ce site et limiter le remodelage du terrain, aucun sous-sol ne sera aménagé."

Je comprends qu'il ne peut y avoir qu'un vide sanitaire en dessous de la maison.

Je vais suivre votre conseil et demander des précisions à l'ABF. Votre suggestion de sous-sol de stockage me plait bien

pjtCourdimanche a écrit:

Bonjour,

peut être que la précision sous sol aménagé doit il s'entendre par habitable, auquel cas, vous pouvez avoir un sous sol de stockage, mais ne pas le rendre habitable.

En ce qui me concerne, je ne me risquerai pas à ne pas respecter les prescriptions qui sont imposées.

Ceci dit, j'ai plein d'exemples sur mon lotissement de prescriptions qui ne le sont pas.

J'ai un voisin qui met des menuiseries PVC alors que c'est proscrit (bois obligatoire).
Les cretes de coq au mortier, pour l'instant, sur les 2 maisons finies, aucune ne les a.

Un troisième lot qui va avoir des menuiseries alu (proscrites), d'une couleur proscrite.

Et visiblement, ça ne stresse pas grand monde...

Je ne sais pas s'il y a des contrôles, et en cas de contrôle, je ne pense pas que les ABF aient le droit de rentrer chez vous pour vérifier si votre maison est posée sur un vide sanitaire très haut ou un sous sol sans accès direct sur l'extérieur.

Dans un premier temps, je leur demanderai quand même ce qu'ils entendent par sous sol aménagé.

Disons qu'entre un grand vide sanitaire rendu nécessaire par la nature du sol et un sous sol non habitable sans accès direct à l'extérieur, il n'y a pas beaucoup de différence.

Et d'un point de vue extérieur, il n'y en a aucun si vous remettez les terres au niveau du terrain naturel à l'issue.

donc ça devrait pouvoir passer.
Peut être va-t-il tiquer sur les ouvertures en courettes anglaises

Quand je lis les prescriptions des ABF ça me rappelle celles que j'ai eu pour ma maison.

Des fois, je ne me demande pourquoi s'enmerder à faire un PLU, autant demander les plans et la notice descriptive directement aux ABF pour chaque maison !!!

Pour l'histoire du sous-sol, envoyez les photos de TOUTES les maisons avec un sous-sol du site inscrit, ne surtout pas s'arrêter aux voisins, puisque le traitement doit être identique dans toute la servitude (zone inscrite).

Consultez en mairie les derniers permis accordés dans la zone inscrite pour voir si il y a des sous-sol.

Merci pjtCourdimanche et nicolas91 !

Je trouve que là c'est de "l'excès de zèle" de la part de nos amis ABF...

C'est parti pour un reportage photo des sous-sols de la zone concernée

Je vais aussi aller consulter les derniers permis accordés.

Je vous remercie pour vos bons conseils et votre soutien !

Merci d'indiquer les suites de vos aventures,

pour les suivants à qui arriverait un problème du même genre

Ovig a écrit:

Merci pjtCourdimanche et nicolas91 !

Je trouve que là c'est de "l'excès de zèle" de la part de nos amis ABF...

C'est parti pour un reportage photo des sous-sols de la zone concernée

Je vais aussi aller consulter les derniers permis accordés.

Je vous remercie pour vos bons conseils et votre soutien !

L avis n est pas super contraignant.

Le point est de ne pas modifier la topographie des lieux

Si vous creusez un sous sol, la masse de terre est importante et dans la plupart des cas, elle est régalée sur place ce qui remodele totalement les niveaux

Je pense qu en deposant un projet qui s engage a evacuer les terres pour respecter au plus pres la limite TN avec 50 cms de tolerance, qu il n y a aucun acces ou ouverture exterieure genre cour anglaise, vous pouvez arriver a vos fins

Il faut y retourner et discuter

Bonjour

pjtCourdimanche a écrit:

Disons qu'entre un grand vide sanitaire rendu nécessaire par la nature du sol et un sous sol non habitable sans accès direct à l'extérieur, il n'y a pas beaucoup de différence.

Et d'un point de vue extérieur, il n'y en a aucun si vous remettez les terres au niveau du terrain naturel à l'issue.

donc ça devrait pouvoir passer.

+1

Citation:

Peut être va-t-il tiquer sur les ouvertures en courettes anglaises

on peut remplacer "courette anglaise" par "ventilation VS obligatoire" .

Merci CATERHAM, merci ***** !

Encore de précieux conseils. Je découvre l'art de "jouer sur les mots" pour rassurer nos amis les ABF

Je vous tiens au courant de ce "défi sous-sol" !

Bonne soirée à tous.

Bonjour à tous,

Notre chantier a commencé cette semaine !

Nous n'avons malheureusement pas obtenu gain de cause avec l'ABF pour la création de notre sous-sol...

Nous aurons finalement un vide sanitaire de 1,20m qui sera utilisé pour installer une cuve de récupération d'eau de 10 m3.

A bientôt.