Création d'une chambre en bas

Bonjour à tous. Nous avons une maison de 135 m² actuellement avec : 
- 3 chambres en haut de 15 13 11 m² avec deux pièces d'eau : salle d'eau avec wc d'un côté et salle de bain de l'autre. 
- en bas nous avons le traditionnel coin cuisine, séjour. Le séjour s'ouvre en L sur une pièce de 11m². Je pense qu'elle était précédemment une pièce fermée mais les anciens proprios l'ont ouvert. 

Ce qui fait que l'on a un séjour en L de 48m². On souhaiterait le fermer pour créer une vrai pièce et une vrai fonction à cette surface. Cela reviendrait donc a avoir un séjour de 37 m² en rectangle classique et une autre pièce d'environ 10.5m². 

Cette seconde pièce servirait d'abord de bureau salle de jeu pour les enfants. Puis de chambre d'amis d'ici quelques années (peut être 2 ans). 

Ma question est donc la suivante : trouvez vous l'idée pertinente ? 

Cela reviendrait il à dire que nous aurions un semi plain pied ? Ou le semi plain pied veut dire chambre + salle d'eau ?

Dans l'espace on ne pourra de toute façon pas avoir de pièce d'eau (sauf extension). Est ce qu'à la revente de la maison dire qu'on à une chambre en bas et la salle d'eau en haut serait un problème ? 

Cela reviendrait à dire qu'on à 4 chambres dont une en bas et deux salle d'eau/bain. 

merci pour votre retour d'expérience