Rénovation globale, plan et agencement immeuble locatif

Bonjour, je rénove des immeubles depuis des années en tant qu'artisans. ET, j'ai pas mal d'amis qui le fond en tant que clients .
ET aucun ne demande d'aide financière pour faire cela. ( pas mal on essayer)
Pour la simple et bonne raison, qu'il y a des conditions pour pouvoir avoir ces aides.
PAr exemple le plafonnement des loyers. Cela est un gros piège. Car ils prétendent que vous êtes limité en loyer pendant quelles années.
Mais derrirers cela il y a l'obligations de respecter lindice de références des loyers, cela limites les augmentations d'une années sur l'autre. Donc vous êtes bien plafonné en loyer à vie.
De plus faire des demandes de subventions est une chose qui demande beaucoup de temps. Cela retarde d'autant les travaux, et plus vos allez perdre de temps pour faire vos travaux, plus vous allez perdre de l'argent.  De plus, bien souvent, les promesses ne sont pas suivies des faits, et après avoir perdu des mois, vous , vous retrouver avec des refus des aides, ou des aides misérable, et de plus, vous vous retrouvez avec des obligations.
Vouloir avoir le beurre, l'agent du beurre et la crémière n'est pas une chose pertinence.
Si les marchands de biens ne demandent pas les aides ! Ce n'est pas pour rien.
Les aides ne représentent pas grand-chose par rapport au budget total d'une rénovation.
Une bonne gestion de cette rénovation, permet de gagner bien plus que ces aides. ET cela ne tape pas dans la porte feuille des contribuables.

De plus travailler uniquement sur plan, et une chose impossible faire dans de la rénovation. Car il y a trop de différence sur le papier en réalité. 
Le plus sage et de faire déplacer les artisans sur place, et après se servir des plans comme pense-bêtes . 

Bonjour.

Surtout des plans kazikaka totalement chabraques et farfelus sans aucune indication des réseaux et en plus sans savoir ce qu'on veut faire de cet immeuble on est dans le domaine de l'irréel.

Un architecte sera votre bon interlocuteur. Il vous demandera un cahier des charges précis.

Personnellement je n'aide pas les sujets à but lucratif et je trouve scandaleux de solliciter le bénévolat pour faire des sous. Le reflet de la mentalité qu'il y a derrière cette démarche est édifiant.

Quand en plus c'est doublé de recherches d'aides publiques c'est doublement révoltant.

A côté de ça je suis quasiment certain que ce sont des personnes qui protestent contre le nombre trop élevé de fonctionnaires.

Voir des personnes qui viennent sur un forum pour poser ce genre de question ne me dérange pas.

Par contre j'ai étaient très fortement dégoûter par une personne qui m'a fait faire des devis sur une poignée de bien quelle pouvez potentiellement acheter. En en a acheté aucun. Ma harcelé pendent mes congés, pour   un devis pour une petite intervention. À insister pour que je lui présente un plombier. Ma fait perdre une demi-journée pour que je lui trouve une solution pour faire ces évacuations sanitaire, car elle n'avait pas entièrement confiance aux plombier. Ma demande un devis électrique pour cette petite intervention. Ma encore harcelé, car après 5 jourselle avez pas reçu le devis. Et deux mois après m'a dit qu'elle ferait travailler le plombier, mais pas moi car mon devis et trop cher ( 1500€) ! et quelle prenez un concurant.
Mais que je me console, car elle m'apellerais pour me faire faire des bricoles.

Comme quoi il y a des personnes qui ne respectent personnes, et ne se respecte pas elle-même.
Bien évidemment, quand elle va m'appeler un soir, un week-end ou pour faire ces bricoles. Elles va être très fortement surprises de ma réponse.

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, je rénove des immeubles depuis des années en tant qu'artisans. ET, j'ai pas mal d'amis qui le fond en tant que clients .
ET aucun ne demande d'aide financière pour faire cela. ( pas mal on essayer)
Pour la simple et bonne raison, qu'il y a des conditions pour pouvoir avoir ces aides.
PAr exemple le plafonnement des loyers. Cela est un gros piège. Car ils prétendent que vous êtes limité en loyer pendant quelles années.
Mais derrirers cela il y a l'obligations de respecter lindice de références des loyers, cela limites les augmentations d'une années sur l'autre. Donc vous êtes bien plafonné en loyer à vie.
De plus faire des demandes de subventions est une chose qui demande beaucoup de temps. Cela retarde d'autant les travaux, et plus vos allez perdre de temps pour faire vos travaux, plus vous allez perdre de l'argent.  De plus, bien souvent, les promesses ne sont pas suivies des faits, et après avoir perdu des mois, vous , vous retrouver avec des refus des aides, ou des aides misérable, et de plus, vous vous retrouvez avec des obligations.
Vouloir avoir le beurre, l'agent du beurre et la crémière n'est pas une chose pertinence.
Si les marchands de biens ne demandent pas les aides ! Ce n'est pas pour rien.
Les aides ne représentent pas grand-chose par rapport au budget total d'une rénovation.
Une bonne gestion de cette rénovation, permet de gagner bien plus que ces aides. ET cela ne tape pas dans la porte feuille des contribuables.

De plus travailler uniquement sur plan, et une chose impossible faire dans de la rénovation. Car il y a trop de différence sur le papier en réalité. 
Le plus sage et de faire déplacer les artisans sur place, et après se servir des plans comme pense-bêtes . 

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse et partage d expérience. Évidemment, rien n est gratuit et les aides ont des contreparties que je pensais plus limitées ds le tps mais vous devez avoir raison, on ne peut pas augmenter les loyers trop subitement.
Je comprends bien qu il faille affiner et voir tout cela sur place, l idée était d avoir un avis extérieur sur plan, pour se donner le plus de perspectives possibles…

Merci et bonne journée 

Comme je vous le dis, sur plan, ce n'est pas très compréhensible ! Par exemple ou passe l'escalier : dans les appartements, ou par un commun ? État des murs ? Niveau des murs ? ect

Calète a écrit:

Bonjour.

Surtout des plans kazikaka totalement chabraques et farfelus sans aucune indication des réseaux et en plus sans savoir ce qu'on veut faire de cet immeuble on est dans le domaine de l'irréel.

Un architecte sera votre bon interlocuteur. Il vous demandera un cahier des charges précis.

Personnellement je n'aide pas les sujets à but lucratif et je trouve scandaleux de solliciter le bénévolat pour faire des sous. Le reflet de la mentalité qu'il y a derrière cette démarche est édifiant.

Quand en plus c'est doublé de recherches d'aides publiques c'est doublement révoltant.

A côté de ça je suis quasiment certain que ce sont des personnes qui protestent contre le nombre trop élevé de fonctionnaires.

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse. Effectivement, les plans sont très sommaires et peut être trop pour vous faire une idée.
L objectif est de rendre des logements d une autre époque attractifs à la location dans une zone assez tendue. Effectivement, l objectif n est pas d investir à perte mais clairement pas de jouer aux marchands de sommeil…

Je comprends bien qu il faille affiner et voir tout cela sur place, l idée était d avoir un avis extérieur sur plan, pour se donner le plus de perspectives possible. Nous aurons recours à un architecte pour les metre et plans plus précis.

Évidemment vous décidez de répondre ou pas à ma sollicitation mais je ne comprends pas trop le rapport avec le nombre de fonctionnaires..

Merci et bonne journée 

plaquisteheureux a écrit:

Comme je vous le dis, sur plan, ce n'est pas très compréhensible ! Par exemple ou passe l'escalier : dans les appartements, ou par un commun ? État des murs ? Niveau des murs ? ect

D accord je comprends qu il faille plus d information. Les escaliers passent dans les appartements, il n y a pas de commun. Les murs sont assez Propres et plats mais non isolés.

Je n'ai rien contre les architectes, mais pour un projet aussi petit ! Je n'en vois pas l'utilité ! ET, je trouve comique le fait de prendre un architecte, et demander des aides. Cela est un peu contradictoire.
Mais si vous avez de l'argent à dépenser, et du temps à perdre, pourquoi pas

Le battement n'est pas classé en zone historique ?

plaquisteheureux a écrit:

Je n'ai rien contre les architectes, mais pour un projet aussi petit ! Je n'en vois pas l'utilité ! ET, je trouve comique le fait de prendre un architecte, et demander des aides. Cela est un peu contradictoire.
Mais si vous avez de l'argent à dépenser, et du temps à perdre, pourquoi pas

Le battement n'est pas classé en zone historique ?

Nous n avons pas encore finaliser l achat mais souhaitons commencer à réfléchir sur le projet. Cela me parait plutôt complémentaire et préalable aux avis pros qui viendront. La zone ni le bâtiment ne sont classes. L idée de recourir à un architecte est d avoir une vision d ensemble cohérente. Il s agit à la base d’une maison qui a été divisée en 3 ce qui n est pas forcément le plus pratique.. du moins on préfère se poser la question avant plutôt qu après. Il me semblait qu c était le type de conseil qu’on pouvait solliciter si

Comme je vous le dis, un architecte n'est pas forcément un bon investissement pour un chantier aussi petit.
Par contre quelques fois un expert structurel pourrais être très conseillé.
Les choses à contrôler en priorité, ce sont les compteurs d'eau, est surtout électrique. Dans votre cas, il vous faudrait 3 compteurs d'eau, et 4 électrique. On peut faire avec un seul compteur d'eau. Mais pour l'électricité, c'est un compteur par appartement et un pour le commun.
Si vous ne les avez pas, cela risque de créer un problème ! Dans certaines communes, il est quasiment impossible d'avoir des compteurs, les maires bloquent.

Bonjour,

Ce que vous devez faire avant tout, c'est étudier le marché de la location et ensuite chercher à adapter votre bâtiment au mieux, c'est à dire proposer des appartements qui répondront au mieux aux objectifs : éviter la vacance et le turn-over, convenir et satisfaire à la/les cibles que vous aurez déterminées (étudiants, salarié seul, famille), tout en permettant d'atteindre une rentabilité qui vous convient.
Se baser uniquement sur la rentabilité (surtout théorique) est souvent une erreur. Proposer le bon produit, au bon emplacement, au bon prix est toujours gagnant.

plaquisteheureux a écrit:

Comme je vous le dis, un architecte n'est pas forcément un bon investissement pour un chantier aussi petit.
Par contre quelques fois un expert structurel pourrais être très conseillé.
Les choses à contrôler en priorité, ce sont les compteurs d'eau, est surtout électrique. Dans votre cas, il vous faudrait 3 compteurs d'eau, et 4 électrique. On peut faire avec un seul compteur d'eau. Mais pour l'électricité, c'est un compteur par appartement et un pour le commun.
Si vous ne les avez pas, cela risque de créer un problème ! Dans certaines communes, il est quasiment impossible d'avoir des compteurs, les maires bloquent.

Merci je ne savais pas qu’il existait des experts structurels.. ni qu’ils s intéressaient à la configuration des lieux pour moi c était les architectes..
Il y a 3 compteurs d eau et électricité indépendants à ce jour. C est une bonne question, je ne sais même pas si nous pourrions avoir une autorisation supplémentaire..

Hello1 a écrit:

Bonjour,

Ce que vous devez faire avant tout, c'est étudier le marché de la location et ensuite chercher à adapter votre bâtiment au mieux, c'est à dire proposer des appartements qui répondront au mieux aux objectifs : éviter la vacance et le turn-over, convenir et satisfaire à la/les cibles que vous aurez déterminées (étudiants, salarié seul, famille), tout en permettant d'atteindre une rentabilité qui vous convient.
Se baser uniquement sur la rentabilité (surtout théorique) est souvent une erreur. Proposer le bon produit, au bon emplacement,  au bon prix est toujours gagnant.

Bonjour, merci pour votre réponse, vous avez complètement raison. Selon les agences immo locales, les biens les plus recherchés seraient des F2 et F3 donc plutôt cible célibataires, couples seul ou avec un enfant.
Concernant la rentabilité, elle dépend du montant des travaux et de l agencement envisagé pour lequel nous sommes justement en questionnement.. plutôt que la rentabilité maxi nous recherchons une solution qui permette d offrir des logements de qualité et donc pérenniser nos locataires..

Je n'ai qu'une confiance limitée en les agents immmo...certains connaissent leur boulot, d'autres non.

Le meilleur moyen de se faire une idée, c'est de regarder le nombre d'offres de biens en location sur la commune (si petite commune) ou le secteur le cas échéant, et de se faire un fichier avec date de parution/surface/nombre de pièces/qualité du bien/terrasse ou pas/parking ou pas/prix et date de disparition de l'annonce. Donc, mise à jour quotidienne.
Si ville/secteur de 10000 habitants par exemples et juste une poignée de biens à louer, ce n'est pas utile, on voit s'ils partent vite.

Hello1 a écrit:

Je n'ai qu'une confiance limitée en les agents immmo..

Avez vous remarquer que bien souvent des agences immobilier passe des annonces sur le bon coin, et que sur ces annonces, il est marqué, sous compris, ou sous offre ! Alors que ces annonces n'ont jamais êtes passer sur le bon coin comme produit à vendre ! 
Autre chose encore plus douteuse, grand nombre de bien sont vendu, sans même que c'est bien soit passer en agences !! 
Que cela cache-t-il ? 
alors quand je lis que certains n'ont pas confiance aux agences, je les comprend tres bien . 

Certains de ces biens n'ont pas nécessité de publicité. Ils sont vendus à un client du fichier.

Après, le temps où un bien se vendait en 2h et 1 visite est révolu.
Les agents se sont gavés. Mais, là, clairement, ce n'est plus la même chanson.
Alors, pour essayer de tenir, ils utilisent ce qu'ils peuvent, ce qui montre qu'ils sont capables de vendre...même si un compromis signé n'est plus synonyme de vente (un mauvais fera signer n'importe qui, si cela ne va pas au bout, la concurrence n'aura pas vendu le bien non plus).

Bonjour

Merci pour vos retours, j aurais quelques questions supplémentaires :
Quel logiciel si possible simple d utilisation et gratuit conseillez vous pour les plans ?
Quel coût pour faire les mètres et plan du bien ?
Coût expert structurel vs architecte sur ce projet ?
Auprès de qui faut il se renseigner sur la possibilité de créer un autre compteur ?
Merci encore pour votre aide

Ce sujet de discussion prend une tournure qui fait que sa place est dans la rubrique location et non dans la rubrique plans de maison.

Bonjour,

Si le projet ne consiste qu'à aménager/redistribuer l'intérieur du bâtiment, alors aucune démarche administrative n'est nécessaire (ni permis de construire ni DP). Il n'est pas nécessaire de missionner un professionnel pour réaliser les plans.

Dans ce cas, des plans 2D suffisent et Kozikaza aussi. Les artisans, j'imagine plaquiste, électricien, plombier sont tout à fait en mesure de chiffrer avec un tel plan et une visite sur place.

Il faut juste être rigoureux sur vos mesures, placer correctement les huisseries...

Franchement quand je vois la cuisine de 16,1 m² sans fenêtre, oui l'intervention d'un architecte est obligatoire si on prétend offrir des logements dignes et confortables.

Et soit disant au deuxième étage une salle d'eau recouvrant totalement un escalier, à part une agression aux participants et aux lecteurs ces plans ne m'évoquent rien d'autre.

Cheno3 a écrit:

  

Je cite les plans par précaution.

Oui il y a problème d'escaliers pour commencer. Quelles sont les hauteurs de plancher à plancher?

Pour aider mes collègues à percevoir le sérieux du plan donné par Cheno3 j'ai mis en couleur les trois appartement.

Le jaune, la salle d'eau est au deuxième étage et recouvre totalement l'escalier.

Le vert, au premier étage il n'y a pas d'escalier de représenté.

Le rose la pièce appelée cuisine de 16 m² est aveugle.

Bonne chance pour faire des appartements dignes et confortables et équilibrés sans le recours à un bon architecte.

Salut, Cheno3 Pour les compteurs, il faut aller demander à la mairie. Où est cet immeuble ? Sur Nîmes ? Sauve ? Saint-Hippolyte du fort
3 Exemple de ville donc le fonctionnement et complètement diffèrent !

Calète a écrit:

Pour aider mes collègues à percevoir le sérieux du plan donné par Cheno3 j'ai mis en couleur les trois appartement.

Bonjour,

Vous devez tenir en haute estime vos collègues et ne pas douter qu'ils puissent être un peu réfléchis pour leur fournir une telle démonstration.

Votre bâtiment est composé de plusieurs logements.

Une question se pose : s'agit-il d'une copropriété (c'est à dire pour faire simple que chaque lot est dénommé, qu'une quote-part leur est associée, qu'il existe un réglement de copropriété) dont vous acheteriez tous les lots? Je ne pense pas, mais sait-on jamais? Cela arrive parfois.

v67 a écrit:

Oui il y a problème d'escaliers pour commencer. Quelles sont les hauteurs de plancher à plancher?

Bonjour, la hauteur sous plafond varie de 2,45 à 2,48 m

Hello1 a écrit:

Votre bâtiment est composé de plusieurs logements.

Une question se pose : s'agit-il d'une copropriété (c'est à dire pour faire simple que chaque lot est dénommé, qu'une quote-part leur est associée, qu'il existe un réglement de copropriété)  dont vous acheteriez tous les lots? Je ne pense pas, mais sait-on jamais? Cela arrive parfois.

Bonsoir Il s agit d une seule maison découpée en 3 logements sans partie commune ni copro. Merci

Calète a écrit:

Pour aider mes collègues à percevoir le sérieux du plan donné par Cheno3 j'ai mis en couleur les trois appartement.

Le jaune, la salle d'eau est au deuxième étage et recouvre totalement l'escalier.

Le vert, au premier étage il n'y a pas d'escalier de représenté.

Le rose la pièce appelée cuisine de 16 m² est aveugle.

Bonne chance pour faire des appartements dignes et confortables et équilibrés sans le recours à un bon architecte.

Bonjour, en effet je suis totalement novice. C est mon premier projet, excusez mon plan approximatif. L idée de ce post est justement de recueillir des avis éclairés et conseils pour aider à m organiser et prendre le projet dans le bon sens et évitant potentiellement des erreurs. Vous avez juste dans votre interprétation. Merci

Cheno3 a écrit:

v67 a écrit:

Oui il y a problème d'escaliers pour commencer. Quelles sont les hauteurs de plancher à plancher?

Bonjour, la hauteur sous plafond varie de 2,45 à 2,48 m

Ça n'est pas la réponse à la question de plaquisteheureux.

Je la reformule. 

Quelle est la hauteur de franchissement ?

Calète a écrit:

Cheno3 a écrit:

v67 a écrit:

Oui il y a problème d'escaliers pour commencer. Quelles sont les hauteurs de plancher à plancher?

Bonjour, la hauteur sous plafond varie de 2,45 à 2,48 m

Ça n'est pas la réponse à la question de plaquisteheureux.

Je la reformule. 

Quelle est la hauteur de franchissement ?

Désolé je ne pense pas pouvoir répondre à la question. Si je comprends bien, il me faudrait pouvoir connaître l épaisseur du plafond + plancher et l ajouter à la hauteur sous plafond ? 

Oui.

Et la hauteur du plénum si plénum.

La hauteur de franchissement c'est ce qui est déterminant pour concevoir un bon escalier sûr et confortable.

Bonjour,
Vos escaliers existent ils déjà ?

Bonjour,
oui les escaliers sont déjà existants (en dur pour l appartement en jaune et en bois pour l appartement en vert).
Merci

Bonjour,
Vous allez les conserver, je suppose? Dalle béton partout à l'étage?

Si vous voulez avancer, comme déjà dit, je crois que vous devez sonder vous même le marché et aussi réaliser des plans corrects.
Prenez toutes les mesures précisément, faites un plans côté sur place sur papier, puis reportez les sur Kozikaza (ou un autre logiciel/site).
Prenez les épaisseurs des murs/cloisons. Essayez d'en déterminer le matériau. Prenez les hauteurs sous plafond.

Déterminez votre budget rénovation.
Procurez vous un plan de masse, et le PLU si vous envisagez de modifier des ouvertures. Dans ce cas, prenez également les distances bâtiment/limite de propriété.

Système de chauffage/eau chaude existant? Le(s)quels? Etat du/de la chaudière si existante.
Etat de l'installation électrique?
Factures de travaux réalisés?

Et surtout, locataires en place? Si non, depuis quand est-ce vide? Si oui, existence de baux? Qualité de ceux-ci? Dates de signatures? Etat d'esprit des locataires, revenus...etc

Vous avez du boulot.

Merci pour tous vos conseils En effet ça fait beaucoup de questions à se poser et un beau projet.. Niveaux électricité et chauffage il faut tout refaire. Aucun travaux récents réalisés… 1 seul logement loue actuellement.
Pour être honnête, j aurais souhaité avoir quelques idées / plan théorique d aménagement dont j aurais vérifié ensuite la faisabilité mais je comprends que je prenais sans doute la question à l envers…
Bonne journée

Bonjour, étant architecte,

je peux que vous conseiller de prendre un architecte pour votre projet car la vous foncez droit vers un rafistolage de piètre qualité (ce qui est normal car ce n'est pas votre métier de base)

L'architecte saura vous faire un plan de l'état des lieux plus précis, vous proposez un agencement idéal pour un projet de location, il peut même prévoir la flexibilité (si il doit repasser en une grande maison dans l'avenir?)
Il saura vous accompagner en proposant des artisans (avec des devis négociés ;) ) pour rénover le bâtiment (en vous laissant certains lots à votre charge, ceux que vous souhaitez réaliser vous même)

Projet audacieux ! Bon courage