Multiples recours gracieux contre Permis de construire

Bonjour.

Pour moi il n'a pas a redéposé un second recours gracieux, a moins que ce soit la ville qui lui ait demandé d'en refaire un mais ça me paraitrait bizarre.

Si votre PC a été accordé et que vous respectez le règlement d'urbanisme le recours gracieux n'aboutira pas.
Vous êtes sur que ce n'est pas un courrier vous avertissant d'un recours contentieux que vous avez reçu ?

Le seul élément que votre voisin peut avancer c'est troubles anormales du visionnage mais a une distance de 30metres j'ai du mal à croire que sa demande soit entendue par un juge.

Bonjour, merci de votre retour.

Je vous confirme bien que le premier recours était un recours gracieux fait par email. Ce premier recours a d'ailleurs commencé à être instruit avant le dépôt du second recours gracieux déposé par le Cabinet d'avocat de mon voisin.

Je vous confirme également que le LRAR reçu est bien un recours gracieux et non un recours contentieux.

Ma question concerne uniquement le fait de savoir s'il est autorisé ou pas de déposer 2 recours gracieux successifs, le premier étant de toute façon irrecevable vu qu'il ne m'a jamais fait parvenir de courrier en LRAR dans un délai de 15 jours.


Oui je suis d'accord, je pense qu'un juge ne donnera pas suite pour une piscine située à 30m des fenêtres.

Concernant les autres arguments, la situation est un peu plus complexe.

Ce n était pas le sujet de ma question de mon premier poste, mais puisque vous abordez le sujet, pourquoi ne pas en parler. Cela me permettra d'avoir vos retours.

J'ai acquis en 2019 une parcelle relativement grande non viabilisée avec comme clause suspensive l'acceptation d'un PC pour une maison individuelle de plain pied. Le terrain en question est en retrait de la voirie mais possède un chemin d'accès de 60m de long sur 4m de large.

Le PC a été accepté, j'ai donc pu démarrer la construction de la maison plain pied.

En Septembre 2021 je décide, compte tenu de la superficie, de diviser mon terrain en 2 lots. 1 lot pour la maison dont la maison plain pied qui est toujours en cours de construction et donc déjà bâtie (hors d'eau hors d'air déjà terminé et l'intérieur est déjà très avancé). Le second lot étant conservé tel quel pour un futur projet.

Je termine donc la construction de cette première maison et dépose une déclaration de fin de travaux afin de clôturer la construction début décembre 2021. J'y emménage et en fait ma résidence principale

Après quoi je dépose un second PC fin décembre 2021 pour une maison individuelle avec étage. L'idée étant à terme de terminer tranquillement cette seconde construction dans un délai d'environ 2 ans afin qu'elle devienne ma future résidence principale. Le chemin d'accès serait rattaché à cette maison à étage. J'aurais mis en place une servitude de passage et de réseaux pour la maison plain pied qui aurait été vendue le moment venu.

Et c'est là qu'entre en scène le cabinet d'avocat et son recours gracieux. 3 points sont évoqués :
1- le trouble de jouissance lié au vis à vis (l'avocat de mon voisin m'a proposé de planter une haie de bambou à taille adulte sur toute la longueur de la mitoyenneté et me demande une indemnité de 15000 euros pour indemnisation de la perte vénale de son bien... rien que ça...) en contre partie de quoi il serait prêt à renoncer au recours gracieux introduit contre mon 2eme PC. C'est donc bien le fond du problème.
2- Le garage de mon 2eme PC est sur la limite séparative. Il conteste la hauteur du faitage, mais là dessus je suis serein car nous avons longuement abordé le sujet avec la Mairie et je sais que je suis Ok sur ce point là. Au pire des cas, si vraiment ce point est bloquant, je ferai un PC modificatif pour reculer des 3m réglementaires mon garage pour résoudre le problème.
3- Et enfin dernier point, l'avocat conteste tout bonnement la légalité de mon 2eme PC : en disant que le délai bref entre les 2 projets est une tentative de contourner un permis d'aménager qui aurait dû être mise en place puisqu'il y a un passage commun pour rejoindre la voirie. Le délai "bref" entre les 2 projets est de plus de 2 ans et 3 mois entre les dépôts des 2 PC. Cet avis n'engage que lui puisqu'après consultation du notaire, géomètre, tous s'accordent à dire que les choses ont été faites dans le bon ordre.

Je pense que le second recours est recevable du fait que le premier ne suive pas la procédure et qu'il est toujours dans le délais légal. Un juriste pourra peut être confirmer ou pas.
Le recours gracieux ne mènera à rien mais peut être que c'était un préalable pour votre voisin pour aller plus loin. Pour le préjudice du vis a vis et trouble du voisinage, quand on voit que des actions en justice de propriétaire de maison individuelle contre des promotions immeubles n'aboutissent pas, vous pouvez être tranquille!

Pour les autres points, je ne pense pas qu'un PA eu été nécessaire dans tous les cas.

Bonjour
Votre voisin doit vous informer du recours en mairie dans un délai de 15 jours. Est-ce le cas pour le second recours? Si non, ce recours est non recevable.

@Fabien_2002
Tout à fait, le recours a été déclenché la veille du dernier jour des 2 mois du recours des tiers et j'ai bien reçu un LRAR dans un délai de 15 jours suivant le dépôt en mairie.

Pensez vous qu'il faille contacter un avocat compte tenu des arguments avancés par les requérants ?

Bonjour,
A mon avis, le recours gracieux risque de n'être que l'amorce d'un recours en contentieux, histoire de "montrer patte blanche" au juge et de dire "j'ai essayé la voix amiable pour éviter d'engorger les tribunaux mais ça n'a pas marché".

Un recours en contentieux auprès du tribunal administratif est gratuit, l'avocat n'est pas obligatoire. S'il a décidé de mettre des ronds là-dedans, alors c'est qu'il veux aller plus loin que le recours gracieux (en général on ne prends pas un avocat si on souhaite s'arrêter au recours gracieux).

Sur un recours en contentieux au tribunal administratif, si vous êtes dans les clous par rapport à toutes les règles d'urbanisme, alors vous serez bon, pas de soucis.
Reste enfin la plainte au tribunal civil pour ... choisissez la raison : perte d'ensoleillement, perte d'intimité, ...
Et là, c'est beaucoup plus complexe car vous pouvez être en règle sur les règles d'urbanisme, le voisin peut quand même parvenir à avoir un jugement favorable pour lui si jamais il parvient à convaincre le juge. Ou pas, c'est très incertain.

Pour info, une histoire récente de jugement (pour demande de droit de tour d'échelle sur une construction neuve) qui est partie dans les choux.
Ça a coûté au plaignant, ça a coûté au défendeur (parce que les frais attribué par le juge au titre de l'article 700 ne vont certainement pas couvrir entièrement ses frais d'avocat), ça a fait perdre du temps à tout le monde et au final, seul les avocats des 2 parties en sont sortis gagnants.
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-436387-vois[...]se-faire-ravalement.php


Mais oui, j'ai bien peur qu'il faille vous préparer à aller vous défendre au tribunal, donc commencez à chercher un avocat. Faites fonctionner votre protection juridique ... si vous en avez une (sinon j'ai peur que ce soit un peu tard, mais sait-on jamais).

Merci pour ces précieux retours, je dispose bien d'une protection juridique, il est temps de l'utiliser pour la première fois.

Le terrain mitoyen à mon terrain et celui du voisin est un grand champ d'environ 19000m², vient d'être racheté par un promoteur... je pense qu'à terme cela sera difficile de justifier que seule ma maison est responsable de la baisse de valeur de son bien sous prétexte qu'elle est en R+1. Car d'autres bâtis seront présents d'ici qqles temps.

Bonjour,

Tabris a écrit:

1 - la partie requérante peut-elle déposer 2 recours gracieux successifs de cette façon ?

Rien ne l'en empêche.

Tabris a écrit:

2 - La Mairie doit-elle instruire séparément les 2 recours gracieux

Elle peut le faire oui, mais si les 2 recours sont proches l'un de l'autre rien n'interdit de fusionner les réponses tant qu'elle vous est notifiée dans le délai de 2 mois laissé à l'autorité pour répondre.

Tabris a écrit:

3- Puis je demander à la Mairie une copie du premier recours gracieux fait par mail, puisque je n'ai à ce jour rien reçu.

Oui puisque vous êtes le bénéficiaire de l'autorisation.

Tabris a écrit:

4 - La Mairie peut-elle me refuser l'accès à cette 1ere demande de recours gracieux par mail ?

Je ne vois pas l'intérêt d'un tel refus.
J'imagine que le "second" recours gracieux n'est, dans le fond, qu'une notification du recours afin de ne pas rendre un recours contentieux irrecevable : pas de notification du gracieux = irrecevabilité du contentieux (voir art. R.600-1 du code de l'urbanisme). Un recours gracieux reste recevable s'il n'est adressé qu'à l'autorité.

Tabris a écrit:

Le PC a été accepté, j'ai donc pu démarrer la construction de la maison plain pied.
En Septembre 2021 je décide, compte tenu de la superficie, de diviser mon terrain en 2 lots. 1 lot pour la maison dont la maison plain pied qui est toujours en cours de construction

Avez-vous déposé une demande d'autorisation pour cette division, et y était-elle soumise ? La conformité de la première construction a été contestée ? La propriété ou la jouissance d'un des lots a été cédée ?

Citation:

Avez-vous déposé une demande d'autorisation pour cette division ? et y était-elle soumise ?

Oui j'ai déposé une DP qui a été acceptée, le géomètre l'a executé, j'ai suite à ça déposé une déclaration de fin de travaux pour la DP.
Qu'entendez vous par "y était-elle soumise ?"

Citation:

La conformité de la première construction a été contestée ?

Non, je n'ai pas encore demandé d'attestation de conformité, mais je suis sûr à 200% que tout est réglo. La déclaration de fin de travaux date de début Décembre.

Citation:

La propriété ou la jouissance d'un des lots a été cédée ?

Non je suis le seul et unique propriétaire de l'unité foncière qui a été divisée en 2 lots.

Citation:

Tabris a écrit:

2 - La Mairie doit-elle instruire séparément les 2 recours gracieux

Elle peut le faire oui, mais si les 2 recours sont proches l'un de l'autre rien n'interdit de fusionner les réponses tant qu'elle vous est notifiée dans le délai de 2 mois laissé à l'autorité pour répondre.

Question : La Mairie dispose de 2 mois pour répondre à ce recours gracieux. Le délai de réponse pour le recours doit être celui du 1er recours dans ce cas non ?

Votre division ne constitue pas un lotissement puisqu'il n'y a pas cession en propriété ou en jouissance, donc une DP n'est pas nécessaire à ce titre. Par contre il se peut que la commune ait institué le contrôle des divisions prévu au L.115-3 CU, auquel cas une DP est nécessaire. Est-ce le cas ?
En dehors de ça une autorisation n'est pas nécessaire, je m'interroge donc sur la raison de cette DP.

Tabris a écrit:

Citation:

La conformité de la première construction a été contestée ?

Non, je n'ai pas encore demandé d'attestation de conformité, mais je suis sûr à 200% que tout est réglo. La déclaration de fin de travaux date de début Décembre.

Vous précisez avoir déposé une déclaration de fin de travaux (DAACT) en décembre 2021. L'autorité a répondu à cette déclaration ? Pour rappel, en déposant la DAACT c'est vous qui déclarez simultanément l'achèvement et la conformité de vos travaux.

L'autorité a le choix : soit elle répond à un recours dans le délai qui lui est laissé, soit elle le laisse expirer ce qui entraine un rejet tacite.

Citation:

Par contre il se peut que la commune ait institué le contrôle des divisions prévu au L.115-3 CU, auquel cas une DP est nécessaire. Est-ce le cas ?
En dehors de ça une autorisation n'est pas nécessaire, je m'interroge donc sur la raison de cette DP.

Cette recommandation de déposer une DP m'a été faite par le géomètre et le service instructeur de la mairie à l'époque comme étant la bonne marche à suivre pour diviser ma parcelle.

Citation:

Vous précisez avoir déposé une déclaration de fin de travaux (DAACT) en décembre 2021. L'autorité a répondu à cette déclaration ? Pour rappel, en déposant la DAACT c'est vous qui déclarez simultanément l'achèvement et la conformité de vos travaux.

Je n'ai à ce jour pas eu de réponse de la mairie concernant cette déclaration de fin de travaux en dehors évidemment de l'accusé de réception de la déclaration.

Je pensais envoyer un mail au service instructeur en charge du recours en essayant de contester les arguments de l'avocat sur cette histoire de permis d'aménager.

En m'appuyant notamment sur 2 articles :

"Article L442-1 : Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis."

Ma division ne constitue pas un lotissement puisqu'il n'y a ni cession en propriété ou en jouissance. Il n'y à ce jour qu'une propriété et qu'une jouissance pleine.

"Article R*442-1
Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 5
Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; "

La maison issue du premier PC constituant un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli rentre parfaitement dans ce cas de figure.

Pensez vous que cela soit judicieux ? Dois-je m'en remettre tout simplement au service instructeur ?
Y a t-il une chance que mon email soit utilisé par la partie adverse d'une manière ou d'une autre et soit utilisée contre moi sur un point que je n'aurais pas anticipé ?

Bonjour,
Un recours gracieux ne passe pas forcément par le service instructeur. Lui a fait son boulot, il a instruit. Le recours gracieux s'adresse au maire de la commune, qui a émis le PC. Il n'a aucune obligation de répondre à ce recours.
A mon avis, cela n'apportera absolument rien de répondre au maire, sauf s'il décide de procéder au retrait du permis (et encore, il faudrait qu'il le fasse car le permis est illégal). Je ne sais pas si ça peut vous porter préjudice, mais vu que ça n'apporte rien ... enfin bon, voyons si d'autres ont un avis contraire ?

Inutile d'envoyer quelque chose au stade du recours gracieux, le maire (service instructeur) se charge de répondre.

Le point du PA soulevé par l'avocat est intéressant, même si je ne connais pas sa portée en ce cas...

Pour précision, dans ce cas précis il y a bien un service d'instruction dédié avec si nécessaire des ressources juridiques. J'ai pu déjà m'entretenir par téléphone avec la personne en charge du dossier. Il s'agit d'un bureau d'instruction extérieur à la mairie qui traite les PC, comme les recours des communes environnantes.
Les mairies ont mutualisés leurs services instructeurs.

Bon, à l'unanimité vous semblez tous conseiller de ne pas envoyer de courrier au service instructeur. Je vais donc prendre mon mal en patience et attendre le retour.

Citation:

Le point du PA soulevé par l'avocat est intéressant, même si je ne connais pas sa portée en ce cas...

Pourriez vous développer ? Vous pensez qu'il a trouvé qqchose qui lui permettrait de contester le PC ?

Autre question, comme précisé plus haut, le terrain mitoyen commun à mon voisin et moi même, d'une superficie de 19000m² a récemment été acheté par un promoteur avec qui j'ai pu rentrer en contact ce matin.

Le promoteur a comme projet de créer un lotissement de maisons individuelles en R+1. Pensez vous qu'il serait opportun de contacter mon voisin et de l'en informer dans le but de lui faire comprendre que dans tous les cas il se retrouvera avec ce lotissement dans une situation bien plus complexe que la mienne, puisque je doute fortement que le lotisseur positionne ses maisons tout comme moi à 8m de la limite séparative quand seulement 3m suffisent à rester dans le cadre du PLU.
Il est donc fort probable qu'il ne parvienne jamais à justifier que la "baisse de valeur de son bien" soit davantage lié à ma maison qu'à celle du lotissement...

Tabris a écrit:

Citation:

Le point du PA soulevé par l'avocat est intéressant, même si je ne connais pas sa portée en ce cas...

Pourriez vous développer ? Vous pensez qu'il a trouvé qqchose qui lui permettrait de contester le PC ?

Et bien vous partez d'un terrain nu pour arriver à 2 lots bâtis dont l'un sera vendu à terme. La question de savoir si la procédure de lotissement a été contournée est intéressante.

Merci de votre retour.

Le fait que l'un des biens sera vendu ou pas à terme n'est dans ce cas présent pas une information pertinente. A ce jour il n'y a ni division de propriété ou de jouissance.

Je ne suis d'ailleurs pas encore totalement fermé à l'idée de louer la première construction.

Autre point, bien que la première la maison ai été récemment achevée, celle ci restera ma résidence principale à minima 2 ans, nous sommes loin du principe de construire pour vendre immédiatement un bâti neuf qui n'a jamais été occupé.

Bonjour à tous,
Je reviens vers vous car il y a enfin du nouveau. J'ai été informé hier par le service instructeur que le recours gracieux sera rejeté.
Mon voisin a donc la possibilité de déposer un recours en contentieux s'il le souhaite si j'ai bien compris.
Ma question est la suivante, quels risques pour mon projet ? Puis-je commencer la construction qui avait été mise en stand by ?

Il n'a pas besoin d'attendre le résultat du recours gracieux pour aller en contentieux, mais c'est mieux, ça montre qu'il a été conciliant avec vous.
Je crois qu'il a 2 mois suivant la réponse à son recours gracieux pour aller en contentieux.
Le risque est toujours le même : qu'on vous retire votre permis. Si dans ce cas vous avez commencé, il faudra détruire à vos frais et remettre le terrain en état.

Il dispose effectivement soit de 2 mois à compter du rejet du recours gracieux, soit de 2 mois à partir de la date d'affichage du panneau.

Pour ce qui est de la destruction sauf erreur de ma part ce n'est pas si simple depuis la loi dite Macon du 6 aout 2015 qui est venue encadrer un peu plus les cas dans lesquels la démolition d'une construction "illégale" peut être prononcer. Désormais, seules les constructions situées dans l'une des 14 zones protégées listées dans le Code de l'Urbanisme pourront faire l'objet d'une démolition.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041411186/

Il faudrait que le permis soit annulé pour excès de pouvoir ET pour les autres raisons. Donc effectivement, peu de chances.
Il conteste quoi dans son recours ?
EDIT : ah oui, la piscine à 30m des fenêtres ...
Bah construisez en ne commençant pas par la piscine

Si le voisin termine sa construction, déclare la conformité et qu'elle n'est pas contestée avant que le permis soit définitivement annulé il est possible qu'aucune démolition ne soit ordonnée. Surtout en dehors des secteurs listés à l'article L.480-13 du code de l'urbanisme.

Woofy a écrit:

Il faudrait que le permis soit annulé pour excès de pouvoir ET pour les autres raisons. Donc effectivement, peu de chances.
Il conteste quoi dans son recours ?
EDIT : ah oui, la piscine à 30m des fenêtres ...
Bah construisez en ne commençant pas par la piscine

C'est sa piscine qui est à 30 m de mes fenêtres, pas l'inverse ;)

Autre point qui peut être intéressant à soulever.
La question sur le permis d'aménager dont nous parlions plus haut a semble-t-il été traité ainsi :
Le recours gracieux contre mon PC mentionnait la problématique du permis d'aménager qui aurait dû être déposé à la place d'une DP. Le service instructeur m'a dit que s'il avait voulu contester la DP et donc le permis qui en découle il aurait dû faire un recours gracieux contre la DP et non le PC.
La DP étant purgée de tout recours, celle ci n'est plus contestable, de fait cet argument contre le permis d'aménager n'est plus recevable.

Tabris a écrit:

Woofy a écrit:

Il faudrait que le permis soit annulé pour excès de pouvoir ET pour les autres raisons. Donc effectivement, peu de chances.
Il conteste quoi dans son recours ?
EDIT : ah oui, la piscine à 30m des fenêtres ...
Bah construisez en ne commençant pas par la piscine

C'est sa piscine qui est à 30 m de mes fenêtres, pas l'inverse ;)

Oui effectivement, j'ai mal relu.
Le litige sera difficile à défendre, en revanche si votre fenêtre est à moins de 3m de la bordure là par contre c'est plus gênant.
Et il peut toujours porter plainte au civil pour trouble de voisinage, pour cette même raison (vue directe créée chez lui), même si ça respecte le droit de l'urbanisme.

Ma fenêtre est à 8,5 m en retrait de la limite séparative. Sa piscine est à environ une vingtaine de l'autre côté.

Tabris a écrit:

Ma fenêtre est à 8,5 m en retrait de la limite séparative. Sa piscine est à environ une vingtaine de l'autre côté.

Soit une petite trentaine de mètre, je comprends pas qu'on puisse autant faire c**** alors que vous êtes si loin de lui...
Il aurait du acheter le terrain si il ne voulait pas de voisin en vue !
Bon courage pour la suite ^^