Problème canalisation et absence de servitude

Bonjour,

Nous avons acheté en janvier 2023 un terrain issu d'une division, pour y faire construire notre maison.
Le lot initial a été acheté par une société d'investissement immobilière et divisé en 3 parcelles : une avec une maison ancienne (412), notre terrain de 234m² (413) et celui des voisins de 216m² (414) dont la construction de leur maison vient de se terminer.
Voici un plan du cadastre pour que ce soit plus clair.






Les voisins (414) ont acheté leur terrain en février 2022 et dans leur acte de vente apparait une servitude de canalisation des eaux usées appartenant à la maison (412).

Nous concernant, aucune servitude mentionnée à la signature du compromis en mars 2022.

Début janvier 2023, le jour de la signature chez le notaire, celui-ci nous informe que les voisins (414) n'ont pas trouvé de canalisation lors du terrassement sur leur terrain et qu'il est possible qu'elle passe sur le nôtre ... Mais toujours aucune servitude de mentionnée dans l'acte de vente. Le notaire nous a juste dit oralement qu'on pourrait faire un transfert de servitude le cas échéant sans trop entrer dans les détails.

Nous en avons parlé à la commerciale en charge de notre dossier constructeur et celle-ci nous a dit que si découverte de canalisation il y avait, c'est le constructeur qui prendrait en charge le dévoiement sur le terrain et qu'elle allait prévenir le conducteur de travaux.
Nous n'étions pas franchement emballés à l'idée d'avoir une servitude sur notre terrain mais nous avions déjà pris beaucoup de retard donc nous étions prêts à éventuellement faire une concession puisque les frais seraient pris en charge.

Les travaux sur notre terrain ont débuté fin mai 2023 et lors du terrassement, je vous le donne en mille, la fameuse canalisation a été trouvée et celle-ci traverse le terrain en diagonale. Chose que nous avons découverte par nous-mêmes en allant sur le terrain puisque le conducteur de travaux nous avait envoyé une photo avant que les fondations ne soient coulées mais aucune canalisation à l'horizon, elle avait très certainement été cassée lors du terrassement.
Pour nous, logiquement, le chantier se stoppait là en attendant de régler cette histoire.




A partir de là, nous contactons notre commerciale, qui venait de quitter l'entreprise et elle nous dit de nouveau que comme la canalisation a été cassée, le constructeur doit faire jouer son assurance.

Nous contactons donc le constructeur et on nous répond une première fois qu'il faut qu'on se retourne contre le notaire voire le géomètre.
Nous contactons ensuite le notaire qui nous dit que point du tout, le constructeur doit prendre en charge les travaux comme convenu et de voir cela avec notre agent immo. A savoir que nous avons acheté le terrain avec un projet de construction bien avancé.

Finalement, après plusieurs réunions au siège du constructeur, le conducteur de travaux nous dit plus ou moins que c'est ok, rien à l'écrit, et qu'il attend un devis.

Entre temps, notre ancienne commerciale nous fournit un plan avec le schéma de la canalisation déviée sur notre terrain avec un mot des voisins (412) autorisant les travaux de dévoiement et le transfert de servitude. On nous demande de le signer ce que nous faisons avec la mention "vu le" et la date et de l'envoyer au notaire, ce que nous avons également fait par e-mail. Nous n'avons jamais eu de réponse de la part du notaire.

Un peu plus tard, on découvre grace à un agent de la Saur qui nous appelle en visio depuis le terrain que le chantier a bel et bien continué et que les murs commencent à s'élever, malgré la canalisation.
Nous arrivons à joindre le conducteur de travaux qui nous dit qu'il a préféré poursuivre le chantier pour ne pas prendre davantage de retard. Niveau communication on repassera.

Arrive la pause estivale, la maçonnerie est quasiment terminée, la canalisation est toujours là mais maintenant elle traverse notre garage, des trous ont été faits pour la laisser passer.
Puis il ne se passe plus grand chose sur le terrain, apparemment des problèmes d'approvisionnement. Nous relançons régulièrement le conducteur de travaux qui noie un peu le poisson.







En décembre 2023, on nous attribue un nouveau conducteur de travaux que nous rencontrons sur le terrain.
Il nous parle immédiatement de la canalisation et nous dit qu'elle va commencer à lui poser problème pour poursuivre les travaux. Il nous fait comprendre que le précédent conducteur de travaux nous a baladés et que rien ne serait pris en charge.
Ils nous conseille également d'envoyer une mise en demeure au voisin (412) afin qu'il règle ce problème sinon nous couperons tout sous 3 mois, que légalement nous avons le droit puisqu'aucune servitude n'est notée sur l'acte. Il nous dit qu'il va quand même se renseigner auprès de son service juridique mais depuis cette rencontre, plus de son plus d'image malgré nos relances.

Entre temps nous avons rencontré nos voisins qui ont fait construire (414) qui nous disent que la servitude est bien inscrite sur leur acte de vente et qu'ils ont eu un plan où apparait la canalisation sur le terrain.
Selon eux, il faudrait voir du côté de la mairie qui serait peut-être en faute car le plan fourni est faux.

Nous avons contacté le directeur du service urbanisme et technique de la ville qui nous a dit que ce n'était pas leur problème, que c'est sur un domaine privé et que nous devrions nous retourner contre le vendeur.
De plus, que nous ne pouvions pas refuser cette servitude et que nous n'aurions pas le choix de dévier sur notre terrain car pas de réseau sur la rue longeant les parcelles 412 et 414.

Nous avons essayé de contacter le notaire mais pas de retour pour le moment.

A savoir qu'il s'agit d'une petite ville et que tout le monde a l'air de bien se connaitre (notaire, maire, agents immo). D'ailleurs, cela a son importance ou pas, nous avons découvert que la gérante de la société qui nous a vendu le terrain n'est autre que la courtière qui s'est occupé de notre dossier, sur les conseils de l'agence immobilière, et qu'elle est associée à un des agents de cette agence.

Donc en résumé, tout le monde se renvoie la balle ou fait le mort. Nous songeons à contacter un avocat spécialisé mais je fais appelle à vos lumières juridiques dans un premier temps.

J'ai parcouru le forum avant de faire ce récit mais j'ai trouvé des infos contradictoires.

Vu le cas de figure, contre qui pouvons-nous nous retourner ? Le constructeur ? Le vendeur ? Le notaire ? La mairie ? Tous ? 
Pouvons-nous refuser la servitude ? La mairie peut/doit-elle réaliser les travaux de dévoiement sur la voie publique ?
On se demande également si le plan signé que nous avons envoyé au notaire peut nous porter préjudice. Cependant nous n'avons eu aucun accusé de réception et n'avons donc jamais signé d'avenant à notre acte de vente.
L'erreur que nous avons commise est très certainement de ne pas avoir pris notre propre notaire, d'avoir fait un peu trop confiance et d'avoir laissé un peu traîner les choses bien que nous avions d'autres préoccupations familiales à ce moment là, mais passons.

Le constructeur a contractuellement jusqu'à fin août 2024 pour nous livrer la maison et nous avons un prêt relai qui prendra fin en mars 2025, donc le temps nous est tout de même compté.

Merci de m'avoir lue, je pense n'avoir rien oublié.