Refus de permis de construire - zone naturelle avec plusieurs constructions limitrophes

Bonjour,

ce qui sera retenu, c'est le NC du PLU...

bibi037 a écrit:

Bonjour,

ce qui sera retenu, c'est le NC du PLU...

Ce qui est curieux, c'est que ça n'ait pas été retenu pour les constructions autorisées sur les parcelles attenantes, aussi en NC (et les constructions sont à 20 mètres de la limite de mes parcelles)...

Sans voir de plan, on ne peut pas dire grand chose : tu peux nous en mettre un ?

Le "mitage" est un bon argument, et chacun voit midi à sa porte, notamment quand on est "intéressé", et qu'on trouve injuste qu'on ne puisse pas construire.

Le critère intéressant à regarder n'est pas un "cercle d'un rayon 250-300 m placé au centre de mon terrain", mais le contour des zones déjà construites : ton terrain est dedans ou pas ?

De quand date le permis des "constructions autorisées sur les parcelles attenantes" ?

Manu-d.en-haut a écrit:

Sans voir de plan, on ne peut pas dire grand chose : tu peux nous en mettre un ?

Le "mitage" est un bon argument, et chacun voit midi à sa porte, notamment quand on est "intéressé", et qu'on trouve injuste qu'on ne puisse pas construire.

Le critère intéressant à regarder n'est pas un "cercle d'un rayon 250-300 m placé au centre de mon terrain", mais le contour des zones déjà construites : ton terrain est dedans ou pas ?

De quand date le permis des "constructions autorisées sur les parcelles attenantes" ?

En bleu ma parcelle, en rouge la parcelle attenante avec 2 maisons construites en 2021-2022 (le permis a été déposé en juillet 2020 et je crois accepté quelques mois après).

Mon terrain est-il dedans un contour de zones déjà construites? À priori j'aurais tendance à dire que oui (2 maisons sur la gauche, 1 maison au sud, plusieurs maisons au nord).

Au nord il y a une ZAE avec des maisons d'artisans, et il y avait un PLU en cours d'élaboration depuis 2010 qui prenait en compte nos parcelles (mon terrain et celui attenant où 2 maisons ont été construites) comme extension de la ZAE, mais tout le PLU en cours d'élaboration a finalement été abandonné par la mairie. La mairie m'a plusieurs fois assuré que si le préfet était favorable ils n'auraient aucun problème à nous délivrer le permis de construire.

Bonjour 
les zones NC et les zones naturelles ; ne peuvent pas être constructibles pour des habitations , sauf pour des exploitations agricoles , les maisons voisines de votre terrain ont dut être construites avant le classement des terrains en NC ?  ou elles sont des maisons habitées par des personnes travaillant dans l'agriculture 


https://www.google.com/search?q=construire+dans+une+zone+nc&[...]eid=chrome&ie=UTF-8

lecoq 44 a écrit:

Bonjour 
les zones NC et les zones naturelles ; ne peuvent pas être constructibles pour des habitations , sauf pour des exploitations agricoles , les maisons voisines de votre terrain ont dut être construites avant le classement des terrains en NC ?  ou elles sont des maisons habitées par des personnes travaillant dans l'agriculture 


https://www.google.com/search?q=construire+dans+une+zone+nc&[...]eid=chrome&ie=UTF-8

Bonjour, non, les maisons ont été construites avec le même zonage que mon terrain, et ne sont pas habitées par des personnes travaillant dans l'agriculture... d'après la mairie, ça a été un coup de chance car les services de l'Etat n'ont pas répondu à temps... dixit la mairie... la mairie m'a recommandé de déposer un permis de construire (incomplet pour éviter des frais, mais j'ai préféré faire complet...) pour voir si la ddtm considérerait la zone comme constructible surtout dû aux constructions limitrophes...

marcelroda a écrit:

En bleu ma parcelle, en rouge la parcelle attenante avec 2 maisons construites en 2021-2022 (le permis a été déposé en juillet 2020 et je crois accepté quelques mois après).

Au vu de ça, je dirait que l'anomalie des construction en rouge ne justifie pas de faire une autre anomalie d'autoriser une construction dans la zone bleue.

Il n'y a pas de continuité urbaine, et c'est ça qui détermine si on peut construire ou pas en zone sous RNU.

Mais je ne suis pas préfet, ni urbaniste, ni juriste, ce n'est que mon simple avis.

Manu-d.en-haut a écrit:

Au vu de ça, je dirait que l'anomalie des construction en rouge ne justifie pas de faire une autre anomalie d'autoriser une construction dans la zone bleue.

Il n'y a pas de continuité urbaine, et c'est ça qui détermine si on peut construire ou pas en zone sous RNU.

Mais je ne suis pas préfet, ni urbaniste, ni juriste, ce n'est que mon simple avis.

Je ne sais pas trop, mais dans tous les cas, je dirais que les constructions limitrophes jouent un peu à mon avantage et me permettent quelque peu de me défendre:
1) PC délivrés il y a peu sur un terrain au même zonage
2) tous les réseaux/équipements sont maintenant à proximité
3) la mairie se positionne comme favorable si le préfet l'est
4) pas mal d'habitations à proximité (plus de 10 sur un cercle de diamètre aprox 300 m) et les constructions récentes à proximité vont certainement devoir être régularisées en zone urbaine à un moment...

Pensez vous alors que ça vaille la peine de tenter un recours??

marcelroda a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

Au vu de ça, je dirait que l'anomalie des construction en rouge ne justifie pas de faire une autre anomalie d'autoriser une construction dans la zone bleue.

Il n'y a pas de continuité urbaine, et c'est ça qui détermine si on peut construire ou pas en zone sous RNU.

Mais je ne suis pas préfet, ni urbaniste, ni juriste, ce n'est que mon simple avis.

Je ne sais pas trop, mais dans tous les cas, je dirais que les constructions limitrophes jouent un peu à mon avantage et me permettent quelque peu de me défendre:
1) PC délivrés il y a peu sur un terrain au même zonage
Non, une erreur ne justifie pas d'en commettre d'autres

2) tous les réseaux/équipements sont maintenant à proximité
3) la mairie se positionne comme favorable si le préfet l'est
4) pas mal d'habitations à proximité (plus de 10 sur un cercle de diamètre aprox 300 m)
Non, ce n'est pas ça qui est à prendre en compte, mais le contour de ce qui est déjà urbanisé (une ou deux maisons isolées ne constituent pas une zone urbanisée)

et les constructions récentes à proximité vont certainement devoir être régularisées en zone urbaine à un moment...
Non plus, des zones construites peuvent passer zone autre que "U" : c'est le cas chez moi, ma parcelle et celles (construites) de mes voisins sont sorties de zone U, elle sont désormais en zone "A".

Pensez vous alors que ça vaille la peine de tenter un recours??
Ça peut se tenter...

La question est simple :

1) quelle est la valeur actuelle de votre champ de patates ?
2) quelle serait la nouvelle valeur si le terrain devenait constructible ?

marcelroda a écrit:

Dans tous les cas je vais tenter de rencontrer le maire ces jours-ci, mais il va certainement me dire que ça dépend du Préfet...

Des recommandations? des conseils?

Vous pouvez tenter un SMS à Darmanin pour changer de préfet.

Ca fonctionne plutôt bien : https://www.liberation.fr/societe/police-justice/que-sait-on-de-leviction-par-gerald-darmanin-de-la-prefete-dindre-et-loire-marie-lajus-20221228_QQJKC4QSXZEVBOGW6NOEQUQU5E/

Alyénor a écrit:

Vous pouvez tenter un SMS à Darmanin pour changer de préfet.

Ca fonctionne plutôt bien : https://www.liberation.fr/societe/police-justice/que-sait-on-de-leviction-par-gerald-darmanin-de-la-prefete-dindre-et-loire-marie-lajus-20221228_QQJKC4QSXZEVBOGW6NOEQUQU5E/

Merci Alyénor pour votre commentaire, passez moi le numéro de Darmanin en privé pour voir ce qu'il peut faire... 
Plus sérieusement, la possible construction d'une résidence principale sur une partie de ce terrain est un projet de vie important pour moi et ma famille.

Si ce projet est important pour vous, vous répondrez sans mal à cette question.

Cette différence de valeur est la clé.

Alyénor a écrit:

La question est simple :

1) quelle est la valeur actuelle de votre champ de patates ?
2) quelle serait la nouvelle valeur si le terrain devenait constructible ?

Alyénor a écrit:

Si ce projet est important pour vous, vous répondrez sans mal à cette question.

Cette différence de valeur est la clé.

Alyénor a écrit:

La question est simple :

1) quelle est la valeur actuelle de votre champ de patates ?
2) quelle serait la nouvelle valeur si le terrain devenait constructible ?

Certainement que le terrain prendrait de la valeur, peut être sur un facteur 2 voire 3. En quoi cette différence de valeur est-elle clef?

Si passer constructible ce terrain vous fait gagner une grosse somme (disons plus de 100000€), le préfet va y réfléchir à deux fois.

On ne compte plus les affaires où certains terrains douteux sont devenus constructibles de manière miraculeuse (avec ce qu'on peut imaginer derrière), alors les préfets essayent maintenant de respecter strictement les règlementations, pour qu'on ne puisse absolument rien leur reprocher. La chose qu'ils craignent par dessous tout, c'est d'être soupçonné d'un traitement de faveur.

Le même Darmanin a dit : un préfet « doit être inattaquable et respectable »
https://www.lemonde.fr/politique/article/2023/01/02/limogeage-de-la-prefete-marie-lajus-pour-gerald-darmanin-un-representant-de-l-etat-doit-etre-inattaquable-et-respectable_6156368_823448.html

A votre place, je verrais ce projet comme un projet à long terme. Soyez astucieux : impliquez-vous dans la vie de votre commune pour développer des projets dans votre secteur, pour petit à petit urbaniser le coin, rejoignez l'équipe municipale aux prochaines élections. A moyen terme, votre terrain deviendra constructible. Mais il ne faut pas vouloir griller d'étapes. Là, au vu de votre plan, c'est clairement prématuré. Rendez-vous dans 10 ans !

...

Alyénor a écrit:

Si passer constructible ce terrain vous fait gagner une grosse somme (disons plus de 100000€), le préfet va y réfléchir à deux fois.

On ne compte plus les affaires où certains terrains douteux sont devenus constructibles de manière miraculeuse (avec ce qu'on peut imaginer derrière), alors les préfets essayent maintenant de respecter strictement les règlementations, pour qu'on ne puisse absolument rien leur reprocher. La chose qu'ils craignent par dessous tout, c'est d'être soupçonné d'un traitement de faveur.

Le même Darmanin a dit : un préfet « doit être inattaquable et respectable »
https://www.lemonde.fr/politique/article/2023/01/02/limogeage-de-la-prefete-marie-lajus-pour-gerald-darmanin-un-representant-de-l-etat-doit-etre-inattaquable-et-respectable_6156368_823448.html

A votre place, je verrais ce projet comme un projet à long terme. Soyez astucieux : impliquez-vous dans la vie de votre commune pour développer des projets dans votre secteur, pour petit à petit urbaniser le coin, rejoignez l'équipe municipale aux prochaines élections. A moyen terme, votre terrain deviendra constructible. Mais il ne faut pas vouloir griller d'étapes. Là, au vu de votre plan, c'est clairement prématuré. Rendez-vous dans 10 ans !

Je comprends mieux maintenant, merci pour l'explication et vos conseils.

Toutefois, ça doit bien faire une dizaine d'années que le terrain est dans la partie urbanizable du PLU (qui était) en cours d'élaboration, et j'ai rencontré plusieurs fois le maire ces dernières années, et tout semblait indiquer que c'était imminent. On trouve même encore online des documents où le terrain apparaît clairement comme faisant partie de la future zone urbanizable...

Un terrain agricole c'est 1€/m², un terrain constructible plutôt 100€/m², ou plus, parfois beaucoup plus !

marcelroda a écrit:

Toutefois, ça doit bien faire une dizaine d'années que le terrain est dans la partie urbanizable du PLU (qui était) en cours d'élaboration, et j'ai rencontré plusieurs fois le maire ces dernières années, et tout semblait indiquer que c'était imminent. On trouve même encore online un PLU de 2012 et de 2019 en cours d'élaboration où le terrain apparaît clairement comme faisant partie de la future zone urbanizable...

Quand je parle de "long terme", je ne parle pas d'une dizaine d'années.

Certaines personnes achètent aujourd'hui des terrains en faisant le pari qu'ils seront constructibles dans 50 ans, dans 100 ans. A 1€/m², ça ne coûte pas bien cher, et vous ferez de vos petits-enfants ou de vos arrières-petits-enfants des gens heureux.

Dans votre cas, je pense qu'il faut bien attendre 10 ans de plus. Mais ça viendra, ce qui s'est passé ces 10 dernières années est déjà un bon début, et ce n'est maintenant plus qu'une question de temps. 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ? Personne ne peut le dire.

Par contre, à mon avis, ne vous grillez pas en recours successifs, vous n'allez faire qu'attirer l'attention sur votre terrain, et retarder l'échéance. Soyez patients !

Alyénor a écrit:

Dans votre cas, je pense qu'il faut bien attendre 10 ans de plus. Mais ça viendra, ce qui s'est passé ces 10 dernières années est déjà un bon début, et ce n'est maintenant plus qu'une question de temps. 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ? Personne ne peut le dire.

dans les hameaux voisins des terrains conservés par des familles étaient constructibles, avec le nouveau PLU il ne le sont plus.
Certains ont vendu en urgence, mais avec l'afflux de terrain ça c'est fortement négocié, d'autres ont déposé des PC, des certificats d'urbanisme ... mais ça fait maintenant 3 ans que les changements ont eu lieu, et les taux d'intèrets grimpent, tout comme les prix des matériaux ... donc les terrains non construits risquent de le rester encore un moment, voir de passer agricoles, avec le risque que la Safer intervienne à la prochaine mise en vente ou succession.

Sauf s'il y a du mouvement dans le secteur (un stade, une école, une crèche, etc). C'est pour ça que je conseille malicieusement de s'investir dans la vie de la commune. Rien n'est complètement désintéressé !

ManuTaden a écrit:

Alyénor a écrit:

Dans votre cas, je pense qu'il faut bien attendre 10 ans de plus. Mais ça viendra, ce qui s'est passé ces 10 dernières années est déjà un bon début, et ce n'est maintenant plus qu'une question de temps. 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ? Personne ne peut le dire.

dans les hameaux voisins des terrains conservés par des familles étaient constructibles, avec le nouveau PLU il ne le sont plus.
Certains ont vendu en urgence, mais avec l'afflux de terrain ça c'est fortement négocié, d'autres ont déposé des PC, des certificats d'urbanisme ... mais ça fait maintenant 3 ans que les changements ont eu lieu, et les taux d'intèrets grimpent, tout comme les prix des matériaux ... donc les terrains non construits risquent de le rester encore un moment, voir de passer agricoles, avec le risque que la Safer intervienne à la prochaine mise en vente ou succession.

bonjour 
c'est la meme chose chez nous , des terrains constructibles ne le sont plus  , plus de 120 permis déposés en un an , ça fait beaucoup pour une commune de 3500 habitants , et le prix au m2 est près de 200 euro le m2 , on comprend que ça coince 

Merci pour vos messages! Il y a eu quelques avancées...et je n'ai pas fait de recours...
Je m'explique: mon terrain faisait partie du PLU en préparation (celui de 2019) comme zone ubanisable (ce qui m'avait été confirmé par le maire, ainsi que le document de PLU de 2019), mais le PLU a été retardé pour plusieurs raisons (et notamment le fait que seulement un cinquième de la zone urbanisable demandée dans le PLU2019 serait acceptée, dixit le maire, et il s'en remettait donc au RNU le temps de plusieurs mois...). Il m'avait donc recommandé de déposer un PC pour avoir l'avis du préfet... et le gros du refus, outre le fait que le terrain était en zone non urbanisable, venait de l'absence d'eau potable... ce à quoi le maire m'a recommandé de voir avec les parcelles limitrophes la possibilité de faire venir l'eau directement sur ma parcelle. Je suis actuellement donc en négociation avec les voisins pour obtenir un passage pour l'eau potable, même si certains sont très hésitants. Avez vous des recommandations de ce côté là pour convaincre les voisins? (outre l'argument économique; et de côté là, avez vous des idées du montant?)

D'un autre côté, il y a quelques semaines, il y eu du nouveau, et un nouveau PLU 2023 (bien différent de celui de 2019) a été arrèté en conseil municipal, à la va-vite et sans concertation avec la population, qui cette fois ne prend pas en compte ma parcelle comme extension de la ZU. Le maire m'a donc fortement recommandé de faire tout mon possible pour obtenir un PC avant que le PLU ne soit définitif car à ce moment là c'est sûr que le terrain ne sera pas constructible. Il semblerait aussi que plusieurs voisins veuillent soliciter un commissaire enquêteur sur ce nouveau PLU qui a été un peu fait à la va-vite et dernière minute par le maire... Et j'ai donc là mon autre question: si je dépose un PC alors que le PLU a été arrêté en conseil municipal, est-ce que celà peut aller à l'encontre du PLU?

J'ai également une autre question; le terrain n'est pas viabilisé, mais par contre les réseaux sont a proximité, et tout (sauf l'eau potable) était favorable sur Cub antérieur. Je me demandais si lors d'une demande de PC on peut joindre comme documents par exemple une lettre des différents services (électricité, eau potable) renseignant sur leur viabilité. Je demande ça, car en contactant le service des eaux, on m'a dit que l'eau serait favorable si on joint au dossier un "droit de passagede l'eau sur la parcelle voisine" idéalement fait chez un notaire. 

Merci encore!

Bonjour

bonsoir, 
 je vous cite:"
 D'un autre côté, il y a quelques semaines, il y eu du nouveau, et un nouveau PLU 2023 (bien différent de celui de 2019) a été arrèté en conseil municipal, à la va-vite et sans concertation avec la population, qui cette fois ne prend pas en compte ma parcelle comme extension de la ZU. Le maire m'a donc fortement recommandé de faire tout mon possible pour obtenir un PC avant que le PLU ne soit définitif car à ce moment là c'est sûr que le terrain ne sera pas constructible. Il semblerait aussi que plusieurs voisins veuillent soliciter un commissaire enquêteur sur ce nouveau PLU qui a été un peu fait à la va-vite et dernière minute par le maire... Et j'ai donc là mon autre question: si je dépose un PC alors que le PLU a été arrêté en conseil municipal, est-ce que celà peut aller à l'encontre du PLU?
   1/ Un nouveau PLU a été arrêté en conseil Municipal ? ne s'agit-il pas du projet avant enquête publique ou bien le PLU  après enquête publique? 
    2/ à la va-vite et sans concertation avec la population!!!!
        non, il y a une procédure précise (cf Code de l'Urbanisme)
3/ évidemment , ce PLU sera bien différent: diminution drastique (hélas!!!) des zones constructibles avec des conditions pour les nouvelles zones 1Au voire même en zone U via les O.A.P. (exit le piou-piou)
 4/ et actuellement les directives des D.T.M. signées du Préfet font état de la Loi Z.A.N. ET demandent déjà d'intégrer ces dispositions.
     Aussi, soyez précis avec l'édile de la commune. Qui instruit les dossiers de P.C.
     Néanmoins, selon la localisation de votre projet, s'il se situe à l'extérieur du bourg ou d'un gros hameau, la probabilité d'être classée en Zone A me semble très forte, au vu de l'examen de nombre de révision de PLU dit Alurisé  
    Renseignez-vous de manière précise sur le processus de l'avancement du PLU, cela est mentionné dans votre mairie.
   Les lois d'urbanisme de 1999 (SRU), 2014 (Alur), 2018 (Elan), 2021 (ZAN) éjectent et éjecterons les piou-piou de la maison de leur rêve, de la propriété individuelle.
     MALTHUS, ILS APPLIQUENT TA LOI (hélas!, hélas!) 

kerdo56 a écrit:

bonsoir, 
 je vous cite:"
 D'un autre côté, il y a quelques semaines, il y eu du nouveau, et un nouveau PLU 2023 (bien différent de celui de 2019) a été arrèté en conseil municipal, à la va-vite et sans concertation avec la population, qui cette fois ne prend pas en compte ma parcelle comme extension de la ZU. Le maire m'a donc fortement recommandé de faire tout mon possible pour obtenir un PC avant que le PLU ne soit définitif car à ce moment là c'est sûr que le terrain ne sera pas constructible. Il semblerait aussi que plusieurs voisins veuillent soliciter un commissaire enquêteur sur ce nouveau PLU qui a été un peu fait à la va-vite et dernière minute par le maire... Et j'ai donc là mon autre question: si je dépose un PC alors que le PLU a été arrêté en conseil municipal, est-ce que celà peut aller à l'encontre du PLU?
   1/ Un nouveau PLU a été arrêté en conseil Municipal ? ne s'agit-il pas du projet avant enquête publique ou bien le PLU  après enquête publique? 
    2/ à la va-vite et sans concertation avec la population!!!!
        non, il y a une procédure précise (cf Code de l'Urbanisme)
3/ évidemment , ce PLU sera bien différent: diminution drastique (hélas!!!) des zones constructibles avec des conditions pour les nouvelles zones 1Au voire même en zone U via les O.A.P. (exit le piou-piou)
 4/ et actuellement les directives des D.T.M. signées du Préfet font état de la Loi Z.A.N. ET demandent déjà d'intégrer ces dispositions.
     Aussi, soyez précis avec l'édile de la commune. Qui instruit les dossiers de P.C.
     Néanmoins, selon la localisation de votre projet, s'il se situe à l'extérieur du bourg ou d'un gros hameau, la probabilité d'être classée en Zone A me semble très forte, au vu de l'examen de nombre de révision de PLU dit Alurisé  
    Renseignez-vous de manière précise sur le processus de l'avancement du PLU, cela est mentionné dans votre mairie.
   Les lois d'urbanisme de 1999 (SRU), 2014 (Alur), 2018 (Elan), 2021 (ZAN) éjectent et éjecterons les piou-piou de la maison de leur rêve, de la propriété individuelle.
     MALTHUS, ILS APPLIQUENT TA LOI (hélas!, hélas!) 

Merci pour votre réponse.
Je réponds à vos questions:
1) c'est bien le PLU avant enquête publique.
2) Il y a eu des réunions avec la population mais il y a 5 et 10 respectivement, rien depuis, alors que le PLU présenté est bien différent de celui d'il y a 5 ans.
3) oui, il l'est déjà
4) être précis avec l'édile? lui même n'est pas très précis...PLU alurisé? ça veut dire quoi exactement? c'est un PLU révisé et/ou en cours de révision?

Merci!

 Bonjour, 
 1/ PLU Alurisé?
  on emploie ce terme pour signifié que le PLU a été révisé selon la loi ALUR (mars 2014).
   je présume que cela doit être le cadre dans lequel vous êtes amené (votre commune?)
   renseignez-vous auprès de votre mairie afin de vous les informations précises sur le processus et son calendrier.
   Etes-vous en communauté de communes? ou en commune autonome pour la révision du PLU?
   Pouvez-vous