Véranda et la limite de retrait

Bonjour,

Les agents immobilier qui parlent d'urbanisme...

Une véranda est une construction comme une autre. A moins que votre PLU ne décide de la soumettre à des règles plus souple (ce que je n'ai jamais vu) elle doit respecter les règles générales.
Votre projet est conforme au PLU ?

Merci pour votre réponse.

Le terrain que j'ai trouvé n'est pas large (11 mètres seulement) et m'oblige a faire un retrait de 6 mètres et à m'adosser à une seule limite séparative.

La construction possible sur ce terrain est donc très limitée, si on enlève l'épaisseur des murs, il ne restera pas grand chose pour y vivre. J'attends un rdv avec l'urba pour voir s'ils peuvent m'autoriser à faire autrement mais j'y crois pas trop... La véranda était peut être une solution mais vous venez de la démonter

Bonjour.

Il faut proposer à cet agent immobilier qu'il achète ce terrain s'il est si bien.

Pour la largeur, il y a d'excellente longères.

Et une structure bois fait gagner de la largeur intérieure.

Le PLU vous autorise quelle longueur en limite séparative ? Et quelle hauteur ?

Et quel est votre cahier des charges ?

Bonjour

le terrain fait 11 mètres de large et 46 mètres de long, il est considéré comme étant en bande de constructibilité secondaire donc le PLU autorise de construire :
- avec un seul appuis sur une seule des limites
- avec un retrait de 6 mètres minimum
- hauteur de 9 mètres environ donc oui je peux faire un étage sans problème.
Donc je peux construire où je veux sur le terrain de la longueur que je veux mais en respectant 6 mètres de retrait sur les 3 autres côtés.

Ce qui me laisse 5 mètres de largeur pour construire. Si on enlève 30 cm d'épaisseur de mur de chaque côté (même pour une structure bois visiblement), ça laisse 4,40m de largeur pour toute la maison, c'est pas énorme, même si je joue sur les baies vitrées, sans couloir etc...

Très compliqué en Ile de France de trouver des terrains dans des bons quartiers à côté d'une gare et qui n'ont pas de problème

J'espère un rdv avec l'urbanisme pour négocier une dérogation, un constructeur et un architecte m'ont dit que c'est possible mais avec de solides arguments et tout dépend de l'humeur de la personne en face....

Le PLU concerné est celui de Grand Paris Seine & Oise ?

Bonjour,

NellieTenoccie a écrit:

J'espère un rdv avec l'urbanisme pour négocier une dérogation, un constructeur et un architecte m'ont dit que c'est possible mais avec de solides arguments et tout dépend de l'humeur de la personne en face....

Attention à sécuriser votre construction vis à vis des tiers dans ce cas.

Sinon vous avez pensé à la servitude de cour commune ?
https://www.village-justice.com/articles/servitude-cour-comm[...]it-urbanisme,28817.html

salade bio a écrit:

Le PLU concerné est celui de Grand Paris Seine & Oise ?

Vous êtes fin connaisseur tout à fait 

NellieTenoccie a écrit:

salade bio a écrit:

Le PLU concerné est celui de Grand Paris Seine & Oise ?

Vous êtes fin connaisseur tout à fait 

J'eus l'occasion de le pratiquer et je confirme que la véranda n'est pas considérée à part des constructions.
Le terrain est situé dans quelle zone ?

9 mètres de hauteur en limite ?

C'est totalement délirant.

Merci pour vos messages. Je réponds à tous :

• Le terrain est situé en UDA4, le plus restrictif !!

• pour la hauteur je viens de relire, c'est 6 mètres de façade et non 9 (pour les autres UDA) et 3,5m de volume enveloppe de toiture

• j'ai essayé de lire et de comprendre "la cour commune" c'est très compliqué ! sur le lien que vous m'avez donné, ils donnent un exemple 

à titre d’illustration, si le règlement du PLU exige que tout bâtiment nouveau soit situé à 4 mètres au moins de la limite séparative et que le propriétaire du terrain d’assiette obtient une servitude de cour commune empêchant toute construction sur la propriété voisine sur une bande de 2 mètres à compter de la même limite séparative, il pourra édifier la construction projetée à 2 mètres de la limite séparative au lieu des 4 mètres exigés par le PLU (2m sur sa propriété + 2m sur la parcelle voisine = les 4m exigés par le PLU).


en revanche sur un autre site du SENAT ils disent que la cour commune ne se substitue pas aux règles du PLU donc l'exemple ci dessus ne serait pas bon !!
https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ191113002.html

paragraphe : Réponse du Ministère de la justice publiée le 14/05/2020

La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. 


si vous y comprenez qq chose... ça me parait bien compliqué tout ça !!

Calète a écrit:

9 mètres de hauteur en limite ?

C'est totalement délirant.

C'est malheureusement rarement réglementé à part, y compris pour les implantation en fond de parcelle.

Bonjour la tour dans le jardin du voisin !

Le principe de la servitude de cour commune consiste à décaler virtuellement la limite du terrain et d'apprécier la règle de retrait du projet par rapport aux autres constructions, donc en utilisant l'article 2.3 au lieu de 2.2 du règlement.
Donc effectivement cette servitude ne permet pas de passer outre les règles d'implantation.
Par contre, le voisin n'a aucun intérêt à supporter une telle servitude qui ne lui apporte aucun avantage.

En plus du règlement, je vous recommande vivement de lire le document des définitions et dispositions communes, notamment les définitions de la bande de constructibilité principale/secondaire, des limites séparatives de fond/latérale et de la hauteur (notamment si le terrain est en pente).

Je ne connais pas la localisation de votre terrain, mais regardez également les règles qualitatives de la zone UDa (art. 2.2.2)

NellieTenoccie a écrit:

Merci pour vos messages. Je réponds à tous :

• Le terrain est situé en UDA4, le plus restrictif !!

• pour la hauteur je viens de relire, c'est 6 mètres de façade et non 9 (pour les autres UDA) et 3,5m de volume enveloppe de toiture

• j'ai essayé de lire et de comprendre "la cour commune" c'est très compliqué ! sur le lien que vous m'avez donné, ils donnent un exemple 

à titre d’illustration, si le règlement du PLU exige que tout bâtiment nouveau soit situé à 4 mètres au moins de la limite séparative et que le propriétaire du terrain d’assiette obtient une servitude de cour commune empêchant toute construction sur la propriété voisine sur une bande de 2 mètres à compter de la même limite séparative, il pourra édifier la construction projetée à 2 mètres de la limite séparative au lieu des 4 mètres exigés par le PLU (2m sur sa propriété + 2m sur la parcelle voisine = les 4m exigés par le PLU).


en revanche sur un autre site du SENAT ils disent que la cour commune ne se substitue pas aux règles du PLU donc l'exemple ci dessus ne serait pas bon !!
https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ191113002.html

paragraphe : Réponse du Ministère de la justice publiée le 14/05/2020

La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. 


si vous y comprenez qq chose... ça me parait bien compliqué tout ça !!

6 mètres de façade ça correspond à du R+1+C.

La servitude de cour commune permet de modifier le terrain d'assiette pour apprécier les règles du PLU (par rapport aux limites séparatives) en déplaçant la limite à prendre en compte.
Si un des bords de votre terrain n'a pas de construction en limite par le voisin, vous pouvez voir avec lui s'il consent à vous octroyer une servitude de cour commune (jusqu'à 6 mètres) chez lui. Ainsi, vous pourriez vous implanter sur deux limites séparatives qui se font face
Attention ,certains PLU peuvent substituer à l'application de la règle d'implantation par rapport aux limites séparatives, la règle d'implantation de constructions sur un même terrain en cas de cour commune.

URBALOVE a écrit:

Attention ,certains PLU peuvent substituer à l'application de la règle d'implantation par rapport aux limites séparatives, la règle d'implantation de constructions sur un même terrain en cas de cour commune.

Oui c'est le cas avec le PLUi de GPS&O

salade bio a écrit:

En plus du règlement, je vous recommande vivement de lire le document des définitions et dispositions communes, notamment les définitions de la bande de constructibilité principale/secondaire, des limites séparatives de fond/latérale et de la hauteur (notamment si le terrain est en pente).

Je ne connais pas la localisation de votre terrain, mais regardez également les règles qualitatives de la zone UDa (art. 2.2.2)

oui j'ai tout lu, j'ai même envoyé un message à l'urbanisme qui m'a malheureusement confirmé que mon terrain était en Bande de Constructibilité Secondaire et non en Principal comme je l'espérais ; ça change tout car si j'étais en BCP, je pourrais m'appuyer de chaque côté et là je danserai une gigue pour fêter ça 


Les PLU sont de l'interprétation et je suis forcément un peu déçue de l'interprétation qu'en a faite l'urbanisme lors de sa réponse.

si vous avez 5mn je vous explique et je veux bien vos avis en retour :


J'aimerai acheter le terrain avec la parcelle bleue 91, une nouvelle division parcellaire est en cours de dépôt
car le propriétaire du lot 337, cède un bout du chemin d'accès 90 dans le terrain 91 donc bien entendu le 91 bénéficie d'une servitude de passage.

Venons-en aux faits : ce chemin d'accès 90 démarre dans la rue il est accolé à un autre chemin (en vert) qui à priori appartient à la ville (donc publique). Ce chemin d'accès continue ensuite pour desservir les 2 terrains 337 et 91. Ce chemin 90 fait 4,4m de large donc accessible aux véhicules.





Sur le PLU sont considérées comme "construction de premier rang" les constructions à la limite de voie (paragraphe 2.1.1.) et dans la liste des éléments constituant une limite de voie, y figure "la voie privée" qu'on retrouve dans le paragraphe 2.1.3 





Je pensais que le chemin d'accès lot 90 était considérée comme une voie privée et de ce fait, le terrain serait en BCP ce qui m'arrangerait grandement vous l'aurez compris

mais l'urbanisme a répondu autrement :

"La parcelle notée 90 ne peut être considérée comme une voie privée puisque si j’ai bien compris votre argumentaire, elle sera partiellement rattachée à votre parcelle ainsi qu’au terrain voisin. J’imagine qu’une servitude de passage devra être envisagée pour vous permettre d’accéder à votre propriété. 
Dans tous les cas, les accès existants et que vous citez sont des espaces de desserte interne à un terrain (puisqu’ils sont inclus dans les emprises des unités foncières). En conséquence, la maison projetée se situera en zone de constructibilité secondaire et ne pourra bénéficier d’une possibilité d’implantation de limite en limite. 


donc si je comprends bien, comme le chemin N°90 appartient au terrain 337, ce n'est pas une voie privée mais une desserte interne à un terrain ? mais dans ce cas, quelle est la définition de la voie privée ? je ne trouve ça nulle part dans le PLU .....


Néanmoins l’étroitesse de la parcelle et sa configuration peut vous permettre d’envisager de solliciter l’application d’une règle qualitative. Cela étant dit la sollicitation d’une telle règle implique un solide argumentaire de votre part.

et c'est là que je souhaite aller les voir pour voir ce qu'il est possible d'obtenir... d'où mes recherches de solutions et de mon post sur le forum....  ! Si vous avez un peu d'expérience dans ce domaine, je serai ravie de les lire !

Et voici les règles qualitatives au besoin
a priori je peux être concernée par le 1 en argumentant qu'en accolant de chaque côté du terrain, je serai en continuité de la maison voisine (terrain 337) donc que le projet s'intègre mieux architecturalement dans l'environnement
+ tout un blabla parce que je veux construire une maison bois / passive / biosourcée etc.... 

le terrain est seulement étroit et non en pente, pas sûre que je puisse réclamer la règle qualitative 4

NellieTenoccie a écrit:

Sur le PLU sont considérées comme "construction de premier rang" les constructions à la limite de voie (paragraphe 2.1.1.) et dans la liste des éléments constituant une limite de voie, y figure "la voie privée" qu'on retrouve dans le paragraphe 2.1.3 

Si vous ne l'avez pas encore parcourue, vous trouverez le guide d'application du PLUi ici. La fiche concernant la BCP/BCS est en page 32/85.
Elle précise notamment : "Toutes les voies n’engendrent pas systématiquement l’application d’une BCP. Les voies et emprises, existantes ou à créer, qui engendrent une BCP sont celles qui constituent une limite de voie telle qu'elle est définie au paragraphe 2.1.3 (...) A ce titre, par exemple, une servitude de passage n’engendre pas une BCP. Dans le cas d’une limite d'emprise d'une voie de statut privé, cette voie engendre une BCP uniquement dans la mesure où elle répond aux conditions suivantes :
• si la voie est existante au 16 janvier 2020, elle doit avoir une largeur ≥ 3 m
• si la voie est créée dans une opération d'aménagement, elle doit répondre à 3 conditions
cumulatives :
- correspondre aux caractéristiques d'une nouvelle voie de desserte
(définie au paragraphe 5.1.2),
- desservir au moins 5 constructions et/ou 10 logements,
- concourir au renforcement du maillage urbain en disposant de débouchés sur au moins 2
voies différentes, sur la même voie en cas d'impossibilité technique liée à la topographie."

Donc non seulement un servitude de passage n'est pas de nature à créer une BCP/BCS, mais en plus la configuration des terrains semble conduire à classer cet accès comme un espace de desserte interne au terrain, que le PLUi défini comme "un espace aménagé pour accéder aux constructions, travaux ou ouvrages situés à l’intérieur de l’emprise dudit terrain objet de la demande, ayant pour tenant l’accès du terrain sur la voie qui le dessert et pour aboutissant les constructions travaux ou ouvrages localisés sur ledit terrain".

Auriez-vous des photos des terrains et de l'accès depuis la rue ?

Citation:

NellieTenoccie
Et voici les règles qualitatives au besoin
a priori je peux être concernée par le 1

La règle qualitative n'est ni une adaptation ni une dérogation à la règle générale. Il s'agit d'une règle d'objectif qui est appliquée au projet à une double condition :
1- dans le but d'assurer sa bonne intégration dans l'environnement ;
2- lorsque la règle générale ne permet pas d'assurer cette intégration ;
De plus, cette règle n° 1 concerne les travaux effectués sur des construction existantes et qui font l'objet d'une protection au titre des constructions identifiées au plan de zonage.
Ici, je ne lis aucune règle qualitative pouvant s'appliquer à votre projet.

salade bio a écrit:

Citation:

NellieTenoccie
Et voici les règles qualitatives au besoin
a priori je peux être concernée par le 1

La règle qualitative n'est ni une adaptation ni une dérogation à la règle générale. Il s'agit d'une règle d'objectif qui est appliquée au projet à une double condition :
1- dans le but d'assurer sa bonne intégration dans l'environnement ;
2- lorsque la règle générale ne permet pas d'assurer cette intégration ;
De plus, cette règle n° 1 concerne les travaux effectués sur des construction existantes et qui font l'objet d'une protection au titre des constructions identifiées au plan de zonage.
Ici, je ne lis aucune règle qualitative pouvant s'appliquer à votre projet.

La règle n°4 pourrait s'appliquer non ?

URBALOVE a écrit:

salade bio a écrit:

Citation:

NellieTenoccie
Et voici les règles qualitatives au besoin
a priori je peux être concernée par le 1

La règle qualitative n'est ni une adaptation ni une dérogation à la règle générale. Il s'agit d'une règle d'objectif qui est appliquée au projet à une double condition :
1- dans le but d'assurer sa bonne intégration dans l'environnement ;
2- lorsque la règle générale ne permet pas d'assurer cette intégration ;
De plus, cette règle n° 1 concerne les travaux effectués sur des construction existantes et qui font l'objet d'une protection au titre des constructions identifiées au plan de zonage.
Ici, je ne lis aucune règle qualitative pouvant s'appliquer à votre projet.

La règle n°4 pourrait s'appliquer non ?

Difficile de se prononcer sans connaitre la topographie des lieux (et encore...). Il faudrait un gros talus sur chaque limite latérale qui empêcherait l'implantation par exemple, pour obliger une implantation en retrait.
En plus, l'utilisation d'une règle qualitative impose au pétitionnaire de la motiver dans sa notice descriptive, et à l'autorité dans son arrêté de délivrance.

Je note :

Division parcellaire pour faire du pognon en créant un terrain inconstructible pour une maison normale en fonction du PLU.

Et bien Harpagon ton terrain est invendable et tu ne touchera pas 20 000, tu te gardes ton terrain merdique.

NellieTenoccie j'espère que vous n'avez rien signé pour le moment.

Calète non, le compromis de vente n'a pas été signé pour le moment, seule l'offre d'achat a été validée.


c'est pas que c'est inconstructible, c'est que la maison serait étroite.
11,33 mètres de large - 32cm - 32cm (murs) - 6m (retrait) = un espace de vie intérieur d'une largeur de 4,69 m.


Bref donc à vous lire, j'ai peu à pas de chance d'obtenir une dérogation de l'urbanisme. Je vais tenter quand même le rdv et voir ce que ça donne, sinon tant pis, je repartirai en recherche pfff c'est dommage, j'aimais bcp ce terrain

salade bio a écrit:

NellieTenoccie a écrit:

Sur le PLU sont considérées comme "construction de premier rang" les constructions à la limite de voie (paragraphe 2.1.1.) et dans la liste des éléments constituant une limite de voie, y figure "la voie privée" qu'on retrouve dans le paragraphe 2.1.3 

Si vous ne l'avez pas encore parcourue, vous trouverez le guide d'application du PLUi ici. La fiche concernant la BCP/BCS est en page 32/85.
Elle précise notamment : "Toutes les voies n’engendrent pas systématiquement l’application d’une BCP. Les voies et emprises, existantes ou à créer, qui engendrent une BCP sont celles qui constituent une limite de voie telle qu'elle est définie au paragraphe 2.1.3 (...) A ce titre, par exemple, une servitude de passage n’engendre pas une BCP. Dans le cas d’une limite d'emprise d'une voie de statut privé, cette voie engendre une BCP uniquement dans la mesure où elle répond aux conditions suivantes :
• si la voie est existante au 16 janvier 2020, elle doit avoir une largeur ≥ 3 m
• si la voie est créée dans une opération d'aménagement, elle doit répondre à 3 conditions
cumulatives :
- correspondre aux caractéristiques d'une nouvelle voie de desserte
(définie au paragraphe 5.1.2),
- desservir au moins 5 constructions et/ou 10 logements,
- concourir au renforcement du maillage urbain en disposant de débouchés sur au moins 2
voies différentes, sur la même voie en cas d'impossibilité technique liée à la topographie."

J'avais lu le guide mais j'étais passée à travers ça

---> La voie était existante au 16 janvier 2020 et elle fait 4,4m de large

c'est soit l'un soit l'autre ou les 2 points obligatoirement ?

NellieTenoccie a écrit:

---> La voie était existante au 16 janvier 2020 et elle fait 4,4m de large

c'est soit l'un soit l'autre ou les 2 points obligatoirement ?

C'est surtout que cette partie ne constitue pas une voie mais un "espace de desserte interne au terrain" défini plus haut. Cela peut ressembler, à tort, à du pinaillage mais il n'en est rien. Les mots ont un sens, et ici les termes sont définis précisément dans le PLU et sur le guide d'application en pages 34 à 36/85.

J'ai bien lu et relu dans tous les sens le Guide d'application du PLUI transmis par salade bio, merci car je l'avais survolé et pour le coup, il m'est très utile maintenant pour comprendre


tout le problème vient du fait que l'urbanisme a indiqué dans son email, que la voie qui mène à mon terrain n'est pas une voie de desserte mais une voie de desserte interne à un terrain sous prétexte que cette voie fait partie d'une unité foncière. 
définition d'unité foncière : si 2 parcelles ou plus sont contiguës et appartiennent au même propriétaire alors c'est une unité foncière. 
Donc déjà ce point ne s'applique pas à mon terrain car je ne suis pas propriétaire de la voie.


page 36/85 :

2°) Application de la règle d’accès au terrain


L’accès au terrain s’effectue à partir de sa voie de desserte.
-> un espace de desserte interne ne peut pas, par définition, donner accès à un terrain. En revanche, il donne accès à la ou aux construction(s) sises sur le terrain.


Dans mon cas, le chemin d'accès N°90 est bien une voie de desserte car il permet de rejoindre mon terrain N°91, donc ce n'est pas une voie de desserte interne à un terrain mais bien une voie de desserte.


Ensuite s'applique ceci à la page 35/85 : une voie de desserte génère une BCP si la voie existe avant le 16/01/2023 et a une largeur de plus de 3m ce qui est mon cas.

Dans le cas d’une limite d'emprise d'une voie de statut privé, cette voie engendre une BCP uniquement dans la mesure où elle répond aux conditions suivantes :
• si la voie est existante au 16 janvier 2020, elle doit avoir une largeur ≥ 3 m




je pourrais sauter de joie, sauf que j'ai quand même un truc qui me chiffonne...

J'ai une servitude de passage sur la voie de desserte qui mène à mon terrain. Du coup c'est mort, je suis en BCS malgré tout ? vous comprenez comme moi ?
chui degue....





j'ai du mal à comprendre, on ne peut avoir que 2 cas :

• Soit la voie fait partie d'une unité foncière donc elle est qualifiée de "voie de desserte interne à un terrain" donc BCS

• Soit la voie dessert d'autres terrains et dans ce cas, les gens ont forcément une servitude de passage dessus 

Ainsi, je ne comprends pas pourquoi on considère, cf ci dessous, qu'une limite de voie ou emprise de statut privé engendre une BCS si c'est pour écrire après que la servitude de passage n'entraine pas le BCP

Je suis perdue et je suis tellement bloquée dans mon cas que je n'arrive pas à prendre du recul... Y a t des voies privées sans servitude de passage ? c'est possible ça ?!!!

je veux bien vos avis, merci bcp !!!

NellieTenoccie a écrit:

Calète non, le compromis de vente n'a pas été signé pour le moment, seule l'offre d'achat a été validée.


c'est pas que c'est inconstructible, c'est que la maison serait étroite.
11,33 mètres de large - 32cm - 32cm (murs) - 6m (retrait) = un espace de vie intérieur d'une largeur de 4,69 m.


Bref donc à vous lire, j'ai peu à pas de chance d'obtenir une dérogation de l'urbanisme. Je vais tenter quand même le rdv et voir ce que ça donne, sinon tant pis, je repartirai en recherche pfff c'est dommage, j'aimais bcp ce terrain

Ouf !

Il y a des plans de maisons étroites géniaux.

Mais imposant des compromis.

Dans 4,69 mètres de large, en architecture navale également il y a des pépites.

Il faut beaucoup de créativité par contre et donc possiblement des surcoûts.

Calète a écrit:

Et bien Harpagon ton terrain est invendable et tu ne touchera pas 20 000, tu te gardes ton terrain merdique.

20000 euros ?

Je crois que tu te méprends Calète, à mon avis tu es très loin du compte.

NellieTenoccie, vous confirmez qu'on est au-delà des 100000€, voire des 150000€ ?

Sur le plan cadastral on voit les numéros de voirie 25 et 31, j'imagine donc que le terrain qui vous intéresse et celui du vendeur sont au 31 rue machin. En conséquence si je reprends les définitions et dispositions communes du PLUi :

- la limite entre cette rue et la partie privée correspond à ce que le PLUi nomme accès au terrain : "limite de terrain jouxtant la voie publique ou privée de desserte et permettant d'accéder au terrain d'assiette de la construction. Dans le cas d'une servitude de passage, l'accès est constitué par le débouché de la servitude sur la voie." Art. 5.1.1 et en rouge sur le plan cadastral ;

- l'espace de desserte interne au terrain est défini comme "un espace aménagé pour accéder aux constructions, travaux ou ouvrages situés à l’intérieur de l’emprise dudit terrain objet de la demande, ayant pour tenant l’accès du terrain sur la voie qui le dessert et pour aboutissant les constructions travaux ou ouvrages localisés sur ledit terrain" Art. 5.1.1 et en violet sur le plan cadastral ;



La page 34/85 du guide d'application du PLUi donne un schéma et des définitions très claires. Puisque les parcelles 90 et 337 sont contiguës et appartiennent au même propriétaire, elles constituent une unité foncière. Vous devez d'ailleurs impérativement bénéficier d'une servitude de passage pour accéder depuis la rue à la parcelle 91. C'est pourquoi la parcelle 90 répond à la définition de l'espace interne de desserte au terrain.

- la limite de voie est définie de plusieurs manières à l'article 2.1.3, et notamment comme "la limite entre la propriété privée et le domaine public routier, au sens de l'article L.111-1 du code de la voirie routière, existant à la date d'approbation du PLUi (alignement, plan d’alignement)". Le même article précise qu'un espace de desserte interne à un terrain ne peut pas être considéré comme une limite de voie.


Or, la BCP "s'applique sur les terrains riverains de voies et d'emprises existantes à la date d'approbation du PLUi ou à créer (...) constituant une limite de voie telle qu'elle est définie au paragraphe 2.1.3" Art. 0.6.3 des définitions et dispositions communes.
Donc la BCP démarre au niveau de la limite de la rue machin.

C'est tout le sens de la réponse du service urbanisme que vous citiez plus haut.

Citation:

tout le problème vient du fait que l'urbanisme a indiqué dans son email, que la voie qui mène à mon terrain n'est pas une voie de desserte mais une voie de desserte interne à un terrain sous prétexte que cette voie fait partie d'une unité foncière.

Attention car le service urbanisme a bien écrit "espaces de desserte interne à un terrain".

Alyénor a écrit:

Calète a écrit:

Et bien Harpagon ton terrain est invendable et tu ne touchera pas 20 000, tu te gardes ton terrain merdique.

20000 euros ? 

Je crois que tu te méprends Calète, à mon avis tu es très loin du compte.

NellieTenoccie, vous confirmez qu'on est au-delà des 100000€, voire des 150000€ ?

Rhalala, la blague séculaire tu passes par la case départ et tu touches 20 000 et ses adaptations à la forme négative n'est pas connue de tout le monde 

Triste monde où il ne faut pas mettre une micro once d'humour dans ses écrits.

Alyénor a écrit:

Calète a écrit:

Et bien Harpagon ton terrain est invendable et tu ne touchera pas 20 000, tu te gardes ton terrain merdique.

20000 euros ? 

Je crois que tu te méprends Calète, à mon avis tu es très loin du compte.

NellieTenoccie, vous confirmez qu'on est au-delà des 100000€, voire des 150000€ ?

heu oui malheureusement en IDF, les prix des terrains sont horriblement élevés, et encore je suis dans le 78 j'ai pas à me plaindre, je suis à 242K pour un terrain de 500 m2... c'est pour ça que je me tords la tête a essayer de trouver une solution car les terrains sont rares et celui ci est très bien placé malgré son étroitesse

N'empêche que quand on fait une division parcellaire on se doit de proposer un terrain bien exposé et facilement construisible.

Encore plus à ce prix au m².

salade bio j'ai bien relu vos explications merci bcp c'est très clair ça ne l'était pas forcément en lisant le PLUI !!

Vous êtes d'une grande aide sur ce forum, un grand grand merci pour votre temps !!

Sauf erreur ou omission de ma part, vous n'avez pas répondu à ma demande concernant votre cahier des charges NellieTenoccie.

Calète a écrit:

Sauf erreur ou omission de ma part, vous n'avez pas répondu à ma demande concernant votre cahier des charges NellieTenoccie.

Proche d'une gare pour aller rapidement sur la Défense, dans une zone bien fréquentée et environ 500m2 ; y en a pas bcp des terrains comme ça... je suis abonnée à tous les sites d'annonce !!! 

12 chambres avec salle de bain privative sur 3 niveaux, cuisine de 20 m² en triple exposition, garage de 70 m² communiquant avec l'entrée ou un cabanon de 9 m² genre cabanon de Le Corbusier à Roquebrune Cap Martin ?

LOL non plus modeste, 120 / 130 m2 l'intérieur reste à définir, pourquoi vous avez une maison à me vendre ?

Non, c'est pour montrer des plans de maisons étroites très réussies.

Par exemple, 3 mètres de large.

Plan maison étroite

On peut par exemple imaginer deux blocs décalés.

Un sur la bordure gauche, l'espace jour par exemple et l'autre sur la bordure droite, l'espace nuit par exemple.

Au delà c'est du domaine du subterfuge qu'il faut trouver.

Si le terrain répond à tous les autres critères que la largeur de la maison il faut au moins tenter une étude de plan.

Donc pour 120 m² je suppose un cahier des charges bateau.

Une suite parentale, deux chambres, une pièce polyvalente bureau chambre d'ami, cellier, buanderie deux WC, une entrée et une pièce de vie d'environ 50 m².

J'ai bon ?

Calète a écrit:

Alyénor a écrit:

Calète a écrit:

Et bien Harpagon ton terrain est invendable et tu ne touchera pas 20 000, tu te gardes ton terrain merdique.

20000 euros ? 

Je crois que tu te méprends Calète, à mon avis tu es très loin du compte.

NellieTenoccie, vous confirmez qu'on est au-delà des 100000€, voire des 150000€ ?

Rhalala, la blague séculaire tu passes par la case départ et tu touches 20 000 et ses adaptations à la forme négative n'est pas connue de tout le monde 

Triste monde où il ne faut pas mettre une micro once d'humour dans ses écrits.

Désolée Calète, je n'avais pas vu la référence (que je connaissais pourtant !)

Après, une telle parcelle dans une zone foncière non tendue ne vaudrait sans doute pas plus de 20000€ !

NellieTenoccie a écrit:

heu oui malheureusement en IDF, les prix des terrains sont horriblement élevés, et encore je suis dans le 78 j'ai pas à me plaindre, je suis à 242K pour un terrain de 500 m2... c'est pour ça que je me tords la tête a essayer de trouver une solution car les terrains sont rares et celui ci est très bien placé malgré son étroitesse

242000€

Je crois que moi aussi j'étais loin du compte avec mes 100k à 150k...

En effet, les terrains sont rares et partent très vite et j'ai aucun mal à croire qu'un bon terrain de 500 m² en zone tendue vaille ce prix-là, mais dans le cas présent pour un terrain aussi compliqué, c'est tout juste surréaliste. Après rien ne vous empêche de mettre une condition suspensive, de tenter la règle qualitative et de vous retirer du projet en cas de refus de PC.

Et suite au refus de PC, renégocier le prix du terrain à la baisse, avec une nouvelle condition suspensive mais cette fois-ci pour une maison de 5 mètres de large.

Après, je ne jette pas la pierre à ceux qui divisent leur terrain, ils auraient tort de s'en priver s'il y a une demande à ce prix-là... mais c'est juste absurde.

Calète a écrit:

Non, c'est pour montrer des plans de maisons étroites très réussies.

Par exemple, 3 mètres de large.

Plan maison étroite

On peut par exemple imaginer deux blocs décalés.

Un sur la bordure gauche, l'espace jour par exemple et l'autre sur la bordure droite, l'espace nuit par exemple.

Au delà c'est du domaine du subterfuge qu'il faut trouver.

Si le terrain répond à tous les autres critères que la largeur de la maison il faut au moins tenter une étude de plan.

Donc pour 120 m² je suppose un cahier des charges bateau.

Une suite parentale, deux chambres, une pièce polyvalente bureau chambre d'ami, cellier, buanderie deux WC, une entrée et une pièce de vie d'environ 50 m².

J'ai bon ?

ah oui merci bcp pour le lien. J'ai regardé et lu, c'est effectivement une prouesse mais ça reste quand même étroit 3m de partout. C'est vrai qu'avec mes 4,69m je suis large 

j'avais en tête effectivement une grande pièce à vivre car je veux réaliser mon rêve de gamine et installer une vraie table de billard US (je faisais des tournois quand j'étais jeune  ) et 3 chambres + bureau au 1er niveau. Ca oblige à un couloir à l'étage mais ça reste acceptable si ce sont des chambres.

il faut que j'arrive à visualiser ce que ça peut donner d'avoir 4,69m de large de partout, je me disais que peut être avec des baies vitrées au RDC et en aménageant le jardin en faisant qq chose de canon, ça pourrait le faire. L'idée étant d'agrandir visuellement au maximum l'espace pour ne pas être limitée à 4,69 à l'intérieur mais que la vue me permette de voir plus loin....

mais oui vous avez raison, il faudrait que je fasse bosser l'archi pour voir ce qu'il peut proposer... 

NellieTenoccie a écrit:

mais oui vous avez raison, il faudrait que je fasse bosser l'archi pour voir ce qu'il peut proposer... 

Et quel que soit votre projet ou l'architecte, lors de la rédaction du compromis il sera impératif d'inscrire une condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours et retrait.
Vous avez votre propre notaire pour vous conseiller ? Si non, cherchez en un dès maintenant.

Alyénor a écrit:

NellieTenoccie a écrit:

heu oui malheureusement en IDF, les prix des terrains sont horriblement élevés, et encore je suis dans le 78 j'ai pas à me plaindre, je suis à 242K pour un terrain de 500 m2... c'est pour ça que je me tords la tête a essayer de trouver une solution car les terrains sont rares et celui ci est très bien placé malgré son étroitesse

242000€     

Je crois que moi aussi j'étais loin du compte avec mes 100k à 150k...

En effet, les terrains sont rares et partent très vite et j'ai aucun mal à croire qu'un bon terrain de 500 m² en zone tendue vaille ce prix-là, mais dans le cas présent pour un terrain aussi compliqué, c'est tout juste surréaliste. Après rien ne vous empêche de mettre une condition suspensive, de tenter la règle qualitative et de vous retirer du projet en cas de refus de PC.

Et suite au refus de PC, renégocier le prix du terrain à la baisse, avec une nouvelle condition suspensive mais cette fois-ci pour une maison de 5 mètres de large.

Après, je ne jette pas la pierre à ceux qui divisent leur terrain, ils auraient tort de s'en priver s'il y a une demande à ce prix-là... mais c'est juste absurde.

alors je ne sais pas si le fait d'en discuter ici m'a fait cogiter... mais j'ai eu une illumination avant de dormir 
en fait, à droite de mon terrain... figurez vous qu'il y a une parcelle d'herbe vide qui appartient à une petite copropriété de quelques appartements.... Je ne sais pas dans les détails combien elle fait je n'ai pas mesuré, elle doit faire à la louche 6 ou 7 m de large sur toute la longueur (46m)
derrière cette parcelle de terre se trouve le parking extérieur de la résidence. 

Donc mon illumination d'hier soir était la suivante : leur proposer de racheter 1,5m par exemple de leur parcelle d'herbe dont ils ne font rien pour me permettre d'agrandir de mon côté donc en gros 69m2.

Alors si je fais ça, je pars quand même dans un gros délire administratif car il faut d'abord que j'aille toquer aux portes des quelques copros pour prendre la température sur l'idée. Je me dis que personne à notre époque n'est contre une rentrée d'argent sur un terrain qu'ils n'exploitent pas et qu'ils ne pourront jamais vendre car l'étroitesse est pire que sur mon terrain et rien n'est constructible.

si j'arrive à les convaincre, je dois contacter le syndic, qu'ils envoient une convocation pour une AG (1 mois) puis faire l'AG, vendre mon projet et répondre à toutes les questions, en espérant un vote favorable à la majorité puis il faut attendre 2 mois avant que le PV soit diffusé, en attendant déposer un projet de division parcellaire à l'urba pour cette nouvelle zone créée sachant que j'aurai des frais de géomètre.... ça rajoute encore 4 à 6 mois de plus à attendre mais ça pourrait vouloir le coup.... Il me semble aussi que dans ce cas là, le règlement de copropriété doit être réajusté en fonction, il parait que ça coute une blinde, dans une petite copro de 20 lots, on avait eu un devis à 8K .... 
sachant qu'après mon offre d'achat de ce bout de terre devra être lié à l'offre d'achat du terrain initial qui lui même est grevé de 2 conditions suspensives, le permis et le prêt bancaire... quel bordel !

je suis peut être en plein délire, mais je me dis que qui ne tente rien n'a rien.... du coup demain je prends sur moi et je vais commencer à taper aux portes de mes futurs voisins.....

Une maison de 4,5 mètres de large.

Le WC dans la salle à manger non mais c'est un autre exemple.

https://maunhadepmoi.com/mau-nha-pho-2-tang-mat-tien-4-5m-tr[...]ien-dai-tai-q-9-tp-hcm/

Proposez de racheter toute la parcelle pour que la copro n'ait plus du tout d'entretien à faire.

salade bio a écrit:

NellieTenoccie a écrit:

mais oui vous avez raison, il faudrait que je fasse bosser l'archi pour voir ce qu'il peut proposer... 

Et quel que soit votre projet ou l'architecte, lors de la rédaction du compromis il sera impératif d'inscrire une condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours et retrait.
Vous avez votre propre notaire pour vous conseiller ? Si non, cherchez en un dès maintenant.

oui ça c'est bon c'est déjà prévu comme ça de toute manière je crois bien que c'est obligatoire si je ne dis pas de bêtise

Calète a écrit:

Une maison de 4,5 mètres de large.

Le WC dans la salle à manger non mais c'est un autre exemple.

https://maunhadepmoi.com/mau-nha-pho-2-tang-mat-tien-4-5m-tr[...]ien-dai-tai-q-9-tp-hcm/

Proposez de racheter toute la parcelle pour que la copro n'ait plus du tout d'entretien à faire.

je vais déjà faire une proposition de 1,5m histoire de ne pas abuser et éventuellement leur faire une offre pour tout effectivement, mais ça sera forcément moins cher au m2 sinon mon projet ne tiendra plus la route
c'est 480 eur le m2 actuellement ça fait vite grimper la note !!
mais c'est vria qu'ils ont un grand arbre dessus qu'ils élaguent du côté de mon terrain (obligation) donc ça serait ça en moins en frais pour eux, après l'herbe en elle même, c'est pas ça qui coute cher à entretenir...