Opportunité d'investissement : prendre les bonnes décisions !

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Le 03/06/2023 à 13h31 Env. 10 message St Barthelemy De Sechilienne (38)

Bonjour à tous.
Je prend 5 minutes pour vous expliquer ma life, ou plutôt la situation qui me mène à vous !

Je suis, avec ma chérie, future propriétaire de mon logement principale (reste 7 ans de crédit) et je possède déjà un garage que je loue officiellement (dans une autre commune).

Nous vivons dans un petit village de basse montagne, et nous avons eu l'opportunité d'acheter une petite "maison" en face de chez nous.
L'idée initiale est surtout de ne pas laisser l'opportunité filler, mais j'aimerai éviter qu'en dehors de l'investissement, elle ne me coute trop d'argent !
La fonction principale prévue rapidement étant d'y recevoir nos familles qui viennent régulièrement louer un gite a 1km pour les vacances. Cela laisserait aussi l'opportunité d'y recevoir des amis un week-end etc..

D'après mes renseignements, malgré l'extra proximité des 2 propriétés, j'ai cru comprendre que cette petite maison serait forcement considère comme maison secondaire ! (Mais peut-être que je me trompe ?)
Hors ici, la première question que je me pose est de savoir si ce logement vacant pour l'heure, devrait être déclaré comme résidence secondaire ou logement locatif !?

L'état de la maison ne permet pas vraiment d'y vivre actuellement. Je suis entrepreneur dans le bâtiment, et cela n'est pas un problème en soit, mais j'aimerai faire les bon choix pour limiter les frais !
Mon idée serait de la rafraichir un minimum et d'y faire les travaux principaux; Installation d'un chauffage, changement des fenêtre, isolation; Afin de pouvoir y recevoir rapidement du monde.
Nos familles ne seront sur place pas si souvent, et nous pourrions le louer assez souvent dans l'année.
Le but est d'améliorer le logement petit a petit, pour y ajouter du confort et augmenter le taux d'occupation/tarif du séjour. Tout en améliorant le logement, et recevoir notre famille dans de meilleurs conditions avec le temps.

A priori, le "statut" LMNP serait le plus logique pour ma situation. Mais peut-être y aurait-il un meilleur choix ?

Je vous remercie pour votre lecture et vos retours. C'est un peu chargé mais c'est pour y mettre un maximum d'informations. (Et je sais qu'il en manquera)

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Le 04/06/2023 à 00h10 Photographe Env. 300 message Finistere

Bonjour,

Le LMNP en location de courte durée devrait bien convenir. Vous pourrez déduire vos travaux, achats de meubles... et ainsi annuler ou au moins limiter votre imposition sur vos revenus locatifs.

Il existe d’autres dispositifs fiscaux qui permettent de faire du déficit foncier même en louant en nu, en choisissant l’option "au réel", je m’étais renseignée mais cela fait quelques années, je n’ai plus d’informations précises. Ce n’est peut-être pas compatible avec la location de courte durée car il peut être nécessaire de faire un conventionnement (pour le dispositif Cosse c’est sûr, mais il y en a peut-être d’autres).
La location en nu n’est peut-être pas pertinente si vous devez meubler pour la famille, à moins que vous ne souhaitiez pas mettre tout le panel des équipements exigés en meublé.

Pour la déclaration aux impôts, on ne peut pas déclarer que le logement est en travaux ? Quand j’ai acheté mon appartement (dans le but de le louer), il était en rénovation donc vacant au 1er janvier. J’avais déclaré aux impôts que le bien était en travaux, il n’a pas été considéré comme une résidence secondaire. Mais c’était avant la nouvelle déclaration en ligne, et mon projet était uniquement de le louer, pas de loger des proches.
Posez la question aux impôts pour être sûr.

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Le 04/06/2023 à 11h04 Env. 10 message St Barthelemy De Sechilienne (38)

Je vais en effet demander aux impôts.
Mais je doute qu'ils optimisent mes cotisations Biggrin

A priori LMNP nécessite une plus grosse comptabilité. Mais si c'est la seule contrainte, cela me semble la meilleure option, me permettant d'y inclure un maximum de frais.
Par contre cela ne permet pas de bénéficier d'un déficit applicable aux autres revenus. (J'ai tout bon !?)

En soit cela ne me pose pas de problème, j'aime bien séparer les "affaires"
De plus, cela me permettrait de bien étaler les dépenses (amortissement) ne serait-ce que les frais d'acquisition et les travaux.
Si cela me permet de ne pas être en bénéfices pendant plusieurs années et donc ne rien payer sur cette investissement, c'est tout bon.

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Le 04/06/2023 à 11h05 Env. 10 message St Barthelemy De Sechilienne (38)

Le but est bien de le meubler intégralement. Et de plus en plus, et de mieux en mieux avec le temps.

Est-ce que mon Garage, que je déclare aujourd'hui en Micro Foncier, aurait un impact ou cela peut être différent pour chaque bien !??

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Le 04/06/2023 à 18h40 Photographe Env. 300 message Finistere

Les impôts n’optimiseront pas l’opération, c'est certain

Mais vous serez sûr d'être dans les clous.

De mon côté, j’ai un comptable pour mon activité LMNP. C'est un coût mais au moins c’est carré (et optimisé

).
Le "déficit" du LMNP ne s’applique que sur les revenus locatifs, pas sur les salaires par exemple (si vous avez plusieurs biens en LMNP, je pense que le "déficit" d’un bien s’impute sur les revenus de tous les biens sous statut LMNP, à vérifier).

Je pense que le garage continuera à vivre sa vie en micro-foncier.

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