Taux du credit

Bonjour à tous

J’emprunte seul
Montant total emprunté : 106500 euros
Taux hors assurance : 3,50 %
Durée : 25 ans
Ass estimée : 15,99 euros / mois

Mensualités : 550 euros
Pension alimentaire versée à mon ex : 180 euros
Taux endettement : 41%
Reste à vivre : 1064 euros

Contexte :
J’ai 1800 euros de salaire, ingénieur 32 ans tps de travail 80% (enfin 4 jours sur 5 mais plus de 10 heures chaque journée) un de mes arguments est ma possibilité d’évoluer au minimum vers un temps plein…

Je suis séparée avec un enfant, je verse 180 euros de pension à mon ex.
Nous avons décidé de cela ensemble ne sommes pas encore passé devant le juge

La débilité du calcul du taux d’endettement utilisé par les banques, vis-à-vis de la pension alimentaire, fait que celle-ci est comptée comme un crédit (au lieu de la soustraire au salaire, ce qui serait beaucoup plus logique et avantageux pour le calcul du taux d’endettement)
Enfin, bon je pars direct (alors que je n’ai aucun crédit) avec 10% de taux d’endettement sans avoir rien demandé…

Je viens de faire une proposition à 97000 euros pour une maison, avec les frais de notaire et de garantie, je demande 107000 euros à ma banque…
J’ai 16000 euros de coté mais je ne veux pas les utiliser, d’après ma conseillère, c’est effectivement un plus dans mon dossier mais cela ne jouera pas sur le taux si je l’utilise comme apport et heureusement je n’en ai pas envie…

Donc ma conseillère vient de me faire une proposition de crédit que je trouve intéressante, en tout cas pour un premier jet avec peu de négoc (ass externe en partie déjà négociée elle me connait bien d’un précédent projet avortée cause avec mon ex…)

Je voulais savoir si certains d’entre vous ont déjà eu ou ont entendu parler de dossiers qui passait avec un taux d’endettement similaire de 41 % mais un reste à vivre donc de 1064 euros…

_Ju_ a écrit:

1-HA effectivement
2-ptz sur 16 ans, 166000 restant sur 24 ans effectivement
3- 28 pour moi, 23 ma compagne, aucun pb de santé
4- 1123 touts prets confondus avec assurance 100% sur chaque tête

On ne peut faire que des suppositions (à moins que vous connaissiez le taux d'assurance ou le montant de l'assurance à payer par mois).
Vous avez tous les 2 moins de 30 ans sans problème de santé. Disons que le taux de l'assurance groupe de la banque est de 0,22% par tête à 100%, soit 0,44% pour 2 têtes (environ 75€ /mois d'assurance pour vous 2).
Le prêt principal serait : 165.800€ sur 24 ans à 3,35% (taux hors assurance).
Coût total du prêt d'environ 100.000€.
Mais sans offre concrète (écrite), le banquier peut vous annoncer n'importe quel taux (ou n'importe quoi d'autre), vu qu'il ne s'engage pas.

_Ju_ a écrit:

... j'ai déjà pu négocier les frais intercalaires ...

Qu'avez-vous négocié exactement; car à moins de débloquer la totalité de la somme du prêt principal en une seule fois (ce que je doute lors d'une construction avec des appels de fonds), il me semble que vous payerez des frais intercalaires ?

On debloque d'abord le pret employeur, le ptz, l'apport, et on a convenu de supprimer les fi a condition de payer directement le pret en fonction du debloquage des fonds, du coup, on va s' arranger pour que les 2-3 derniers mois (la ou les mensualites vont se rapprocher le plus de la mensualite finale), soit on lisse le loyer actuel une fois rentré dans la maison (elle appartient aux grands-parents de ma compagne) soit de retourner chez nos parents.

Bonsoir, je voudrais savoir si vous êtes d'accord avec mon raisonnement.
D'abord ce qui est commun aux deux banques :
Un PTZ+ de 41580€ sur 12 ans + un pret patronal de 20000€ sur 20ans à 2,25% hors assur.

- 1ère proposition : C d'épargne. Montant total emprunté 277228.84€. En plus des prêts ci-dessus :
* un prêt de 107 000€ sur 20ans à 3,25%. A ce taux pas possible de demander une délégation d'assurance. Assurance 100% sur chaque tête. TEG global 4,27%
* un prêt palier de 108647.83€ sur 25ans à 3,25%. Idem pour l'assurance. TEG global à 4,02%.
*TEG global du PTZ : 1.27%
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1418€ avec ass.

- 2ème proposition : C-agricole. Montant total emprunté 278282€. PTZ + prêt patronal. Accepte la délégation d'assurance soit 0,13% pour mon conjoint. Pour ma part nous attendons la réponse du médecin conseil sachant qu'on était parti de 0,13% sans le questionnaire.
* un prêt souplesse de 153000€ à 3,55% sur 25 ans. TEG global : 3.88%
* un prêt opitplan lissé de 63227€ sur 25 ans à 3,55%. TEG global : 3,81%
* TEG global du PTZ : 0.44%
Ils nous on mis un apport de 274€ qui concerne les frais de délégation d'assurance qui ne peuvent être pris en charge. LOL
A priori cout total des intérêts selon le calcul de la commerciale : 121074,24€ hors ass.
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1351€ sans ass. soit environ 1411€ avec ass.
Pour moi, le TEG global est moins élevé au C-A donc la proposition est plus intéressante.
Pouvez-vous confirmer ?

J'aimerai tenter de faire croire à la C-Epargne que je prends chez eux pour avoir le taux de 3,25% mais à la dernière minute, lors de l'acceptation définitive de leur offre, je refuse leurs assurance en leur donnant la notre...le banquier risque de ne pas être content, de revoir son taux même si ce n'est pas commercial. Enfin bon, j'ai des lettres types pour gérer en cas de problème mais ca fait quand même peur de faire du forcing.

Merci d'avance pour votre étude de mes propositions.

Ou plus simple et plus conventionnel : tu attends un an et tu changes d assurance....

Autre possibilité : tu trouve une assurance qui offre les mêmes garanties, auquel cas la banque ne pourra pas refuser.

Bonsoir,

kiani a écrit:

- 1ère proposition : C d'épargne. Montant total emprunté 277228.84€. En plus des prêts ci-dessus :
* un prêt de 107 000€ sur 20ans à 3,25%. A ce taux pas possible de demander une délégation d'assurance. Assurance 100% sur chaque tête. TEG global 4,27%
* un prêt palier de 108647.83€ sur 25ans à 3,25%. Idem pour l'assurance. TEG global à 4,02%.
*TEG global du PTZ : 1.27%
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1418€ avec ass.

Donc un coût global (avec assurance) de : (1418€ x 25 ans x 12) - 277.228,84€ = 148.171,16€

kiani a écrit:

- 2ème proposition : C-agricole. Montant total emprunté 278282€. PTZ + prêt patronal. Accepte la délégation d'assurance soit 0,13% pour mon conjoint. Pour ma part nous attendons la réponse du médecin conseil sachant qu'on était parti de 0,13% sans le questionnaire.
* un prêt souplesse de 153000€ à 3,55% sur 25 ans. TEG global : 3.88%
* un prêt opitplan lissé de 63227€ sur 25 ans à 3,55%. TEG global : 3,81%
* TEG global du PTZ : 0.44%
Ils nous on mis un apport de 274€ qui concerne les frais de délégation d'assurance qui ne peuvent être pris en charge. LOL
A priori cout total des intérêts selon le calcul de la commerciale : 121074,24€ hors ass.
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1351€ sans ass. soit environ 1411€ avec ass.

Donc un coût global (hors assurance) de : (1351€ x 25 ans x 12) - 278.282€ = 127.018,00€
Et un coût global (avec assurance) de : (1411€ x 25 ans x 12) - 278.282€ = 145.018,00€

Pour moi les 2 propositions semblent très proches : une différence de 3000€ (cela peut paraître négligeable au regard des sommes empruntées).

kiani a écrit:

Pour moi, le TEG global est moins élevé au C-A donc la proposition est plus intéressante.

Il est de mon avis plus judicieux de comparer le coût global de chaque proposition surtout sur des prêts lissés. Le TEG regroupe l'ensemble des frais, y compris frais de dossier,de garantie, etc ... Lorsque une proposition comporte plusieurs prêts (ce qui est votre cas), ces frais sont alors répartis sur les différentes lignes de prêts. Cela devient alors vite compliqué de comparer les TEG entre banques surtout si les sommes et les durées sont différentes.

chtiprof a écrit:

Ou plus simple et plus conventionnel : tu attends un an et tu changes d assurance....

Autre possibilité : tu trouve une assurance qui offre les mêmes garanties, auquel cas la banque ne pourra pas refuser.

Oui mais à priori, pour changer au bout d'un an, cela dépend de ce qui est dans les conditions générales de l'assurance mais là je n'ai rien là dessus...

Pour le deuxième cas, on avait demandé au courtier dès le départ pour une délégation et on nous a fait deux offres avec délégation à 3,55% je crois et sans à 3,25%. Donc soit je fais semblant de prendre leur assurance et je ne signe pas l''offre de pret en leur demandant à ce moment là uniquement de prendre l'autre assurance. Je trouve cette manœuvre pas très humble. (je cherche mon mot mais je n'ai trouvé que celui ci)

derfy a écrit:

Bonsoir,

kiani a écrit:

- 1ère proposition : C d'épargne. Montant total emprunté 277228.84€. En plus des prêts ci-dessus :
* un prêt de 107 000€ sur 20ans à 3,25%. A ce taux pas possible de demander une délégation d'assurance. Assurance 100% sur chaque tête. TEG global 4,27%
* un prêt palier de 108647.83€ sur 25ans à 3,25%. Idem pour l'assurance. TEG global à 4,02%.
*TEG global du PTZ : 1.27%
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1418€ avec ass.

Donc un coût global (avec assurance) de : (1418€ x 25 ans x 12) - 277.228,84€ = 148.171,16€

kiani a écrit:

- 2ème proposition : C-agricole. Montant total emprunté 278282€. PTZ + prêt patronal. Accepte la délégation d'assurance soit 0,13% pour mon conjoint. Pour ma part nous attendons la réponse du médecin conseil sachant qu'on était parti de 0,13% sans le questionnaire.
* un prêt souplesse de 153000€ à 3,55% sur 25 ans. TEG global : 3.88%
* un prêt opitplan lissé de 63227€ sur 25 ans à 3,55%. TEG global : 3,81%
* TEG global du PTZ : 0.44%
Ils nous on mis un apport de 274€ qui concerne les frais de délégation d'assurance qui ne peuvent être pris en charge. LOL
A priori cout total des intérêts selon le calcul de la commerciale : 121074,24€ hors ass.
Offre lissée avec mensualité fixe d'environ : 1351€ sans ass. soit environ 1411€ avec ass.

Donc un coût global (hors assurance) de : (1351€ x 25 ans x 12) - 278.282€ = 127.018,00€
Et un coût global (avec assurance) de : (1411€ x 25 ans x 12) - 278.282€ = 145.018,00€

Pour moi les 2 propositions semblent très proches : une différence de 3000€ (cela peut paraître négligeable au regard des sommes empruntées).

kiani a écrit:

Pour moi, le TEG global est moins élevé au C-A donc la proposition est plus intéressante.

Il est de mon avis plus judicieux de comparer le coût global de chaque proposition surtout sur des prêts lissés. Le TEG regroupe l'ensemble des frais, y compris frais de dossier,de garantie, etc ... Lorsque une proposition comporte plusieurs prêts (ce qui est votre cas), ces frais sont alors répartis sur les différentes lignes de prêts. Cela devient alors vite compliqué de comparer les TEG entre banques surtout si les sommes et les durées sont différentes.

Merci pour cette analyse. Le cout global valide finalement mon analyse en ce qui concerne nos offres. Je vais essayer d'obtenir 3,25% au C-A avec la délégation
Comme ca plus de question à se poser.
Si c'est non, ca ne se joue à pas grand chose entre mes deux propositions et comme je suis pas fan de la C-E je choisirai l'autre, qui plus est, est la moins cher.

Bjr à tous
qqun a t'il une idée des périodes où les banques mettent à jour leurs taux de référence ?
j'entends par la chaque conseiller à une sorte de bareme en fonction de la qualité des dossiers qui leurs sont présentés on est bien d'accord

de mon coté, ma proposition d'achat pour ma maison est juste acceptée,et je pense que les taux vont encore descendre car les oat 10 ans sont encore en baisse constante sur le mois d'avril et le taux de la BCE est annoncée à la baisse

http://france-inflation.com/taux_10ans.php

http://www.lemonde.fr/a-la-une/article/2013/04/23/la-bce-a-c[...]-taux_3164628_3208.html

et je pense donc au final que les baremes des banques vont encore perdre ptet un ptit dixieme sur chaque dossier au début du mois prochain donc j'ai pas envie de me presser sur mes rdv...

qu'en pensez vous ?

kiani a écrit:

Merci pour cette analyse. Le coût global valide finalement mon analyse en ce qui concerne nos offres. Je vais essayer d'obtenir 3,25% au C-A avec la délégation
Comme ca plus de question à se poser.
Si c'est non, ça ne se joue à pas grand chose entre mes deux propositions et comme je suis pas fan de la C-E je choisirai l'autre, qui plus est, est la moins cher.

Bonjour,
En faisant le tour sur 25 ans, BNP reste à 4.05 mais BPVL (Banque Populaire du Val de Loire) tout comme le CIC = 3.70%
Je dois voir ma banque le CA samedi. Tu as des news avec ton agence CA ?

La mise a jour des taux a lieux toutes les semaines.

Pour info :
BNP 2.72 sur 11 ans et 2.75 sur 12 ans, ca baisse encore...

Kris78 a écrit:

Bonjour,
En faisant le tour sur 25 ans, BNP reste à 4.05 mais BPVL (Banque Populaire du Val de Loire) tout comme le CIC = 3.70%
Je dois voir ma banque le CA samedi. Tu as des news avec ton agence CA ?

Non, pour l'instant pas de nouvelles. J'attends demain. En plus, nous avons besoin d'une offre pour la fin du mois, ce qui me parait improbable.

En ce moment.. le CE et la LBP sont bien placés... On nous rachete notre crédit .. de 3.80 on passe à 2.77% ....
On gagne "juste " 41 mois... pour quasi les mêmes mensualités!

Bjr à tous un lien intéressant
http://www.pret-immobilier-taux.com/semaine-16.html
sinon ca serait boen d'instaurer des régles ici genre si on indique un taux mettre sur combien d'années si c assurance comprise....

genre le CE (cad la ce donc la caisse d'épargne je présume?) propose 2.77 ca veut rine dire
sur quelle durée ?
ass comprise ?
Si non délégation acceptée ?