Premier investissement immobilier

Coco018 a écrit:

Bonjour , j’aurai besoin de vos conseils 

Je vous explique ma situation : 
Mon papa et moi avons vendue notre maison nous étions propriétaires en indivision ce qui fait que je vais toucher environ 95000 euros . 

De ce fet j’aimerais faire mon premier achat immobilier ici dans la ville où j’habite à Pau . 
Seulement voilà j’hésite entre deux cas de figure : 
Le premier Serait d’investir toute la somme ou le maximum possible en tout cas dans un seul bien ( ici le prix de l’immobilier étant assez accessible je pourrais acheter un appartement d’environ 30/35 mètres carrés ) que je souhaiterais mettre soit en location courte durée Air Bnb ou en location classique . 

Le deuxième choix serait d’investir seulement une partie de cette somme ( environ 60000 euros ) et acheter plutôt un petit studio que je mettrais aussi en Air Bnb et de garder le reste ( environ 30000 euros pour acheter un autre petit studio ( a crédit du coup celui ci ) 

A ma place que feriez vous ? 
Il s’agit de mon premier achat donc j’ai vraiment besoin d’aide pour ne pas me planter 
Merci beaucoup 

Bonjour,

Je vous propose une 3e voie (celle que j'aurais empruntées si j'étais à votre place).
Données de départ :

1. Vous avez 95k€
2. On trouve les studios à 60k€ dans votre coin.

Hypothèses :

1. J'ai rapidement regardé sur seloger.com, les studios de 35m2 à pau se louent autour de 400-450€.
2. Je vais retenir 400€/mois pour les besoins de mon idée. Mais vous pourrez refaire le raisonnement avec n'importe quel montant.
3. Je ne connais pas votre âge, mais je vais supposer que vous pouvez emprunter sur 15ans. Les taux d'emprunt à Pau (selon Capfi), c'est 2,15%
4. Les banques aiment bien les gens qui font un apport de 20% => 12k€ pour un bien à 60k€. Vous empruntez donc 48k€ à 2,15%. ça vous fait un remboursement de 312€/mois. Entièrement couvert par le loyer.

Récapitulons :

1. Vous allez donc investir 95k€
2. Dans des biens à 60k€
3. Pour chaque bien, vous misez 12k€ et la banque vous prêt le reste
4. Vous encaissez un loyer 400€/bien
5. Pour un remboursement de crédit de 312€/mois.

Résultat :Avec ça vous pouvez donc acquérir 8 studios dans votre coin. Allez disons 7, en misant 84k€ et vous gardez le reste pour les frais annexes (assurance, notaire, et autres frais). J'ai volontairement omis ces frais pour simplifier les calculs, car ce qui compte c'est le raisonnement. En tenant compte de tous ces frais, ce ne sera peut-être pas 7, mais 5. Ce qui est déjà beaucoup mieux que les 2 que vous visez (dans un esprit investisseur, je veux dire)

Bien sûr, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit ... il n'est pas question de débarquer chez le banquier avec 7 ou 8 compromis signés. Vous les faites les uns après les autres. Par exemple, vous pouvez aller à 1, 2 ou3/an

Le leitmotiv de cette stratégie c'est :

1. Miser le minimum
2. Miser de sorte que le banquier soit content et que le loyer couvre les mensualités du crédit
3. Acquérir le maximum de bien possible avec les 95k€ de départ
4. Diluer le risque

Le point 4. Diluer le risque:
Si vous achetez un seul bien et que votre locataire fait défaut => vous êtes mal
Si vous faites admettons 5 biens, si un locataire fait défaut, les autres biens peuvent subventionner ce dernier. Tout dépend de la différence entre les loyers et les remboursements. La probabilité que tous vos locataires fassent défaut au même moment est quasi nul. En tout cas si vous éparpillez bien vos biens au 4 coins de la ville et que tous vos locataires décident au même moment de ne rien payer, ne vous posez pas trop de question : le problème c'est vous !

En espérant vous avoir un peu aidé. 

Bnjour, barosmota Votre résonnement était bon il y a quelque temps. Malheureusement, les banques ne résonnent plus comme cela de nos jours. A par peut etre en créan une entreprise

Manque les charges inhérentes aux proprietaires, foncier, copropriété et les impôts pour diminuer le rendement.

Éventuellement frais de gestion et assurances loyers impayés.

Même si la capital demeure il vaut mieux que le bilan des location reste positif afin d'assurer l'entretien nécessaire.

Et il ne faut pas oublier non plus les travaux de rénovation au départ et remise en état entre les locations.

Beaucoup de travail et de tracas pour un rendement pas exceptionnel 

Parlez SCPI avec votre banquier.

Ça ouvre la voie à de l'immobilier industriel pouvant être plus rentable.

plaquisteheureux a écrit:

Bnjour, barosmota Votre résonnement était bon il y a quelque temps. Malheureusement, les banques ne résonnent plus comme cela de nos jours. A par peut etre en créan une entreprise

Bien sûr, c'est un raisonnement pour lequel il faut trouver la structure adaptée qui va gérer tout ça !
Pour le mettre en place moi je partirai bien sur un SCI à l'IS.
Une autre piste, la location meublée, mais on peu vite atteindre la limite. En même temps, ça reste une niche fiscale qu'il est dommage de ne pas user !
En tout, pour une acquisition en nom propre ou SCI à l'IR, ce n'est pas le banquier qu'il faut craindre mais le fisc !

Calète a écrit:

Manque les charges inhérentes aux proprietaires, foncier, copropriété et les impôts pour diminuer le rendement.

Éventuellement frais de gestion et assurances loyers impayés.

Même si la capital demeure il vaut mieux que le bilan des location reste positif afin d'assurer l'entretien nécessaire.

Et il ne faut pas oublier non plus les travaux de rénovation au départ et remise en état entre les locations.

Beaucoup de travail et de tracas pour un rendement pas exceptionnel 

Parlez SCPI avec votre banquier.

Ça ouvre la voie à de l'immobilier industriel pouvant être plus rentable.

Oui, c'est beaucoup de tracas, et encore, je dirai plutôt beaucoup de boulot, c'est usant ... mais si cela était simple tout le monde l'aurait fait.
Après ça dépend aussi de l'objectif visé rendement ou patrimoine ;)

Bonjour, barosmota Je fais ce que tu dis depuis plus de 20 ans. C'est vrai que c'est usent, les locataires en tendance à être de plus en plus pénible, mais c'est quand même un bon investissement. Par contre les banques deviennes de plus en plus réticentes