Demolition et ou construction

Vous êtes propriétaire d'un terrain avec un pavillon dessus.

Cet ensemble a une valeur de vente sur le marché d'Aubergenville, disons 3000 euros du m² habitable si c'est récent, 2800 si c'est ancien (je simplifie). Si votre pavillon fait 100 m² habitables, la valeur de l'ensemble devrait donc tourner autour de 280 000 à 300 000 euros.

Si vous vendez, vous repartez avec cette somme pour reconstruire.

Le terrain dans votre région vaut environ 3000 € le m² soit pour 450 m², environ 135 000 euros. Pour construire, il vous restera entre 145 000 € et 165 000 €, ce qui revient à 1450 à 1650 € par m² habitable. Il y a des frais en plus mais on tourne autour du prix du neuf à 1500 €/m² financé par la vente du pavillon et du terrain.

Si vous démolissez la construction actuelle, c'est comme si vous achetiez le terrain à 6200 voire 6600 € du m² pour construire du neuf que vous devrez financer entièrement : 150 000 euros pour 100 m² habitables et la démolition en sus (15 000 € ?). Mais pour préserver la valeur de cet investissement, il faut une construction de bonne prestation. Les promoteurs, eux, construisent beaucoup de m² habitables. Il y aussi si c'est possible la solution de la division parcellaire.

Il faut donc en avoir les moyens et trouver dans ce terrain de gros avantages. Il est vrai que le premier d'entre eux est que vous en êtes propriétaire alors que les terrains à vendre sont impossibles à trouver.

Pour diminuer le coût de l'opération, une rénovation plus ou moins importante pourrait être envisagée par exemple : 100 m² à 800 €/m², soit la moitié de l'opération précédente, avec éventuellement un petit agrandissement. C'est à voir avec un architecte.

Tout le problème vient de notre manière actuelle d'estimer la valeur d'une habitation. Une maison est évaluée selon son lieu de construction et sa valeur d'usage et non sur ses qualités intrinsèques. Un bâtiment de 50 ans, fait de matériaux de seconde catégorie et sans aucune qualité architecturale devrait être aisément remplaçable par une construction nouvelle. Les villes s'étendront à l'infini tant que le terrain bâti par une "mauvaise" maison (selon les critères d'aujourd'hui) vaudra le double du terrain nu. Seul moyen, privilégier le prix du sol, l'emplacement, par rapport à la valeur de la construction ... Le crédit d'impôt à la reconstruction n'est pas encore à l'ordre du jour.

il faut commencer par voir si le COS du terrain autorise a agrandir ou construire plus grand...

Exact, dans certaines communes il faut une surface minimale pour construire. Ex dans mon quartier c'est 800m², avec 792m² indicatifs au cadastre et une maison en très très mauvais état dessus, c'était pas glop...
Heureusement 806m² mesuré par le géomètre et là tout devenait possible.
Perso nous avons fait le choix de démolir pour reconstruire car le terrain avait une valeur sentimentale pour mon mari et qu'il n'y a plus de terrains à construire depuis belle lurette, en tout cas pas de cette surface. De toute façon la précédente maison dessus était dans un tel état et en plus mal placée sur le terrain, elle ne valait quasi rien...
On a finalement fait une excellence affaire quand on voit ce que vaut notre maison actuelle.
La démolition a quand même couté pas loin de 15 000 Euros, c'est un poste non négligeable dans le budget en plus des frais de logement éventuels pendant le temps de la construction...