Avis sur terrain, prix et nature de sol

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Le 02/04/2025 à 18h36 Bloggeur Env. 20 message Ille Et Vilaine

Bonjour, et merci par avance à tous ceux qui m'accorderont un peu de leur temps.

Nous souhaitons construire une maison sur la côte, dans le Finistère Nord.
Nous avons retenu un terrain hors lotissement qui nous plait par son emplacement, sa taille et sa forme.
L'accès se fait par une parcelle empierrée en indivision. Il est viabilisé en eau et électricité, et nécessitera un assainissement individuel.
Le vendeur en demande 105 €/m2, sachant que 60% du terrain est classé en terre agricole non constructible.
Le prix me parait excessif, mais il y a peu de choix de terrains.

Ma première question concerne le prix de ce terrain : est-ce que ça vous parait raisonnable et justifié ?

Le vendeur nous a remis l'étude ANC, qui préconise une microstation.
"La parcelle se situe au cœur d’un axe d’écoulement d’eaux (zone potentiellement humide). En son centre s’écoule un petit ruisseau (que nous n'avons pas vu). Présence de traces d’hydromorphies à partir de 150cm sur S1 , 130 cm sur S2, 120 cm sur S3 , 70 cm
sur S4, 60 cm sur S5 et 80 cm Sur S6. La nappe est atteinte à la profondeur de 160 cm sur S2 et 170 cm Sur S3. Perméabilité subjective : K > 50mm/h" et le tableau des contraintes :
Contraintes                     Présence     Risque
Argiles gonflantes    Non         Absent
Cavités                   Non         Absent
Doline / Karst / Calcaire     Non Absent
Roche dure et massive    Possible       Faible

Ma deuxième question porte sur les conséquences de ce sol pour la construction. Ce n'est bien-sûr pas l'étude de sol nécessaire avant de construire, mais qu'en pensez-vous, est-ce qu'on doit s'attendre à devoir prendre des précautions ?
Nous avons eu deux avis contraires de professionnels de la construction : pour l'un il n'y a aucune inquiétude à avoir, et pas de mesures particulières à prendre, pour l'autre c'est catastrophique et il faut construire sur des pieux (surcoût à prévoir de 20000 €).

Merci d'avoir pris le temps de lire ce sujet et nous espérons que vous pourrez éclairer notre intérêt pour ce terrain.

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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

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Woofy

Le 03/04/2025 à 16h08 Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone

Bonjour,
Vous pouvez aller ici pour voir les prix d'achat effectif de l'immobilier dans le coin sur les dernières transactions :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Ça donnera une idée du prix au m².

Pour le 105€/m² vs 60% du terrain en zone A, sur le papier ça parait abusé, sauf si les 60% non constructibles sont peu impactants. Je veux dire : sur mon terrain actuel, si la partie où je ne construirais pas n'était pas constructible, ben en fait ça ne me changerait absolument rien et le terrain vaudrait quand même je pense le prix que j'ai payé pour l'acheter.

Si c'est un petit terrain et que vous êtes très contraint de base, et avec les 60% non constructibles ça deviens ingérable, c'est pas pareil que si c'est un grand terrain où vous êtes à l'aise et où vous pouvez faire ce que vous voulez sans trop de contrainte, mais juste sur 40% du terrain.

Donc bah ... à vous de voir si ça vaut le coup, ou pas.

Pour l'étude ANC, elle ne dit absolument rien sur la capacité portante du sol. Les sondages sont trop légers et peu profond, et surtout ne sont pas sur l'emplacement de la construction. Par contre la nappe phréatique semble plutôt proche (1m60 / 1m70 sur 2 sondages). A voir suivant la date des essais si elle était plutôt pleine, plutôt vide ou plutôt entre 2.
C'est un bureau d'étude géotechnique qui pourra dire ça, via une étude G2AVP à vos frais (entre 1500€ et 3000€ environ). Vous pouvez avec l'aide de votre notaire (et pas de celui du vendeur, prenez votre propre notaire, ça pour le coût ça ne vous coutera rien de plus) négocier de mettre une clause suspensive sur l'achat du terrain relative aux résultats de l'étude de sol et surcoût de fondations. Vous perdriez le prix de l'étude de sol mais ça vous permet de vous désengager sans engager de frais supplémentaires (et au pire s'il n'y a pas d'autres acheteurs négocier à la baisse le prix du terrain).
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter cette clause suspensive (et vous n'êtes pas obligé d'acheter ce terrain sans cette clause si jamais il refusait de la mettre).

Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part

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Bradley Picto info

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Le 03/04/2025 à 17h53 Bloggeur Env. 20 message Ille Et Vilaine

Bonsoir,
Merci pour votre réponse.
Je ne connaissais pas DVF, c'est très intéressant. J'ai regardé mais il n'y a pas beaucoup de terrains comparables, et les ventes commencent à dater. J'ai déjà tenté une négociation, sans aucun effet.
Mais effectivement nous pensons pouvoir construire ce que nous souhaitons sur la partie constructible.

L'étude ANC est récente, faite après une période de pluies...
Nous avons demandé une clause suspensive d'obtention du permis. Nous allons peut-être émettre des réserves par rapport à l'étude G2, mais comme vous dites, le vendeur ne va peut-être pas accepter.

J'ai bien compris que seule l'étude G2 pourra nous rassurer.

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