Vente de maison en zone agricole du PLU Résolu

Bonjour
Je ne connais pas la réponse, mais je m'interroge sur plusieurs points.
Déjà le notaire (qui va être payé sur la succession ) ne peut pas faire les démarches lui même ?
La maison était déjà une maison d'habitation pour un retraité...et non un actif.
Depuis 45 ans de plus
Je vais suivre le sujet, sinon vous pouvez allez directement voir le service urbanisme de votre commune ils pourront vous répondre si il y a besoin où pas.

Bonjour.

Et que devient le reste de l'exploitation ?

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

Bonsoir 
il me semble que pour vendre un bien agricole il faut faire une déclaration à la SAFER de la  région pour savoir si un exploitant agricole serait intéressé par le bien , il serait prioritaire pour l'achat  
https://www.safer-pays-de-loire.fr/

g edo a écrit:

Bonjour
Je ne connais pas la réponse, mais je m'interroge sur plusieurs points.
Déjà le notaire (qui va être payé sur la succession ) ne peut pas faire les démarches lui même ?
La maison était déjà une maison d'habitation pour un retraité...et non un actif.
Depuis 45 ans de plus
Je vais suivre le sujet, sinon vous pouvez allez directement voir le service urbanisme de votre commune ils pourront vous répondre si il y a besoin où pas.

C'est une petite commune qui n'a pas de service urbanisme et dons les dossiers d'urbanisme sont instruits par la DDT.

lecoq 44 a écrit:

Bonsoir 
il me semble que pour vendre un bien agricole il faut faire une déclaration à la SAFER de la  région pour savoir si un exploitant agricole serait intéressé par le bien , il serait prioritaire pour l'achat  
https://www.safer-pays-de-loire.fr/

Pas de problème coté SAFER la maison n'est pas nécessaire à l'exploitation.

salade bio a écrit:

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

D'habitation en habitation ... . En fait il considère que la construction de la maison à été autorisée en zone A parce que nécessaire à l'exploitation agricole. Si les nouveaux acquéreurs ne sont pas liés à l'exploitation agricole, il faut faire un changement de destination de usage agricole à habitation. Même si c'est une maison d'habitation.

Calète a écrit:

Bonjour.

Et que devient le reste de l'exploitation ?

L'exploitation, qui avait été reprise par mon frère après le départ en retraite de notre père, viens d'être vendue à un jeune paysan qui habite dans le logement de la ferme.

Bonjour,

Jimb a écrit:

salade bio a écrit:

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

D'habitation en habitation ... . En fait il considère que la construction de la maison à été autorisée en zone A parce que nécessaire à l'exploitation agricole. Si les nouveaux acquéreurs ne sont pas liés à l'exploitation agricole, il faut faire un changement de destination de usage agricole à habitation. Même si c'est une maison d'habitation.

Où avez-vous vu que l'acquéreur doit être agriculteur??? C'est une habitation existante, qui peut donc être habitée quelle que soit la qualité de cet acquéreur.
Il n'y a aucunement changement de destination. Il en serait autrement pour les bâtiments de ferme.
Par contre, voir le plan d'urbanisme pour les possibilités constructives par la suite.
Donc demander au notaire de quel texte il sort la demande de DP (je suis preneur).
Pour la SAFER:
Les bâtiments d'habitation inoccupés et laissés à l'abandon depuis de nombreuses années ne  pourront être préemptés par la SAFER (CA Pau, 1re ch., 28 juin 2004 ) à défaut d'usage agricole au jour de leur vente.
@+

Cela vaut ce que ça vaut mais j'ai trouvé ça :

Transformer une propriété agricole en habitation
Ce changement nécessite l'obtention d'un permis de construire et est soumis aux mêmes obligations que pour la construction d'une maison neuve. De plus, vous devez obtenir un avis favorable de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels Agricole et Forestiers (CDPENAF) pouvant rallonger sensiblement les démarches administratives.


Ce que vous devez retenir !
Oui, vous pouvez tout à fait acheter ou construire ou agrandir votre maison sur un terrain agricole, à condition de veiller aux réglementations et de protéger les espaces agricoles. Cependant, avant tout achat n'oubliez pas de consulter les documents d'urbanisme de votre commune.

deffrey a écrit:

Bonjour,

Jimb a écrit:

salade bio a écrit:

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

D'habitation en habitation ... . En fait il considère que la construction de la maison à été autorisée en zone A parce que nécessaire à l'exploitation agricole. Si les nouveaux acquéreurs ne sont pas liés à l'exploitation agricole, il faut faire un changement de destination de usage agricole à habitation. Même si c'est une maison d'habitation.

Où avez-vous vu que l'acquéreur doit être agriculteur??? C'est une habitation existante, qui peut donc être habitée quelle que soit la qualité de cet acquéreur.
Il n'y a aucunement changement de destination. Il en serait autrement pour les bâtiments de ferme.
Par contre, voir le plan d'urbanisme pour les possibilités constructives par la suite.
Donc demander au notaire de quel texte il sort la demande de DP (je suis preneur).
Pour la SAFER:
Les bâtiments d'habitation inoccupés et laissés à l'abandon depuis de nombreuses années ne  pourront être préemptés par la SAFER (CA Pau, 1re ch., 28 juin 2004 ) à défaut d'usage agricole au jour de leur vente.
@+

Bonjour et merci pour vos réponses. Comment puis-je vous envoyer un document ?

J habite en zone agricole. C est la troisième fois que j acheté une maison dans une ZA.

Aucun souci à chaque fois à l acquisition ou à la revente des maisons

Deux fois l habitation était le domicile principal de l agriculteur et construire bien avant la création des PC

Heureusement qu il ne faut pas déposer un permis de construire pour un bâtiment existant, la zone agricole étant inconstructible pour un non agriculteur,aucun permis ne serait accorde

Jamais eu de souci avec la SAFER sauf la dernière fois où le terrain étant très grand, la SAFER a voulu préempter une partie.

A mon avis on parle de changement de destination pas de déclaration préalable sauf si la maison a été agrandie sans autorisation et qu il faille régulariser

Téléphonez à votre notaire qu il vous précise exactement ce qui lui est necessaire

Re,

Jimb a écrit:

deffrey a écrit:

Bonjour,

Jimb a écrit:

salade bio a écrit:

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

D'habitation en habitation ... . En fait il considère que la construction de la maison à été autorisée en zone A parce que nécessaire à l'exploitation agricole. Si les nouveaux acquéreurs ne sont pas liés à l'exploitation agricole, il faut faire un changement de destination de usage agricole à habitation. Même si c'est une maison d'habitation.

Où avez-vous vu que l'acquéreur doit être agriculteur??? C'est une habitation existante, qui peut donc être habitée quelle que soit la qualité de cet acquéreur.
Il n'y a aucunement changement de destination. Il en serait autrement pour les bâtiments de ferme.
Par contre, voir le plan d'urbanisme pour les possibilités constructives par la suite.
Donc demander au notaire de quel texte il sort la demande de DP (je suis preneur).
Pour la SAFER:
Les bâtiments d'habitation inoccupés et laissés à l'abandon depuis de nombreuses années ne  pourront être préemptés par la SAFER (CA Pau, 1re ch., 28 juin 2004 ) à défaut d'usage agricole au jour de leur vente.
@+

Bonjour et merci pour vos réponses. Comment puis-je vous envoyer un document ?

Répondu en MP
@+

Jimb a écrit:

salade bio a écrit:

Bonjour,

le notaire vous invite à déposer une DP pour changer la destination de cette maison d'habitation en quoi ?

D'habitation en habitation ... . En fait il considère que la construction de la maison à été autorisée en zone A parce que nécessaire à l'exploitation agricole. Si les nouveaux acquéreurs ne sont pas liés à l'exploitation agricole, il faut faire un changement de destination de usage agricole à habitation. Même si c'est une maison d'habitation.

C'est du grand n'importe quoi. Vous devriez envisager de changer de notaire.

Bonjour,

Le notaire de Jimb dispose d'une réponse faite en 04/2014 par le service juridique du notariat.
  - Il ne s'agit pas d'un texte, encore moins d'un arrêt faisant jurisprudence,
  - Le document s'adressant au notariat, le principe des réponses est d'agir avec prudence (!) dans la rédaction des actes.
  - Il est notamment fait état du fait qu'à l'origine, ces constructions (habitations) étaient réservées à la nécessité d'habiter dans les environs immédiats de l'exploitation (élevage animal), ou par décision de justice, près d'une exploitation de culture de safran.
  - Ainsi, l'étude considère qu'il y a changement d'usage de la maison, lorsque l'agriculteur quitte sa maison, et donc qu'une DP doit être demandée à la mairie. L'habitation serait un accessoire de l'exploitation.
  - La note précise bien que les tribunaux n'ont pas validé cette position.
  - La prudence doit être renforcée, dans la mesure où l'autorisation de procéder à des travaux sur ces constructions n'est pas garantie.
  - In finé, la note informe les notaires qu'il y aurait risque de poursuite de l'acquéreur par un tiers, au pénal (prescription 3 ans) ou par la commune dans le cadre du L 480-14  du CU (qui concerne désormais les constructions, travaux... réalisés sans autorisation ou en ne respectant pas celle-ci).
Jimb peut très bien mettre cette note sur le forum.

J'ai été directement concerné (non agriculteur) par la transmission en amont et en aval d'une propriété agricole avec plusieurs habitations, sans aucun formalisme particulier.
Bien que fiscalité foncière et urbanisme n'aient pas de rapport, il n'y a à ce niveau pas de contradiction.
Un non agriculteur peut très bien être propriétaire ou usufruitier de bâtiments agricoles, sans avoir à déclarer ceux-ci en biens immobiliers (date limite 30/06), et être exonéré de taxes foncières sur ceux-ci, tout autant qu'ils aient conservé leur caractère agricole, et qu'ils soient utilisés ou pas.

Quant au changement de destination...Cf art. R 151-27 et R 151-28 du CU.
Mais en l'occurence, si le notaire de Jimb persiste dans le changement d'usage...
@+ 

deffrey a écrit:

Bonjour,

Le notaire de Jimb dispose d'une réponse faite en 04/2014 par le service juridique du notariat.
  - Il ne s'agit pas d'un texte, encore moins d'un arrêt faisant jurisprudence,
  - Le document s'adressant au notariat, le principe des réponses est d'agir avec prudence (!) dans la rédaction des actes.
  - Il est notamment fait état du fait qu'à l'origine, ces constructions (habitations) étaient réservées à la nécessité d'habiter dans les environs immédiats de l'exploitation (élevage animal), ou par décision de justice, près d'une exploitation de culture de safran.
  - Ainsi, l'étude considère qu'il y a changement d'usage de la maison, lorsque l'agriculteur quitte sa maison, et donc qu'une DP doit être demandée à la mairie. L'habitation serait un accessoire de l'exploitation.
  - La note précise bien que les tribunaux n'ont pas validé cette position.
  - La prudence doit être renforcée, dans la mesure où l'autorisation de procéder à des travaux sur ces constructions n'est pas garantie.
  - In finé, la note informe les notaires qu'il y aurait risque de poursuite de l'acquéreur par un tiers, au pénal (prescription 3 ans) ou par la commune dans le cadre du L 480-14  du CU (qui concerne désormais les constructions, travaux... réalisés sans autorisation ou en ne respectant pas celle-ci).
Jimb peut très bien mettre cette note sur le forum.

J'ai été directement concerné (non agriculteur) par la transmission en amont et en aval d'une propriété agricole avec plusieurs habitations, sans aucun formalisme particulier.
Bien que fiscalité foncière et urbanisme n'aient pas de rapport, il n'y a à ce niveau pas de contradiction.
Un non agriculteur peut très bien être propriétaire ou usufruitier de bâtiments agricoles, sans avoir à déclarer ceux-ci en biens immobiliers (date limite 30/06), et être exonéré de taxes foncières sur ceux-ci, tout autant qu'ils aient conservé leur caractère agricole, et qu'ils soient utilisés ou pas.

Quant au changement de destination...Cf art. R 151-27 et R 151-28 du CU.
Mais en l'occurence, si le notaire de Jimb persiste dans le changement d'usage...
@+ 

Merci pour cette analyse. Le PLU en zone A n'autorise pas au propriétaire de l'habitation d'y faire des extensions, abris, annexe. Ça se comprend.
On nous dit que si la maison brûle, le propriétaire n'étant pas lié à l'exploitation, il n'aura pas le droit de la reconstruire.
Le notaire informe les acheteurs qu'il faudra prendre une assurance spéciale pour ça.
Notre assureur actuel nous dit que ça n'a pas de rapport.
Avez-vous un avis ?

C est totalement faux.

Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.

Par exemple si la zone, qu elle doit agricole , urbanisée, industrielle, est considérée à risque d incendies répétitifs ou d inondations ou d effondrement

Bonjour,

"...On nous dit que si la maison brûle, le propriétaire n'étant pas lié à l'exploitation, il n'aura pas le droit de la reconstruire,
Le notaire informe les acheteurs qu'il faudra prendre une assurance spéciale pour ça..."

  - En cas de sinistre, la reconstruction n'est possible que si la construction sinistrée était régulièrement édifiée (avec permis). Il n'est pas question de lien.
  - Prendre une assurance spéciale "pour ça" ne servirait à rien: Si la construction sinistrée est régulière, la reconstruction est possible, hors règles spéciales plus contraignantes du PLU en fonction de la zone.
Si la construction sinistrée est irrégulière, l'assurance ne servira à rien, reconstruction impossible.
Est-ce votre notaire qui est chargé de la vente???
@+

CATERHAM a écrit:

C est totalement faux.

Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.

Par exemple si la zone, qu elle doit agricole , urbanisée, industrielle, est considérée à risque d incendies répétitifs ou d inondations ou d effondrement

Sur quoi vous basez vous pour dire que "Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.". Pour moi, si le PLU stipule que seul les habitations liées à l'activité agricole sont autorisées, il n'y a pas de raison pour que la commune autorise un non agriculteur à reconstruire.

deffrey a écrit:

Bonjour,

"...On nous dit que si la maison brûle, le propriétaire n'étant pas lié à l'exploitation, il n'aura pas le droit de la reconstruire,
Le notaire informe les acheteurs qu'il faudra prendre une assurance spéciale pour ça..."

  - En cas de sinistre, la reconstruction n'est possible que si la construction sinistrée était régulièrement édifiée (avec permis). Il n'est pas question de lien.
  - Prendre une assurance spéciale "pour ça" ne servirait à rien: Si la construction sinistrée est régulière, la reconstruction est possible, hors règles spéciales plus contraignantes du PLU en fonction de la zone.
Si la construction sinistrée est irrégulière, l'assurance ne servira à rien, reconstruction impossible.
Est-ce votre notaire qui est chargé de la vente???
@+

Oui, c'est notre notaire qui est chargé de la vente.
Je précise que la construction est tout à fait réguliere et qu'il n'y a pas eu de modification après le permis de construire d'origine. De plus, le permis a été obtenu en 1979, alors que le PLU n'existait pas, et donc pas la zone A.
Quand le PLU a été réalisé, mon père habitait la maison et n'était plus lié à l'activité agricole de la ferme puisque en retraite. On pourrait considérer qu'il y a un vis d'avoir classé cette maison en zone A.

Jimb a écrit:

CATERHAM a écrit:

C est totalement faux.

Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.

Par exemple si la zone, qu elle doit agricole , urbanisée, industrielle, est considérée à risque d incendies répétitifs ou d inondations ou d effondrement

Sur quoi vous basez vous pour dire que "Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.". Pour moi, si le PLU stipule que seul les habitations liées à l'activité agricole sont autorisées, il n
'y a pas de raison pour que la commune autorise un non agriculteur à reconstruire.

Lisez un PLU. Une construction et une reconstruction sont deux choses differentes

Jimb a écrit:

CATERHAM a écrit:

C est totalement faux.

Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.

Par exemple si la zone, qu elle doit agricole , urbanisée, industrielle, est considérée à risque d incendies répétitifs ou d inondations ou d effondrement

Sur quoi vous basez vous pour dire que "Une reconstruction a l identique ne sera interdite que si il's agit d une zone rouge du PPRI.". Pour moi, si le PLU stipule que seul les habitations liées à l'activité agricole sont autorisées, il n'y a pas de raison pour que la commune autorise un non agriculteur à reconstruire.

Art. L.111-15 du code de l'urbanisme : vous pouvez démolir et reconstruire à l'identique même si le PLU prévoir d'autres règles d'implantation ou de gabarit, mais pas s'il s'oppose expressément à la reconstruction à l'identique (idem en cas de PPRi).
De plus, la reconstruction doit intervenir dans un délai de 10 maximum

Le PLU dit ceci :




...
L'article L111-15 du CU dit ceci :


Comment peut on justifier que Construction et Reconstruction soit différent. Il y a un texte, une jurisprudence ?

Bonjour,

Jimb, il faut également que vous fassiez de vous-même quelques recherches!!!
Par exemple:
https://www.lemoniteur.fr/article/urbanisme-distinguer-recon[...]aux-sur-existant.651794
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Jimb, il faut également que vous fassiez de vous-même quelques recherches!!!
Par exemple:
https://www.lemoniteur.fr/article/urbanisme-distinguer-recon[...]aux-sur-existant.651794
@+

Oui, j'ai vu cet article, il dit bien qu'en cas de reconstruction, le constructeur doit se conformer aux nouvelles dispositions d'urbanisme. Ça ne précise pas qu'il faut distinguer construction et reconstruction à la lecture du règlement PLU.

Re,
Dans les articles que vous avez fournis, la reconstruction n'est pas évoquée, donc parler de différence...
Il est question de constructions:
  - Soit existantes,
  - Soit nouvelles.
Dans les arrêts, la notion de Reconstruction est définie. A la base, il faut toucher à la structure de l'existant.
@+

Merci pour vos réponses. Je vais donc essayer d'expliquer tout ça au notaire afin de finaliser la vente.

Bonjour,
Je suis dans le même cas actuellement pour vendre ma maison "de fonction" construite en 2006. J'ai cessé mon activité, mon vignoble est à vendre et je souhaite vendre ma maison.
Le notaire de mon client demande effectivement un "changement de destination". Avez vous eu gain de cause dans votre demande préalable ?
Merci d'avance pour votre réponse

Sur quels textes votre notaire justifie cette nécessité de changer la destination d'un logement pour... un logement ?

Aucun texte à priori... juste une mise en garde pour l acquéreur lui disant qu en cas de dégradation ou incendie, il ne pourra pas reconstruire sa maison.

Bonjour,

pyl44330 a écrit:

Bonjour,
Je suis dans le même cas actuellement pour vendre ma maison "de fonction" construite en 2006. J'ai cessé mon activité, mon vignoble est à vendre et je souhaite vendre ma maison.
Le notaire de mon client demande effectivement un "changement de destination". Avez vous eu gain de cause dans votre demande préalable ?
Merci d'avance pour votre réponse

Le notaire applique la notion de responsabilité dans la rédaction des actes et ses conséquences.
Dans votre cas, la conséquence est double:
  - Au regard du droit de préemption de la SAFER (art. L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, Loi 2020-1525 du 07/12/2020). Les maisons d'habitation sont concernées.
  - Au regard du droit de l'urbanisme: Que dit le PLU de la commune? Car il est possible que ce dernier prescrive des règles contraignantes à l'égard des habitations en zone rurale (ayant vocation à l'usage rural).
Le notaire de votre client a ainsi pu demander une "note d'urbanisme" dans laquelle est effectivement demandé un changement de destination.
@+

Le PLU bride toutes extensions, piscine, etc pour les non exploitants... mais ne mentionne pas les reconstructions suite à des accidents.
Le notaire montre l'exemple d'une maison ayant été incendiée et impossibilité pour le nouvel acquéreur de reconstruire alors que la loi l'autorise... c'est un flou magistral !

Les reconstructions en zone agricole sont possibles, a l identique, SAUF si la construction est dans une zone rouge du PPR du PLU qui l interdit

La zone n'est pas en zone rouge.
Les articles de lois à ce sujet sont visibles où ?
Merci

Article L.111-15 du code de l'urbanisme.

Si le notaire est incapable de vous donner un texte qui s'oppose à la reconstruction à l'identique dans votre cas c'est qu'elle n'est pas interdite.