Taux du credit

Galopin2512 a écrit:

3VG4 a écrit:

Bonjour,

Youn81 a écrit:

Merci pour ces éléments, mais en tout cas cela va me donner des idées pour poser les questions à mon courtier. Je lui demanderai également si touts les montages des banques se valent sur ce point !

Il y a un paquet de montages financiers envisageables, les courtiers ont d'ailleurs + souvent tendance à les proposer que les banques elles-même, je trouve. Par exemple, on nous avait proposé au début un prêt à taux fixe, mais à mensualités progressives :
En gros, en comparant à un prêt à taux fixe et mensualités fixes, on paye moins pendant plusieurs années, on atteint la même mensualité après (de mémoire) 8 ou 10 ans puis ensuite on paye + jusqu'à la fin du crédit. Certes, à terme on paye plus, mais ça permet de ne pas être sous l'eau au début et sur une dizaine d'années, ça laisse le temps d'augmenter son salaire. Cela nous avait intéressé, d'autant qu'on prévoyait justement une augmentation de salaire pour nous 2, mais notre banque de l'époque a fait une contre-proposition intéressante, à mensualités fixes.

Bonjour,
Bien sûr que si que toutes les banques proposent ce type de montage. Chaque année tu peux moduler tes échéances à la hausse et sur les 3 banques que j'avais consulté toutes le faisait. Ce n'est pas un prêt à taux fixe à mensualités progressives mais un prêt modulable qui est quasi standard. Après libre à vous de commencer à rembourser de faibles échéances au départ en prenant une durée plus longue pour ensuite ré évaluer vos échéances.
Attention à ne pas croire que les courtiers ont inventé l'eau chaude... Comme je le disais dans un précédent message, un courtier ne vous fait que gagner du temps sur des recherches de taux bas que vous pouvez trouver par vous même.

Vous ne parlez pas du tout de la même chose que moi ...
Moi aussi je peux moduler à la hausse ou à la baisse, comme tout le monde ou presque, mais ce n'est pas de ça dont je parle. Si je prends un exemple (avec des chiffres au pif) :

Exemple 1 = Taux fixe et mensualités fixes de 1000€ sur 20 ans (mais modulables, et non progressives, comme je le disais d'ailleurs, je n'ai pas utilisé "progressives" au lieu de "modulables" pour rien ...) 

Exemple 2 = Taux fixe mensualités progressives, qui démarrent à 700€ la 1ère année, puis arrivent à 1000€ au bout de, disons 8 ans, puis augmentent jusqu'à 1300€ au bout de 20 ans. Tout ça est progressif évidemment, ça augmente de 1% par an, par exemple

Au final, la durée est la même (si on prend des chiffres justes) mais on a commencé plus faible et on a terminé plus haut. Ca, personnellement, les banques ne me l'ont pas proposé naturellement, mais le courtier oui.
Attention, je ne prône pas les courtiers, d'autant qu'au final je ne suis pas passé par le mien. Pour vous répondre, j'ai au contraire choisi d'avoir un prêt élevé, dès le début, pour capitaliser au maximum rapidement. Je disais juste que ce système de mensualités PROGRESSIVES est intéressant pour certains profils, qui n'ont pas beaucoup d'argent au début, mais qui ont un boulot qui leur assure une augmentation de salaire progressive.

Bonjour,

Désole de faire mon ignorant mais votre exemple 2 revient exactement à la même chose que votre exemple 1. Il n'y a aucune différence. Seule l'automatisation de l'augmentation de l'échéance se fait et l'échéance de départ plus faible.
Votre exemple 2 n'est ni plus ni moins qu'un prêt classique avec 20 paliers soit 1 tous les ans.
Et en cas de coup dur ? L’échéance finale de 1300 € respecte l'endettement actuel ou se projette sur les futurs salaire de 2037 ? Car là je vous avouerais que je ne comprends pas l’intérêt... et je vois mal une société de cautionnement s'engager sur de la supposée augmentation de salaire.

Bonsoir 3vg4.

Je n'ai pour ma part encore jamais vu de prêt à échéances progressives. C'est dans quelle banque?

Comment calcule-t-elle le taux d'endettement sur les dernières années avec un salaire inconnu?

On est plus souvent sur du prêt à échéances constantes capital + intérêts, voire du in fine (mais plus difficile à obtenir sans garantie de la part de l'emprunteur).

Bonjour,

Galopin2512 a écrit:

Bonjour,

Désole de faire mon ignorant mais votre exemple 2 revient exactement à la même chose que votre exemple 1. Il n'y a aucune différence. Seule l'automatisation de l'augmentation de l'échéance se fait et l'échéance de départ plus faible.
Votre exemple 2 n'est ni plus ni moins qu'un prêt classique avec 20 paliers soit 1 tous les ans.
Et en cas de coup dur ? L’échéance finale de 1300 € respecte l'endettement actuel ou se projette sur les futurs salaire de 2037 ? Car là je vous avouerais que je ne comprends pas l’intérêt... et je vois mal une société de cautionnement s'engager sur de la supposée augmentation de salaire.

Avec votre prêt classique, vous pouvez moduler de combien vos mensualités ? Parce qu'on peut généralement moduler d'un certain % par rapport à une mensualité initiale. Là, ça fait moduler de 600€ (entre 700€ et 1300€).

Si vous avez un prêt avec une mensualité à 700€, pour rester dans le même exemple qu'au dessus, en modulant de 30% à la hausse, vous n'arrivez qu'à 910€, soit 390€ de moins qu'au dessus et ça m'étonnerait que vous puissiez moduler à plus de 30%  ... Mes 2 exemples sont donc bien différents.

Je ne sais pas comment est calculé l'endettement, puisque nous n'avons pas poussé dans cette voie. Voici les résultats d'une recherche Google rapide :

http://www.credit-conseil.fr/pret-immobilier/quest-ce-que-le-pret-a-mensualite-progressive.html
http://droit-finances.commentcamarche.net/forum/affich-4780379-credit-a-taux-fixe-et-a-echeance-progressive

Cela rejoint ce que je disais, c'est intéressant pour quelqu'un qui est assuré (ou qui fait un parie sur l'avenir) de voir ses revenus augmenter dans le temps (plutôt rare, certes, mais c'était notre cas).

reciflolo a écrit:

Bonsoir 3vg4.

Je n'ai pour ma part encore jamais vu de prêt à échéances progressives. C'est dans quelle banque?

Comment calcule-t-elle le taux d'endettement sur les dernières années avec un salaire inconnu?

On est plus souvent sur du prêt à échéances constantes capital + intérêts, voire du in fine (mais plus difficile à obtenir sans garantie de la part de l'emprunteur).

Je ne sais pas quelles banques le font, c'était une proposition de notre courtier (CAFPI) avant d'envoyer les dossiers pour analyse aux banques. Mais oui, en effet, on fait généralement du constant. En même temps, je ne faisais que dire, suite à un post, qu'il existe beaucoup de montages financiers que nous ne soupçonnons pas, nous qui ne bossons pas dans le milieu de la finance 

Chaque année on peu moduler à date anniversaire jusqu'à 30% et cela chaque année, c'est le cas à la banque postale donc on peu aisément arrivé à votre mensualité maxi

Bonjour,

Moduler de 30% sur la mensualité précédente ? Donc, imaginons un début de crédit en 2020 à 1000EUR/mois, ça fait 1300EUR en 2021, puis 1690EUR en 2022, 2197EUR en 2023 etc. ?

Ca m'étonne, mais j'avoue que j'ai pas étudié la question, pour moi, c'était une modulation à +/- 30% par rapport à la mensualité initiale, pas par rapport à la mensualité précédente. Si c'est le cas, tant mieux. M'enfin, généralement, la banque impose un gain maxima en durée/coût de crédit qu'il n'est pas possible de dépasser, donc ...

Bonjour
J'ai rencontré un mandataire du crédit foncier hier, et pour eux pas de remboursement anticipé possible mais la modulation à la hausse des échéances est possible en plus gratuite, cela ne nécessite aucun recalcule, le taux d'endettement ne rentre même plus en compte, en gros si le client souhaite augmenter ses échéances de 500EUR par mois pour réduire la durée de son emprunt, cela est possible à tout moment et sans frais.
Autre chose, ce même mandataire va se battre pour m'avoir une délégation d'assurance en dehors du crédit foncier mais il m'encourage à prendre une assurance en progressive en restant dû, très avantageuse sur le cout final de l'assurance, attention il est claire que cette solution est parfaite pour un emprunt qui connaitra pas d'évolution pendant la durée totale, sinon on se retrouve à payer plus cher les premières années pour profiter du cout dégressif en fin de prêt. En faisant un tour sur le net, la réponse n'est vraiment tranchée car chaque système à ses avantages et ses inconvénients, d'où ma demande sur ce forum si des personnes ont ce type d'assurances (un partage d'expérience), y a t il des éléments à prendre en compte avant de décider, l'écart de prix est important au final entre les 2 modes d'où notre réflexion.
Pour votre information aussi, les taux sont stables depuis le mois de Janvier, 1 seule hausse des taux pour le moment en 2017.

Merci pour vos retour

Bonjour à tous,

J'ai une petite question au sujet de l'assurance de prêt.
Nous avons renégocié notre prêt à la caisse d'épargne. Une fois cela fait, nous avons informé notre assurance externe, CBP solution, des nouvelles conditions de notre prêt:
- taux plus bas,
- durée inchangée,
- capital restant dû légèrement augmenté (car intégrant les frais de renégociation)

Nous nous attendions à une très infime baisse de notre assurance de prêt, mais au lieu de ça, CBP Solution nous colle une hausse du coût de 1000€ !!
Ils ont revu à la hausse nos taux d'assurance, soit disant à cause de notre age qui a évolué depuis la souscription du crédit (il y a moins de 2 ans) et à cause du capital restant dû qui a augmenté.

Pour info:
- le CRD a augmenté de environ 3000€, sur ~200k€, soit pas grand chose...
- nous n'avons pas changé la durée du prêt, donc nos ages évoluent comme prévu initialement, sans perturbation

On a beau leur expliquer que cette hausse du cout de 1000€ est ahurissante, ils n'en démordent pas.


Mes questions sont donc:
- ont-ils le droit de profiter de l'occasion pour nous "allumer" sur nos taux d'assurance ? alors que ceux-ci avaient été négociés à la base
- avons-nous le droit de profiter de l'occasion de la renégociation de crédit, pour changer d'assurance de prêt ? 
Je sais qu'il existe la possibilité de changer d'assurance dans la première année du crédit. Est-ce qu'un renégo nous offre aussi ce droit à changer pendant un an ?


Merci d'avance pour vos avis et réponseS.

pizzai69 a écrit:

Bonjour à tous,

J'ai une petite question au sujet de l'assurance de prêt.
Nous avons renégocié notre prêt à la caisse d'épargne. Une fois cela fait, nous avons informé notre assurance externe, CBP solution, des nouvelles conditions de notre prêt:
- taux plus bas,
- durée inchangée,
- capital restant dû légèrement augmenté (car intégrant les frais de renégociation)

Nous nous attendions à une très infime baisse de notre assurance de prêt, mais au lieu de ça, CBP Solution nous colle une hausse du coût de 1000€ !!
Ils ont revu à la hausse nos taux d'assurance, soit disant à cause de notre age qui a évolué depuis la souscription du crédit (il y a moins de 2 ans) et à cause du capital restant dû qui a augmenté.

Pour info:
- le CRD a augmenté de environ 3000€, sur ~200k€, soit pas grand chose...
- nous n'avons pas changé la durée du prêt, donc nos ages évoluent comme prévu initialement, sans perturbation

On a beau leur expliquer que cette hausse du cout de 1000€ est ahurissante, ils n'en démordent pas.


Mes questions sont donc:
- ont-ils le droit de profiter de l'occasion pour nous "allumer" sur nos taux d'assurance ? alors que ceux-ci avaient été négociés à la base
- avons-nous le droit de profiter de l'occasion de la renégociation de crédit, pour changer d'assurance de prêt ? 
Je sais qu'il existe la possibilité de changer d'assurance dans la première année du crédit. Est-ce qu'un renégo nous offre aussi ce droit à changer pendant un an ?


Merci d'avance pour vos avis et réponseS.

Bonjour,
Vu ta situation et les questions précises que tu cite, je pense qu'il est préférable que tu te rapproche d'un courtier ou contacter un courtier en ligne pour ne citer personne pour qu'il t'indique les démarches à suivre voir te proposer des simulations si possible, tu gagneras du temps en t'adressant à des professionnels.
Juste pour info, c'est une délégation d'assurance que tu as ou une assurance avec la banque ?
En fait qu'il revoit leurs calcul ne me dérange pas car ils estiment que les conditions du prêt ont changé, par contre le coup de vous avez 2 ans de plus ....; alors là je suis scotché ! en fait il te considère comme un nouveau client qui arrive avec un nouveau contrat et non un client qui a un historique avec eux ....  

Il s'agit bien d'une délégation d'assurance.
Effectivement nous aussi on comprend qu'ils re-calculent, c'est d'ailleurs pour ça qu'on leur a envoyé les nouveaux éléments.
On s'attendait à des prix quasi identiques, voir baissés de 3 francs six sous. Au lieu de ça, on prend 1000EUR dans la tronche. Ce qui fait qu'ils nous demandent de payer, pour les 13 ans qu'il reste, une somme plus importante que ce qu'on aurait payé sur les 15 ans du crédit initial si on n'avait pas renégocié, dont on a donc déjà payé 2 ans !

Bonjour,

Financement d'un projet d'acquisition dans l'ancien, maison de 2003, code postale 01480.
Montant du bien : 305 000€
Frais d'actes estimés à : 22 665€

Total du projet estimé à : 330 796€

Financement souhaité à 110% avec preuve d'une épargne sur Plan Epargne d'Entreprise, que je ne souhaite pas débloqué.

Taux d'endettement et reste à vivre très correct donc financement possible à 110%, à ce jour, auprès de la Société Générale, Banque Postale et Crédit Agricole.
Pas d'autres banques démarchées.

CRÉDIT AGRICOLE CENTRE-EST

1. Sur 20 ans : Taux 1,78% - Assurance 0,24[b]%[/b]
2. Sur 23 ans : [b]Taux 2,01% - Assurance 0,24[b]%[/b][/b]
3. Sur 25 ans : [b][b]Taux 2,01% - Assurance 0,24[b]%[/b][/b][/b]

Frais de dossier : 610€
Rachat de prêt : 0% au bout de 2 ans.

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

1. Sur 20 ans : Taux 1,90% - Assurance 0,25[b]%[/b]

Ces premières propositions ne me semblent pas très bonnes.

Question :

Est-il possible de faire un crédit PAS seul afin d'être sous le plafond des critères de revenu et d'acheter le bien à deux avec un prêt standard réparti à 70/30 ?

Bonjour,

Je ne sais pas répondre à la question, mais le taux me parait élevé, non ? Il est bel est bien le même sur 23 et 25 ans, d'ailleurs ?

Nadroj a écrit:

Bonjour,

Financement d'un projet d'acquisition dans l'ancien, maison de 2003, code postale 01480.
Montant du bien : 305 000€
Frais d'actes estimés à : 22 665€

Total du projet estimé à : 330 796€

Financement souhaité à 110% avec preuve d'une épargne sur Plan Epargne d'Entreprise, que je ne souhaite pas débloqué.

Taux d'endettement et reste à vivre très correct donc financement possible à 110%, à ce jour, auprès de la Société Générale, Banque Postale et Crédit Agricole.
Pas d'autres banques démarchées.

CRÉDIT AGRICOLE CENTRE-EST

1. Sur 20 ans : Taux 1,78% - Assurance 0,24[b]%[/b]
2. Sur 23 ans : [b]Taux 2,01% - Assurance 0,24[b]%[/b][/b]
3. Sur 25 ans : [b][b]Taux 2,01% - Assurance 0,24[b]%[/b][/b][/b]

Frais de dossier : 610€
Rachat de prêt : 0% au bout de 2 ans.

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

1. Sur 20 ans : Taux 1,90% - Assurance 0,25[b]%[/b]

Ces premières propositions ne me semblent pas très bonnes.

Question :

Est-il possible de faire un crédit PAS seul afin d'être sous le plafond des critères de revenu et d'acheter le bien à deux avec un prêt standard réparti à 70/30 ?

Bonjour,
Pour répondre à votre question concernant le crédit PAS il faut se reporter à votre revenu fiscal de référence et donc à votre déclaration. Si vous faites une déclaration commune et que vous dépassez le plafond, je ne pense pas que vous puissiez le faire seul.
Quant à la seconde partie de votre question, je ne la comprend pas bien. La répartition à 70/30 dont vous parlez correspond à quoi ?

Bonjour à tous,

Nous allons réaliser notre première acquisition dans l'ancien, et nous sommes un peu perdus face au différentes démarches que nous rencontrons, novice en la matière nous aimerions faire les meilleures choix... Nous avons rencontré CAFPI pour une première simulation de notre projet, voici ce qu'il en est ressorti. 

Quelques infos tout d'abord : 27 ans pour ma copine et 30 pour moi, achat dans l'ancien en région parisienne, prix de la maison 250 k hors frais de notaire avec apport personnel de 55k, prêt lissage sur 25 ans de 199k et prêt employeur 1% de 20k. Précision importante, je suis diabétique de type 1...

Voici ce qu'il ressort de notre simulation, sachant que je lui ai parlé de mon diabète mais je ne pense pas que l'assurance tient compte de ce critère pour le moment dans la simulation.
Taux prêt lissage 25 ans : 1,80 (sachant qu'il nous a précisé qu'en négociant il trouverait mieux, je ne sais pas si c'est du blabla de commercial ou non)+ taux employeur de 20k à 1% sur 20 ans
Soit un remboursement assurance incluse de 966€ par mois (avec une simulation sur 70% sur les 2 têtes) avec un coût total de financement de 71300 €.
Il me semble avoir vu le TAEG, qui était à 2,37%, cela signifierait donc que l'assurance est à 0,57% ? (désolé si mes questions paraissent débiles). 

Qu'en pensez vous ? Sachant qu'en plus il faut rajouter 1600€ de frais de courtage. Il nous a dit que dans un premier temps il ne faudrait pas opter pour une délégation d'assurance, mais avec mon diabète je doute du bien fondé de la chose... Conseilleriez vous d'aller voir les banques avec cette offre ? Dernière question, lorsque je rentre ces différents paramètres dans divers simulateurs, je ne tombe pas sur le même montant du crédit et mensualité, savez vous d'où vient cette différence ?

Je vous remercie par avance de votre aide.