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Division du terrain refusée...

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Env. 50 message
Salut à tous...
Je viens vous faire part de ma mésaventure...

J'ai signé une promesse de vente pour 1 terrain dans l'essonne, terrain qui comporte une maison mais qui sera découpé en 2 lots.
1 avec la maison, l'autre à batir (c'est pour celui là que j'ai signé).

CU positif, bornage réalisé.

Mais depuis le 1er Octobre 2007, il ya une nouvelle loi qui s'applique et la DDE, a réexaminer le dossier... pour au final refuser la division qu'elle avait accepter 3 mois plus tot...

Le vendeur à pris contact avec le Maire de la commune. Ce dernier dit qu'il va arranger l'affaire...

Que dois je en penser ? car meme si le maire autorise la division... mon permis sera certainement refusé par DDE non?!


Je ne sais pas quoi faire... et je commence à avoir le moral à Zéro !
Crying Crying Crying Crying Crying
Vous avez beau dire, y'a pas seulement que de la pomme, y'a aut'chose. Ça serait pas dès fois de la betterave, hein ?

- Paul Volfoni (Audiard-Les Tontons Flingueurs)
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Env. 200 message Aisne
aie cette histoire me fait peur.
Je vous souhaite bon courage pour la suite
PC accordé le 06/03/08
Terrain signé le 24/04/08
Debut des travaux mi mai 08
Livraison prevue mi fev 09
Reception des clefs le 06/02/09
Emmenagement le 28 fev 09
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Env. 3000 message Morbihan
Quelles sont les raisons invoquées pour qu'il y ait opposition à la déclaration préalable dans le cadre de la division ?

Le plan de division avait-il été communiqué la mairie avant le 1er octobre ?
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Photographe Env. 400 message Ruaudin (72)
un conseil si le compromis est deja signé fait le refaire en mettant en condition suspensive l accord de ton permis de construire et ne passe chez le notaire que quand tu aura l accord du PC
Notre Chantier: http://www.forumconstruire.com/construire/viewtopic.php?t=52955

Courtier en pret immo, n'hésitez pas à me demander conseil.
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Env. 30 message Bretagne
Je ne comprends pas, si un compromis est déja signé on ne peut pas revenir en arrière pour rajouter des clauses?
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Photographe Env. 400 message Ruaudin (72)
si la division est pour le moment officiellement refusée tu peux casser le 1er
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Courtier en pret immo, n'hésitez pas à me demander conseil.
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Env. 3000 message Morbihan
garance a écrit:Je ne comprends pas, si un compromis est déja signé on ne peut pas revenir en arrière pour rajouter des clauses?


On peut toujours aménager un contrat par voie d'avenant.

Flaverflav a écrit:si la division est pour le moment officiellement refusée tu peux casser le 1er


Ce n'est pas nécessairement automatique, tout dépend comment la promesse été rédigée.

Par voie de justice, probablement sur le fondement de l'erreur.
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Env. 50 message
poil a écrit:Quelles sont les raisons invoquées pour qu'il y ait opposition à la déclaration préalable dans le cadre de la division ?


le terrain total fait 1100 M²; les parcelles seront de 500M² (celle avec la maison) + 600M² celle à batir

La raison invoquée pour l'opposition est celle ci : le propiétaire futur de la maison(et donc du terrain de 500M) ne pourra pas faire de modifications car sur le PLU il faut au mini 600M² pour pouvoir demander un PC....


poil a écrit:
Le plan de division avait-il été communiqué la mairie avant le 1er octobre ?

Oui...


Il y a dans la promesse une clause suspensive d'obtention de PC, mais je n'ai pas du tout envie de tout arrêter... car le terrain me plaît énormément ...

Je ne sais pas trop comment faire... Contacter la DDE ? La Mairie ? ou laisser le vendeur faire ?....
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- Paul Volfoni (Audiard-Les Tontons Flingueurs)
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Env. 3000 message Morbihan
sebastien91 a écrit:
poil a écrit:Quelles sont les raisons invoquées pour qu'il y ait opposition à la déclaration préalable dans le cadre de la division ?


le terrain total fait 1100 M²; les parcelles seront de 500M² (celle avec la maison) + 600M² celle à batir

La raison invoquée pour l'opposition est celle ci : le propiétaire futur de la maison(et donc du terrain de 500M) ne pourra pas faire de modifications car sur le PLU il faut au mini 600M² pour pouvoir demander un PC....
L’argument me paraît ne pas être fondé : le lot bâti est exclu du lotissement soumis à la DP (article R 442-2 du code de l’urbanisme) de sorte qu’à mon sens la division respecte les dispositions du PLU.


sebastien91 a écrit:
poil a écrit:
Le plan de division avait-il été communiqué la mairie avant le 1er octobre ?

Oui...


Il faut que le vendeur objecte à l’instructeur via le maire la propre réponse de l’administration :
Citation: Si, en application de l’article R.315-54, applicable avant le 1er octobre 2007, des plans de division ont été déclarés en mairie, il n’est pas nécessaire de déposer une déclaration préalable. La division a été enregistrée. L’acquéreur de la parcelle détachée peut faire directement sa demande permis de construire.


http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/rubrique.php3?i[...]rique=267#sommaire_1222
(DIVISION FONCIERE)
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Photographe Env. 400 message Ruaudin (72)
poil a écrit:
garance a écrit:Je ne comprends pas, si un compromis est déja signé on ne peut pas revenir en arrière pour rajouter des clauses?


On peut toujours aménager un contrat par voie d'avenant.

Flaverflav a écrit:si la division est pour le moment officiellement refusée tu peux casser le 1er


Ce n'est pas nécessairement automatique, tout dépend comment la promesse été rédigée.

Par voie de justice, probablement sur le fondement de l'erreur.


si c est necessairement automatique car lui il n achete qu un des 2 lots, si les lots ne sont plus divisibles comment il fait pour acheter !!!!
Notre Chantier: http://www.forumconstruire.com/construire/viewtopic.php?t=52955

Courtier en pret immo, n'hésitez pas à me demander conseil.
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Env. 50 message
Flaverflav a écrit:
si c est necessairement automatique car lui il n achete qu un des 2 lots, si les lots ne sont plus divisibles comment il fait pour acheter !!!!


Je n'ai aucun doutes sur le fait de pouvoir tout annuler... mais ce n'est pas ce que je désire...

Je ne veux que 2 choses...

1) division acceptée
2) PC accepté

et une petite 3eme... Pas des problèmes futurs avec le CST.... Biggrin
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- Paul Volfoni (Audiard-Les Tontons Flingueurs)
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Env. 50 message
poil a écrit:
http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/rubrique.php3?i[...]rique=267#sommaire_1222
(DIVISION FONCIÈRE)


Poil,
Je pense que ce qui suit correspond à mon cas. Cependant je pense que ne comprend pas tout...

Qu'est ce qu'une DP ? et un PA ?

En résumé si il y a déjà eu un CU positif il ne peut y avoir de refus ?




Site du nouveau Permis de constuire a écrit:
Droits acquis des CU par rapport aux divisions
Description :

Depuis le 1/10, toute division nécessite au minimum une DP. Dans le cadre de l’article L 442-4 du code de l’urbanisme, les notaires ont l’obligation d’obtenir un PA (ou une DP) pour pouvoir passer une vente dans le cadre d’un lotissement.

Si un certificat d’urbanisme b) a été délivré avant le 1/10, faut-il obtenir une autorisation (DP ou PA) pour confirmer la division en 2 lots instituée par le certificat d’urbanisme ou y’a-t-il maintien des droits acquis par le certificat durant sa validité ?

Réponse :

Avant le 1er octobre 2007, l’article R.315-54 du code de l’urbanisme indiquait que le propriétaire ou son mandataire devait adresser au maire de la commune un plan de division préalablement à toute division de terrain en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constituait pas un lotissement au sens de l’ancien article R 315-1 ou qui ne constituait pas une des divisions visées à l’ancien article R.315-2.

Depuis le 1er octobre, cette déclaration en mairie est remplacée soit par une déclaration préalable, soit par un permis d’aménager.

Pour pouvoir passer une vente, le notaire doit donc préciser si le plan de division prévu à l’ancien article R.315-54 a bien été envoyé en mairie avant le 1er octobre 2007, auquel cas la division doit être considérée comme réalisée. Le service instructeur doit se rapprocher de la mairie pour récupérer ce plan.

Le certificat d’urbanisme obtenu avant le 1er octobre 2007 ne peut pas valoir déclaration au titre de l’ancien article R.315-54.
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Env. 3000 message Morbihan
Flaverflav a écrit:

si c est necessairement automatique car lui il n achete qu un des 2 lots, si les lots ne sont plus divisibles comment il fait pour acheter !!!!


Doucement sur les points d'exclamation...

La division en vue de l'edification d'une construction n'est pas permise mais rien n'empêche de diviser pour dégager un terrain à vache. Faut pas tout mélanger.

Reste que si la promesse vise expressément la vente d'un terrain à batir, l'entreprise pour annuler l'avant contrat ne devrait pas être trop difficile surtout si le PC était en condition suspensive.
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Env. 3000 message Morbihan
sebastien91 a écrit:

Qu'est ce qu'une DP ? et un PA ?


DP = déclaration préalable (dans le cas d’espèce d’une division foncière)
PA = permis d’aménager (anciennement permis de lotir)

Le refus de la DDE porte sur la DP. En clair, il y a opposition à la déclaration préalable et donc à la division en vue de créer un terrain à bâtir.

sebastien91 a écrit:

En résumé si il y a déjà eu un CU positif il ne peut y avoir de refus ?


Oui hélas, c'est le paragraphe suivant dans le lien

Citation: Droits acquis des CU par rapport aux divisions
Description :
Depuis le 1/10, toute division nécessite au minimum une DP. Dans le cadre de l’article L 442-4 du code de l’urbanisme, les notaires ont l’obligation d’obtenir un PA (ou une DP) pour pouvoir passer une vente dans le cadre d’un lotissement.

Si un certificat d’urbanisme b) a été délivré avant le 1/10, faut-il obtenir une autorisation (DP ou PA) pour confirmer la division en 2 lots instituée par le certificat d’urbanisme ou y’a-t-il maintien des droits acquis par le certificat durant sa validité ?


Réponse :

Avant le 1er octobre 2007, l’article R.315-54 du code de l’urbanisme indiquait que le propriétaire ou son mandataire devait adresser au maire de la commune un plan de division préalablement à toute division de terrain en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constituait pas un lotissement au sens de l’ancien article R 315-1 ou qui ne constituait pas une des divisions visées à l’ancien article R.315-2.

Depuis le 1er octobre, cette déclaration en mairie est remplacée soit par une déclaration préalable, soit par un permis d’aménager.

Pour pouvoir passer une vente, le notaire doit donc préciser si le plan de division prévu à l’ancien article R.315-54 a bien été envoyé en mairie avant le 1er octobre 2007, auquel cas la division doit être considérée comme réalisée. Le service instructeur doit se rapprocher de la mairie pour récupérer ce plan.

Le certificat d’urbanisme obtenu avant le 1er octobre 2007 ne peut pas valoir déclaration au titre de l’ancien article R.315-54.


Votre chance c'est que le plan de division a été adressé en mairie avant le 1er octobre
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Env. 50 message
poil a écrit:

Le certificat d’urbanisme obtenu avant le 1er octobre 2007 NE peut PAS valoir déclaration au titre de l’ancien article R.315-54.

Votre chance c'est que le plan de division a été adressé en mairie avant le 1er octobre


C'est plutot de la malchance non?!
Puisque le CU a été obtenu avant le 1/10, il NE peut donc PAS valoir déclaration...
ou alors j'ai vraiment du mal avec ces textes de lois...on dirait que c'est fait exprès de compliquer les choses... et dire que nul n'est censé ignoré la loi... comment faire ?!
Vous avez beau dire, y'a pas seulement que de la pomme, y'a aut'chose. Ça serait pas dès fois de la betterave, hein ?

- Paul Volfoni (Audiard-Les Tontons Flingueurs)
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Env. 3000 message Morbihan
Pardon, ce que je sous-entendais résultait de cette partie de la citation :

Citation:
Pour pouvoir passer une vente, le notaire doit donc préciser si le plan de division prévu à l’ancien article R.315-54 a bien été envoyé en mairie avant le 1er octobre 2007, auquel cas la division doit être considérée comme réalisée.


Si tel est le cas la DP n'était pas à faire et la DDE doit logiquement préparer un refus d'instruire (puisque la division est "considérée comme réalisée")
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Env. 50 message
Je vais me renseigner pour savoir si tel est le cas... espérons que oui...
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- Paul Volfoni (Audiard-Les Tontons Flingueurs)
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