Contourner l'ABF

Bonjour,

Pas de division primaire pour un projet de maison individuelle (art. R.442-1a CU).

Donc votre PC sera nécessairement déposé à l'échelle de l'unité foncière avant division.

En conséquence, vous pouvez tenter un PC initial avec les baies étroites, puis après la division et avant la mise en œuvre des fenêtres vous obtenez un PC modificatif avec fenêtres larges.
Vous ne voulez pas tenter les fenêtres larges dans le PC initial, quitte à modifier les plans après avis ABF si nécessaire ?

EDIT : la division du terrain va nécessiter un permis d'aménager puisqu'il se trouve dans les abords des monuments historiques (R.421-19a CU). Or, le PC pour la maison pourra alors être délivré lorsque, soit la DAACT du PA sera déposée, soit si le lotisseur achève les équipements de votre lot et vous en fourni certificat à annexer au PC (R.442-18 CU).
Donc si le PLU s'oppose à une instruction à l'échelle du terrain avant division, pour favoriser une instruction à l'échelle de chaque lot (art. R.151-21 CU), l'avis de l'ABF ne devrait pas être dans le second cas.

Merci pour la réponse. Mais ce n'est pas l'interprétation de l'article dont j'ai mis le lien qui précise que le permis modificatif s'applique sur l'unité foncière originelle, et dans ce cas, ca repassera encore chez l'ABF qui refusera toujours.

L'archi qui connait bien l'ABF me dit que si la surface des baies vitrées est trop importante par rapport à la surface des parois en bardage bois ca va pas le faire.

L'archi me dit qu'au moment de la construction je pourrai toujours élargir, que de toute façon personne ne contrôle rien. Moi je veux bien, mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Donc il me faut une porte de sortie au cas où. De manière plus simple il y aurait peut être aussi la possibilité de poser un volet (sans fixer) de même essence que le bardage si contrôle de conformité, puis ensuite de dégager ce volet. C'est complètement débile mais c'est comme ca.

Il me dit aussi que les volets roulants sont interdits, je peux les installer mais pas les utiliser. Pour la conformité faudra juste les ouvrir...

Je trouve ce système complètement aberrant et ahurissant où l'on est soumis au bon vouloir d'un gugusse qui fait la pluie et le beau temps, qui définit ses propres règles, sans contestation possible. Au moment où les RT imposent et préconisent des larges baies vitrées, on nous impose des règles en contradiction parce qu'il y a 150 ans on avait pas de double vitrage et donc fallait réduire la taille des fenêtres au minimum.

l3chvck a écrit:

....

L'archi me dit qu'au moment de la construction je pourrai toujours élargir, que de toute façon personne ne contrôle rien. 

 Bonjour 

Faites lui signer un document qui l'engage pécuniairement sur ce point et vous verrez qu'il sera beaucoup moins affirmatif.

A côté de chez moi j'ai un voisin qui paie une "amende" (votée en conseil municipal) de 20€/jour depuis près d'un an pour avoir voulu jouer avec les règles du PLU.

l3chvck a écrit:

...
Je trouve ce système complètement aberrant et ahurissant où l'on est soumis au bon vouloir d'un gugusse qui fait la pluie et le beau temps, qui définit ses propres règles, sans contestation possible. 

 On est tous d'accord avec vous mais bon c'est comme cela.

Et bien moi, quand je vois que mes voisins se sont assis sur la quasi totalité des prescriptions imposées par l'ABF, je me dis qu'il ne doit pas y avoir tant de sanctions que ça

mpm73 a écrit:

l3chvck a écrit:

....

L'archi me dit qu'au moment de la construction je pourrai toujours élargir, que de toute façon personne ne contrôle rien. 

 Bonjour 

Faites lui signer un document qui l'engage pécuniairement sur ce point et vous verrez qu'il sera beaucoup moins affirmatif.

A côté de chez moi j'ai un voisin qui paie une "amende" (votée en conseil municipal) de 20€/jour depuis près d'un an pour avoir voulu jouer avec les règles du PLU.

pjtCourdimanche a écrit:

Et bien moi, quand je vois que mes voisins se sont assis sur la quasi totalité des prescriptions imposées par l'ABF, je me dis qu'il ne doit pas y avoir tant de sanctions que ça

C'est comme les contrôles d'alcoolémie. 
Il y a peu de risque de se faire attraper,  mais le jour où ça arrive ... tu pleurs. 

Oh, si ça doit concerner la miss qui fait monter ses artisans sur mon toi sans rien demander et qui refuse d'assumer les tuiles cassées, et bien si elle pleure, ça ne me fera pas pleurer moi...

mpm73 a écrit:

pjtCourdimanche a écrit:

Et bien moi, quand je vois que mes voisins se sont assis sur la quasi totalité des prescriptions imposées par l'ABF, je me dis qu'il ne doit pas y avoir tant de sanctions que ça

C'est comme les contrôles d'alcoolémie. 
Il y a peu de risque de se faire attraper,  mais le jour où ça arrive ... tu pleurs. 

l3chvck a écrit:

Merci pour la réponse. Mais ce n'est pas l'interprétation de l'article dont j'ai mis le lien qui précise que le permis modificatif s'applique sur l'unité foncière originelle, et dans ce cas, ca repassera encore chez l'ABF qui refusera toujours.

Ce qui est normal puisque cet article traite de la division primaire. Or, celle-ci n'est pas applicable lorsque le projet vise à construire une maison individuelle (reprenez l'article R.442-1a du code de l'urbanisme que je donnais plus haut).

Dans votre cas il s'agit d'un lotissement soumis à permis d'aménager dès lors que le terrain est situé dans les abords des monuments historiques.

Citation:

l3chvck
De manière plus simple il y aurait peut être aussi la possibilité de poser un volet (sans fixer) de même essence que le bardage si contrôle de conformité, puis ensuite de dégager ce volet. C'est complètement débile mais c'est comme ca.
Il me dit aussi que les volets roulants sont interdits, je peux les installer mais pas les utiliser. Pour la conformité faudra juste les ouvrir...

Attention, ça s'appelle une fraude.
Si ce terrain ne vous permet pas de faire ce que vous voulez, essayer d'en trouver un autre plutôt que de vouloir passer en force.

salade bio a écrit:

l3chvck a écrit:

Merci pour la réponse. Mais ce n'est pas l'interprétation de l'article dont j'ai mis le lien qui précise que le permis modificatif s'applique sur l'unité foncière originelle, et dans ce cas, ca repassera encore chez l'ABF qui refusera toujours.

Ce qui est normal puisque cet article traite de la division primaire. Or, celle-ci n'est pas applicable lorsque le projet vise à construire une maison individuelle (reprenez l'article R.442-1a du code de l'urbanisme que je donnais plus haut).

Dans votre cas il s'agit d'un lotissement soumis à permis d'aménager dès lors que le terrain est situé dans les abords des monuments historiques.

Extraordinaire ce que vous me dites, car le lotissement a été réalisé par la propriétaire du terrain en déposant une DP au printemps 2022 (et pas un PA). Et la DP a été acceptée...

Est ce qu'il y a moyen de savoir si la DP est passée dans les mains de l'ABF ? Discrètement ?

Citation:

Citation:

l3chvck
De manière plus simple il y aurait peut être aussi la possibilité de poser un volet (sans fixer) de même essence que le bardage si contrôle de conformité, puis ensuite de dégager ce volet. C'est complètement débile mais c'est comme ca.
Il me dit aussi que les volets roulants sont interdits, je peux les installer mais pas les utiliser. Pour la conformité faudra juste les ouvrir...

Attention, ça s'appelle une fraude.
Si ce terrain ne vous permet pas de faire ce que vous voulez, essayer d'en trouver un autre plutôt que de vouloir passer en force.

La révision du PLU pour se conformer à la loi ZAN est en cours de finalisation. Résultat, il n'y a quasiment plus aucun terrain disponible. 

l3chvck a écrit:

Extraordinaire ce que vous me dites, car le lotissement a été réalisé par la propriétaire du terrain en déposant une DP au printemps 2022 (et pas un PA). Et la DP a été acceptée...

Est ce qu'il y a moyen de savoir si la DP est passée dans les mains de l'ABF ? Discrètement ?

Bien, c'est tout bénef' pour vous. Vérifiez si le PLU s'oppose à une instruction à l'échelle de l'unité foncière (art. R.151-21 CU), et si c'est le cas, pas de consultation ABF.
Inutile d'y aller discrètement, demandez à consulter l'intégralité de la DP en mairie.

salade bio a écrit:

l3chvck a écrit:

Extraordinaire ce que vous me dites, car le lotissement a été réalisé par la propriétaire du terrain en déposant une DP au printemps 2022 (et pas un PA). Et la DP a été acceptée...

Est ce qu'il y a moyen de savoir si la DP est passée dans les mains de l'ABF ? Discrètement ?

Bien, c'est tout bénef' pour vous. Vérifiez si le PLU s'oppose à une instruction à l'échelle de l'unité foncière (art. R.151-21 CU), et si c'est le cas, pas de consultation ABF.
Inutile d'y aller discrètement, demandez à consulter l'intégralité de la DP en mairie.

Dans le certificat de non opposition à la DP, il est pourtant bien indiqué
"Les demandes de permis et les DP seront soumises aux avis ou accords des services de l'Etat chargés des monuments historiques".

L'urbanisme m'a indiqué que vu que la demande de PC se fera sur l'ensemble du terrain d'origine, alors ca rentre dans les 500m ils ne se posent aucune question et le PC est donc envoyé aux ABF. Ils m'ont conseillé de rajouter au dossier du PC une copie d'écran de la carte de l'Atlas des Patrimoines qui montre que le lot où se fera la construction est complètement en dehors du périmètre des 500m. En gros c'est l'ABF qui décide s'il y a covisibilité ou pas, et si l'avis doit être conforme ou simple.

Aussi si je lis la réponse à cette question:
https://questions.assemblee-[...]74684QE.htm
Ca va vraiment à l'encontre de tout ce qu'on peut lire par ailleurs...

Je pense que je vais dire à l'archi de tenter le PC avec les baies vitrées larges, de joindre la copie d'écran et de voir ce qu'il en ressort. Selon lui, en cas de pbl, ce n'est pas directement un NON au PC, mais un dialogue qui s'engage entre les 2 archis.

En tout cas je pense avoir suffisament de billes pour me défendre si les choses devaient tourner mal.

Mais bon dieu, que c'est compliqué entre ces histoires de révision de PLU, de loi ZAN et maintenant d'ABF !

Bonjour.

Moi ce que je trouve compliqué c'est votre montage administratif.

Et tout le problème vient de là.

Bon sang, faites les choses simplement et vous n'aurez rien à soumettre aux ABF.

Et méfiez vous car ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire du terrain.

A partir de là tous les scenarii sont envisageables.

Décès du propriétaire actuel. Les descendants vous piquent votre maison. A malin, malin et demi.

l3chvck a écrit:

Dans le certificat de non opposition à la DP, il est pourtant bien indiqué
"Les demandes de permis et les DP seront soumises aux avis ou accords des services de l'Etat chargés des monuments historiques".

Prescription totalement illégale, la DP de division n'a que pour objet la division d'un terrain en vue de créer X lots à bâtir, en plus ce n'est pas au maire de décider si des projets hors périmètre doivent faire l'objet d'une consultation ou non à l'ABF. Je parie que cette prescription n'est pas motivée...

Citation:

l3chvck
L'urbanisme m'a indiqué que vu que la demande de PC se fera sur l'ensemble du terrain d'origine, alors ca rentre dans les 500m

Comment le service urbanisme motive son injonction ?
Etant situé hors du périmètre, et en l'absence de visibilité/covisibilité, en cas de consultation de l'ABF, celui-ci ne devrait émettre qu'une avis simple que le maire n'est pas obligé de suivre.

Si vous voulez maximiser vos chances, intégrez une note directement dans la notice du projet (PCMi4). Vous rappelez d'abord que le terrain d'assiette du projet est issu d'une division parcellaire autorisée par DP n°xxx. Puis vous reportez la carte des servitudes d'utilité publique, normalement annexée au PLU, qui montre que votre lot est situé hors du périmètre (et non visible/covisible du monument historique), et qu'à ce titre votre projet n'a pas à être soumis à l'ABF.

Calète a écrit:

Bonjour.

Moi ce que je trouve compliqué c'est votre montage administratif.

Et tout le problème vient de là.

Bon sang, faites les choses simplement et vous n'aurez rien à soumettre aux ABF.

Et méfiez vous car ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire du terrain.

A partir de là tous les scenarii sont envisageables.

Décès du propriétaire actuel. Les descendants vous piquent votre maison. A malin, malin et demi.

Mon montage administratif est ultra classique !
Compromis signé avec clause suspensive sur l'obtention du PC purgé de tout recours.
L'achat définitif du terrain se fera donc bien évidemment AVANT le premier coup de pelle.

J'aurai préféré acheter le terrain avant de poser le PC, mais le PLU étant en cours de révision, que la mairie avait initialement prévu de rendre le terrain inconstructible, mais qu'elle a finalement lâché du lest après lobbying de la propriétaire, il y a des risques non négligeables de se voir opposer un sursis à statuer ou même un refus de PC. Bien qu'il y ait quelques garanties vu que la DP a été acceptée et du fait de la cristallisation, la mairie pourrait quand même abuser de ses droits et opposer un sursis, et alors c'est tribunal administratif pour faire valoir ses droits.

Donc ma seule protection c'est le dépot du PC avant l'achat du terrain. 

l3chvck a écrit:

il y a des risques non négligeables de se voir opposer un sursis à statuer ou même un refus de PC. Bien qu'il y ait quelques garanties vu que la DP a été acceptée et du fait de la cristallisation, la mairie pourrait quand même abuser de ses droits et opposer un sursis, et alors c'est tribunal administratif pour faire valoir ses droits.

En émettant un sursis à statuer sur une demande de PC compris dans un lotissement délivré par DP, alors qu'elle pouvait surseoir à statuer, l'autorité pourrait exposer sa responsabilité dans le préjudice qu'elle vous porte.

Non, il n'est pas classique du tout du tout du tout de déposer un permis de construire sur une parcelle qui n'est pas achetée selon vos propres termes.

Et vous voyez bien que ça pose problème vis à vis des ABF.

Si vous avez signé un compromis c'est différent. Avec les conditions suspensives classiques qui vont bien.

Et la parcelle existe s'il y a une DP qui existe et qui en officialise l'existence.

Vous vous faites des noeuds au cerveau pour rien.

Vous déposez le permis avec comme assiette cette parcelle existante, parcelle qui est hors périmètre de covisibilité d'un élément du patrimoine géré par les ABF.

Et tout est simple.

salade bio a écrit:

l3chvck a écrit:

Dans le certificat de non opposition à la DP, il est pourtant bien indiqué
"Les demandes de permis et les DP seront soumises aux avis ou accords des services de l'Etat chargés des monuments historiques".

Prescription totalement illégale, la DP de division n'a que pour objet la division d'un terrain en vue de créer X lots à bâtir, en plus ce n'est pas au maire de décider si des projets hors périmètre doivent faire l'objet d'une consultation ou non à l'ABF. Je parie que cette prescription n'est pas motivée...

Ce n'est pas une prescription mais une note ajoutée tout en bas du document dans un paragraphe "NOTA BENE". Dans ce paragraphe il y a aussi une note parlant de l'enclavement du terrain résultant de la division et mentionnant que le désenclavement futur ne pourra se faire que par les lots nouvellement constitués... Mais ca c'est encore une autre histoire.

Citation:

Citation:

l3chvck
L'urbanisme m'a indiqué que vu que la demande de PC se fera sur l'ensemble du terrain d'origine, alors ca rentre dans les 500m

Comment le service urbanisme motive son injonction ?
Etant situé hors du périmètre, et en l'absence de visibilité/covisibilité, en cas de consultation de l'ABF, celui-ci ne devrait émettre qu'une avis simple que le maire n'est pas obligé de suivre.

Si vous voulez maximiser vos chances, intégrez une note directement dans la notice du projet (PCMi4). Vous rappelez d'abord que le terrain d'assiette du projet est issu d'une division parcellaire autorisée par DP n°xxx. Puis vous reportez la carte des servitudes d'utilité publique, normalement annexée au PLU, qui montre que votre lot est situé hors du périmètre (et non visible/covisible du monument historique), et qu'à ce titre votre projet n'a pas à être soumis à l'ABF.

L'urbanisme me dit : "les lots issus de la division parcellaire n'existent pas encore. La demande de PC va se faire sur la parcelle d'origine dont une partie est dans le périmètre ABF. Le dossier sera donc envoyé à l'ABF, c'est comme cela et puis c'est tout"

Pour compliquer le tout, l'outil du PLU utilisé par la ville (GEOPLU) est erroné et le centre du cercle des 500m est décalé d'une trentaine de mètres (en ma défaveur) par rapport au monument historique (j'ai fait un peu de trigo pour me rendre compte du soucis). Avec cette erreur, le lot concerné par la construction serait du coup dans le périmètre ABF. Je mettrai ma copie d'écran de l'Atlas des Patrimoines qui est un site officiel et qui lui est juste. Merci pour le conseil en tout cas.

Mon espoir est qu'à un moment donné dans la chaine de décision il y ait un gars avec un cerveau qui l'utilise pour se rendre compte que factuellement le lot n'est pas dans les 500m, le bâtiment en projet encore moins, et que la covisibilité, elle doit être en réalité possible que pour Thomas Pesquet dans l'ISS.

Ha, le terrain est enclavé en plus.

Oui, vous aimez les choses compliquées l3chvck.

Bonjour,

Le compromis étant signé, vous devez déposer votre PC avec pour assiette foncière le lot faisant l'objet de votre compromis (vous êtes regardé comme une personne autorisée prévue au a) de l'article R*423-1 du CU).
Ensuite, regardez si la partie de la parcelle d'origine rentrant dans le périmètre ABF est inscrite dans le périmètre du lotissement.
Si non, vous en avez fini avec la démarche.
Si oui, vous devez répondre à la question soulevée par Salade bio :

Citation:

Vérifiez si le PLU s'oppose à une instruction à l'échelle de l'unité foncière (art. R.151-21 CU)

Si votre indique procéder à une instruction à l'échelle de chaque lot, vous en avez fini.
Si votre PLU ne s'oppose pas à l'instruction à l'échelle du périmètre du lotissement, vous êtes susceptible de devoir passer par l'ABF. Mais la réponse ministérielle que vous avez cité (https://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-74684QE.htm) est pleine de bon sens et plutôt à votre avantage.

Bon courage dans vos démarches.

Calète a écrit:

Non, il n'est pas classique du tout du tout du tout de déposer un permis de construire sur une parcelle qui n'est pas achetée selon vos propres termes.

Et vous voyez bien que ça pose problème vis à vis des ABF.

Si vous avez signé un compromis c'est différent. Avec les conditions suspensives classiques qui vont bien.

Et la parcelle existe s'il y a une DP qui existe et qui en officialise l'existence.

Vous vous faites des noeuds au cerveau pour rien.

Vous déposez le permis avec comme assiette cette parcelle existante, parcelle qui est hors périmètre de covisibilité d'un élément du patrimoine géré par les ABF.

Et tout est simple.

Oui il y a bien un compromis et une clause suspensive classique sur le PC. Rien d'extraordinaire dans ma démarche.

Et non, la division parcellaire n'existe pas tant que la propriétaire du terrain ne me l'a pas vendu ! Ou du moins pas forcément aux yeux de la justice.
Je vous invite à consulter le lien suivant: https://www.lemoniteur.fr/article/urbanisme-sans-vente-de-terrain-pas-de-lotissement.2217117
Si on lit bien entre les lignes, on pourrait m'opposer un Sursis à statuer car le PC est déposé avant l'acte d'achat final du terrain, car la cristallisation n'est pas effective si la division ne l'est pas. Et la division ne l'est qu'au moment de l'achat. Le droit de l'urbanisme, c'est un inextricable bordel.

Oui je me fais surement plein de noeuds au cerveau. En tout cas je l'espère, mais la vie m'a montré qu'il faut toujours chercher à avoir un coup d'avance.

Merci pour vos conseils, on va donc poser le PC avec toutes les notes et remarques nécessaires pour expliquer que le lot n'entre pas dans le périmètre de l'ABF.

Malheureusement l'urbanisme s'en tape et enverra quand même le projet à l'ABF "parce que c'est comme ca et puis c'est tout". C'est à double tranchant car à partir de là:

- Soit l'ABF est sympa et comprend la problématique et l'incongruité de la situation
- Soit il va prendre ombrage qu'on demande à se passer de lui et là, avec ses droits "divins" il va se permettre d'être pointilleux et poser de gros problèmes.

Calète a écrit:

Ha, le terrain est enclavé en plus.

Oui, vous aimez les choses compliquées l3chvck.

C'est la proprio de ce qu'il va rester du terrain qui s'enclave. Mais effectivement ca peut avoir des conséquences pour moi. J'ai essayé de me blinder en octroyant une servitude de passage la plus favorable pour moi, mais on sait jamais ce qu'il peut sortir plus tard si l'affaire part en justice pour obtenir une servitude plus consommatrice en foncier chez moi. Ce morceau de terrain va passer "Naturel" au nouveau PLU. J'essaierai de lui racheter pour être tranquille, mais presque sûr que la SAFER va vouloir le préempter...

Avec la loi ZAN de toute façon, acheter du terrain ca va devenir OK Corral.

La DP de lotissement devait comprendre le désenclavement normalement.

Petite lecture utile sur l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 13 juin 2022 (req. n° 452457)
https://www.labase-lextenso.[...]is/DFF207i6
https://www.labase-lextenso.[...]is/DEF210d4

l3chvck a écrit:

Et non, la division parcellaire n'existe pas tant que la propriétaire du terrain ne me l'a pas vendu ! Ou du moins pas forcément aux yeux de la justice.
Je vous invite à consulter le lien suivant: https://www.lemoniteur.fr/article/urbanisme-sans-vente-de-terrain-pas-de-lotissement.2217117
Si on lit bien entre les lignes, on pourrait m'opposer un Sursis à statuer car le PC est déposé avant l'acte d'achat final du terrain, car la cristallisation n'est pas effective si la division ne l'est pas. Et la division ne l'est qu'au moment de l'achat. Le droit de l'urbanisme, c'est un inextricable bordel.

Cette décision ne fait qu'acter la définition du lotissement, et en effet sans cession en propriété ou en jouissance il n'y a pas lotissement et donc pas de cristallisation.
Pouvez-vous répondre sur les questions de savoir, 1- quel est le périmètre exact du lotissement, et 2- le PLU s'oppose-t-il à l'instruction à l'échelle de l'unité foncière avant division ?

URBALOVE : je ne peux pas lire vos 2 liens car il faut disposer d'un compte.

salade bio a écrit:

l3chvck a écrit:

Et non, la division parcellaire n'existe pas tant que la propriétaire du terrain ne me l'a pas vendu ! Ou du moins pas forcément aux yeux de la justice.
Je vous invite à consulter le lien suivant: https://www.lemoniteur.fr/article/urbanisme-sans-vente-de-terrain-pas-de-lotissement.2217117
Si on lit bien entre les lignes, on pourrait m'opposer un Sursis à statuer car le PC est déposé avant l'acte d'achat final du terrain, car la cristallisation n'est pas effective si la division ne l'est pas. Et la division ne l'est qu'au moment de l'achat. Le droit de l'urbanisme, c'est un inextricable bordel.

Cette décision ne fait qu'acter la définition du lotissement, et en effet sans cession en propriété ou en jouissance il n'y a pas lotissement et donc pas de cristallisation.
Pouvez-vous répondre sur les questions de savoir, 1- quel est le périmètre exact du lotissement, et 2- le PLU s'oppose-t-il à l'instruction à l'échelle de l'unité foncière avant division ?

URBALOVE : je ne peux pas lire vos 2 liens car il faut disposer d'un compte.

Le premier ne fait que citer la récente réponse ministérielle ici https://questions.assemblee-nationale.fr/q16/16-3456QE.htm

Le second, plus ancien, apportait une analyse sur la notion de lotissement et de l'arrêt du CE.
On y trouve un résumé de la conclusion au cas d'espèce et deux points très importants :
- la fraude
- une extension au cas du compromis qui rejoint la réponse ministérielle

Citation:

Le bénéfice de la stabilisation du droit des sols de l’article L. 442-14 n’est acquis que s’il y a véritablement lotissement, c’est-à-dire division du sol en propriété ou en jouissance avec transfert du droit de construire.

En l’espèce, une société avait obtenu une non-opposition à déclaration préalable pour diviser son terrain en deux lots, l’un bâti et l’autre à bâtir, et avait déposé pour son propre compte une demande de permis de construire en vue de la location saisonnière de la construction autorisée.

Dans cette hypothèse où l’autorisation de lotir ne devait pas être suivie d’effet par transfert de propriété ou de jouissance du lot à bâtir, le Conseil d’État refuse l’application des dispositions de l’article L. 442-14 et annule le permis de construire qui en avait bénéficié. On observera qu’à notre sens cette condition de division aurait été remplie si avait été vendue ou destinée à la vente la partie bâtie du terrain, et non le lot à bâtir, puisqu’une telle opération constitue un lotissement.

La solution apparaît logique. Un opérateur ne peut bénéficier des avantages attachés à une autorisation de lotir s’il n’entend pas la mettre en œuvre et qu’elle est inutile. De surcroît, un tel montage pourrait confiner à une fraude si l’autorisation de lotir n’était obtenue que pour parer les risques d’une évolution défavorable de la règle d’urbanisme.

Toutefois, tel que libellée dans l’arrêt, la solution pourrait apparaître contestable en ce que le Conseil d’État précise que la cession aurait dû intervenir à la date du permis de construire pour que celui-ci puisse bénéficier de la cristallisation. Or, même en lotissement, les cessions de lots interviennent, le plus souvent, sous condition suspensive d’obtention du permis. Sans doute faut-il comprendre que la signature d’une simple promesse de vente avant la délivrance du permis aurait été suffisante pour que le projet de construction puisse bénéficier de la cristallisation.

1. Dans la demande de DP, le géomètre a joint plusieurs documents dont celui-là:

Est-ce que cela vous donne la réponse ?
Selon l'atlas des patrimoines, Lot 3 et Lot 1 sont en dehors du périmètre des 500m. Pour le lot 2, il y a peut être un tout petit bout de la pointe sud. La construction envisagée est sur le lot 1

2- Comment savoir si le PLU s'oppose à l'instruction à l'échelle de l'unité foncière ? Je ne vois rien marqué de tel dans le règlement.

Et voila ce que donne le périmètre de protection des 500m

Au regard de vos documents, le périmètre du lotissement concerne toute l'UF.
En l'absence de disposition particulière dans le PLU, ce sont les dispositions de l'article R.151-21 du CU qui s'appliquent, donc instruction sur l'ensemble de l'UF.
Indiquez ce zonage de protection ABF dans votre dossier, ça pourrait inciter les ABF à ne pas trop vous embêter ;)

C'est le zonage officiel ou c'est le zonage décalé calculé par vous l3chvck

C'est le zonage calculé du site Atlas des Patrimoines : http://atlas.patrimoines.cul[...]tlas/trunk/

Le zonage erroné, est malheureusement celui que je trouve sur le site GEOPLU quand je consulte le plan de zonage depuis le site de la mairie. Selon ce site le centre du cercle des 500m est le bâtiment Carrefour Market (!) qui se trouve 50m plus proche que la chapelle classée monument historique. Faut il que dans la demande de PC je fournisse un plan annoté de 2 médiatrices de cordes du cercle pour prouver que le plan de servitude est faux ? Toute cette histoire est Kafkaïenne !

Merci.

l3chvck a écrit:

1. Dans la demande de DP, le géomètre a joint plusieurs documents dont celui-là:

Le plan n'est pas très bien fait :
1- il n'apparait nul part la mention du périmètre du lotissement, pourtant très utile en cas de lotissement ;
2- je ne comprends pas l'intérêt de la mention "unité foncière", surtout que le terrain initial est constitué d'une seule parcelle ;
3- il existe en réalité un 4e lot, le plus grand situé à l'Ouest ?

Citation:

l3chvck
2- Comment savoir si le PLU s'oppose à l'instruction à l'échelle de l'unité foncière ? Je ne vois rien marqué de tel dans le règlement.

Regardez en préambule du règlement du PLU, ou bien de la zone qui concerne le terrain, ou bien vous mettez un lien vers votre PLU.

Il y a un autre plan plus précis dans la DP, mais je sais pas si c'est forcément plus clair au niveau du périmètre du lotissement

De ce que j'ai compris l'autorisation de construction ne vaut que pour les lots 1, 2 et 3. Ce qui reste de la parcelle (la partie la plus grande à l'ouest) va de toute façon passer inconstructible au futur nouveau PLU

Du coup en consultant le cerfa de la demande de DP pour lotissement je vois ca:


Je croyais qu'on ne pouvait pas faire une demande de DP pour un lotissement aux abords d'un monument historique ? Alors pourquoi le CERFA officiel le propose-t-il ? C'est un truc de fou.

l3chvck a écrit:

Je croyais qu'on ne pouvait pas faire une demande de DP pour un lotissement aux abords d'un monument historique ? Alors pourquoi le CERFA officiel le propose-t-il ? C'est un truc de fou.

D'une part, les formulaires cerfa ne sont pas toujours bien rédigés et peuvent comporter des erreurs. D'autre part, vous pouvez tout à fait procéder à une division dans une commune qui a institué le contrôle des divisions (L.115-3 CU) pour un terrain situé dans les abords MH.

Bonjour, je remonte le sujet, car il y a du nouveau.
L'archi a déposé la demande de PC le 9/11

Ce jour je reçois un email du Ministère de la Culture et plus précisemment de l'ABF.

Je cite:
"Cet immeuble n'est pas situé dans le champ de visibilité d'un monument historique. Par conséquent, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France n'est pas obligatoire.

Toutefois, ce projet appelle des recommandations ou des observations au titre du respect de l'intérêt public attaché au patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant :
RECOMMANDATIONS :
-Le traitement des ouvertures baies en façade , pourra judicieusement s'inscrire dans une harmonie avec le dessin des baies et l'écriture architecturale traditionnelle locale de XXXXX (nom du village)
-Prendre RDV avec le Service dans le cadre des permanences conseils pour adapter le dessin des façades."

Bref, comme je l'imaginais, le service instructeur a demandé l'avis à l'ABF parce qu'ils considèrent que c'est dans les 500m, mais l'ABF a bien constaté que ca n'y est pas et n'a donc émis qu'un avis simple.

Au final je me retrouve avec une réponse de normand et ce serait donc maintenant au service de l'urbanisme de ma commune de décider si oui ou non il faut redessiner les facades. Comment ca va se passer ? Un PC accordé avec prescriptions ou bien le service urbanisme risque de me contacter pendant l'instruction pour modifier le plan des façades ?

Soit le maire délivre le permis avec les recommandations de l'ABF en prescription, soit il n'en tient pas compte et délivre le permis sans mention des recommandations.
Contactez le service urbanisme pour en discuter et demander la 2e possibilité.

Ah bon ca se négocie comme ca ?

Bonjour.

Bonne nouvelle cette réponse de l'ABF.

Celui-ci ou celle-ci fait preuve de bon sens et de pragmatisme et n'abuse pas de son autorité.

Vous n'avez donc plus besoin de contourner l'ABF comme dans le titre de ce sujet de discussion

l3chvck a écrit:

Ah bon ca se négocie comme ca ?

Puisqu'il s'agit d'un avis et non d'un accord le maire a la possibilité de ne pas le suivre. Si vous ne demandez rien il y a de fortes chances pour que le maire vous impose les recommandations.

Oui c'est une semi bonne nouvelle, mais si l'urbanisme décide que l'avis simple devient contraignant, ca revient au même...

Par contre peut être j'aurai un peu plus de poids dans la négo car à 200m est en train de se construire un chalet avec la facade principale (plein sud) 98% vitrée.

Ca peut se négocier les prescriptions une fois que le PC est accordé ? Ou bien il faut le faire avant la décision finale ?