Acheter dans une résidence avec une procédure ?

Bonjour,

Des fissures et des infiltrations sur des balcons, ça peut aller faire rouiller les fers dans le béton, et à la fin les balcons tombent. On ne peut pas dire que ça fasse vraiment envie.

Fuyez vous trouverez votre bonheur ailleurs. Vous ne pourrez jamais revendre. J'imagine que le prix est plus que correct. Mais fuyez vraiment. J'ai eu un probleme avec un promotteur et cela a duré 7 ans qui ont pourri ma vie. Ne vous tirez pas une balle dans le pied. En plus avec les taux immobilier très important vous pouvez négocier les prix plus facilement. Les risques, c'est que vous perdrez un temps de dingue entre appel et faillite. Pour trouver ma maison j'ai mis 3 ans et 50 visites donc 4 vous avez de la marge!

Bonjour, infiltrations / balcons / fissures...

Ce n'est jamais bon, certains y ont laissé la vie comme à Angers ou même ailleurs...

Bonjour
Et pourquoi les propriétaires actuels vendent?
Peut-être ils en ont marre du bourbier dans lequel ils sont. Si c'est pour vous le refiler!!!!
cdt

Comme on dit la nuit porte conseil, mais j'ajouterai ForumConstruire porte conseil !
Merci à tous les 3.
À la lecture de vos messages, et de nos discussions avec ma femme, on renonce à ce bien !
Meri

Bonjour.

En phase avec mes prédécesseurs votre femme et vous même Tagada_fc.

Trop de signaux négatifs et pas seulement structurels pour mettre un centime dans cette visiblement mauvaise affaire.

Sujet qui peut passer en résolu en deux temps trois mouvements

Une information en passant en cas de faillite de l'assurance dommage ouvrage (et c'est vrai que certaines basées à l'étranger ont fait faillite ces dernières années).

le Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) 
assure la prise en charge des dommages dont la société d’assurances défaillante aurait dû s’acquitter pour les contrats signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2018. Ce dispositif ne fonctionne que pour les dommages constatés en France et impactant la solidité de la construction ou la rendant inhabitable. Il peut s’agir de fissures importantes dans les murs, d’un effondrement de toiture ou encore d’infiltrations d’eau.

Donc l'agent immobilier est pour le moins incompétent ou malhonnête de ne pas signaler l'existence du FGAO.

Merci pour ton édit.
Mais la présence de ce fond doit être connu par le syndic qui gère la procédure ainsi que les avocats je pense, et pourtant ça n'a pas l'air d'avancer...

En achetant je pense que vous seriez les plus beaux pigeons du 21ième siècle Bravo pour votre décision. Si vous savez ce que vous voulez vous trouverez, comme je l'ai dit on m'a parfois reproché d'avoir trop de critères mais finalement j'ai trouvé ce que je voulais. Donc il faut être patient. Bon courage!

Merci, oui on est patient, on n'est pas pressé, on est bien dans notre location actuelle, donc on sait que quand on visitera le bon, on pourra y aller sereinement
Et celui là n'est pas le bon ! J'aime trop la sérénité et dormir tranquille

Bonjour,

De manière générale, qu'une copropriété ait une procédure en cours ne veut pas forcément dire que c'est une mauvaise chose, car la procédure peut être à l'avantage de la copropriété : parfois il s'agit d'un problème aux conséquences mesurées, mais qui peut mener à une très forte condamnation.

Cela peut permettre dans certains cas de faire coup double :
- récupérer la procédure sur la fin et donc ne payer qu'une petite partie des frais de la procédure, par contre récupérer 100% de l'indemnisation
- bien négocier le prix de l'appartement

Pour un investisseur, c'est une terre d'opportunités. Surtout que l'investisseur peut déduire les frais de procédure de ses revenus fonciers.

Mais pas en résidence principale !

Richard45 a écrit:

Bonjour, infiltrations / balcons / fissures...

Ce n'est jamais bon, certains y ont laissé la vie comme à Angers ou même ailleurs...

c'était des balcons rapportés en porte à faux avec un rupteur en liaison... le cas est assez spécifique quand même 

Après ce qui me ferait fuir c'est la DO en liquidation (les assureurs de mauvaises qualités travaillent avec des mauvais promoteur !) 

Le cas d'Angers est spectaculaire à cause des morts, mais il n'est malheureusement pas le seul. Il y a eu toute une série :
https://www.ecologie.gouv.fr/balcons-points-vigilance-et-con[...]nseils-aux-particuliers

Alyénor a écrit:

Bonjour,

De manière générale, qu'une copropriété ait une procédure en cours ne veut pas forcément dire que c'est une mauvaise chose, car la procédure peut être à l'avantage de la copropriété : parfois il s'agit d'un problème aux conséquences mesurées, mais qui peut mener à une très forte condamnation.

Cela peut permettre dans certains cas de faire coup double :
- récupérer la procédure sur la fin et donc ne payer qu'une petite partie des frais de la procédure, par contre récupérer 100% de l'indemnisation
- bien négocier le prix de l'appartement

Pour un investisseur, c'est une terre d'opportunités. Surtout que l'investisseur peut déduire les frais de procédure de ses revenus fonciers.

Mais pas en résidence principale !

Ouais si tu as 10 ans à perdre de procédure. La déduction est limitée et le bien peut perdre de la valeur à cause des fuites d'eau ou de malfaçons par ex. En attendant tu payes un crédit sans locataire. Ça peut marcher mais il faut payer le bien à un tout petit prix

adenis a écrit:

Le cas d'Angers est spectaculaire à cause des morts, mais il n'est malheureusement pas le seul. Il y a eu toute une série :
https://www.ecologie.gouv.fr/balcons-points-vigilance-et-con[...]nseils-aux-particuliers

oui il y a d'autres exemple plus ou moins médiatisé régionalement. 

le cas d'Angers est quand même particulier, il faut le signaler (pour information cette analyse de la spécificité du cas revient d'un entretien avec un des deux experts nommés par le TJ) 

Mais on trouve des pathologies plus traditionnelle sur Bordeaux ou des fléchissement de balcon par des problématique d'enrobage des aciers ou inversion des acier porteurs 

Une présentation globale et une étude est en cours à l'AQC avec l'encadrement de JP THOMAS. 

momoh9294 a écrit:

Alyénor a écrit:

Bonjour,

De manière générale, qu'une copropriété ait une procédure en cours ne veut pas forcément dire que c'est une mauvaise chose, car la procédure peut être à l'avantage de la copropriété : parfois il s'agit d'un problème aux conséquences mesurées, mais qui peut mener à une très forte condamnation.

Cela peut permettre dans certains cas de faire coup double :
- récupérer la procédure sur la fin et donc ne payer qu'une petite partie des frais de la procédure, par contre récupérer 100% de l'indemnisation
- bien négocier le prix de l'appartement

Pour un investisseur, c'est une terre d'opportunités. Surtout que l'investisseur peut déduire les frais de procédure de ses revenus fonciers.

Mais pas en résidence principale !

Ouais si tu as 10 ans à perdre de procédure. La déduction est limitée et le bien peut perdre de la valeur à cause des fuites d'eau ou de malfaçons par ex. En attendant tu payes un crédit sans locataire. Ça peut marcher mais il faut payer le bien à un tout petit prix

Vous n'avez pas bien lu mon message. Je parlais de "problèmes aux conséquences mesurées". Certainement pas de fuites d'eau par exemple.

Notamment je suis président de conseil syndical d'une résidence avec une procédure en cours sur les parkings (parkings qui ne sont pas aux normes de la norme P91-120). Les voies de stationnement sont un peu étroites, un peu comme dans les parkings de centre ville, mais cela n'empêche pas leur utilisation. Et encore moins de louer les appartements. Cependant, une procédure est en cours, et si le promoteur est condamné, la condamnation pourrait être très lourde, car il devrait indemniser tous les copropriétaires propriétaires de places de parking. Donc, je répète ce que je dis, ni plus ni moins : il ne faut pas fuir par principe les résidences avec une procédure en cours. Il faut regarder plus en détails.

Par contre, pouvez-vous expliquer en quoi "la déduction est limitée" ?

Alyénor a écrit:

momoh9294 a écrit:

Alyénor a écrit:

Bonjour,

De manière générale, qu'une copropriété ait une procédure en cours ne veut pas forcément dire que c'est une mauvaise chose, car la procédure peut être à l'avantage de la copropriété : parfois il s'agit d'un problème aux conséquences mesurées, mais qui peut mener à une très forte condamnation.

Cela peut permettre dans certains cas de faire coup double :
- récupérer la procédure sur la fin et donc ne payer qu'une petite partie des frais de la procédure, par contre récupérer 100% de l'indemnisation
- bien négocier le prix de l'appartement

Pour un investisseur, c'est une terre d'opportunités. Surtout que l'investisseur peut déduire les frais de procédure de ses revenus fonciers.

Mais pas en résidence principale !

Ouais si tu as 10 ans à perdre de procédure. La déduction est limitée et le bien peut perdre de la valeur à cause des fuites d'eau ou de malfaçons par ex. En attendant tu payes un crédit sans locataire. Ça peut marcher mais il faut payer le bien à un tout petit prix

Vous n'avez pas bien lu mon message. Je parlais de "problèmes aux conséquences mesurées". Certainement pas de fuites d'eau par exemple.

Notamment je suis président de conseil syndical d'une résidence avec une procédure en cours sur les parkings (parkings qui ne sont pas aux normes de la norme P91-120). Les voies de stationnement sont un peu étroites, un peu comme dans les parkings de centre ville, mais cela n'empêche pas leur utilisation. Et encore moins de louer les appartements. Cependant, une procédure est en cours, et si le promoteur est condamné, la condamnation pourrait être très lourde, car il devrait indemniser tous les copropriétaires propriétaires de places de parking. Donc, je répète ce que je dis, ni plus ni moins : il ne faut pas fuir par principe les résidences avec une procédure en cours. Il faut regarder plus en détails.

Par contre, pouvez-vous expliquer en quoi "la déduction est limitée" ?

sachant que la norme NF P 91 120 n'est pas d'application obligatoire... le débat est toujours long ;) 

Dans le cas de ma résidence, le promoteur s'engage contractuellement à respecter la norme NF Habitat. Mais bien malin qui pourra dire ce que l'expert judiciaire dira, et ce que le juge décidera.

En attendant, en tant que bailleur, tous mes frais de justice sont des charges déduites de mes revenus fonciers (ce qui les amortit fortement), et à l'inverse si le promoteur est condamné l'indemnité et l'article 700 arriveront dans ma poche nets d'impôts. Cette différence de fiscalité est très intéressante pour un bailleur.

A ce sujet, j'attends toujours de momoh9294 une explication en quoi en quoi "la déduction est limitée" ?

Tagada_fc a écrit:

Bonjour à tous,

Je viens vers vous car depuis la vente de la maison en mai 2020 (dont j'avais le récit ici  ) on est en location, et là on veut repasser à l'achat.

On a déjà visité 4 logements, et ce soir un nous a beaucoup plu 
SAUF QUE, procédure en cours.

La résidence est de 2012, procédure en cours contre le promoteur depuis 2018, toujours pas réglée.
L'assurance DO a fait faillite et ne peut pas gérer nous a dit l'agent Immo.

Ce sont des soucis d'infiltration, et effectivement sur certains balcons, en façade, etc. on voit de gros soucis d'eau et de traces, des fissures sur un des bâtiments aussi, etc.

Alors la raison nous fait dire de chercher ailleurs mais emplacement et critères, tout nous plait.

Quels sont les risques si on achète ? 
On se dit que le procès contre le promoteur (connu dans la région pour avoir des soucis de ce genre régulièrement...) risque de durer encore longtemps, et que peut être tout reviendra à la charge des copropriétaires, et donc de nous si on achète.

Je pense que l'option safe est de laisser passer ce bien et de continuer nos recherches
Mais au cas où, je prends vos avis éclairés 

Merci et belle soirée
Thomas

Un promoteur n'est pas un "constructeur": il n'est pas concerne par la loi CCMI.
Votre question est dans une mauvaise rubrique.

Bonjour,

J'ai repassé le sujet en non résolu car je reviens chercher vos lumières les amis

En effet, nous avons fait une contre visite sur un appartement qui nous plait, avec encore une procédure en cours... Mais différente et j'ai beaucoup d'infos dessus, j'aimerais savoir ce que vous en pensez.

Résidence de 2017, en 2018 le syndic commence une procédure, expert en 2020, la procédure dure encore.
Elle porte sur le bardage bois de la résidence. Elle n'est pas qu'en bardage bois, aussi en enduit, mais une grande partie en bardage bois.
Les lames sont mal fixées (clous normaux alors que normalement inox car zone littorale) et surtout le bois installé après analyse est de l'épicéa, alors que le permis et doc technique spécifiait du red cedar.

La procédure avance, le syndic continue, en 2024, 7000€ de frais d'avocats votés, dont 400 payés par le propriétaire actuel au tantième, ce qui reste raisonnable je trouve.

Avec ce montant, et ce sur quoi porte la procédure, ce n'est pas structurel (enduit sous bardage donc bon) je voudrais savoir ce que vous en pensez ?

Merci

Un devis pour faire correctement le changement a été fait à 125 000 euros, mais en 2020, donc je pense qu'on peut rajouter quasi 50/60k€ à ce jour.

Bonjour
Si pour 7000€, tu paies 400€ (rapport à tes tantièmes); pour une facture de 125000€, tu risques de payer 7200€
cdt

Bonjour

Si le jugement est juste et donc aux dépends du promoteur et que celui-ci est toujours vivant la facture sera totalement à payer par le promoteur voyou.

Par contre si ce promoteur voyou a été capable de tricher sur la matière et la qualité du bardage je m'interrogeais sur quoi d'autre il a triché pour augmenter ses profits.

Oui amedee c'est ce que je me dis, mais malgré cela, cet achat peut reste une bonne affaire.
Après si la procédure dure encore longtemps, ça sera un frein si on vend pour les futurs acheteurs, surtout si non résolu encore 3/4 ans, sachant que ça dure depuis 5 ans..
Bref

Calète le reste est vraiment bon, le souci vient que la société du bardage a sous traité à une société qui a mal fait le taf. J'ai eu les rapports d'expertises, etc.

Merci de vos réponses !

La sous-sous traitance devrait être interdite.

Et la société de bardage ne peut pas ce retrancher derrière cette sous-sous traitance et accuser son prestataire.

C'est la société de bardage qui est responsable et doit contrôler le travail de son sous traitant, sa qualité et sa conformité par rapport au contrat original. Essence de bois, matériau des clous, type de pose, etc.

Bonjour,

Calète a écrit:

La sous-sols traitance devrait être interdite.

C'est pas le sous-sol, c'est le bardage !

Oui. T9 taquin (et Manu-d.en-haut idem) et pas de relecture. J'avais bien écrit sous-sous traitance juste en dessous. Je corrige

T9 ! Ah voilà, cette vieillerie explique bien des choses...

Je parle en Francs et T9 c'est plus court que Saisie prédictive d'écriture.

C'est sur que si tu contribues aux forum avec un clavier numérique, sans lettres, c'est pas facile ! Je me demande comment tu fais d'ailleurs, pour copier ou coller...

T'as pas fini de trollerManu-d.en-haut ?

Tu t'ennuies ?

Calète a écrit:

Et la société de bardage ne peut pas ce retrancher derrière cette sous-sous traitance et accuser son prestataire.

C'est la société de bardage qui est responsable et doit contrôler le travail de son sous traitant, sa qualité et sa conformité par rapport au contrat original. Essence de bois, matériau des clous, type de pose, etc.

Si la société peut se retourner contre son sous-traitant, c'est a ça que servent les contrats de sous-traitance et les assurances obligatoires pour la déclaration de sous-traitance.

Certes Richard45.

Mais pourquoi laisser faire de la merde a son sous-traitant ? Au lieu de faire reprendre immédiatement les non conformités ?

C'est non professionnel à l'extrême.

J'ai mon idée. €€€€€

Sauf si le contrat avec le sous-traitant demande du pin et des clous non inox contrairement au contrat d'origine avec le promoteur qui demande du red cedar et des clous inox.

.

Parce que l'entreprise qui a sous traité n'est peut-être pas sachante sur ce domaine.
Travailllant dans une boite de gros-oeuvre, j'ai déjà eu à sous traiter du bardage bois car dans le lot du G.O.

Je ne veux pas dédouaner l'entreprise, je n'ai pas les tenant et aboutissant, mais perso, je ne saurais pas faire la différence entre un red cedar et un pin rouge.

Richard45 a écrit:

la différence entre un red cedar et un pin rouge.

Mais entre de l'épicéa (comme dans ce cas) et du Red Cedar, c'est quand même flagrant.

Manu-d.en-haut a écrit:

Richard45 a écrit:

la différence entre un red cedar et un pin rouge.

Mais entre de l'épicéa (comme dans ce cas) et du Red Cedar, c'est quand même flagrant.

Cà reste du bois d'arbre !!

Sur pied, peut-être, en planche, je ne serais pas aussi catégorique, le Red cedar est, apparement un thuya, ...

après je n'ai jamais vu de Red cedar...

En espérant que cet épicéa ait été traité pour atteindre au moins la classe 3.

Classe 3 tenue naturellement par le red cedar.

Classe 3 normale pour du bardage. En dessous, classe 1 et 2, ça n'est pas bon.

Richard45 a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

Richard45 a écrit:

la différence entre un red cedar et un pin rouge.

Mais entre de l'épicéa (comme dans ce cas) et du Red Cedar, c'est quand même flagrant.

Cà reste du bois d'arbre !!

Sur pied, peut-être, en planche, je ne serais pas aussi catégorique, le Red cedar est, apparement un thuya, ...

après je n'ai jamais vu de Red cedar...

On trouve du red cedar sur beaucoup de guitares acoustiques 🙂

C'est surtout pas le même tarif les deux