Fiscalité et aides type PTZ dans contexte de division foncière, démolition et reconstruction

Bonjour à tous,

Je ne trouve pas vraiment de sujet similaire dans le forum alors j'ouvre un thread pour exposer ma situation, en espérant que peut-être, une personne qui aura eu la même expérience accepte de prendre quelques minutes pour me répondre.

J'ai acheté un pavillon, bien pourri, en 2015, sur un terrain de 400m2. En réalité, c'était une affaire car le prix de vente était plus ou moins équivalent au prix au m2 d'un terrain à bâtir (sauf qu'en zone dense où je suis, les terrains à bâtir sont extrêmement rares). A ce prix, évidemment, la maison dessus était un préfabriqué type Phenix mais avec une armature en bois (structure en H), le tout monté sur un sous-sol total fait de bric et de broc (montage anarchique de parpaings classiques, de parpaings en mâchefer, de briques...) et il n'est pas du tout isolé, une vraie champignonnière en puissance.
Ce bâtiment, construit en 1965, est naturellement recouvert de plaques en fibrociment amianté, un vrai carton à l'époque, on en mettait partout jusqu'à ce qu'on trouve que c'était hyper cancérigène... Il y a également des plaques amiantés pour protéger les pignons et le pourtour du toit, ainsi qu'une colonne d'évacuation en contenant.

A l'époque, nous étions conscients que c'était voué à être détruit et, mon père encore vivant, carreleur de métier, nous a beaucoup aidé pour quelques travaux de rafraichissement.

Presque 10 ans plus tard, nous sommes confrontés au vieillissement inéluctable. La cave est de plus en plus moisie. Au RDC habitable, la moisissure commence à remonter et être visible dans le coin des pièces (malgré que nous ayons installé une VMC à l'époque de l'achat). La charpente commence aussi à présenter des faiblesses, des tuiles se soulèvent par endroit... sans parler de l'électricité complètement obsolète, sans différentiel et dont la liaison à la Terre semble être un fake. En résumé, la seule solution : c'est la démolition et la reconstruction.

Malheureusement, nous ne sommes ni riches ni pauvres : nous n'aurons jamais les moyens de recontracter un second crédit et de prendre à notre charge entière une démolition / reconstruction. D'autant que durant les travaux (entre 12 et 18 mois), nous devrons louer, en plus de supporter le remboursement du crédit en cours.

Nous avons donc songé à effectuer une division foncière en 2 terrains de 200 m2 pour obtenir un budget que nous pensions conséquent. Nous avons rencontré un géomètre, le service d'urbanisme de notre commune (pour une 1ere prise de température sur le projet) ainsi qu'un notaire. Le projet semble viable, sauf que...

En calculant tous les coûts, la 1ere chose surprenante est le prix de base des maisons RE2020. en 2015 nous avions eu un devis de 115k€ pour une maison de 90m2 (sur vide sanitaire). La même chose, 9 ans plus tard, est à 170k€ soit une augmentation de + de 40% ! Merci la RE2020, après, on s'étonne que le secteur du bâtiment est aux abois. (parenthèse).

Nous voulons impérativement garder une cave totale dans la future construction (car la surface habitable sera petite) mais le surcoût est d'environ 55-65k€... Ce qui fera vraisemblablement exploser notre budget.

J'ai tenté d'approcher l'ADIL / ANAH / France Renov' pour savoir si, au vu de l'état de la maison, des aides (remboursables, type PTZ) sont envisageables. Réponse : "niet monsieur. Pour les constructions neuves on ne donne aucune aide, je suis désolé". "Ha bon, et même dans le cas d'un vieux pavillon pourri, mal isolé et contenant de l'amiante dangereuse pour la santé??" ... bref, je n'ai pas cherché plus loin avec le correspondant de l'ADIL, j'ai bien senti que je le faisais ch*er (pardon mais il n'y a aucun autre mot pour décrire la nonchalance de l'échange).

Après coup, j'ai compris que la seule issue heureuse serait d'obtenir un arrêté de mise en péril ou de danger  immédiat aux personnes (type saturnisme, le truc de plus en plus rare je pense nos jours...). Avec ce type d'arrêté, on passe littéralement en mode "open bar" pour obtenir tout ce qu'on veut, c'est incroyable la loi française!

Malgré tout, je m'acharne à essayer de trouver une solution. Je ne comprends pas comment l'Etat pourrait accorder des PTZ pour rénover des bâtiments datant de 100 ans ou plus (mais qui ont le mérite de "tenir débout") et qu'absolument AUCUNE aide ne serait accordée à ceux qui comme nous, ont ce type de construction et se retrouve, par la force des choses, un peu coincés.

J'ai entendu parler tout récemment de "dérogation de PTZ". Sujet très obscur, aucune info viable trouvée sur internet (un truc qui ne rentre dans aucune "case standard" de formulaire CERFA, forcément).

Mes questions :
- au-delà du contexte de division foncière et de déclaration de lotissement (pour 2 maisons, visiblement c'est obligatoire selon le géomètre), est-ce que certain(e)s parmi vous ont réussi à obtenir un PTZ ou une quelconque aide pour démolir et reconstruire ce type d'habitation ? 

- partie fiscalité : avez-vous déjà divisé une partie de terrain, considéré comme votre résidence principale ? si oui, comment avez-vous procédé pour optimiser au mieux l'imposition ? Ne faudrait-il pas diviser, payer une taxe d'habitation et foncière sur une "résidence secondaire" pendant au moins 2 ans puis, de revendre la partie "résidence principale", sans imposition sur la plus value (théoriquement) et de faire de sa "résidence secondaire" sa "résidence principale"? (je sais c'est tordu mais la notaire m'a estimé qu'en cas d'une plus-value de l'ordre de 70k€ par exemple, nous pouvons nous attendre à une taxe de 15k€... 

- partie fiscalité : un fiscaliste m'a informé qu'entre TVA à 5,5 et 20%, un projet pouvait capoter. Quid d'une construction neuve de nos jours ? TVA forcément à 20 sur tout ou il y a moyen d'avoir des taux plus avantageux dans le cadre d'une reconstruction ?

En espérant que vous comprendrez la situation, notre cas n'est pas forcément simple et je n'ai absolument aucune expérience. Les aides rénovations, c'est chouette mais dans notre cas, ça semble quasi impossible "d'en profiter" (encore une fois, ce n'est pas pour "profiter" mais plutôt pour avoir une aide remboursable à taux avantageux).

Si vous avez une expérience en la matière et que vous hésitez à la partager publiquement : ne pas hésiter à m'envoyer un message privé!

Merci d'avoir pris le temps de lire ce post.