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Env. 50 message Rochefort (17)
Bonjour,

Nous sommes allés à la henin (groupe du CF) et il nous propose également un taux à 4.65% mais sur 25 ans ! par contre il est d accord pour la délégation d assurance.
Nous n avons pas d apport et notre projet est de 150 000 e en autoconstruction, ptz = 37500e.

Il nous a dit qu il était impossible d avoir un taux plus bas mais que le credit soit sur 25 ans ou 30 ans le taux sera le même soit 4.65% je trouve ça un peu bizare...surtout qu on ne veut absolument pas un emprunt sur plus de 25 ans.

Pour l' instant toutes les banques que nous avons faites sont aux environs de 4.6% à part la BP à 4.30% mais refuse si pas d apport.

J ai téléphoné hier à CAFPI, la personne m a dit que vu notre situation elle devrait arrivé a négocier aux environx de 4.20% / 4.30%.....[/quote]

4,20 ou 4,30% sur 25 ans et sans apport, je peux te dire que c'est excellent.

Avec un apport de 28%, le meilleur taux qui m'es proposé sur 20 ans c'est 4,35%

En fait j'ai appris que la banque ne financait plus les frais de notaire. Il te suffit d'avoir en apport le montant des frais de notaire et là, tu peux négocier. Voir si tu peux pas emprunter à quelqu'un de la famille. Sinon, fais un prêt conso chez CETELEM. En ce moment, ils font des offres à 3,90 % TEG mais sur une durée courte. Tu peux emprunter 8 000 € par exemple sur 12 mois, ca te fait un apport et tu demandes un report d'échéances pour ton prêt principal pour faire en sorte que la première mensualité démarre au moment où tu as fini de rembourser cetelem.


C'est une idée à exploiter... Je sais que le report d'échéances se négocie avec les banques.

DIs-moi, CAFPI, je connais pas comme banque, ca fait partie d'une filiale?[/quote]


Bonjour,

CAFPI c'est un courtier, ils prennent 1% du montant emprunté, car pour l' instant on en est pas encore au 4.20 / 4.30%. Etant donné qu en faisant le tour des banques, le taux reste le même 4.6%, j ai appelé ce courtier pour savoir si il pourrait faire mieux pour notre projet d' autoconstruction sans apport.
Pour ton idée d' emprunt a cetelem, ce sera impossible car on souhaite commencer avant fin décembre pour avoir le pret a taux zero doublé.
Projet de construction
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Messages : Env. 50
De : Rochefort (17)
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Photographe Env. 200 message Lapalud (84)
Bonjour à tous,

je ne comprends pas très bien je trouve que vos taux sont élevés .... la C.E nous propose du 3,98 % H.A sur 20 ans avec un apport.
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Lapalud (84)
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Photographe Env. 2000 message Lens (62)
Marie 17,

Le prêt à la conso cetelem (qui peut financer l'achat de matériaux par ex) peut-être souscrit en même temps que ton prêt bancaire, pour profiter du PTZ. Je comprends que tu veuilles en profiter avant fin de l'année, car cette année c'est doublé, alors que l'année prochaine on sait pas.

Tu peux partir sur 12 mois minimum avec cetelem. Il y a un simulateur de prêt sur leur site. Va voir, en fonction de la somme demandée et de la durée de remboursement, ce que ca te ferais comme mensualité. Ils t'envoient un formulaire très rapidement en moins de 48 heures, tu le signes, tu fournis les justificatifs demandés (fiches de salaire, avis d'imposition....) et très rapidement tu as l'argent sur ton compte. Tu l'auras bien avant décembre. Après, en fonction de la durée choisie, faut négocier un report d'échéances avec ta banque.

Exemple : tu empruntes 8000 € aujourd'hui, tu as la somme début septembre 2009. Ca te fait un apport. Tu commences à rembourser cette somme sur 12 mois par ex. Et ensuite, une fois que tu as réglé ce crédit (en septembre 2010), tu peux commencer à rembourser ta banque. Ca s'appelle le report d'échéances. Parles-en à ta banque, ca peut se négocier.

Je ne sais pas si c'est la bonne solution mais à ma connaissance la seule pour te faire un apport, donc mieux négocier avec les banques, et mettre en concurrence, tout en conservant les avantages du PTZ. En plus le crédit cetelem (il existe aussi le prêt pass chez carrefour) est à taux avantageux : 3,90% TEG, la réponse est rapide, sans frais de dossier et pas trop de formalités administratives...

A creuser mais je n'ai pas d'autres solutions pour t'aider pour l'instant
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 2000
De : Lens (62)
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Env. 1000 message Rhone
Attention au sur-endettement...
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Messages : Env. 1000
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Photographe Env. 2000 message Lens (62)
simseb a écrit:Attention au sur-endettement...


Naturellement Simseb,

Il ne faut pas être au delà des 33,1/3% traditionnels, sauf à gagner 10 000 € par mois.

Quand la banque prête à 4,6, alors qu'un autre organisme te laisse la possibilité d'aller pêcher plus de 10 000 € à 3,9, c'est toujours ca de pris.

Lorsque le taux est inférieur à celui proposé par la banque, ca vaut toujours le coup d'y réfléchir. Après, il faut procéder à ce que l'on appelle un lissage avec l'ensemble des financements (car avec ton ptz, 1% patronal.... tu seras sur des durées plus courtes que celles de ton prêt principal).
Donc, si tu additionnes la mensaulité de ton prêt principal avec les autres mensualités, tu risques fort de dépasser la mensualité maximale à laquelle tu as droit.

Dans mon cas, j'ai déjà 940 € de mensualités tous financements confondus hors mensualité principale de la banque. Comme mon endettement ne me permet pas d'aller au delà de 1300 €/mois, cela laisse à la banque 360 €, alors que sa mensualité est de plus de 1100 €.

Le principe, c'est que ce qu'elle ne peut pas prendre tout de suite, elle le prend plus tard. Par exemple, elle ne prend que 360 € maintenant, dans un an j'ai fini de rembourser un prêt conso qui libère 541 €. Elle va donc pouvoir prendre 901 € (360 € + 541 €). Dans 8 ans, j'ai fini de rembourser mon PTZ, la banque va pouvoir donc pouvoir ajouter à ces 901 € les 171 € que je ne rembourse plus au titre du PTZ. On arrive donc à 1072 € de mensualité bancaire (901 + 171 €).
Au bout de 106 mois, j'ai fini de rembourser un prêt solfea gaz de france, je dégage donc 165 € de mensualité. On arrive donc à 1237 € de mensualité bancaire (ca y est la banque commence à rattraper le retard).
Au bout de 180 mois, j'ai fini de rembourser le prêt 1%, je dégage de nouveau 62 € de mensualité, la banque va donc prélever 1299 € (1237 € + 62), le tout jusqu'à la fin du crédit (240 mois).

Le tout te permet de ne pas dépasser ta mensualité maximale (celle calculée avec un endettement maximum) et la banque est remboursée de son emprunt.

Complexe, mais c'est ce qu'on appelle le lissage.
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 2000
De : Lens (62)
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Photographe Env. 2000 message Lens (62)
solana84 a écrit:Bonjour à tous,

je ne comprends pas très bien je trouve que vos taux sont élevés .... la C.E nous propose du 3,98 % H.A sur 20 ans avec un apport.


Solana 84,

3,98% ca paraît exceptionnel, puisque le marché est actuellement aux alentours de 4,40% sur 20 ans. Les bons négociateurs s'en sortent à 4,20, voire 4,10%

Tu peux avoir 3,99% quand t'as un dossier béton.

J'aimerais savoir comment tu as bénéficié de ces conditions. Il faut voir :

1° le montant emprunté (plus il est faible) mieux tu peux négocier

2° le montant de l'épargne (plus il est fort, mieux c'est)

3° le rapport entre les 2 (plus le % d'épargne par rapport au montant emprunté sera fort mieux ce sera).
PS : tout reste relatif : si tu as un projet de 50 Millions d'Euros, et 10 millions d'apport, proportionnellement, tu as 20% d'apport, mais il n'en reste pas moins que la banque a quand même 40 millions à financer, donc un gros risque

4° les garanties apportées : si la valeur de ton patrimoine excède le montant emprunté, et que la banque peut prend une hypothèque, c'est sans risque pour elle, donc taux avantageux.

Je te le redis : 3,98% t'es dans les bests, soit un ami ou un papa dans les finances, soit le banquier tu lui as tapé dans l'oeil, ou alors il s'est carrément planté. Un conseil, signe vite, cette offre va pas durer.

Dernier point : vérifie quand même que la banque se rattrape pas quelque part. Regarde le taux qui t'es proposé en assurance. On parle souvent du taux nominal brut, mais il faudrait raisonner en TEG.


Merci de tes conseils pour qu'un jour je puisse arriver aux mêmes 3,98%
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Messages : Env. 2000
De : Lens (62)
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Membre utile Env. 900 message Joue Les Tours (37)
Le 20 ans est plutôt dans les 4 ( excellent dossier ) à 4.20 % actuellement .
A la CE , tu peux , si tu possède des parts sociales CE , obtenir de meilleurs taux et avoir des frais réduit , voir nul .
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
De : Joue Les Tours (37)
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Photographe Env. 2000 message Lens (62)
steph37t a écrit:Le 20 ans est plutôt dans les 4 ( excellent dossier ) à 4.20 % actuellement .
A la CE , tu peux , si tu possède des parts sociales CE , obtenir de meilleurs taux et avoir des frais réduit , voir nul .


Les 4,40% dont je parlais je les ai trouvés dans les stat d'un site de courtage. apparemment dans certaines régions (comme la bretagne) les taux sont nettement meilleurs. En tous cas, pour ma part, sur 20 ans, avec 28% d'apport, j'ai pas eu mieux que 4,35% HA, alors comprend que je fasse la gueule.....

Ou les banquiers ne sont pas compétitifs chez nous dans le Nord


J'aimerais savoir ce que tu entends par parts sociales car je suis client CE avec quelques actions Natixis qui m'ont d'ailleurs fait perdre quelques plumes.

Mais je pense pas que c'est de cela dont tu parles.

Merci de tes conseils
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Messages : Env. 2000
De : Lens (62)
Ancienneté : + de 15 ans
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Photographe Env. 400 message Mauron 56 (56)
Bonjour

Le CA me propose un taux de 3,88 fixe HA sur 20 ans sans apport pour 174 000 empruntés (avec ptz 40300 euros). Ca m'a l'air plutot bien vu ce que je lis sur ce post non ?
Projet d'autoconstruction.
http://www.forumconstruire.com/recits/recit-4151.php
PC accordé le 23/07/09

Fondations coulées 9/11/09
Dalle rdc coulée le 23/12/09
Fin du gros oeuvre 25/04/10
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 400
De : Mauron 56 (56)
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Env. 600 message Moselle
alexis62 a écrit:
solana84 a écrit:Bonjour à tous,

je ne comprends pas très bien je trouve que vos taux sont élevés .... la C.E nous propose du 3,98 % H.A sur 20 ans avec un apport.


Solana 84,

3,98% ca paraît exceptionnel, puisque le marché est actuellement aux alentours de 4,40% sur 20 ans. Les bons négociateurs s'en sortent à 4,20, voire 4,10%

Tu peux avoir 3,99% quand t'as un dossier béton.


Je suis d'accord avec solana84.
Comme dit dans cette file:
http://www.forumconstruire.com/construire/topic-86029_start-15.php
la C.E m'a aussi proposé quelque chose de comparable à solana (3.85% sur 15 ans H.A).

Quand tu dis:
alexis62 a écrit:
Les 4,40% dont je parlais je les ai trouvés dans les stat d'un site de courtage. apparemment dans certaines régions (comme la bretagne) les taux sont nettement meilleurs.

fais attention: les courtiers peuvent avoir tendance à donner des stats élevées, pour dire ensuite que, eux, ils sont capables de trouver des offres bien meilleures que le marché.
Les stats officiels sur le taux moyen des offres de prêt toutes banques confondues, c'est l'observatoire du crédit logement qui les donne:
http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp
Et elles disent que, en août 2009 la moyenne des taux de crédit hors assurance souscrits par les particuliers toutes banques confondues a été de 3.96% sur 17.5 ans.
Et il s'agit bien d'une moyenne. Ce qui veut dire que d'un côté les mauvais dossiers sont sans doute autour de 4.2%, mais de l'autre les bons dossiers sont sans doute autour de 3.75%.
Un conseil quand vous allez discuter avec votre banquier: apportez une copie d'écran de cette page web. Cela lui montrera que vous vous êtes un peu renseigné, et qu'il ne doit pas vous proposer n'importe quoi (comme un taux de 4.40%).
N'hésitez pas à négocier, c'est vous qui avez la main en ce moment.
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Messages : Env. 600
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Env. 200 message Mdm (40)
Pour nous: 2 fonctionnaies, la CASDEN nous propose 3.79 HA sur 20 ans ou 3.98 Ha sur 25; la delegation d'assurance faite par la mgen est de 0.18/tête. Ensuite, ns avons 30000 à 1.75 HA par la BPSO.
Ns avons 105000 euros d'apport pour un projet de 250000 euros.
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Photographe Env. 2000 message Lens (62)
BRUNO40 a écrit:Pour nous: 2 fonctionnaies, la CASDEN nous propose 3.79 HA sur 20 ans ou 3.98 Ha sur 25; la delegation d'assurance faite par la mgen est de 0.18/tête. Ensuite, ns avons 30000 à 1.75 HA par la BPSO.
Ns avons 105000 euros d'apport pour un projet de 250000 euros.


Ceci explique cela : 42% d'apport, ca vaut bien un taux sympa....
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 2000
De : Lens (62)
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Photographe Env. 200 message Lapalud (84)
Alexis62

voici en fait comment se décompose l'emprunt :

- montant emprunté : 127 000 euros
- apport : 131 816 euros

- en fait nous avons 2 emprunts : 23 000 à 3,45 % et 104 000 à 3,98 %
- pas d'hypothèque mais des frais de garantie de 1 330 euros.

- notre épargne est supérieure à notre emprunt et c'est là que la CE joue le jeu car elle désire que nous transférons tout chez elle.

Au fait pour l'action Natixis : +38,80 % hier et aujourd'hui on en est à + 13,70 % arlors confiance !

A bientôt.
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Picto recompense Photographe
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De : Lapalud (84)
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Super bloggeur Env. 200 message Ecos (27)
alexis62 a écrit:Dyormaelyss,



Les banques qui t'ont répondu qu'elles ne prêtaient pas sans apport considèrent qu'elles ne doivent plus financer les frais de notaire. C'est pour eux prêter à 110%, ce qui ne se fait plus dans le domaine bancaire. Mais si tu trouves l'argent correspondant aux frais de notaire (en empruntant auprès de ta famille par exemple), alors là tu pourras discuter.



Tu parais bloquée, mais si tu as fait sentir cette situation de blocage au banquier, il s'est senti en position de force et a pû te faire l'offre qu'il voulait, sans craindre la concurrence.



T'as essayé les organismes comme Crédit Immobilier de France, Crédit Foncier....



Un avis..n'en reste pas là, creuse la question et remet-toi au boulot, car gagner ne serait-ce que 0,2 points sur le taux principal, c'est énorme sur la durée du prêt. Et sur ton assurance, tu peux faire la bascule de 0,7 point.


Bonsoir alexis62

effectivement on est un peu bloqué vu notre dossier pas d apport et pas de possibilité d emprunter a la famille. Je ne vois pas comment je peux négocier mon assurance une fois l'offre de pret recu et nous avons pas bc de temps devant nous. merci de vos remarques et conseil
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Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 200
De : Ecos (27)
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Super bloggeur Env. 200 message Ecos (27)
DusuD a écrit:Dyormaelys, nous avons exactement le même taux, même assurances, même TEG, très peu d'apport ... sauf que pour nous c'est 241000e sur 25 ans à la CE et qu'on a pas droit au taux zéro Rolleyes
Effectivement, sans apport c'est plus difficile Sad

Bonsoir DusuD, avez vous accepté l'offre de pret, vous en etes ou dans votre projet?
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Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 200
De : Ecos (27)
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