Investissement locatif choix difficile entre 2 appartements

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Rimes

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Le 30/11/2022 à 03h48 Env. 10 message Seine Saint Denis

Bonjour,

Je m’apprête à réaliser un investissement locatif et j’hésite entre 2 appartements. Je vous résume
Les 2 appartements sont situés en Seine saint Denis (je suis encore novice en matière d’investissement mais j’ai opté pour ce département dont les prix restent encore attractifs)

- le premier est situé dans la commune de Drancy il s’agit d’un 2 pièces de 48m2 situé 1er et dernier étage refait à neuf dans une toute petit copro.
Les plus de cet appartement :
Rien à faire. Refait à neuf avec goût, cuisine équipée qui reste.
Très grande cave saine
À 6 et 10 min des transports en commun
Faible charge environ 50€/mois (syndic bénévole)

Les moins de cet appart :
Immeuble ancien, un peu défraîchît (les parties commune ne donnent pas très envies)
La localisation, je ne connais pas très bien Drancy
Quartier très populaire
Peut-être plus de dossier à risque

Le deuxième appartement de 2 pièces également pour 36m2 se situe dans la commune d’Aubervilliers. Il est situé au RDC
Les plus :
Immeuble récent (environ 10 ans)
Bien desservi (proches de plusieurs transports en commun)
Place de parking

Les moins :
Situé au RDC, très peu lumineux, surfaces plus petites
Charge de copro plus importante (environs 135€ par mois)
Appartement nécessitant des travaux de rafraîchissements
dégâts des eaux (apparement résolu et pour lequel l’assurance devrait intervenir pour refaire les peintures et autres)

Pour précision je me positionne au même prix pour ces 2 appartements et c’est pour faire de la location meublée.

Au vu de tous ces éléments le choix irait plus vers le premier appartement mais mon souci est que la commune est moins cotée. Le prix de la location serait je pense identique à l’autre appartement voir même moins important. Risque de vacance locative

Le deuxième appartement certes est moins bien mais il se louera plus facilement je pense (après rafraîchissement)
Les demandes de location son plus importantes sur Aubervilliers et j’aurais peut-être moins de dossier à risque.

Donc en gros dans le premier cas j’achète surtout l’appartement et pas le quartier (le prix de l’appart est dans la moyenne haute de la commune) j’ai eu un coup de cœur pour cette appart et dans le deuxième cas j’achète surtout le quartier (achat de raison).

Qu’en pensez-vous ?

Pour info j’investi surtout pour me constituer un patrimoine pour la retraite et pour léguer plus tard à mes enfants.

Merci par vacance pour vos avis

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plaquisteheureux Picto info

Le 30/11/2022 à 07h01 Membre ultra utile Env. 20000 message Gard

Bonjour, peso, je n'achèterais jamais un appartement refait à neuf. Je travaille dans le milieu de la rénovation, et je peux vous dire qu'il y a trop de marchands de biens dans ce milieu qui ne fond que du cache-misère.

ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail

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Calète Picto info

Le 30/11/2022 à 11h03 Membre ultra utile Env. 10000 message Alpes Maritimes

Bonjour.

Mon commentaire ira surtout sur le premier appartement.

Citation: Immeuble ancien, un peu défraîchît (les parties commune ne donnent pas très envies)

Citation: Faible charge environ 50€/mois (syndic bénévole)

A mon avis les deux sont liés.

Quand on fait l'économie souvent justifiée de ne pas passer par un syndic professionnel les dépenses d'entretien courant des parts communes sont souvent négligées pour faire encore plus d'économies avec comme conséquence une dépréciation du bien commun et donc du bien individuel.

On en a toujours pour son argent.

Et à ne pas faire au fur et à mesure les travaux d'entretien courants un jour il faut faire un gros voir un énorme chantier qui coûtera bien plus cher que la somme des petits travaux.

Et vous concernant je suis prêt à parier que vous ne confierez pas votre bien à gérer à une agence et que vous ne prendrez pas d'assurance recouvrement de loyer impayé pour tenter de maximiser le rendement de votre investissement.

C'est selon moi une très mauvaise idée. Surtout si vous n'êtes pas de la ville où vous investissez.

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Rimes

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Le 01/12/2022 à 01h15 Env. 10 message Seine Saint Denis

I
Merci pour vos avis

Le premier appartement n’a pas été refait dans le cadre de le revente. Les proprios ont tout refait lorsqu’ils l’on acheté pour y habiter.

Effectivement je pense que les partis communes sont le reflet des faibles charges. En même temps c’est une petite copro de 6 appartements d’où le syndic bénévole.

Si je comprends bien vous me conseillerez plutôt le deuxième bien (même si plus petit, avec travaux et charge de copro plus élevé) ?
De plus un RDC peu lumineux ce loue t-il facilement ?
Je n’envisageais pas vraiment d’acquérir un appartement avec travaux même de rafraîchissement. (Peur des délais, des coups supplémentaires etc…)

Merci

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