L'urbanisme considère mon sous sol comme un rez de chaussée, annulation du projet ?

Et cela (déjà cité) : la seule définition de RDC que j'ai trouvée. Elle est antérieure au PLU.
c'est un "indice" de plus, je pense.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006823811

Pour le remblai il faut voir ce que le PLU autorise comme écart entre terrain naturel et terrain fini.

Hello1 a écrit:

Bonjour (re)

Par hasard, il n'y aurait pas de PPRI applicable pour votre parcelle?

Oui il y en a bien un. Il faut que je regarde quelque chose en particulier dedans ?

Calète a écrit:

Pour le remblai il faut voir ce que le PLU autorise comme écart entre terrain naturel et terrain fini.

Ils vont considérer un remblaiement comme une tentative de fraude administrative et l'ont déconseillé a l'archi. Je trouve ça franchement culotté et même mesquin mais bon

Bonjour,

Vous identifiez la qualité de sous sol avec comme support une coupe
qui représente apparemment le terrain fini. 

Votre PLU défini le sous sol comme devant être " enterré au 3/4 du T.N." 

Je ne connais pas la topographie du lieu mais il est toujours possible qu'une
plateforme ait été décaissée et que au final vous soyez plus enterré (du TN) qu'il n'y parait.

Remblayer au dessus du TN ne rendrait pas l'ouvrage plus régulier, contrairement au fait
de reconstituer le TN tel qu'il était avant le début de l'opération.

Avez vous gardé les plans des différents PC ?

Le PPRi est peut être une piste car il peut imposer à surélever les RDC.

Ce qui est bizarre, c'est qu'il interdit souvent les sous sols...

Autre bizarrerie: en 1985 on savait réaliser des sous sol sans avoir recours à ces
énormes banquettes béton périphériques.
On vous a donné une explication ?

VanH a écrit:

Remblayer au dessus du TN ne rendrait pas l'ouvrage plus régulier, contrairement au fait
de reconstituer le TN tel qu'il était avant le début de l'opération.

Avez vous gardé les plans des différents PC ?

Je vais voir si je peux le récupérer, j'en suis encore a l'étape de la signature du compris de vente

VanH a écrit:

Le PPRi est peut être une piste car il peut imposer à surélever les RDC.

Oui via un calcul un peu complexe il faudrait que je me penche la dessus

VanH a écrit:

Autre bizarrerie: en 1985 on savait réaliser des sous sol sans avoir recours à ces
énormes banquettes béton périphériques.
On vous a donné une explication ?

Je crois que l'archi m'avais dit que c'était pour pouvoir entreposer en limitant le risque de submersion lors d'une inondation.

VanH a écrit:

Bonjour,

Vous identifiez la qualité de sous sol avec comme support une coupe
qui représente apparemment le terrain fini. 

Votre PLU défini le sous sol comme devant être " enterré au 3/4 du T.N." 

Je ne connais pas la topographie du lieu mais il est toujours possible qu'une
plateforme ait été décaissée et que au final vous soyez plus enterré (du TN) qu'il n'y parait.

Remblayer au dessus du TN ne rendrait pas l'ouvrage plus régulier, contrairement au fait
de reconstituer le TN tel qu'il était avant le début de l'opération.

Vraiment bien vu!

Pour le terrain naturel après discussion avec l'architecte si je me rappelle bien c'est juste le niveau du terrain avant la demande de PC.
Donc déclarer un remblaiement avant de déposer un PC pour la surélévation pourrait théoriquement marcher

Nino2732 a écrit:

Pour le terrain naturel après discussion avec l'architecte si je me rappelle bien c'est juste le niveau du terrain avant la demande de PC.
Donc déclarer un remblaiement avant de déposer un PC pour la surélévation pourrait théoriquement marcher

Peut-être VanH pourra-t-il confirmer, mais je ne pense pas.

Par contre si sur les PC le TN apparait, et qu'il est plus haut que le sol actuel, alors il ne s'agit plus de remblayer mais de retrouver le TN de l'époque.

Pour suivre l'idéee de VanH, il faudrait demander à votre géomètre (où peut-être est-ce indiqué sur des documents en votre possession) qu'elle est la référence utilisée pour les "hauteurs de sol" : Terrain naturel NGF?

Hello1 a écrit:

Pour suivre l'idéee de VanH, il faudrait demander à votre géomètre (où peut-être est-ce indiqué sur des documents en votre possession) qu'elle est la référence utilisée pour les "hauteurs de sol" : Terrain naturel NGF?

Oui les plans indiquent que "Les altitudes sont rattachées au système NGF IGN-1969"

Dommage.

Bonjour,

Il faut savoir si le dossier PC de l'époque faisait apparaître un remodelage du TN.
Dans votre cas, la création d'une plateforme TF par déblaiement vous serait favorable.
(Peu de chances à mon avis si en 1985, la parcelle était déjà en zone PPRi.)

C'est la valeur (en mètres) d'un éventuel abaissement du TF / TN qu'il est important de connaitre.

Que les points altimétriques soient rattachés au NGF ou pas, n'a aucune incidence.

Bonjour,

Oui, je me suis embrouillé tout seul.
Logique.

Pour info voici la maison en face de la mienne (de l'autre côté de la rue) qui a obtenu son permis de construire en 2021. La configuration semble identique à celle que je vise (sous-sol semi enterré+ RDC + étage + combles). A priori je ne constate pas de différence de niveau par rapport a la voirie


Avant le rdv avec l'avocat en urbanisme j'envisage donc me rendre à la mairie pour consulter ou obtenir une copie des deux permis de construire: celui pour la maison que j'achète et celui pour celle d'en face, achevée dans la configuration rêvée

J'espère que ce n'est pas idiot ou inutile

PS: La photo est une photo d'archive, la maison est complètement finie aujourd'hui

Bonjour,

On ne voit pas le bas du bâtiment et je ne parviens pas à lire le panneau, mais j'ai l'impression que le niveau bas n'est pas enterré, ou peu.

Je ne sais pas s'il est judicieux de présenter l'acceptation de PC d'un voisin comme un argument pour son propre PC.

Hello1 a écrit:

Bonjour,

On ne voit pas le bas du bâtiment et je ne parviens pas à lire le panneau, mais j'ai l'impression que le niveau bas n'est pas enterré, ou peu.

Oui il est peu enterré donc théoriquement la construction n'est pas conforme non plus (R+2)... Ça m'intéresserait donc de voir les plans du PC

Hello1 a écrit:

Je ne sais pas s'il est judicieux de présenter l'acceptation de PC d'un voisin comme un argument pour son propre PC.

Apparement la rupture d'égalité de traitement ouvre de réelles possibilités de recours auprès un refus de PC. Je sais bien que chaque projet est différent mais au point où j'en suis je prends toutes les pistes

De quand date le permis de construire de votre maison et le permis de construire de la maison voisine.

L'égalité de traitement est aussi fonction de l'évolution des documents d'urbanisme applicables aux différents moments concernés.

Calète a écrit:

De quand date le permis de construire de votre maison et le permis de construire de la maison voisine.

L'égalité de traitement est aussi fonction de l'évolution des documents d'urbanisme applicables aux différents moments concernés.

1985 la mienne et fin 2021 (construction neuve) pour celle du voisin, qui semble être en R+2 selon les textes du PLU

Nino2732 a écrit:

Calète a écrit:

De quand date le permis de construire de votre maison et le permis de construire de la maison voisine.

L'égalité de traitement est aussi fonction de l'évolution des documents d'urbanisme applicables aux différents moments concernés.

1985 la mienne et fin 2021 (construction neuve) pour celle du voisin, qui semble être en R+2 selon les textes du PLU

Et le voisin est strictement dans la même zone du PLU ?

Parfois d'un côté de la rue ou de l'autre on change de zonage et donc de règles.

Je vois une différence : extension pour vous et construction pour cette maison.
En présence d'un PPRI, la différence de traitement peut peut-être s'expliquer.
Ce qui ne signifie pas qu'à mon sens, il ne faille pas chercher, tenter, essayer de mener le projet à terme.

Calète a écrit:

Et le voisin est strictement dans la même zone du PLU ?

Parfois d'un côté de la rue ou de l'autre on change de zonage et donc de règles.

Oui c'est exactement la même zone j'ai bien vérifié d'autres maisons sont en R+2 dans cette zone mais évidemment des constructions anciennes donc pas pertinent. Celle en face je suis très curieux de savoir comment elle a été acceptée, il me manque sûrement un élément

Je joins un plan de coupe utilisé pour la demande de PC d'une extension sur la maison (années 2000). Je pense que le niveau du terrain naturel y est indiqué

J'ai du mal a comprendre les difference d'altitudes avec le révélé réalisé par un géomètre récemment :


Le premier plan indique un TN a +34,60 alors que le deuxième a le plancher du rdc à +34,58...

Bonjour,

Un des deux à faire une erreur?
Ce que je vois c'est que sur le plan PC, la différence entre le plancher du niveau d'entrée et le TN est de 1.2m et de 1.32 sur le plan du géomètre.
Vous avez gagné 12cm.
Pas suffisant.
Je vois aussi qu'il est noté RDC pour le niveau d'entrée et que le niveau de ce RDC est apparemment fonction du niveau de la crue historique.

Doublon

Desole si c'est une question trop naïve mais est ce que ce type de combles est généralement considéré comme un étage ?


Edit avec ce que j'ai pu trouver niveau jurisprudence :

Vous avez la réponse écrite noir sur blanc très clairement exprimée dans le document que vous joignez à l'image.

Pourquoi donc votre question ?

Calète a écrit:

Vous avez la réponse écrite noir sur blanc très clairement exprimée dans le document que vous joignez à l'image.

Pourquoi donc votre question ?

Ça me paraissait un peu trop facile. En gros suffirait d'avoir des murs a 80° au lieu de 90° pour que le projet soit conforme. Donc je me suis dit il y a pe un truc evident que je ne vois pas par manque d'expérience...

C'est comme la limitation de vitesse sur la route.

Faites des combles à la Mansart et votre projet devrait passer.

Le prix risque de vous arrêter.

Calète a écrit:

C'est comme la limitation de vitesse sur la route.

Faites des combles à la Mansart et votre projet devrait passer.

Le prix risque de vous arrêter.

Vous pensez que ça va chercher beaucoup plus haut qu'une surélévation (projet initial) ?

Demandez à votre archotecte et revenez nous donner sa réponse

Avant vérifiez si le PLU autorise les toitures à la Mansart.

Bon après rdv avec l'avocat en urbanisme: selon lui l'interprétation de l'urbanisme est difficilement contestable compte tenu des définitions utilisées.
Il pense néanmoins qu'une toiture à la Mansart ou abaisser la hsp du sous sol sont des choix permettent la conformité et seront acceptés.

J'ai demandé à l'archi de soumettre l'idée de la toiture à la Mansart et on verra ce que ça donne

Merci pour le retour Nino2732.

Si un architecte et un avocat ne remettent pas en cause la position de l'urbanisme ...

Attendons et voyons.