Taux du credit

Votre banque doit avoir des particularités alors sur sa gestion de l'amortissement direct, ou ce n'est pas vraiment de l'amortissement direct.
Ca veut dire qu'il y a donc 4 formules différentes

Votre exemple vient d'une simulation de votre banque ?

Pour ma part, je vais parler de concret puisque mon prêt est totalement débloqué, et j'étais en amortissement direct. Prêt sur 20 ans :



Le 25/08/2016 correspond à mon premier déblocage.
Le dernier a eu lieu vers Avril/Mai 2017, je ne me rappelle plus trop.
Mais on constate bien que ma fin de prêt correspond à la durée totale calculée à partir du premier déblocage
Donc une formule encore différente de celle que vous avez présenté.

Et je pense que la formule que j'ai eu est moins compliquée que le déblocage en 1 fois à obtenir pour la majorité des gens, vu que je débloquais sur facture, avec donc la garantie pour la banque que l'argent était bien utilisé pour mon projet immobilier.
Par contre, par rapport à votre dernier exemple, ça doit se valoir. Je suppose que dans votre dernier exemple, les intérêts sont proportionnels aux déblocages  ça expliquerait ce décalage dans le temps. Par rapport à mon cas, ça permet d'avoir des mensualités plus basses, mais un remboursement un peu plus long. J'avoue que ma banque ne m'a pas proposé votre solution, donc la mienne était le meilleur compromis dans mon cas pour éviter les frais intercalaires.

Après, si votre banque vous accorde votre prêt en déblocage en 1 fois, et que ça vous convient, c'est l'essentiel
A chacun de trouver la formule qui lui convient le mieux

Entrevue avec un agent de la Banque Postale aujourd'hui.
un taux proposé, hors assurance, de 0,93% sur 10 ans

Les points positifs :

- assurances emprunteurs/co-emprunteur dégressives, cad qu'au fur et à mesure que le capital est remboursé, l'assurance est réajustée mensuellement sur le prorata restant (et donc, diminue).

- beaucoup moins de paperasses demandées pour la construction - contrairement à d'autres : pour rappel mon projet est géré totalement par un architecte. Il ne m'est demandé que le seul contrat me liant à celui-ci, rien concernant les artisans qui seront engagés.

- le fait que le terrain soit ma seule propriété, à mon unique nom, ne les chiffonne pas plus que ça (d'autres pourraient tiquer là-dessus...)


Les points négatifs :

- pas de cautionnement possible (alors que je suis fonctionnaire, avec accès à des cautionnements particuliers et plutôt intéressants) : hypothèque obligatoire... donc notaire publicité foncière et dix mille tracasseries administratives (pour plus cher !) dont je n'ai aucune envie de m'acquitter.

- IRA non négociables : 3% du capital dans la limite de 6 mois d'intérêts. Ils accordent tout de même 2500 euros de remboursement supplémentaire par an, sans indemnités.

- obligation d'assurer la maison à la banque postale, et de souscrire à une assurance juridique. Un complément de prévoyance à prévoir. Ben oui, on refourgue au client tout ce que l'on a dans la besace en termes de produits financiers.... 

- frais de dossier 1000 euros

- prêt incluant des frais de garanties de 1,6% du montant du capital demandé (donc une somme non employable je présume, j'ai oublié de revenir sur ce point avec l'agent ).

- la cerise sur le gâteau : dommage-ouvrage à fournir, indispensable (je rêvais un peu...).

Gedeon13 a écrit:

- assurances emprunteurs/co-emprunteur dégressives, cad qu'au fur et à mesure que le capital est remboursé, l'assurance est réajustée mensuellement sur le prorata restant (et donc, diminue).

Vu qu'on est libre de prendre l'assurance où on veut, personnellement j'excluais toujours l'assurance de mes analyses d'offres de prêt.

Gedeon13 a écrit:

- beaucoup moins de paperasses demandées pour la construction - contrairement à d'autres : pour rappel mon projet est géré totalement par un architecte. Il ne m'est demandé que le seul contrat me liant à celui-ci, rien concernant les artisans qui seront engagés.

En général, les banques demandent beaucoup de paperasses pas pour vous embêter, mais pour vous protéger.
Et ils ont d'ailleurs normalement l'obligation de vérifier que le prêt que vous faites vous permettra bien d'avoir une maison habitable

Gedeon13 a écrit:

- le fait que le terrain soit ma seule propriété, à mon unique nom, ne les chiffonne pas plus que ça (d'autres pourraient tiquer là-dessus...)

Ça veut juste dire que vous serez l'unique et seul propriétaire de cette maison.
Mais il me semblait que vous vouliez faire votre prêt seul
Si ce n'est plus le cas, il me semble que la banque a tout de même l'obligation d'informer votre conjointe du fait qu'elle n'aura aucun droit sur cette maison.

Gedeon13 a écrit:

- pas de cautionnement possible (alors que je suis fonctionnaire, avec accès à des cautionnements particuliers et plutôt intéressants) : hypothèque obligatoire... donc notaire publicité foncière et dix mille tracasseries administratives (pour plus cher !) dont je n'ai aucune envie de m'acquitter.

Ça, c'est clair que c'est un gros point négatif. Ça entraîne des frais pour mettre en place l'hypothèque, mais aussi pour la lever. Beaucoup d'argent perdu... Et donc de frais à prendre en compte dans la comparaison des offres.

Gedeon13 a écrit:

- IRA non négociables : 3% du capital dans la limite de 6 mois d'intérêts. Ils accordent tout de même 2500 euros de remboursement supplémentaire par an, sans indemnités.

Bof. Personnellement je n'ai même pas regardé si j'avais une clause d'IRA. Vu les taux d'intérêts en ce moment, je me disais qu'en cas de rentrée d'argent, il valait mieux épargner que de rembourser le prêt plus tôt.
D'ailleurs, j'ai eu des rentrées d'argent. Ça m'a permis de pouvoir conserver mon PEL à 6%... qui me semblait bien plus intéressant que de rembourser une partie de mon prêt de manière anticipée

Gedeon13 a écrit:

- obligation d'assurer la maison à la banque postale, et de souscrire à une assurance juridique. Un complément de prévoyance à prévoir. Ben oui, on refourgue au client tout ce que l'on a dans la besace en termes de produits financiers.... 

Pas sûre que ce soit très légal tout ça

Gedeon13 a écrit:

- frais de dossier 1000 euros

À prendre en compte dans la comparaison des offres

Gedeon13 a écrit:

- la cerise sur le gâteau : dommage-ouvrage à fournir, indispensable (je rêvais un peu...).

Normal. La plupart des banques refusent les clients qui se mettent dans l'illégalité
Mais en plus de respecter la loi en prenant une DO, ça vous protégera d'éventuels problèmes pour la suite

Et sinon, finalement, vous êtes parti sur une demande de déblocage en 1 fois du prêt, ou un amortissement direct "classique", ou la formule que vous proposiez qui était un peu hybride, ou des frais intercalaires ?

Gedeon13 a écrit:

Entrevue avec un agent de la Banque Postale aujourd'hui.
un taux proposé, hors assurance, de 0,93% sur 10 ans

Taux correct, mais pas exceptionnel. Et si on prend en compte les autres critères évoqués, et en particulier l'hypothèque, vous pouvez sans doute trouver mieux ailleurs.

Merci Fouga 
Pour le problème qui se posait à moi, de déblocage d'un seul tenant ou échelonné, l'agent me conseille de "placer / épargner" la fraction du capital que je ne rembourserai pas l'année du chantier (le temps des déblocages successifs). Et du coup, étant donné la franchise des 2500 euros d'IRA par an sans frais, je peux retomber sur mes pattes, c'est une histoire de gymnastique au final relativement simple à gérer comme vous dites 

Le coup de l'hypothèque est vraiment rédhibitoire, je pense que je vais aller taper à d'autres portes... 

Gedeon13 a écrit:

Pour le problème qui se posait à moi, de déblocage d'un seul tenant ou échelonné, l'agent me conseille de "placer / épargner" la fraction du capital que je ne rembourserai pas l'année du chantier (le temps des déblocages successifs). Et du coup, étant donné la franchise des 2500 euros d'IRA par an sans frais, je peux retomber sur mes pattes, c'est une histoire de gymnastique au final relativement simple à gérer comme vous dites 
 

Pas sûre de tout comprendre.
Mais ce qui est sûr, c'est que si vous choisissez une formule avec frais intercalaires, ces frais seront "perdus" quoi qu'il arrive.

Après, si c'est votre formule hybride, c'est different. Le tout étant juste d'éviter les frais intercalaires qui sont des dépenses inutiles quand on peut les éviter

fouga a écrit:

Mais il me semblait que vous vouliez faire votre prêt seul  

... pas possible pour la Banque Postale, alors que ça ne posait pas de souci particulier chez le courtier...

Bonjour,
Pour l'instant, suite à mon accord, je ne peux que recommander la banque postale :
- Démarche 100% en ligne
- Pas de forcing pour prendre l'assurance de la banque
- Pas de domiciliation des revenus
- Bon taux : 1,40 sur 25 ans

Bref top

Je ne connais qu'une seule banque permettant de s'affranchir des intérêts intercalaires, c'est assez rare ! Il s'agit d'un amortissement calculé au prorata des sommes débloquées. A chaque déblocage, la mensualité est recalculée pour y intégrer à la fois les intérêts mais également une partie capital.

Bonjour,

mannering a écrit:

Je ne connais qu'une seule banque permettant de s'affranchir des intérêts intercalaires, c'est assez rare ! Il s'agit d'un amortissement calculé au prorata des sommes débloquées. A chaque déblocage, la mensualité est recalculée pour y intégrer à la fois les intérêts mais également une partie capital.

Moi qui réfléchit actuellement à tout ça, je me disais justement que ça devait quand même être possible d'amortir au prorata en effet ... Content de voir que ça existe.

Je rentre d'une entrevue avec un conseiller du CREDIT MUTUEL (une agence, disons près d'Aix-en-Provence).

ça partait bien : bon dossier, peu risqué, système de cautionnement (et pas hypothèque), frais de dossier contenus (450 euros), assurance emprunteur dégressive au fil des remboursements du capital (bah oui, ya pas que la banque postale qui fait ça)

.... Puis le conseiller me présente le récapitulatif de la projection avec le taux proposé : 1,20% (sur 10 ans) 

"assurance incluse ?" 
"euh...non..." 

Je lui fais remarquer qu'on m'a proposé jusqu'à 0.85% ailleurs. 
Réponse : "oui c'est vrai, c'est haut, mais le credit mutuel n'est pas très compétitif sur les durées courtes"

J'ai rangé silencieusement mon calepin, il n'a même pas essayé de revoir sa copie avant que je ne prenne congé.  

.... CREDIT MUTUEL... complètement hors course : au suivant !  

Citation:

assurance emprunteur dégressive au fil des remboursements du capital (bah oui, ya pas que la banque postale qui fait ça) 

Toutes les assurances externes font ça

A écouter ma conseillère de la banque postale, il n'y a qu'eux qui pratiquaient cette dégressivité....

Il faut savoir qu'une assurance dégressive coûte moins chère au total. Pour info la banque postale me proposait sont assurance pour un coût total de 19kEUR sur 25 ans dégressive aussi . J'ai signé chez april pour les mêmes garanties coût de l'assurance 9kEUR soit 10kEUR d'économisé

Alors, aujourd'hui entretien avec le Crédit Agricole

Une très bonne approche 

- frais de dossier 450 euros
- pas d'indemnités en cas de remboursement anticipé
- recherche du meilleur partenariat pour l'assurance emprunteur (par rapport à ma profession : moins 25%)
- mensualités modulables à concurrence de 30% (en + ou en -), voire en mode pause, sans frais
- la simulation me permet d'emprunter seul, sans ma compagne.
- garantie cautionnement avec un organisme partenaire (lié aussi à ma profession..), on ne parle plus de cette plaisanterie d'hypothèque.

.... et le plus réjouissant : pas d'assurance dommage-ouvrage demandée !
la banque se contente des garanties décennales/assurances de l'archi et des artisans. Ce qui me fait gagner, au bas mot, 4000 à 5000 euros.

On atteint sur 10 ans, un TAEG de 1.73%.... en taux "normal" ça correspondrait à 1,46% assurance comprise.

C'est pas le plus jouasse au niveau du taux, mais le coup de l'assurance DO non exigée mérite d'étudier plus précisément la proposition.