Construction d'un bâtiment locatif

Bonjour,

Architecte obligatoire : interrogez-les.

Je doute que 3 mois pour faire les finitions de 5 appartements soient suffisants.

Et la maitrise d'oeuvre, vous la ferez la nuit ?

Bonjour.

Sujet en doublon. Voir ici.

https://www.forumconstruire.com/construire/topic-459029-cons[...]-batiment-collectif.php

C'est vraiment une vilaine mode d'inonder le forum avec des sujet en doublon.

La charte demande de ne pas le faire.

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Architecte obligatoire : interrogez-les.

Je doute que 3 mois pour faire les finitions de 5 appartements soient suffisants.

Et la maitrise d'oeuvre, vous la ferez la nuit ?

Bonjour, 

Tout d'abord, je tiens à vous remercier pour votre réponse,

J'ai la chance de ne pas travailler à temps plein et de pouvoir faire le suivi des travaux en étant présent sur le chantier. Mon père (qui avait une entreprise de maçonnerie) à réalisé un projet de ce type au début des années 2000 (bâtiment de 8 appartements), il m'appuiera pour la maitrise d'œuvre.

Pour les finitions, je parle bien uniquement des peintures et de l'ameublements, s'il faut 4 ou 5 mois je prendrai 4 ou 5mois (sachant que sur un projet de ce type, je ne compte pas faire seulement 10h par jour).

J'ai déjà rencontré un architecte pour en discuter avec lui. Selon lui, il faut compter environ 2000euros par m² habitable, ce qui me parait relativement peu après en avoir discuté avec des amis artisans. Je cherche donc d'autres avis sur le sujet.

Merci d'avance

Salut, 
j'en ai réalisé plusieurs mais en total auto construction.

Pour un 800m2 avec 6 lots de 100m2 et 200m2 de garage dans le même profil que toi ( banché sur 20ml et 10ml sur 3.6m de haut) et élévation en brique + 2 toits 2 pentes fermette, j'en ai pour 600k€ sans terrain. ça tournait donc en 2020 650 et 750€/m2 de matos et taxes et archi (pour le tampon uniquement). je me suis passais de tout ce qui augmente le cout et qui aurait pu m'assister ( bureau de controle etc...)

Aujourd'hui je m'attaque de nouveau a un collectif de 800 a 1000m2. Même avec un patrimoine au dessus de la moyenne, l'histoire n'est plus du tout la même.

-en premier, plus bcp de banques ne suivent plus les auto constructeurs, même certains potes qui avaient eu l'accord de la banque pour construire sans DO en plein milieu de leur déblocages de fonds( et donc apres que la DOC soit faite), elles ont changé de vision et bloqué tous déblocages de fond tant qu'une DO n'était pas fournie .bien entendu les DO doivent etre souscrites avant la DOC dorénavant!!!! Même des banques très très souple comme la CE ou le CA n'analysent plus les dossiers de la même manière. J'ai pour ma part du monter une société pour sortir des critères HCSF alors que je demande d'emprunter meme pas 1/3 de mon patrimoine net !

- les taux sont passés en 8 mois au triple du cout. pour un très bon dossier aujourd'hui on peut avoir mini un 3% et il faut balancer pas mal d'apport (30%).

-le marché immobilier doit perdre entre 15 a 20% pour de nouveau être cohérent avec le pouvoir d'achat des gens ou accepter la désolidarisation bati/ foncier dans le titre de propriété. est ce que c'est le bon moment pour mettre de l'argent dans la pierre sans auto construire....?on vient juste de changer de paradigme, rien n'est installé, ni purgé. En bourse on dit acheter au son du canon et vendre au son du clairon.. En immo on a rien purgé, on commence seulement a ne plus entendre le clairon...

-les locations saisonnières sont dans les tuyaux de Bercy et vont être fortement sollicité fiscalement lors du PLF de cette année. Tous les revenus immo en BIC vont etre impactés. Les seuls qui vont pouvoir passer un peu entre les mailles du filé seront ceux en LMP .Ce statut est pour moi le meilleur véhicule locatif et j'ai l'impression (peut etre a tord) que tu pourrais rentrer dedans. Depuis 2009 ils ont bloqué le système car c'était une formidable éponge fiscale ( déduction des revenus globaux de l'ensemble des frais de constitution et d ingénierie ) ajouté a cela la sortie net fiscale a 5 ans. ils ont exclus toutes les personnes qui auraient pu en faire car il faut que les revenus du LMP soit supérieur a l'ensemble des revenus du foyer. Logique comme truc !! Ce qui veut dire que dans la plus part des cas pour faire 23000€/an il faut au mini mini mettre 500ke de bati , mais que c'est meme 500ke la banque va pas vous les preter si vous gagner que 23ke/an sur le foyer..... j'ai l'impression que dans ton cas tu pourrais passer car tu n'a pas le terrain a payer, et que ton pere a deja des apparts qui pourraient venir complémenter les 23ke. Par ecrit c'est un peu complexe mais si tu le souhaites en vocal ce serait possible.

-les nouvelles normes de construction ont un impact significatif sur le prix de reviens.

-les fournisseurs de matériaux n'ont pas encore atterris, ils planent tjrs ,ils ont fait des marges de fou car le marché etait tres porteur et avec la reprise apres COVID ils ce sont gavés car on ne négociait plus les prix mais la disponibilité des matériaux. Quid de l'avenir avec l'argent cher et la raréfaction de la demande ?

-En prenant en compte ces paramètres ( et j'en laisse bcp de coté) de mon point de vue, si tu fais construire par des entreprises hors CCMI pour ce type de montant, les banques vont te demander un archi avec mission complète car elles sont extrêmement frileuses même si tu es du métier ou que ton père le soit. Un archi avec mission complete c'est 10% mini, ajouté a cela la hausse tres forte du matos, des interets intercalaire, de la rt 2020 etc pour ma part pour un 1000m2 avec 200 de garage en sous sol je suis a 2900€ ttc/m2 sur une gamme de construction comparable a mon dernier collectif mais cette fois en ne faisant que les peintures et les extérieurs.
Clairement ça ne passez pas, j'ai du trouver un autre accord avec la banque pour pouvoir continuer a auto construire pour etre sous les 1100€/m2 car sinon c'était pas rentable et trop risqué avec un marché aussi haut et sur le début du retournement. Il m'a fallu abandonner le béton pour le bois pour les élévations habitables et accepté de délocaliser la construction des blocs ce qui est une aberration du point de vue écologique et patriotique mais impossible dans rentrer dans le plan financier autrement!

De mon point de vue, il serait (urgent) d'attendre si l'on conçoit de construire de la même façon qu'hier (avec les meme couts) alors que le monde n'est plus du tout dans le même fonctionnement et va chercher un nouveau paradigme pour pouvoir continuer a fonctionner tant bien que mal. L'IA va fondamentalement changer les concepts constructifs ( Le BIM pour les promoteurs n'est que le balbutiement) et également nos fonctionnements sociétales (80% des emplois en france sont dans le tertiaire, les emplois les plus menacé par l'IA). peut etre serait il judicieux si vous avez un terrain deja payé de faire plus petits mais de tout auto construire ce qui vous permettrais si toutefois il y avait un tres gros coup de grisou de mon souffrir du poids de l'investissement et de pouvoir mieux vous adapter lors que l'horizon sera plus dégagé. En apportant un terrain de valeurs exemple 100ke a un sci, la banque vous ennuiera pas avec les garanties pour 100 a 140k€ et vous aurez un produit attractif locativement parlant et revendable au prix même si le marché trouve son point d'équilibre 40% plus bas. 

Au plaisir

Xavier

Maître d'oeuvre proferssionnel obligatoire pour la DO, celle-ci est obligatoire
Bureau de contrôle obligatoire pour la DO
CSPS obligatoire

jpaul a écrit:

Maître d'oeuvre proferssionnel obligatoire pour la DO, celle-ci est obligatoire
Bureau de contrôle obligatoire pour la DO
CSPS obligatoire

Et, à tout ça, mission d'architecte au moins jusqu'au PC
Quitte à faire, autant prendre un(e) architecte pour une mission complète.