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Construire en limite séparative ou à 4m ou entre la limite et 4m

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Env. 40 message Var
Bonjour,

Je voudrais faire construire sur un terrain en lotissement mais je ne comprends pas la règle d'implantation des constructions. 
Le cahier des charges du lotissement dit que "les constructions devront se conformer aux POS/PLU et s'inspirer des principes d'implantation figurant sur le plan de morcellement du quartier." 

Jusque là je comprends que c'est le PLU qui s'applique.
Le PLU dit qu'il faut construire à 4m de la limite minimum mais que toutefois sont autorisées "les constructions en limite séparative dont la hauteur par rapport au terrain naturel n'excède pas 2,7m à l'égout du toit et 3,2 m max dans la bande du prospect de 4m par rapport à la limite séparative". 

Là je comprends que le PLU autorise de construire un plain pied en limite de propriété (garage ou même habitation puisqu'il n'y a pas de précision sur le type de construction).

-Ma première question est : est-ce que c'est bien le cas (peut-on construire en limite) ? Car mon constructeur me dit que non mais je ne sais pas s'il a cherché à savoir.
- Ma seconde question : dans le cas ou c'est possible, est-ce que le plain pied doit forcément être à 0 ou 4m de la limite ou peut-il être à moins (1, 2 ou 3 m) ? Car la construction en limite peut poser problème pour entretien de son mur par exemple donc 1m de recule me semble mieux...

Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement
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Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

La rédaction de la règle permet d'implanter les constructions en limite séparative à condition que la hauteur à l'égout ne dépasse pas 2,7 m et la hauteur au faîtage 3,2m pour tout le volume situé dans une bande de 4 m par rapport à la limite. Donc pas de retrait d'un mètre, le pignon ou a façade doit être en limite ou bien à 4 m.

Par contre la seconde partie de la règle du lotissement prévoit que le projet s'inspire des implantations existantes. Qu'en est-il ?
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Env. 40 message Var
Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.

Il y a un peu de tout dans le quartier, des maisons en limite de propriété (et même de voie public) en R et R+1 mais ce n'est pas la majorité, des maisons plus récentes avec garage en limite et des maisons à 4m.

Est-ce que cette règle est applicable uniquement entre la limite entre deux parcelles ou bien également entre la parcelle et la voie d'accès du lotissement ?

Après, concrètement je ne sais pas si c'est une bonne idée de construire en limite avec la voie d'accès (nuisance possible et dégradation façade ?)...

Cordialement,

 
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
La limite séparative se trouve entre 2 terrains tandis que l'alignement est la limite avec le domaine public/la rue. Pour celle-ci vous devez vérifier la règle correspondante.
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Env. 40 message Var
Pour l'alignement il est précisé :
Toute construction (saillies telles que balcons non comprises) doit respecter un recul de:
- 10 mètres de l'axe des voies communales et inter-communales,
- 5 mètres de l'alignement des voies privées et pistes cyclables.
Les garages pourront être bâtis à l'alignement des voies privées dans le cas où ils pourront être enterrés dans une restanque. Sinon ils seront attenants ou intégrés au bâtiment principal.

Vu qu'on peut construire à 4m de la voie privée du lotissement (je parle bien de voie privée qui désert toutes les maisons du lotissement), je me dis que les 5 et 10 m évoqués ne s'appliquent pas. Le plan du lot autorise bien de faire du R+1 à 4 m de cette voie. La seconde partie laisse penser qu'on ne peut pas construire en limite de la voie sauf à enterrer la construction mais ce n'est pas très claire pour moi....
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Attention car la conformité de votre permis de construire s'apprécie au regard du PLU et du règlement du lotissement, donc en cas de contradiction c'est la règle la plus contraignante qui s'applique.
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Env. 40 message Var
Vous voulez dire que si la mairie accepte un permis pour une maison située à 4m elle peut ensuite venir vous dire de la reculer d'1 mètre une fois construire par qu'elle s'est trompée en accordant le permis ?
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour

Si je peux me permettre, je n'ai pas la même lecture :

mpc83 a écrit:Le PLU dit qu'il faut construire à 4m de la limite minimum mais que toutefois sont autorisées "les constructions en limite séparative dont la hauteur par rapport au terrain naturel n'excède pas 2,7m à l'égout du toit et 3,2 m max dans la bande du prospect de 4m par rapport à la limite séparative".



salade bio a écrit:
La rédaction de la règle permet d'implanter les constructions en limite séparative à condition que la hauteur à l'égout ne dépasse pas 2,7 m et la hauteur au faîtage 3,2m pour tout le volume situé dans une bande de 4 m par rapport à la limite. Donc pas de retrait d'un mètre, le pignon ou a façade doit être en limite ou bien à 4 m.


Pourquoi au faîtage ? c'est implicite ?  Si "oui" : pourquoi ? (texte ? )

Si "non" ma lecture :
- hauteur égout = 2,70 max en limite séparative
- toujours hauteur de l'égout = 3,20 max , dans la bande des 4m (SI la construction n'est pas en limite mais en retrait de 0,x m à 3,99).
- rien d'imposé en dehors de cette bande de 4m.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Mais ! il semble bien que j'ai lu très (trop) vite !
En effet, la hauteur au faîtage n'est pas mentionnée dans la citation. Il semble bien que la hauteur à l'égout puisse atteindre 3,2 m dans une bande de profondeur 4 m  par rapport à la limite.
mpc83 pouvez-vous poster le règlement de la zone concernée ou bien un lien ?

mpc83 a écrit:Vous voulez dire que si la mairie accepte un permis pour une maison située à 4m elle peut ensuite venir vous dire de la reculer d'1 mètre une fois construire par qu'elle s'est trompée en accordant le permis ?

Non, si l'autorité s'aperçoit d'une erreur dans l'instruction elle dispose d'un délai de 3 mois à compter de la signature pour retirer l'autorisation (L.424-5 CU). Si elle ne le fait pas et que le délai de retrait est passé, et s'il n'y a pas de recours, vous pouvez mettre en œuvre vos travaux.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
salade bio a écrit:Mais ! il semble bien que j'ai lu très (trop) vite !
En effet, la hauteur au faîtage n'est pas mentionnée dans la citation. Il semble bien que la hauteur à l'égout puisse atteindre 3,2 m dans une bande de profondeur 4 m  par rapport à la limite...

Merci, attendons le texte.
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Env. 40 message Var
Merci pour vos réponses.
Le PLU du terrain est disponible ici (zone UF) :
https://www.ville-lagarde.fr/wp-content/uploads/2021/02/8306[...]ment_ecrit_20201215.pdf

Le cahier des charges du lotissement renvoie au PLU et les règles du PLU semblent prévaloir sur celle du cahier des charges d'après les conditions générales du cahier des charges : 
"Il fixe les prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales, paysagères et environnementales, de caractère
privé, imposées aux acquéreurs de lots et à leurs successeurs ou à leurs ayant droits.
Ses prescriptions sont complémentaires aux dispositions de la zone UF du PLU de la ville de La Garde approuvé le
15/12/2020, lesquelles en tout état de cause prévalent sur les dispositions du présent cahier des charges."
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Règle générale de retrait : distance = H/2 en tout point de la construction, avec un retrait minimum de 4m.
Possible implantation en limite si H à l'égout < 2,7 m, avec une possibilité de monter à 3,2 m dans la bande de 4 m. D'ailleurs je m'étonne de cette disposition car en général c'est la partie en limite qui doit être plus basse que le reste de la construction.
Pas de retrait inférieur à 4 m.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour

salade bio a écrit:...
Possible implantation en limite si H à l'égout < 2,7 m, avec une possibilité de monter à 3,2 m dans la bande de 4m....

Merci.

Pour reprendre la-les questions initiales :

Citation: - Ma seconde question : dans le cas ou c'est possible,

oui

Citation: est-ce que le plain pied doit forcément être à 0 ou 4m de la limite

non

Citation: ou peut-il être à moins (1, 2 ou 3 m) ?

oui

c'est juste ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
A la lecture de la règle c'est soit en limite soit à 4 m.
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Env. 40 message Var
Merci pour vos réponses.

Moi je comprends comme salade bio en lisant UF7 : 4m minimum ou limite séparative jumelée R+1 possible ou limite séparative hauteur limitée.

Par contre je ne sais pas si ça concerne uniquement la limite entre deux terrains ou si ça peut s'appliquer entre la limite du terrain et la limite de la route privée du lotissement qui dessert tous les autres lots.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
mpc83 a écrit:Par contre je ne sais pas si ça concerne uniquement la limite entre deux terrains ou si ça peut s'appliquer entre la limite du terrain et la limite de la route privée du lotissement qui dessert tous les autres lots.

Il faut consulter l'article UF6 : retrait de 5 m par rapport à la limite entre votre terrain et la voie, possibilité du garage en alignement.
Sauf en cas de lotissement suivant l'application du R.151-21 CU : l'instruction se fait à l'échelle de l'unité foncière avant division.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 ans.
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Ah d'accord mais si j'applique l'UF6 je dois respecter 5m alors que le constructeur m'a mis la maison à 4 m de cette route. Sur les plans des lots établis par le lotisseur il y a aussi une délimitation en pointillés de l'implantation des maisons et ces pointillés s'arrêtent aussi à 4 m de la route...
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Je me suis réveillé, ouvert mes petits yeux et relu le règlement et j'en ai profité pour mettre à jour mon message précédent.

Vous évoquez un cahier des charges dans votre 1er message, mais qu'en est-il du règlement du lotissement ? Existe-t-il ?

Le règlement ne pas fait opposition au R.151-21 CU, donc cela signifie que votre projet est analysé au regard du terrain avant division. Donc pas d'application de l'article UF 7, sauf par rapport aux limites périmétriques du lotissement, et substitution par l'article UF 8. On se creuse la tête pour décortiquer l'article 7 alors qu'il faille vraisemblablement utiliser le 8 Laugh
A voir ce que dit le règlement du lotissement, s'il existe
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Env. 40 message Var
Je n'ai à disposition qu'un cahier des charges de cessions de terrains qui renvoi au PLU mais à priori pas de règlement de lotissement.
Je comprends le raisonnement pour l'analyse avant division et l'application de l'UF8 mais dans ce cas la parcelle qui constitue la route est soumise aux mêmes règles que les autres parcelles : construction de plain pied possible à 0m ?

Je vais me renseigner voir si un règlement de lotissement existe.
merci pour vos messages
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
mpc83 a écrit:Je comprends le raisonnement pour l'analyse avant division et l'application de l'UF8 mais dans ce cas la parcelle qui constitue la route est soumise aux mêmes règles que les autres parcelles : construction de plain pied possible à 0m ?

Je ne comprends pas la question. Le lot de la voie d'accès n'a pas vocation à recevoir des constructions normalement
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Env. 40 message Var
Le lot de la voie ne reçoit pas de construction effectivement donc l'analyse avant division devrait permettre de construire en limite puisque la règle de distance avec autre construction (UF8) sera forcément respectée, est ce correct ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Oui en effet. Je trouve étrange la rédaction du cahier des charges, il ne devrait pas contenir de règles d'urbanisme (c'est l'objet du règlement de lotissement) mais fait un renvoi au PLU..
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