Un droit de passage est il un chemin privé ?

Bonjour,

Comment votre PLU défini la voie privée, notamment au regard de l'article d'impantation ?

À moins qu'il prenne en compte la servitude de passage pour calculer le retrait, le service instructeur n'a pas à en tenir compte.

Voici l’article :

ARTICLE UD5 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES OUVERTES A LA CIRCULATION PUBLIQUE

Concernant les voies existantes, à modifier ou à créer en cas d'emplacements réservés, les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à :
• 5 mètres à partir du bord du rail extérieur des voies ferrées. En outre, l'application de la servitude d'utilité publique T1 (servitudes relatives aux chemins de fer, cf. annexes du PLU) est susceptible de s'ajouter à ce recul.
15 mètres de l'axe des routes départementales;
4 mètres de l'alignement actuel ou futur des autres voies publiques;
■
4 mètres de la limite d'emprise des autres voies privées.

Déjà le titre de l’article en lui même a vocation a parler de la limite de construction par rapport aux voies publiques et non pas privées 

Bonjour,

L'article concerne les voies ouvertes à la circulation publique, que la voie soit publique ou privée.
Votre terrain est grevée d'une servitude de passage.

1er argument qui se suffit à lui même :
L'assiette de cette servitude n'est pas une voie.

2ème argument :
La circulation publique n'y est pas autorisée puisque seules les parcelles (ou plutôt leurs propriétaires, ayant droit, locataires, livreurs...) bénéficiant de cette servitude de passage peuvent y circuler.

Hello1 a écrit:

Bonjour,

L'article concerne les voies ouvertes à la circulation publique, que la voie soit publique ou privée.
Votre terrain est grevée d'une servitude de passage.

1er argument qui se suffit à lui même :
L'assiette de cette servitude n'est pas une voie.

2ème argument :
La circulation publique n'y est pas autorisée puisque seules les parcelles (ou plutôt leurs propriétaires, ayant droit, locataires, livreurs...) bénéficiant de cette servitude de passage peuvent y circuler.

Bonjour,

Amusant, j'interprète complètement en sens inverse:

1er : Le titre n'est pas un article mais un simple classement, il n'a donc aucune valeur juridique. Le fait que dans le titre il soit mentionné "voies ouverte à la circulation publique" n'a donc aucun impact sur le sens des articles qui composent la section.

2ème : l'assiette de la servitude de passage est de fait une voie privée pour les 3 voisins qui l'empruntent. Certes non publique puisque limitée aux voisins mais comme vu au 1er cela n'a aucune importance.

Ma conclusion : obligation de se mettre en retrait de 4 m de la limite d'emprise de cette servitude.

Merci pour vos retours même si les avis sont partagés, pour information, sur le cadastre il n'y a rien de mentionné

Bonjour,
Le cadastre n'est qu'une base de donnée comptable (bon ok j'exagère un peu), pas un document de bornage pour définir des limites précises. Il sert surtout à savoir à qui appartient une parcelle, quelle surface fait la parcelle, sa classification, pour pouvoir entre autre faire la taxation du propriétaire (et fournir les coordonnées des propriétaires).

Le mieux serait peut-être de vous adresser au service instructeur des permis de construire, ou à l'urbanisme de votre commune (ou intercommunalité) ?
Après-tout, ce sont eux qui vont trancher.

Suivant l'état d'avancement de la mise en place du PLU, il est possible également que votre permis se prenne un sursis à statuer et soit refusé après mise en oeuvre du PLU. Ou pas.

Bonjour,

Le mieux est de déposer la Déclaration Préalable ou le Permis de construire, le vas échéant et d'attendre la réponse ou la non réponse.
En fonction du résultat, consultation d'un avocat spécialisé immédiatement afin d'étudier le dossier et les voies de recours.

Ce qui pourrait jouer, c'est l'aspect de votre terrain.
A quoi ressemble t-elle?

Portail sur la voie publique? En "fin d'assiette" pour l'accès aux autres maisons?
Eclairage? Trottoir? Emplacement des boites aux lettres (sur la voie publique, devant la maison des voisins...)

Absence de panneau de dénomination de voie?
Apposition de panneaux Propriété Privée?

Hello,

construire à plus de 4m d'une voie privée appartenant à quelqu'un d'autre?

@+

Bonjour 
voici le cadastre en rouge c'est le droit de passage (chemin) je suis la parcelle 359
et en face il y a des pointillés qui pourrait faire penser à un chemin mais du coup mal positionné si c'est le cas.
a l'entrée de la voie, il y a un panneau propriété privé ,  pas de nom de la voie ou servitude de passage
boite aux lettres à l'entrée de la voie , pas d'éclairage, ni de trottoir 

Bonjour,

 - Les pointillés, sur un plan cadastral, ne "font pas penser", mais indiquent clairement la présence d'un sentier/chemin/chemin d'exploitation.
 - Il pourrait être intéressant de vérifier sur un plan plus ancien, l'existence ou pas de ce "chemin", expliquant sa mauvaise position selon vous. 
 - Après, reste l'interprétation de "chemin" pour le service d'urbanisme; Là, c'est lui seul qui peut répondre.
@+

Bonjour,

Votre plan cadastral me laisse sceptique.

Je trouve que votre 1er post : "j'ai un terrain avec un droit de passage sur une bande 4m qui m'appartient." l'illustre mal.
Qui me laissait penser que seule votre parcelle était grevée d'une servitude.

Là, impossible pour moi d'affirmer quoi que ce soit, il semble que chaque parcelle soit servante des fonds dominants...sur le papier cela ressemble à une voie.

Suite...mais à mon sens n'en est pas une.
Les infos que vous donnez 'BAL, panneau...) vont dans ce sens.
Aussi, une voie est dénommée, je crois.
De toutes façons, même si elle existait, elle n'est clairement pas ouverte à la circulation publique.


Je déposerais la DP ou PC en mairie. Il y aura un accord sous réserve du droit des tiers.
J'afficherais sur la voie publique (et pas sur l'assiette de servitude, qui n'est pas, cela serait ma position, une voie publique) en faisant constater la pose le jour de celle-ci par un commissaire de justice (anciennement huissier) , j'avertirais les voisins proches....et j'attendrais que quelqu'un se manifeste, ou pas. Autre constat lors du retrait, le délai expiré.

En fait j'ai réalisé le local de 5m2 par de dp nécessaire mais l'urbanisme est venu constaté et se pose la question de la légitimité de cette construction justement par rapport à cette voie... ce n'est pas clair de leur côté non plus mais vu qu'un tiers s'est plaint, ils doivent apporter des réponses, et je dois réussir à les convaincre que sur le fond j'ai raison et que ce droit de passage juridiquement ne vaut pas chemin privé

Donc sous prétexte d'une servitude de passage sur SON terrain, on ne pourrait pas construire certes sur cette servitude (logique) mais pas aussi à moins de 4m de cette servitude?
S'il y a servitude c'est que les terrains ne sont pas bien grands

Tout comme Hello1 j'avais compris que la totalité de ce "passage" se faisait sur ta prorpiété neercs

Avec 4m de servitude, impossible que deux véhicules se croisent, le mien fait un peu plus de 2m de large sans les rétros (oui un utilitaire, je n'ai pas besoin d'autre chose).

ce n'est pas clair de leur côté non plus mais vu qu'un tiers s'est plaint, ils doivent apporter des réponses, et je dois réussir à les convaincre que sur le fond j'ai raison et que ce droit de passage juridiquement ne vaut pas chemin privé

Je pense que le tiers ne se plaint pas auprès de la bonne entité.
S'il se plaint, il le fait auprès d'un juge.

Vous n'avez pas à prouver quoi que ce soit. Les tiers peuvent opter pour la voie judiciaire.

Les parcelles 355 et 353 sont elles une seule propriété? Quelle est l'adresse?

Adresse des parcelles 259, 260, 358, 359?

Svp

(sans donner la commune, en dénommant 6 rue X, 8 bis impasse Y....)

Hello1 a écrit:

ce n'est pas clair de leur côté non plus mais vu qu'un tiers s'est plaint, ils doivent apporter des réponses, et je dois réussir à les convaincre que sur le fond j'ai raison et que ce droit de passage juridiquement ne vaut pas chemin privé

Je pense que le tiers ne se plaint pas auprès de la bonne entité.
S'il se plaint, il le fait auprès d'un juge.

Vous n'avez pas à prouver quoi que ce soit. Les tiers peuvent opter pour la voie judiciaire.

Vous faites erreur. il est dans les prérogatives des mairies de vérifier la conformité des règles d'urbanisme. Sans cela plus rien n'aurait de sens ; poussons votre raisonnement un peu plus loin : un type fait une construction sans permis, si aucun voisin n'emprunte la voie judiciaire pour contester la construction alors le type serait tranquille avec sa construction illégale. Voyons un peu de sérieux.

Oui 355 et 353 une seule propriété
concernant l'adresse on a toute la même 1XX avenue xxx et les 5 propriété ont la même adresse et même numéro

Bonjour

UNE REMARQUE:
La largeur de 4 mètres peut se justifier pour des raisons de sécurité = passage de pompiers en cas de sinistre.
Il manque des informations:
A qui appartient le terrain de cette bande ? à celui de la parcelle du fond? (configuration fréquente)
OU
Cette bande est elle la propriété de tous à chacun en petite  portion de son terrain, ce que semble indiquer le plan.
Dans ce cas obligation de ceux qui l'utilisent:
Parcelle 355 doit le passage à tous
Parcelle 353 doit le passage à 358, 359 et le fond
Parcelle 358 doit le passage à 359 et le fond
Parcelle 359 doit le passage au fond

Le terme droit de passage est il clairement inscrit sur votre acte de propriété du terrain,  est ce bien le cas?
Si oui ce n'est pas une voie mais un droit de passage servitude que chacun doit respecter selon sa position. Mais vous êtes chez vous. Les 5 m du PLU semblent respectés.
vous ne dites pas qui conteste votre construction.

Hello 1 vous suggérait:
J'afficherais sur la voie publique (et pas sur l'assiette de servitude, qui n'est pas, cela serait ma position, une voie publique) en faisant constater la pose le jour de celle-ci par un commissaire de justice (anciennement huissier)

vous ne dites pas non plus si vous l'avez fait:  affichage  pendant 2 mois de l'acceptation de la DP pour cette construction, période pendant laquelle il peut vous être notifiée une contestation de voisin.

L'urbanisme est venu constater suite à la plainte ou à votre DP ?

Sur le plan faire un alignement entre la construction de la parcelle 353 et votre projet aurait été logique et n'aurait peut être  prêté à aucune contestation.

Bon courage pour la suite

Bonjour IMPALA, et merci pour ce retour complet

Je vous confirme que cette bande est la propriété de tous en petite proportion de son terrain
Je vous confirme également que sur les servitudes et ce qui est annexé à mon acte de propriété on parle bien à chaque fois de : servitude réelle et perpétuelle et de droit de passage.
:" a titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures... ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leur besoin personnel et le cas échéant pour le besoin de leur activité....
ce droit de passage s'exercera sur une bande de largeur de 4 mètres.

pour être transparent, un tiers s'est plaint à la mairie, et j'ai été convoqué à l'urbanisme, je dois leur démontrer qu'il ne s'agit pas d'un chemin et que je suis dans mon droit, pour l'instant c'est en stand by et je dois revenir vers eux rapidement

pas fait de DP car 5m2 mais j'ai fait un auvent dans la continuité, donc dans tous les cas si c'est régularisante je vais devoir faire la DP
Donc pas d'affichage non plus

pour l'affichage sur la voie publique actuellement il y a un poteau avec les boites aux lettres et sur ce poteau est affiché propriété privé défense d'entrer
vous dites que je devrais le faire constater par huissier pour implémenter mon dossier ?

dans l'attente de vous lire
merci à tous

Bonsoir neercs

Me semble t-il: ce n'est pas parce que la loi prévoit de ne pas taxer (Taxe Locale Equipement ) les constructions inférieures à 5 m2 que l'on ne doit pas les déclarer en mairie par une DP( déclaration Préalable). On le fait même pour un mur qui n'a pas d'empiétement ( création) de surface au sol .
La mairie alors accepte ou refuse avec argument à la clef, sans réponse après 2 mois c'est acquis.

L'affichage de la construction se fait à la réception de l'autorisation de la mairie, avant de la commencer avec 2 mois de délai pour respecter la contestation possible des tiers.
La constatation d'affichage durant 2 mois par huissier permet simplement de ne plus pouvoir la contester après le délai des tiers.

Vous semblez ne pas avoir fait "les préparations" dans l'ordre.
Un conseil à tous:

TOUJOURS prendre rendez vous avec le service d'urbanisme de la mairie avant de modifier quoique ce soit de l'extérieur de votre propriété

Bonsoir,

IMPALA a écrit:

Bonsoir neercs

Me semble t-il: ce n'est pas parce que la loi prévoit de ne pas taxer (Taxe Locale Equipement ) les constructions inférieures à 5 m2 que l'on ne doit pas les déclarer en mairie par une DP( déclaration Préalable). On le fait même pour un mur qui n'a pas d'empiétement ( création) de surface au sol .
La mairie alors accepte ou refuse avec argument à la clef, sans réponse après 2 mois c'est acquis.

L'affichage de la construction se fait à la réception de l'autorisation de la mairie, avant de la commencer avec 2 mois de délai pour respecter la contestation possible des tiers.
La constatation d'affichage durant 2 mois par huissier permet simplement de ne plus pouvoir la contester après le délai des tiers.

Vous semblez ne pas avoir fait "les préparations" dans l'ordre.
Un conseil à tous:

TOUJOURS prendre rendez vous avec le service d'urbanisme de la mairie avant de modifier quoique ce soit de l'extérieur de votre propriété

Sauf erreur de ma part:
  - La TLE n'existe plus depuis le 1er/03/2012 (TA),
  - Les constructions jusqu'à 5m² d'emprise ou de SP ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, mais doivent respecter les prescriptions du PLU.

https://www.legifrance.gouv.[...]00031764636

  - Les autorisations d'urbanisme sont délivrées "sous réserve du droit des tiers": Le cas d'une servitude (de passage, de vue...).
  - Il appartient donc au pétitionnaire de vérifier ce respect.
  - Mon avis: Ce passage est un droit acquis par les fonds dominants, mais ne constitue pas en soi un "chemin". 
  - Reste qu'un tracé est matérialisé sur le plan cadastral, et que c'est l'origine de ce tracé qu'il serait bon de connaître pour lever l'ambiguïté.
@+