Etude de projet, est-il rentable en invest loc. 3p sur nice

Bonjour,

Actuellement propriétaire d'un 3P sur nice (ancien 2P converti), je suis à l'étude soit :
1. de le revendre pour faire une plus value
2. soit de le mettre en location, puis moi de partir en location, pour après acheter/louer d'autres bien

Pour cela je calcul ma capacité d'emprunt avec mon nouveau taux d'endettement.

J'aimerais ne pas me tromper afin de faire le bon choix et c'est là où j'ai besoin de votre aide.

Revenus net : 3600€
Mensualités credit : 835€/mois
J'ai calculer mon nouveau taux d'endettement avec cette estimation (en considérant 70% des loyers...)

mensualite/revenus+70% des loyers)*100
835/3600+910*100 = 18%
soit 156k empruntable sur 25 ans (grosso modo?)

A la vue de ce nouveau taux d'endettement, je ne pourrais pas racheter grand chose en 2eme investissement. Aussi avec les nouvelles regles HSCF, je suis un peu confus

Aussi J'ai un fichier excel datant de 2013... pour estimer la rentabilité locative, mais je ne suis pas sûr de certains paramètres.

Fichier d'estimation investissement locatif : https://1drv.ms/x/s!As1Sdx69xVW4gsgsBtgFQEfBCUnfJw?e=5vCuZA

En vous remerciant,