Taux du credit

On ne joue pas dans la même catégorie niveau intérêts ??. C'est notre premier investissement pour notre part et n'avons pas des impôts faramineux.
C'est un appartement avec déjà un locataire et on a tous les documents donc nos banques ont déjà mâché le travail un peu avant le compromis. Il faut donc que je sois plus gentille avec ma banquière car elle est susceptible je crois. ?
Il faut que je vois aussi la casden de mon conjoint. Je noterais le résultat car je trouve ce forum très intéressant et pleins d'infos sympas.

soliwan a écrit:

C'est un appartement avec déjà un locataire

Quel est le rendement brut de cet appartement ?

Pour rappel on le calcule de la façon suivante : (loyer hors charge annuel) / (prix d'achat + frais d'agence éventuels + frais de notaire)

4.5 % pour le moment (le proprio n'augmentait pas le loyer depuis 10 ans :( ). Loin aussi de vos 11 - 12 % mais par sa situation ... Son prix (besoin urgent de liquidité du propriétaire... C'est une affaire. Le notaire pensait à une *******.
A suivre

Bien sûr, la qualité d'un rendement dépend fortement de l'emplacement.
Un rendement brut de 4,5% à Paris intra muros c'est très bien, dans une ville moyenne de province c'est famélique.

Cependant, avec l'augmentation des taux autour de 4%, quelle est la pertinence de faire un investissement immobilier à 4,5% bruts ? A part aimer perdre du temps en gestion locative ?

Bien sûr, il y a sans doute l'hypothèse d'une plus-value si on acquiert un appartement à un bon prix, mais ça reste très hypothétique, surtout dans une période de forte baisse des prix à venir.

Je ne dis pas que vous faites une mauvaise affaire, le contraire est tout à fait possible, mais en général un rendement de 4,5% bruts, dans 99% des cas autant passer son chemin.

Le livret A passera à 4% nets au mois d'août, ainsi un couple avec 2 enfants dispose de 4x22950+2x12000=115800€ à 4% nets.

De mon côté, avec l'augmentation des taux, je ne fais des investissements qu'à minimum 10% bruts, et si possible 11-12%. Le dernier exemple en date : un T3 dans une préfecture de 30000 habitants, vendu loué en location nue, 440€ de loyer hors charge, résidence récente de 2007, acheté 46000€. La stratégie est d'empiler les appartements de ce type. Bien sûr, ce n'est pas du tout la plus-value qui est visée. Après, chacun sa stratégie !

Oui mais nous, on veut pas en faire un métier lol. C'est un petit placement fort intéressant pour notre région avec un locataire qui aime cet appart, qui l'entretien bien et surtout qui paie. Pas de vacance, pas de destruction, pas d'agence et un prix de 800 à 1000 € moins chère le M2 pour le secteur. Nous ça nous va.
En tout ça, vous avez l'air expert (e) en la matière. Je n'aimerais pas négocier avec vous lol.

Je vous rassure, je n'en fais pas non plus un métier, je suis enseignant à plein temps et ça m'occupe déjà très bien.

Cependant, j'aime bien que mes placements soient rentables, autrement dit qu'ils génèrent des revenus. Si c'est pour avoir 4% nets, je place sur mon livret A !

Note : quand j'achète un bien, je ne négocie jamais. J'impose un prix, en fonction de la rentabilité souhaitée. Ce prix est souvent 20 à 40% en dessous de ce que le vendeur demande. Soit ça passe, soit ça casse. Si ça casse, je passe à l'appart suivant. Jamais d'affect, juste des chiffres.

Concernant les livrets, les taux ont remontés mais ça ne fait que quelques mois. C'est intéressant c'est sûr mais récents. Espérons que ça dure.
Vos investissements sont certainement moins chers et rentables mais comportent plus de risques que je ne suis pas encore prête à prendre.

En effet, il y a davantage de risques à louer des biens à 50000€ que des biens patrimoniaux bien plus chers à (très) faible rendement. C'est normal : le public visé pour la location n'est pas le même. Et il y a un plus grand risque de vacance. Mais une façon de faire est d'inclure tout cela dans les chiffres dès le départ, comme ça il n'y a pas de surprise.

Après, je vous suis quand vous dites ne pas encore être prête : c'est normal, on ne devient pas un investisseur chevronné du jour au lendemain. On a tous commencé quelque part. C'est votre premier investissement, vous allez beaucoup apprendre, et peut être prendre goût à gagner de l'argent. Alors vous en ferez un deuxième, un troisième, etc, qui sait ? Et vous serez prête à explorer de nouveaux horizons, moins évidents mais avec des rendements bien supérieurs.

Moi-même j'ai commencé par un T2 dans les Hauts-de-Seine, difficile de faire plus patrimonial. Quand je le mets en location, j'ai au moins 50 messages dès le premier jour !

Je crois que j'ai des milliers de choses à lire pour optimiser notre achat. C'est un sujet passionnant. On verra, je deviendrais peut être aussi forte que vous et ma banquière ne boudera plus (900€ de frais de dossiers malgré 750€ de réduc qu'ils disent = elle va tapé mon offre sur des feuilles d'or ? Lol)

En effet, 900€ de frais de dossier, c'est exorbitant !
Un bon négociateur arrive à les descendre à 400€, somme qui est un peu un plafond de verre pour de nombreuses banques. Vous visualisez donc la marge sur laquelle agir : 500€.
Une astuce classique pour faire descendre ces frais de dossier et/ou négocier votre taux est de s'engager à souscrire des assurances chez eux : PNO pour le bien loué, assurance habitation, assurance véhicule, etc. C'est un levier qu'on les conseillers pour vous accorder de meilleurs conditions.
Cela ne coûte pas grand chose, au pire vous en rechangez dans un an.

Mais il faut que ce soit clair dans la négociation : je signe deux produits d'assurance chez vous CONTRE des frais de dossiers ramenés à 400€. En insistant bien que sans diminution des frais de dossier, il n'y aura pas de souscription. Je vous donne 50% de chances de réussite, essayez. Au pire, vous aurez tenté.

Avec la casden (banque populaire) ils proposent 200 € de frais de dossiers mais 204€ de parts sociales. Par contre ils ont leur taux sur 15 jours donc ils ne veulent pas s'avancer comme le crédit agricole à me proposer un taux.
C'est un bon conseil les assurances. On en a tellement en plus.
J'aimerais bien négocier les remboursements anticipés sans frais mais je crois que c'est les personnes qui ont un certain patrimoine qui doivent réussir à avoir cette option.

soliwan a écrit:

J'aimerais bien négocier les remboursements anticipés sans frais mais je crois que c'est les personnes qui ont un certain patrimoine qui doivent réussir à avoir cette option.

Aucun intérêt pour un investissement locatif, car vous avez tout intérêt à aller au bout du crédit. Les intérêts sont déductibles.

Alyénor a écrit:

soliwan a écrit:

J'aimerais bien négocier les remboursements anticipés sans frais mais je crois que c'est les personnes qui ont un certain patrimoine qui doivent réussir à avoir cette option.

Aucun intérêt pour un investissement locatif, car vous avez tout intérêt à aller au bout du crédit. Les intérêts sont déductibles.

Vous ne déduisez jamais 100% des intérêts en impôts, donc vous conservez quand même un intérêt à rembourser un crédit.

Alyénor, votre déclaration de revenu doit ressembler à un bouquin lol.
Je suis assez d'accord avec antho77. J'ai déjà une maison en crédit et d'augmenter mes mensualités... M'a fait passé d'un crédit de 20 ans à 12 ans. Si j'avais eu l'option remboursement sans frais, ils seraient déjà remboursés. A cause du restant dû de la maison (j'ai déjà payé le gros des intérêts), je me retrouve vite avec un taux d'endettement atteint pour ce logement locatif.