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Avis / Conseil - Division pendant la construction

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Bloggeur Env. 30 message Loire Atlantique
Bonjour à tous

Nous nous lançons dans une nouvelle construction et nous aimerions avoir votre avis et/ou vos conseils éclairés quant à la réalisation d'une opération annexe.

Nous prévoyons d'en discuter avec notre notaire et le service urbanisme mais nous aimerions avoir les idées un peu plus claires avant de les rencontrer.

Le contexte : 
Nous achetons un terrain de 2000m² en zone UB sur lequel nous avons obtenu un permis de construire. La signature définitive et le démarrage des travaux sont prévus pour le mois de janvier 2024.

Ce terrain est en 2nd rideau avec servitude de passage et de tréfonds, et situé en zone ABF (parc national de Bière)

Ce terrain étant un peu trop grand pour nous, nous souhaitons donc le diviser afin d'en revendre une partie (un terrain en drapeau d'environ 800m² dont 100m² environ de chemin d'accès). La vente permettra également de financer une partie des finitions et aménagements extérieurs mais n'est pas un élément indispensable à la réalisation de notre construction.

La division sera la partie en jaune/vert ci-dessous




Le projet :
Nous voyons 2 options pour cette opération. 

La première, et sans doute la plus "logique", est de déposer un permis d'aménager pour créer un lotissement de 2 lots, incluant une petite partie en copropriété. Le second terrain sera quoiqu'il arrive viabilisé en même temps que le notre. L'inconvénient de cette option, à nos yeux, est qu'entre le délai d'instruction et de recours du PA, et ceux du futur PC, l'opération risque de prendre pas mal de temps à se concrétiser.

La deuxième option que nous envisageons est de déposer un permis de construire valant division et de mettre en vente le terrain viabilisé agrémenté d'un PC accordé et purgé. Outre le gain de temps, cela nous permettrait également de limiter les désagréments de la future construction voisine, notamment en terme de vue, et de nous assurer de n'avoir qu'une seule construction.

Ce qui nous questionne principalement est le timing de ces options. A quel moment pouvons-nous déposer la demande de PA ou de PCVD ? Peut-on le faire dès que nous devenons propriétaire du terrain, ou doit-on attendre l'achèvement de notre maison ?

Par ailleurs, si vous avez des suggestions, n'hésitez pas, nous sommes preneurs

Quoiqu'il en soit, merci d'avance pour vos avis et conseil éclairés !
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Bonjour.

Quel idée étrange de découpage.

Souffrir des mouvements du futur voisin devant chez soi alors que vous pouvez construire sur la partie droite du terrain votre maison.
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Bloggeur Env. 30 message Loire Atlantique
Bonjour Calète

La vue est peu ou prou orienté N/S. Nous accédons donc par le sud-ouest et la partie nord-est du terrain est bordée par une piste cyclable, raison pour laquelle nous nous implantons ainsi.

Nous avions à peu près la même configuration précédemment, mais avec moins de recul et cela ne nous a jamais vraiment dérangé.
Il y aura 15m entre le bord de la terrasse et le chemin avec un massif d'arbres existant et une future haie
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Bonjour,

Pour la première option, pourquoi faire une partie en copropriété ?

Un chemin en servitude serait plus adapté.
aamoi8428
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Bloggeur Env. 30 message Loire Atlantique
Bonjour Alyénor

Pas de raison particulière, la servitude est en effet également envisageable (valable pour les 2 options d'ailleurs)
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Membre super utile Env. 2000 message Bouches Du Rhone
Vous pouvez vendre avec un permis purgé mais l acquéreur peut faire ce qui lui plaît et déposer un nouveau permis qui respecte le PLU local et contre lequel vous ne pourrez pas faire grand chose.


Au global ce sont des frais et des délais pour une piètre protection et un frein pour trouver des acheteurs.

Il est à mon avis mieux de vendre sans PC mais avec une clause qui impose de ne pas construire sur une partie du terrain vendu, par exemple en limite de propriété ou au delà d une certaine ligne par exemple


Demandez à votre notaire de vous expliquer une clause dite non edificandi qui permettrait à mon sens de mieux vous protéger.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Lire Non ædificandi.

Zone où on ne peut pas construire.

En France une servitude non ædificandi est définie par l'article 689 du Code Civil.
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Membre utile Env. 400 message Isere
Bonjour,

Dans le cadre d'un PA vous pouvez avoir une partie commune en indivision mais pas en copropriété. (il s'agit la plus de vocabulaire qu'autre chose je pense)

Concernant votre projet, il me semble que la cession d'une partie d'un PC valant division est impossible au regard de l'unicité du demandeur d'un PC valant division.

https://137notaires.com/le-transfert-partiel-du-permis-valan[...]-maisons-individuelles/

La solution du PA me parait donc la seul solution à votre problématique.

SI jamais prenez conseil auprès d'un géomètre expert ! le conseil est gratuit.

Cdlt
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Bloggeur Env. 30 message Loire Atlantique
Bonjour licence4_06

Je ne comprend pas, le lien que vous mettez indique pourtant le contraire

Citation: Le permis valant division peut donc être utilisé pour la constructions de maisons individuelles au profit des acquéreurs des terrains et suppose un transfert partiel du permis


CATERHAM, bien sur, l’éventualité d’un nouveau PC existe, mais je suppose que le fait d’avoir un PCVD est plus restrictif, car l’acheteur ne pourrait pas déposer de PC « simple » tant que la division n’est pas effective 
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Personnellement les vendeurs qui veulent me mettre des bâtons dans les roues sur la maison que je veux construire sur un terrain pouvant m'intéresser je tourne les talons.

Soit vous construisez les deux maisons et en revendez une soit vous divisez le terrain avec d'éventuelles conditions mais le terrain à vendre doit rester attractif.

Mais on ne peut pas courir plusieurs lièvres à la fois.

Ou dit autrement on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre et les faveurs de la crémière.
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Membre utile Env. 400 message Isere
Guizben a écrit:Bonjour licence4_06

Je ne comprend pas, le lien que vous mettez indique pourtant le contraire

Citation: Le permis valant division peut donc être utilisé pour la constructions de maisons individuelles au profit des acquéreurs des terrains et suppose un transfert partiel du permis


CATERHAM, bien sur, l’éventualité d’un nouveau PC existe, mais je suppose que le fait d’avoir un PCVD est plus restrictif, car l’acheteur ne pourrait pas déposer de PC « simple » tant que la division n’est pas effective 


Oui effectivement je n'ai pas mis à jour mon logiciel interne !!
Le PCVD peut être utilisé dans votre cas.

Il faut par contre bien organiser tout ce qui est réseaux et éventuellement espaces communs (accès) lors du PCVD pour ne pas avoir de problémes par la suite.

C'est pourquoi et en accord avec Calète sur l'attractivité du terrain vendu je préférerais à titre individuel passer par un PA.

D'autant plus que l lot vendu sera viabilisé pour attirer les acquéreurs.



Cdlt
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Pas de PCVD si votre projet ne consiste à édifier qu'une seule construction (art. R.431-24 du code de l'urbanisme).

Et pas de transfert partiel des droit à construire du PCVD pour chaque lot sinon il y a détournement de la procédure de lotissement. C'est également une infraction pénale (art. L.480-4 du code).
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Membre utile Env. 300 message Marne
Bonjour,
Si votre permis initial portait sur l'ensemble de l'UF il va falloir le modifier si vous ne serez plus en maitrise totale de cette UF en cours de construction.
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Si vous avez besoin d'argent, je pense qu'il vaut mieux envisager l'option de vendre un rein plutot que de se taper des voisins alors que vous pourriez les éviter.

L'autre option c'est de faire construire vous puis revendre. C'est sûr que c'est pas le meilleur moment pour contracter un prêt immo, mais bon, au moins vous maitrisez l'emplacement et la construction et ainsi vous limitez la dévalorisation de votre bien.

Sachez aussi que la loi ZAN va dans les prochaines années très fortement impacter la disponibilité de nouveaux terrains constructibles. Villes et villages ne pourront plus s'étendre que par densification, l'extension par terrains agricoles/naturel à urbaniser sera quasiment impossible. Cela entrainera mécaniquement une hausse importante du prix au m2 du terrain constructible.

En bref, mon conseil c'est d'essayer de privilégier toutes les solutions qui n'entrainerait pas à très court terme de faire entrer le loup dans la bergerie.
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Bloggeur Env. 30 message Loire Atlantique
salade bio a écrit:Pas de PCVD si votre projet ne consiste à édifier qu'une seule construction (art. R.431-24 du code de l'urbanisme).

Et pas de transfert partiel des droit à construire du PCVD pour chaque lot sinon il y a détournement de la procédure de lotissement. C'est également une infraction pénale (art. L.480-4 du code).


Le projet global consiste bien à édifier deux constructions

URBALOVE a écrit:Si votre permis initial portait sur l'ensemble de l'UF il va falloir le modifier si vous ne serez plus en maitrise totale de cette UF en cours de construction.


Je n'avais pas pensé à ce point. Cela signifie donc que si nous déposons un PA avant l'achèvement des travaux, il nous faudra faire un modificatif.

l3chvck a écrit:Si vous avez besoin d'argent, je pense qu'il vaut mieux envisager l'option de vendre un rein plutot que de se taper des voisins alors que vous pourriez les éviter.


Et si, avant de répondre, vous lisiez mon propos liminaire ? Vous auriez probablement remarqué que l'argent n'est pas l'objectif premier de ce projet. A moins que ce ne soit volontaire...

Bref, pour en revenir à nos moutons (pour rester dans le thème du message précédent), un PA avec création de servitude non aedificandi semble donc la meilleure option à bien des égards
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