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Chemin d'accès sur zone non aedificandi

Ce sujet comporte 38 messages et a été affiché 459 fois
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Env. 20 message Loire
Bonjour à tous et merci de me lire.

Après avoir lu énormément de postes sur ce forum, je n'ai pas réussi a trouver solution à mon problème suivant:

Nous avons acheté un terrain, par le biais d'un constructeur, d'une surface de 1200 m² dont 580m² sont grevés d'une servitude non aedificandi (zone quadrillée) au profit d'un fond dominant appartenant à un voisin. Nous construisons donc notre maison sur les 600 m² constructible et profitons de la zone non constructible pour y établir le chemin d'accès au garage. (Chemin d'accès exclusivement composé de gravier)

Notre cher voisin (sarcasme) a tenté de faire annuler notre permis de construire car, pour lui, la clôture et le chemin d'accès figurant sur ce permis violent cette servitude. Afin de ne pas perdre trop de temps, et de subir l'inflation des prix des matériaux, nous avons déposé un permis modificatif et retiré la parcelle grevée par la servitude, car celle-ci ne faisait l'objet d'aucun ouvrage nécessitant un permis. Notre voisin a donc retiré son recours. 

Aujourd'hui la construction arrive a son terme, mais voilà que notre voisin remu ciel et terre, enchaine rendez-vous avec notre constructeur, la mairie et son avocat pour faire interdire la "livraison" de notre maison...

Nous avions fait des recherches avec le notaire sur un moteur de recherche qui leur est propre et permettant d'accéder aux archives résumées des litiges, procès ou autre concernant les clôtures sur ce type de servitude car nous voulions être sûr avant d'acheter que nous pourrions clôturer et voici le résultat:
 



Je ne trouve cependant aucune réponse pour ce qui est du chemin d'accès...
Nous ne modifions pas l'élévation du sol, ne coulons aucune fondations. Suis-je en infraction?
Si, disons que je ne pose pas de gravier, je roule dans l'herbe charque jour pour accéder au garage, ce chemin finirait par se dessiner naturellement...  
La mairie nous soutient et nous assure qu'il ne feront rien pour accéder aux requêtes de ce voisin.

Un grand merci d'avance.

 
 
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis permis de construire du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de professionnels de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Bonjour,

Donc le voisin vend une partie de son terrain en le grevant de 50% d'une servitude non aedificandi, et vous emm** pour votre chemin d'accès qui passe par cette zone?!
Le beurre, l'argent du beurre... vous l'avez compris, votre voisin est un gros blaireau Sad
Très sincèrement, je pense que votre chemin gravillonné ne pose aucun problème.
Qu'il aille en justice, on est jamais sûrs mais la jurisprudence va dans votre sens.
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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

  - Disposez vous de l'acte instituant la servitude de non aedificandi?
  - Par qui a -t-elle été instituée?
* Règle de lotissement?
* Entre deux terrains particuliers?
  - Quel est l'esprit fondamental de la servitude? (environnement? vue?...)
Car ces servitudes sont appréciées en fonction de leur but.
Ainsi, il peut y avoir différence entre "construction", bâtiment", visuel à conserver...
Je dirais que fondamentalement, une allée en graviers ne doit pas perturber la définition de non aedificandi, encore faut il étudier chacun des mots de la convention et le tribunal est souverain.

"...Ainsi, il a été jugé que la réalisation d%u2019un garage en sous-sol assortie de la mise en place d%u2019une dalle en ciment ne contrevenait pas à une servitude non aedificandi applicable en surface, empêchant alors le demandeur d%u2019obtenir la démolition de l%u2019ouvrage (tribunal de grande instance de Nice, 5 novembre 1969, Rev. Loyers 1971, p. 86, confirmé par Cour de cassation, 3 ch. civ., 2 juillet 1974, n° 72-10130)..."
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Loire
Lichar44

Un grand merci pour votre réponse

C'est l'ancien propriétaire des terrains qui avait grever ces terres de cette servitude afin de garantir à l'ancien propriétaire de la maison de ce voisin qu'il n'y aurait pas de maison en face de chez lui...  Wink

(Je tente de rester poli car je suis sur qu'il va tomber sur ce poste)

Le fait est qu'il ne semble pas avoir de matériel ou preuve juridique pour caractériser l'infraction dont il est sûr d'être victime et la loi dit:

« Tout ce qui n'est pas interdit est permis »
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Env. 20 message Loire
deffrey

Merci énormément pour votre réponse

Voici l'extrait de l'acte notarial de la servitude:

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Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Re,

Je ne suis ni juriste ni urbaniste, mais confirme que je pense que l'esprit de la servitude n'est pas mis à mal par un chemin d'accès - qui plus est gravillonné, puisqu'il ne s'agit pas d'une construction.

1.3. Construction 
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.

2.3. Construction
Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment).
La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.
Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le (JCP 1947. TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, n o 8028) Roujou de Boubée). et pénale ( Crim. 14 oct. 1980: Bull. crim. n o 257; RDI 1981. 141, note 3

La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

Source :
http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/fiche_technique_l[...]juin_2017_cle17f2cd.pdf
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Env. 20 message Loire
Lichar44

C'est ce que nous, la mairie, le constructeur, vendeur du terrain et notaire pensons...

Tout n'est pas claire malgré des milliers de textes de lois!

C'est tout de même rassurant, merci de votre intérêt
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Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Peut-être faut-il laisse le voisin pester dans son coin, il jugera tout seul s'il a un intérêt d'aller en justice.
J'espère que non car c'est toujours du stress, de l'énergie et de l'argent pour tout le monde!...
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Membre utile Env. 300 message Marne
Bonjour,

Dans ce sens on peut trouver la jurisprudence formée par le Conseil d'Etat du 16 janvier 1987, 53660 :
Citation: Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme : "les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes" ; qu'en vertu de l'article UE6 du plan d'occupation des sols de la ville d'Hyères approuvé le 27 avril 1979, à défaut de marge de recul spéciale portée au plan, toute construction, saillies comprises, doit être à une distance d'au moins cinq mètres des limites d'emprise existantes ou prévues des voies publiques ou privées communes ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction autorisé par le permis attaqué comporte une aire de stationnement située à 4 mètres de la voie publique un garage dont un mur est situé à un mètre de la voie dite "Traverse Paradis" et une cuisine dont un angle jouxte l'alignement de cette même voie ; que ces adaptations ne peuvent être regardées comme mineures au sens des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme


Ainsi, la servitude de non aedificandi s'apparente à la marge de retrait d'une construction avec le voie publique.
Le CE ne semble y tolérer même pas une aire de stationnement alors qu'un chemin d'accès peut évidemment y être inséré sous peine de rendre les constructions systématiquement inaccessibles.
En revanche toute autre construction, tel un muret serait à proscrire.

En revanche, je m'interroge sur le sens de ce passage de votre récit :
Citation: Afin de ne pas perdre trop de temps, et de subir l'inflation des prix des matériaux, nous avons déposé un permis modificatif et retiré la parcelle grevée par la servitude, car celle-ci ne faisait l'objet d'aucun ouvrage nécessitant un permis. Notre voisin a donc retiré son recours.

En effet, il est constant que l'assiette d'un permis de construire est formé de l'ensemble de l'unité foncière.
Donc, votre permis modificatif, s'il ne porte que sur une partie de l'UF est illégal.
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Env. 20 message Loire
URBALOVE

Bonjour, merci pour votre réponse,

J'admet ne pas avoir tout compris sur votre premier paragraphe. La servitude nous concernant n'est pas définie par un PLU ou POS. La mairie a bien fait comprendre à notre voisin que sa requête ne les concernait pas car elle était dans le domaine du privé.

Pour ce qui est du permis modificatif, j'y étais réticent, mais ma foi c'est passé et les délais de recours sont terminés...
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Env. 20 message Loire
Lichar44

C'est ce qu'on se dit aussi, mais ce n'est pas tant la décision de justice qui me fait peur mais les délais et les frai qui vont avec...
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,
grico a écrit:Pour ce qui est du permis modificatif, j'y étais réticent, mais ma foi c'est passé et les délais de recours sont terminés...

Vous avez donc modifié l'accès au terrain et à la construction ?
J'ai du mal à réaliser qu'un élu puisse délivrer pareil modificatif...
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Membre utile Env. 300 message Marne
grico a écrit:URBALOVE

Bonjour, merci pour votre réponse,

J'admet ne pas avoir tout compris sur votre premier paragraphe. La servitude nous concernant n'est pas définie par un PLU ou POS. La mairie a bien fait comprendre à notre voisin que sa requête ne les concernait pas car elle était dans le domaine du privé.

Pour ce qui est du permis modificatif, j'y étais réticent, mais ma foi c'est passé et les délais de recours sont terminés...

La servitude de non aedificandi s'apparente à la marge de retrait d'une construction avec le voie publique.
J'ai donc recherché une jurisprudence sur ce retrait.

Concernant l'assiette de votre permis, vous avez bien prévu des aménagements sur l'autre parcelle (accès d'après les plans). Ceux-ci n'ont donc pas été autorisés ?
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Env. 20 message Loire
salade bio

L’accès est au même endroit, seul le cheminement de la voie d’accès est modifié.

Voici le permis modificatif:


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Env. 20 message Loire
URBALOVE
L'accès reste le même seul le cheminement change
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Membre utile Env. 300 message Marne
Du coup, à part l'assiette du permis (sans incidence sur le respect des règles à première vue) je ne vois pas trop ce que reproche votre voisin à cette version du projet
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
URBALOVE a écrit:Bonjour,

Dans ce sens on peut trouver la jurisprudence formée par le Conseil d'Etat du 16 janvier 1987, 53660 :
Citation: Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme : "les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes" ; qu'en vertu de l'article UE6 du plan d'occupation des sols de la ville d'Hyères approuvé le 27 avril 1979, à défaut de marge de recul spéciale portée au plan, toute construction, saillies comprises, doit être à une distance d'au moins cinq mètres des limites d'emprise existantes ou prévues des voies publiques ou privées communes ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction autorisé par le permis attaqué comporte une aire de stationnement située à 4 mètres de la voie publique un garage dont un mur est situé à un mètre de la voie dite "Traverse Paradis" et une cuisine dont un angle jouxte l'alignement de cette même voie ; que ces adaptations ne peuvent être regardées comme mineures au sens des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme


Ainsi, la servitude de non aedificandi s'apparente à la marge de retrait d'une construction avec le voie publique.
Le CE ne semble y tolérer même pas une aire de stationnement alors qu'un chemin d'accès peut évidemment y être inséré sous peine de rendre les constructions systématiquement inaccessibles.
En revanche toute autre construction, tel un muret serait à proscrire.

Dans cette jurisprudence, je ne pense pas que ce soit l'aire de stationnement qui rende le permis attaquable, mais plutôt le garage et la cuisine...
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Env. 20 message Loire
URBALOVE
Il pense avoir le droit de vie ou de mort sur cette parcelle...

Sur le fond, le chemin n'est effectivement pas le même que sur le permis modificatif, la je peux comprendre mais, et j'en reviens au même point, comme ce type d'ouvrage est exempt de demande de permis de construire pourquoi me serait-il interdit? ...
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Membre utile Env. 300 message Marne
zadene a écrit:
URBALOVE a écrit:Bonjour,

Dans ce sens on peut trouver la jurisprudence formée par le Conseil d'Etat du 16 janvier 1987, 53660 :
Citation: Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme : "les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes" ; qu'en vertu de l'article UE6 du plan d'occupation des sols de la ville d'Hyères approuvé le 27 avril 1979, à défaut de marge de recul spéciale portée au plan, toute construction, saillies comprises, doit être à une distance d'au moins cinq mètres des limites d'emprise existantes ou prévues des voies publiques ou privées communes ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction autorisé par le permis attaqué comporte une aire de stationnement située à 4 mètres de la voie publique un garage dont un mur est situé à un mètre de la voie dite "Traverse Paradis" et une cuisine dont un angle jouxte l'alignement de cette même voie ; que ces adaptations ne peuvent être regardées comme mineures au sens des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme


Ainsi, la servitude de non aedificandi s'apparente à la marge de retrait d'une construction avec le voie publique.
Le CE ne semble y tolérer même pas une aire de stationnement alors qu'un chemin d'accès peut évidemment y être inséré sous peine de rendre les constructions systématiquement inaccessibles.
En revanche toute autre construction, tel un muret serait à proscrire.

Dans cette jurisprudence, je ne pense pas que ce soit l'aire de stationnement qui rende le permis attaquable, mais plutôt le garage et la cuisine...

La liste exhaustive dressée par le CE mentionne bien cette aire de stationnement 😉
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Membre utile Env. 200 message Hauts De Seine
Bonsoir,

J'ai eu la même discussion que vous avec le vendeur du terrain sur lequel j'ai construit. Un chemin et une cloture ne sont pas des constructions. Donc vous pouvez faire votre chemin et clôturer votre terrain.

De mon coté, le vendeur a essayé de faire mettre une servitude en plus de la zone non aedificandi pour interdire chemin, cloture et stationnement de voiture. J'ai expliqué que je ferai respecter le compromis de vente (qui n'avait pas cette servitude en plus de la zone non aedificandi), que jamais je n'accepterai cela dans l'acte authentique et que je ferai forcer la vente devant le tribunal s'il trainait (40000 € de pénalités pour lui). Son notaire et lui ont laissé tomber.

Donc j'ai la zone non aedificandi (pas de garage, abris de jardin...), mais je peux choisir ce que je met sur le sol (pavés, gravier...). Et ma cloture est déjà posée !

Bon courage et ne vous laissez pas impressionner
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Membre utile Env. 200 message Hauts De Seine
Et le petit plus, chez moi, on a deux servitudes : je suis fond servant et aussi fond dominant. Idem pour le voisin, comme cela, personne ne construira ni d'un coté ni de l'autre.
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Env. 20 message Loire
B92L

Voilà le message que j'attendais Biggrin merci!!
Croisons les doigts!!
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Env. 20 message Loire
B92L
C'était le voisin qui vous vendait le terrain?
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Membre utile Env. 200 message Hauts De Seine
C'était une boite qui achète des maisons avec un grand terrain et découpe ensuite en deux. J'ai pris le lot arrière. Cette boite voulait certainement vendre plus facilement la maison et le terrain en lot avant en mettant un maximum de servitudes.

La boite avait aussi tenté de glisser « la zone de non aedificandi restera en terre ». Fort : bouillasse pour moi, par contre, pavés existants avec prescription trentenaire chez le voisin qui pouvait les garder.

Le top avait été une phrase du genre « l'acquéreur s'interdira tout usage de la zone de non aedificandi qui pourrait être perçue comme une nuisance par le fond servant » : donc en gros, si le fond servant n'aime pas ma pelouse, mes pots de fleurs, les vélos des enfants, ils pouvaient m'attaquer, ou encore m’interdire de faire circuler ma voiture jusqu’à mon garage. Le gros délire …

Tous ces trucs sont partis direct à la poubelle.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Env. 20 message Loire
B92L
On dirait que certains ne vivent qu'à travers les problèmes qu'ils créent...
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
URBALOVE a écrit:...
La liste exhaustive dressée par le CE mentionne bien cette aire de stationnement 😉

Oui, mais en termes de jurisprudence, il faut que les circonstances soient identiques. Or le garage et la cuisine, en plus de l'aire de stationnement, ne permettent pas à cette jurisprudence d’être exploitable dans le cas présent, et n'en font donc pas un contre-exemple des jurisprudences citées plus haut, dont les circonstances sont plus proches.
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Membre utile Env. 300 message Marne
Vue la concision de l'arrêt, je doute que chaque mot n'est pas été pesé. Si le CE a jugé bon de citer l'aire de stationnement c'est qu'elle fait sens dans le jugement.

En l'espèce, je pense qu'un chemin d'accès ne présente aucun risque mais qu'une aire de stationnement sera laissée à l'appréciation du juge avec un risque non nul.

Conseil @grico : si le conflit n'a pas ouvertement commencé (lettre avec AR) prenez une assistance juridique et vous n'aurez que très peu de frais dans l'affaire.
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Env. 20 message Loire
URBALOVE

L'air de stationnement que nous avons fait se trouve en partie constructible. Nous songeons à faire appel à un avocat effectivement
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Membre utile Env. 200 message Hauts De Seine
Dans ce cas, vous dites à votre voisin qu'il n'y a aucun soucis, qu'il peut aller au tribunal et que quand il aura pris un revers il devra en plus payer votre avocat.

Tant que vous n'êtes pas assigné, vous pouvez probablement vous limiter à votre conseil juridique (assurance habitation). Et si ce voisin fait une procédure abusive, il n'est pas impossible que vous soyez dédommagé pour le préjudice (stress, retard de chantier...).
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Env. 20 message Loire
B92L

J'ai contacté un avocat aujourd'hui croisons les doigts!
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Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin
Je ne suis pas juriste, mais pour moi, tout ce qui ne nécessite pas de permis de construire ne pourra pas être considéré comme construction. Donc vous pouvez faire le chemin d'accès comme vous le voulez, tant qu'il rejoint le domaine publique là où c'est autorisé (même position, même largeur d'accès). De même pour une clôture, il me semble qu'une simple demande préalable suffise, pas de permis de construire (mais donc je ne mettrais pas de muret, juste une clôture en panneau grillagé par exemple, et sans brise-vue). D'autant plus que la mairie semble aller dans ce sens également.

Et je laisserai tomber l'avocat tant que le voisin n'a pas initié le contentieux (courrier avec A/R, assignation au tribunal).
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Env. 20 message Loire
Beone68

Merci pour votre réponse,

J'espère que vous avez raison! Il a dit à la mairie qu'il allait le faire malheureusement... J'ai présenté notre dossier à l'avocat « de » notre constructeur pour une une consultation et avoir un avis concret je ne sais pas encore combien cela va nous coûter Wink
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Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin
Le voisin peut dire ce qu'il veut, ce n'est pas pour autant qu'il aura raison !
Et je ne me mouillerai surtout pas avec l'avocat du constructeur, car vous ne savez pas encore si ce ne sera pas votre "adversaire" en cas de soucis en cours de construction ou à la remise des clés !
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Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Je pense que l'avocat du constructeur prendrait de tout façon un gros risque en acceptant de s’occuper de votre dossier, car conflit d'intérêts en perspective !!...
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Env. 20 message Loire
Lichar44

Ce n'est que pour consultation et avis juridique
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Photolover Env. 70 message Jura
grico a écrit:Lichar44

Ce n'est que pour consultation et avis juridique


Même si ce n'est que avis consultatif, ne demandez rien à l'avocat de votre constructeur. Il n'est pas votre ami !

Laissez venir votre voisin, pas la peine pour vous d'engager des frais tant qu'il n'a rien lancé d 'officiel.

Catherine
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Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
grico a écrit:Lichar44

Ce n'est que pour consultation et avis juridique


Le rôle d'un avocat est de défendre les intérêts de son client.
Le constructeur l'alimente nécessairement beaucoup plus que vous, si jamais vous faisiez appel à lui.
Donc en fonction de son attachement à la déontologie de la profession, il pourra vous aiguiller ou alors préserver les intérêts de son clients à travers ce qu'il/elle vous dira, avec donc des conseils biaisés (n'oublions pas le 1er "i").

Sans prêter aucune mauvaise intention à l'avocat de ton constructeur, il vaut mieux à mon sens éviter le mélange des genre.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Env. 20 message Loire
Lichar44
Merci du conseil je n'ai pour l'instant pas donné suite
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