Maison VEFA lotissement : demande d'avis.

Bonjour

Il faudrait aussi le plan du lot

Panoptès a écrit:

Bonjour

Il faudrait aussi le plan du lot

Ah oui, pardon. Le voici :

Merci

C'est intéressant, parce qu'on voit que le lotissement s'arrête à la limite sud.
Alors c'est quoi, dans la zone hachurée ?

Panoptès a écrit:

Merci

C'est intéressant, parce qu'on voit que le lotissement s'arrête à la limite sud.
Alors c'est quoi, dans la zone hachurée ?

Merci pour la réponse. C'est une résidence pour personnes âgées (10 personnes).

Bon, ça va. C'est pas le parking du Macumba !

Ah ah ah, je ne m'y attendais pas à celle là

Bonjour,

C'est une petite maison sans prétention sans doute autour de 80/110k€ max (gros oeuvre + second oeuvre), je pense.

Assez intelligente (regroupement des points d'eaux, pas de chute au milieu du séjour, sous-pente de l'escalier dans le garage, WC de l'étage qui sonorisera la sdb)

Sur le plan de masse on peut voir des panneaux solaires au Sud-Ouest (mais ils seront inclinés à l'ouest)

L'escalier semble un peu raide (je compte 14 marches).

Le garage sera plus un local à vélo, lieu de stockage qu'autre chose.

La salle de bain de l'étage n'est pas très large, il est dommage de ne disposer que d'une vasque.

La maison sera lumineuse les matins en été. S'il n'y a pas de bâtiment proche à droite vous aurez de la lumière jusqu'en début d'après midi. Je suis surpris de voir des ouvertures aussi proche de la limite séparative. S'il y a une haie voisine, il faudra être vigilent quant à sa fauteur au risque de vous faire perdre de la luminosité.

Quelle est la composition de vote foyer ?

En fonction de votre réponse il sera peut être nécessaire de revoir l'étage, notamment pour faire profiter la chambre 3 d'un rangement ou au contraire de la réduire pour en faire un bureau.

Au rdc, je verrai le WC dans la salle d'eau du pour profiter de la fenêtre et je ferai une buanderie avec lave linge et rangements dans l'autre espace.

Je verrai pour supprimer la porte qui crée un sas avec l'entrée et les cloisons autour de l'escalier (salon et garage).

Est-il prévu une isolation intérieure ou extérieure ? Si c'est une isolation intérieure, attendez-vous à perdre 1 ou 2m2

Ma2t a écrit:

Bonjour,

C'est une petite maison sans prétention sans doute autour de 80/110k€ max (gros oeuvre + second oeuvre), je pense.

Assez intelligente (regroupement des points d'eaux, pas de chute au milieu du séjour, sous-pente de l'escalier dans le garage, WC de l'étage qui sonorisera la sdb)

Sur le plan de masse on peut voir des panneaux solaires au Sud-Ouest (mais ils seront inclinés à l'ouest)

L'escalier semble un peu raide (je compte 14 marches).

Le garage sera plus un local à vélo, lieu de stockage qu'autre chose.

La salle de bain de l'étage n'est pas très large, il est dommage de ne disposer que d'une vasque.

La maison sera lumineuse les matins en été. S'il n'y a pas de bâtiment proche à droite vous aurez de la lumière jusqu'en début d'après midi. Je suis surpris de voir des ouvertures aussi proche de la limite séparative. S'il y a une haie voisine, il faudra être vigilent quant à sa fauteur au risque de vous faire perdre de la luminosité.

Quelle est la composition de vote foyer ?

En fonction de votre réponse il sera peut être nécessaire de revoir l'étage, notamment pour faire profiter la chambre 3 d'un rangement ou au contraire de la réduire pour en faire un bureau.

Au rdc, je verrai le WC dans la salle d'eau du pour profiter de la fenêtre et je ferai une buanderie avec lave linge et rangements dans l'autre espace.

Je verrai pour supprimer la porte qui crée un sas avec l'entrée et les cloisons autour de l'escalier (salon et garage).

Est-il prévu une isolation intérieure ou extérieure ? Si c'est une isolation intérieure, attendez-vous à perdre 1 ou 2m2

Merci beaucoup pour avoir pris le temps de répondre.
Pour la composition du foyer, c'est simple, c'est marqué dans mon pseudo Je serai tout seul.
Pour la salle d'eau au RDC, j'avais pensé à la même chose : on casse la cloison entre les toilettes et la salle d'eau et on en fait une buanderie.
Je comptais en effet faire de la chambre 3, un bureau pour le télé travail.
Par contre, je n'ai pas compris "Je verrai pour supprimer la porte qui crée un sas avec l'entrée et les cloisons autour de l'escalier (salon et garage). ". Il faut supprimer la porte du garage / hall ?

Bonjour à tous.

Ma2t, votre commentaire m'inspire quelques interrogations et remarques.

Ma2t a écrit:

Bonjour,

C'est une petite maison sans prétention sans doute autour de 80/110k€ max (gros oeuvre + second oeuvre), je pense.

Donc environ 1000 €uros/m² vu que nous sommes sur environ 90 m². C'est donné à ce prix surtout  en VEFA. Où avez-vous ce genre de prix en France métropolitaine ?

Assez intelligente (regroupement des points d'eaux, pas de chute au milieu du séjour, sous-pente de l'escalier dans le garage, WC de l'étage qui sonorisera la sdb)

Sur le plan de masse on peut voir des panneaux solaires au Sud-Ouest (mais ils seront inclinés à l'ouest)

L'escalier semble un peu raide (je compte 14 marches).

Donc 15 degrés de franchissement en toute logique.

Le garage sera plus un local à vélo, lieu de stockage qu'autre chose.

La salle de bain de l'étage n'est pas très large, il est dommage de ne disposer que d'une vasque.

Pourquoi est-ce dommage de n'avoir qu'une vasque ? 

La maison sera lumineuse les matins en été. S'il n'y a pas de bâtiment proche à droite vous aurez de la lumière jusqu'en début d'après midi. Je suis surpris de voir des ouvertures aussi proche de la limite séparative. S'il y a une haie voisine, il faudra être vigilent quant à sa fauteur au risque de vous faire perdre de la luminosité.

Quelle est la composition de vote foyer ?

En fonction de votre réponse il sera peut être nécessaire de revoir l'étage, notamment pour faire profiter la chambre 3 d'un rangement ou au contraire de la réduire pour en faire un bureau.

Au rdc, je verrai le WC dans la salle d'eau du pour profiter de la fenêtre et je ferai une buanderie avec lave linge et rangements dans l'autre espace.

Je verrai pour supprimer la porte qui crée un sas avec l'entrée et les cloisons autour de l'escalier (salon et garage).

Donc un espace ouvert entre garage et pièce à vivre ? J'avoue ne pas comprendre non plus quelle est votre proposition concrètement.

Est-il prévu une isolation intérieure ou extérieure ? Si c'est une isolation intérieure, attendez-vous à perdre 1 ou 2m2

Pouvez-vous nous indiquer le texte de loi qui définit que l'isolant est compté comme surface de plancher et surface habitable s'il vous plait ? Que je sache tous les textes actuels parlent bien de nu intérieur, donc isolant déduit de la surface de plancher et de la surface habitable quel que soit le type d'isolation. Et même pour les copropriétés avec la fameuse loi Carrez.

Même dans le passé lorsque la SHOB et la SHON s'appliquaient, il fallait déduire 5 % de la surface SHOB pour l'isolation quand on calculait la SHON.

Il y a 2 idées :

1/ supprimer la porte à côté de la cuisine qui crée un sas avec le couloir,

2/ supprimer les cloisons autour de l'escalier, car j'ai l'impression qu'il y en a (quoi que c'est peut être la représentation de la main courante), ça vous permettra de profiter d'un petit espace rangement sous les marches côté salon et côté garage.

Si effectivement vous faites de la chambre 3 (qui est orientée nord est) un bureau, elle pourrait être un peu réduite pour en faire profiter la chambre 2, mais elle est déjà pas bien grande... Il faudrait peut-être revoir de manière plus globale l'étage.

J'ai oublié de vous soumettre de demande à faire installer un lave main dans les WC du rdc. L'arrivée d'eau à côté de la fenêtre est prévue. Vous pourriez faire ouvrir la porte en face de la fenêtre.
En Tournant de 90 la chaudière et faire un rangement à côté.

Un dernier point concernent la terasse, essayez de la faire plus longue que large pour exploiter le sud.

Bonjour Calète,

Je réponds à vos interpellations :

//Coût : C'est l'estimation que je fais pour cette construction R+C sommes-toute très simple. Evidemment, ce n'est pas le coût à payer pour cette VEFA. Qui sera sans doute autour de 270-320k (le prix du terrain influence le prix total). Si l'auteur veut bien nous en dire plus

// Vasque(s) : Parce que c'est le monsieur à la télé qui le dit. Plus sérieusement : tout simplement pour ne pas avoir à faire la queue pour se brosser les dents.

// Porte sas : je parle de la porte à côté de la cuisine

// J'ai également acheté une maison en VEFA j'évoque mon expérience, entre le premier plan présenté à la réservation et le deuxième signé chez le notaire (1 an plus tard), la maison a perdu quelques m2. Question posée au clerc de notaire qui représenté le promoteur avec le plan de la réservation à l'appui. Ce dernier m'a indiqué que c'était à cause de l'isolation. Au moment de la réservation le type d'isolation n'était pas définie, il s'avère qu'au moment de la signature chez le notaire il l'était, ce qui a eu pour effet de réduire quelques peu la surface habitable.

Un bricolage pour essayer de représenter ce que j'exprime :

Ma2t a écrit:

Bonjour Calète,

Je réponds à vos interpellations :

//Coût : C'est l'estimation que je fais pour cette construction R+C sommes-toute très simple. Evidemment, ce n'est pas le coût à payer pour cette VEFA. Qui sera sans doute autour de 270-320k (le prix du terrain influence le prix total). Si l'auteur veut bien nous en dire plus

// Vasque(s) : Parce que c'est le monsieur à la télé qui le dit. Plus sérieusement : tout simplement pour ne pas avoir à faire la queue pour se brosser les dents.

// Porte sas : je parle de la porte à côté de la cuisine

// J'ai également acheté une maison en VEFA j'évoque mon expérience, entre le premier plan présenté à la réservation et le deuxième signé chez le notaire (1 an plus tard), la maison a perdu quelques m2. Question posée au clerc de notaire qui représenté le promoteur avec le plan de la réservation à l'appui. Ce dernier m'a indiqué que c'était à cause de l'isolation. Au moment de la réservation le type d'isolation n'était pas définie, il s'avère qu'au moment de la signature chez le notaire il l'était, ce qui a eu pour effet de réduire quelques peu la surface habitable.

Un bricolage pour essayer de représenter ce que j'exprime :

Merci pour la réponse, je vais potasser tout ça. Pour le tarif, on est sur du 250k, j'ai l'impression que c'est cher, mais toujours moins que des devis chez maisons pierre par exemple (+ ou - 360k pour une maison individuelle).

Pas mal cette petite maison.

En effet en bas je ne vois pas l'intérêt de la salle de bain.
A remplacer par une buanderie, et déplacer le WC vers la fenêtre (par contre avec un accès direct dans le couloir sans passer par la buanderie).
Vous pouvez éventuellement demander à ce que tout soit près pour installer une douche (arrivées eau chaude, eau froide et évacuation), si vous bricolez dans le garage ou le jardin ça peut être utile.

Je garderai la porte entre l'entrée et le séjour, au pire vous la dégonderez et la stockerez dans le garage si elle vous gênait.

Si c'est la maison de votre vie, alors oui revoyez l'étage pour l'adapter à vos besoins, si c'est un bien "transitoire" alors laissez le ainsi. 3 chambres correctement proportionnées c'est pas mal pour toucher un maximum d'acheteurs.

La région influence aussi énormément le projet.

Retrancher la TVA, le prix du terrain, le prix de la construction... Il doit rester 10/12% pour le promoteur, auxquels il faut retrancher ses frais (intérêts, assurances, salaires, promotion du programme...). Il gagne finalement réellement 5 à 6% du projet.

En VEFA il y a des économie d'échelle et un gain de temps qu'en construction individuelle on ne peut pas avoir.

Bonjour

1) la SdB au RdC, c'est obligatoire en VEFA, aux normes PMR, l'adaptation possible étant de séparer les WC et la SdB par une cloison lègère qui permet le retour çà la configuration PMR d'origine
Et sur le plan , ça se voit que c'est déjà ce qui a été fait

C'est un choix. Perso j'aurais laissé le tout en un.

Et cptsolo fera la queue tout seul pour se laver les dents 

2) la différence entre la SH annoncée et celle qui est effective après remise du bien peut aller jusqu'à 5% ( 1/20, art 1619 du Code Civil )
Sur 90 m², ça peut aller jusqu'à 4,5 m² !
Ce ne sera pas le cas, ramené à l'échelle, épaisseur des murs extérieurs: 37 cm, c'est une valeur correcte.

3) Le garage est très juste, mais compte tenu de la surface, difficile de faire autrement

4) pour une fois, un escalier confortable: giron calculé à l'échelle: 27 cm

Bref....cptsolo

Ce plan est très bien, il est exempt des nombreux défauts qu'on retrouve régulièrement dans cette section.

Si vraiment on devait changer quelque chose, ce serait à l'étage, pas au RdC

- réduction de la longueur de la Ch1 au profit de la SdB
- élargissement du palier/couloir, pour être moins engoncé, avec comme corollaire l'agrandissement des WC, avec ajout d'un lave mains.

Soit deux décalages de cloisons et une modification d'arrivée/évacuation lavabo.... peanuts

Et comparativement à de l'ancien équivalent, c'est beaucoup plus cher ?

Bonjour cptsolo.

Je trouve également votre plan très bien conçu.

Selon mes critères personnels, garage trop étroit, pas de vestiaire dans l'entrée et pas de lave mains dans les toilettes de l'étage.

Mais en l'état ce projet est très bien conçu et répond aux obligations du VEFA.

Quelques menues idées correspondant à mes habitudes.

Le placard de l'entrée est en faible profondeur.

Le lave linge dans la salle de bain de l'étage qui a été élargie.

En élargissant les toilettes on a la place pour un sèche serviette plutôt bien positionné.

Calète , ça va être compliqué de déplacer la cuvette des WC contre la fenêtre.
C'est du VEFA en habitat groupé, ça se voit sur le plan de composition, toutes les maisons sont identiques, les réseaux d'évacuation sont déjà dessinés, c'est la raison d'être de la colonne technique.
Donc l'évacuation doit se faire via cette colonne, et ça ne doit probablement pas faire partie des TMA autorisés. C'est le plus probable, AMHA

Mais si c'est le cas, il faut faire passer l'évacuation   via le placard du chauffe eau ( c'est un chauffe eau gaz, dont on voit la ventouse sur le mur )... un peu compliqué, non ?

Le problème est que tel qu'est le wc sur le plan d'origine on ne peut pas installer un soutien relevable.

Et en le laissant où il est je n'arrivait pas à placer un cercle de retournement qui ne chevauche pas la zone de douche, disposition que je n'aime pas.

Ceci montre que comme trop souvent les obligations PMR sont respectées au détriment du confort et de l'aisance d'usage.

Bonjour

+1 avec les avis précédents : ce plan de base est trèèèès bien, bien au dessus de ce qu'on voit habituellement .

- j'aime bien la porte qui permet de fermer l'entrée et d'éviter l'effet hall de gare (à la mode en ce moment) avec son lot d'inconvénients : froid extérieur et vue directe sur la pièce de vie.

Sur le plan initial le lave-linge est prévu à l'étage, il pourrait également descendre au rez (si habitudes d'étendre le linge dehors c'est + pratique)

quelques suggestions :

Ma2t a écrit:

Et comparativement à de l'ancien équivalent, c'est beaucoup plus cher ?

C'est similaire niveau prix au mètre carré... Sauf que dans l'ancien, il y aura des frais de notaires supplémentaires, et probablement un tas de travaux à réaliser pour remettre à mon goût...

cptsolo a écrit:

... et probablement un tas de travaux à réaliser pour remettre à mon goût...

... et pour remettre aux normes de confort (vmc, isolation...)...

cptsolo a écrit:

Ma2t a écrit:

Et comparativement à de l'ancien équivalent, c'est beaucoup plus cher ?

C'est similaire niveau prix au mètre carré... Sauf que dans l'ancien, il y aura des frais de notaires supplémentaires, et probablement un tas de travaux à réaliser pour remettre à mon goût...

Et le Nord, c'est grand... presque 200 km entre Dunkerque et Fourmies... donc les prix de l'immobilier, encore faut il savoir où ça se trouve, entre 3000 €/m² à Lille et 1000 €/m² à Maubeuge 

Calète a écrit:

Le problème est que tel qu'est le wc sur le plan d'origine on ne peut pas installer un soutien relevable.

Et en le laissant où il est je n'arrivait pas à placer un cercle de retournement qui ne chevauche pas la zone de douche, disposition que je n'aime pas.

Ceci montre que comme trop souvent les obligations PMR sont respectées au détriment du confort et de l'aisance d'usage.

Oui, c'est vrai, on le voit, mais peu distinctement, le cercle PMR
le voilà en plus net, on voit aussi la flèche qui indique la position du lavabo

On pourrait résoudre ce problème de chevauchement en réduisant la largeur du couloir et une seule porte en 93

Mais il faut garder en vue que ce n'est pas vraiment destiné à être PMR
En fait, ce qui fout le souk, c'est la colonne technique et le placard chaudière qui empiètent sur la largeur disponible, ça aurait probablement été mieux placé côté cuisine, avec réduction de cette colonne technique qui n'a aucune raison d'être aussi grande que de coller à la largeur des WC d'un côté et du placard chaudière de l'autre ( la colonne tecnique pourrait d'ailleurs être intégrée au coffrage bâti WC )

Panoptès a écrit:

cptsolo a écrit:

Ma2t a écrit:

Et comparativement à de l'ancien équivalent, c'est beaucoup plus cher ?

C'est similaire niveau prix au mètre carré... Sauf que dans l'ancien, il y aura des frais de notaires supplémentaires, et probablement un tas de travaux à réaliser pour remettre à mon goût...

Et le Nord, c'est grand... presque 200 km entre Dunkerque et Fourmies... donc les prix de l'immobilier, encore faut il savoir où ça se trouve, entre 3000 €/m² à Lille et 1000 €/m² à Maubeuge 

Enfin quelqu'un qui connais Maubeuge !!! Les prix des apparts en VEFA autour de Lille, c'est plus entre 3500 et 5000€ du m² en ce moment. Cela se situe du coté d'Orchies donc entre Valenciennes et Lille.

cptsolo a écrit:

Enfin quelqu'un qui connais Maubeuge !!! Les prix des apparts en VEFA autour de Lille, c'est plus entre 3500 et 5000€ du m² en ce moment. Cela se situe du coté d'Orchies donc entre Valenciennes et Lille.

Maubeuge, ça se voit de loin, au clair de lune 
Ah, Orchies la chicorée 

Panoptès a écrit:

cptsolo a écrit:

Enfin quelqu'un qui connais Maubeuge !!! Les prix des apparts en VEFA autour de Lille, c'est plus entre 3500 et 5000€ du m² en ce moment. Cela se situe du coté d'Orchies donc entre Valenciennes et Lille.

Maubeuge, ça se voit de loin, au clair de lune 
Ah, Orchies la chicorée 

J'esquive la chicorée, c'est le petit village juste à coté , j'ai été voir à plusieurs reprises, je n'ai pas l'impression d'avoir eu les odeurs.

Bonjour,
Alors comment avance votre projet ? Vous avez finalement réservé le bien ?

Ma2t a écrit:

Bonjour,
Alors comment avance votre projet ? Vous avez finalement réservé le bien ?

Hello,
C'est gentil de prendre des nouvelles.
J'ai réservé le bien, acompte au notaire versé... Depuis, plus grand chose.
J'ai vendu mon appartement pour éviter ces histoires de prêt relais, du coup, actuellement c'est déménagement et retour chez les parents
J'ai aussi eu de grosses difficultés pour l'emprunt... "Dossier resté sur une pile", vu la somme dérisoire à emprunter...
Je ne cache pas, que je me suis peut être lancé un peu "à la hâte", je suis quand même très inquiet vu la situation et le climat actuel (pénuries, constructeurs qui mettent la clef sous la porte)... 

On était dans le même cas que vous, propriétaire d'un appartement en cours d'acquisition et achat d'un VEFA en début de commercialisation.

Finalement on a calculé exactement ce qu'il fallait pour déclencher le prêt relais sur le dernier appel de fond.

En attendant, il faut supporter le crédit de l'appartement,son assurance, l'assurance du nouveau prêt et les intérêts intercalaires. Mais ça passe !

On aura donc 1 an (renouvelable 1 fois) pour vendre notre appartement, quand on débloquera le prêt relai.

Vous avez sollicité le constructeur pour les TMA ? Comment ça se passe ? On vous a proposé des prestations complémentaires ?

La conjoncture est effectivement un peu difficile... Il y a une garantie d'achèvement extrinsèque. Elle est due à la signature de l'acte authentique.

Ma2t a écrit:

On était dans le même cas que vous, propriétaire d'un appartement en cours d'acquisition et achat d'un VEFA en début de commercialisation.

Finalement on a calculé exactement ce qu'il fallait pour déclencher le prêt relais sur le dernier appel de fond.

En attendant, il faut supporter le crédit de l'appartement,son assurance, l'assurance du nouveau prêt et les intérêts intercalaires. Mais ça passe !

On aura donc 1 an (renouvelable 1 fois) pour vendre notre appartement, quand on débloquera le prêt relai.

Vous avez sollicité le constructeur pour les TMA ? Comment ça se passe ? On vous a proposé des prestations complémentaires ?

La conjoncture est effectivement un peu difficile... Il y a une garantie d'achèvement extrinsèque. Elle est due à la signature de l'acte authentique.

J'avais noté de répondre à votre message et j'ai été tellement pris par le déménagement que j'ai oublié.
Je voulais justement éviter toutes les dingueries de prêt relais, frais intercalaires, assurances, etc... Du coup, j'ai vendu mon bien de suite, je me voyais mal gérer une vente / déménagement / livraison d'un bien / ré-emménagement... J'ai eu le malheur de vendre mon appartement tout seul... Ce fut une galère mémorable... Surtout pour un bien en copro.
J'ai aussi pensé à l'instabilité actuelle du marché... J'ai vendu l'appartement à un très bon prix, quid dans un an avec une baisse hypothétique des prix... J'ai préféré jouer la sécurité.
Pour le constructeur, aucune nouvelle... On m'avait promis un rdv en mai au moment de signer le contrat de réservation... J'attends toujours