Taux du credit

Bonjour à tous…

Je suis pommé et j’ai besoin de vos lumières.

J’ai deux simulations de deux banques différentes pour mon projet immobilier.

Cout total du projet 263 000€
Apport personnel 78 000€
Somme à emprunter 185 000€

J’ai une proposition du CIC qui est la suivante :
Taux fixe hors assurance de 4% sur 25 ans soit une mensualité de 976€

J’ai une proposition de la SG qui est la suivant :
Il s'agit de deux prêts révisables capé à +1 -1, Le premier prêt de 108 000€ sur 17 ans à 3.25% et un autre plus petit de 77 000€ sur 25 ans à 3.35%. Soit un emensualité au départ de 913€ et quand on atteint le CAP à 1025€


Sachant que nous sommes persuadés de revendre notre bien immobilier au bout de dix ans (mutation professionnelle, envie de changement, enfant à l’âge ado donc besoin de plus grand ou de différent…) Bref…Il ne faut pas imaginer qu’on va garder cette maison sur 25 ans.

On se doute que pour la SG sur les 18 prochains mois en gros le taux va rester bas. Mais on pense que le +1% va être vite atteint et va rester plafonner sur les 10 années suivantes. Vrai ou faux ?

On ne sait pas quelle solution choisir… Vos avis s’il vous plait ?

Je ne parle pas volontairement d'assurance.

Bonjour
Rien ne t'empêche de signer un taux cape +1 pendant un ou deux ans et lorsque les taux remontent faire un rachat de crédit et prendre un taux fixe.
Peut être que je me trompe.

Ou sinon, ne prendre aucun risque et prendre un taux fixe dès les départ.
Perso, je pense qu'au niveau taux, ils peuvent faire un petit effort, c'est bien mais vu l'apport ...

texou a écrit:

3.35%. Soit un emensualité au départ de 913€ et quand on atteint le CAP à 1025€

Je n'ai pas refait le calcul, mais si les taux montent et que vous arrivez au taquet ce taux ne s'appliquera que sur la capital restant.

Citation:

On se doute que pour la SG sur les 18 prochains mois en gros le taux va rester bas. Mais on pense que le +1% va être vite atteint et va rester plafonner sur les 10 années suivantes. Vrai ou faux ?

Personne ne le sait, qui aurait dit il y a 10 ans qu'on vous proposerait 3,25 % ?
De toutes manières, le banquier estime ne pas prendre de risque à 4 %.
Vous parlez de 18 mois, pourquoi ? Habituellement pour les taux variables il y a une période où le taux ne change pas, c'est 18 mois pour vous ?
Dans ce cas, faisons un autre calcul :
Supposons que vous preniez des mensualités à 976 euros dans les deux cas. En 18 mois avec le taux variable, vous aurez remboursé 2000 euros de capital de plus.
Et il faut voir sur quoi est basé la variation du taux, si c'est sur le livret A il y a peu de chances qu'il baisse.

Je pense qu'il faut faire 2 simulations et comparer pour chacune le coût du crédit :

1° simulation avec les taux variables capé :
Il faut dans ce cas partir sur l'hypothèse pessimiste. Pendant la durée convenue avec la banque (vous parlez de 18 mois), le taux ne bouge pas. Puis après il faut imaginer que le taux va être au taquet et ne va plus bouger sur la durée du crédit. Ca vous mettra tout de suite dans la pire des situations. Vous comparez ensuite le taux du crédit de cette simulation avec celle en taux fixe


2° simulation avec le taux fixe :

Personnellement, je pense qu'il faut faire attention aux taux que l'on compare.
Une banque m'a proposé un capé 1 à 3,65% et me l'a comparé avec un taux fixe à 4,50.
Dans ce cas, la situation en taux variable est intéressante parce que dans le pire des cas, le coût du crédit revient à plus de 2000 € moins cher en capé 1 qu'en taux fixe. Mais ce n'est qu'une ruse du banquier qui veux vendre le capé 1 puisque s'il avait comparé avec un taux fixe compétitif (4% ou moins), alors là le capé 1 aurait été dans les choux.


L'intérêt d'un capé 1, c'est s'il se situe à 1 point en dessous d'un prêt à taux fixe compétitif. Pour être intéressant, il faut qu'il soit à 3, voire 3,15%. max je pense
Au delà, je conseillerais un bon taux fixe. Au moins, pas la peine de se prendre la tête avec la variation de la mensualité.
Et puis, certains banquiers vous diront qu'il n'est pas intéressant de risquer un capé 1 alors que les prêts à taux fixe sont historiquement bas.

Le conseil de jerrymio2 est bon : il y a possibilité de racheter le crédit par anticipation si le taux capé 1 augmente sans ne plus redescendre, et que la formule commence à perdre son intérêt. Mais il faut le prévoir dès le départ et négocier avec le banquier un remboursement anticipé du prêt sans pénalité.

Citation:

Mais il faut le prévoir dès le départ et négocier avec le banquier un remboursement anticipé du prêt sans pénalité.

Vu que texou envisage déjà de ne pas aller au terme (vente dans 10 ans) c'est un sage conseil.

Pour ma part ,j'ai une proposition de la BNP à 4,02 HA en taux fixe sur 20 ans pour 90 000 € emprunté
les frais de dossier sont offerts et les assurances sont raisonnables environ 10 000 € pour 2pers à 100%
qu'en pensez vous ???

texou a écrit:

Bonjour à tous…

Je suis pommé et j’ai besoin de vos lumières.

J’ai deux simulations de deux banques différentes pour mon projet immobilier.

Cout total du projet 263 000€
Apport personnel 78 000€
Somme à emprunter 185 000€

J’ai une proposition du CIC qui est la suivante :
Taux fixe hors assurance de 4% sur 25 ans soit une mensualité de 976€

J’ai une proposition de la SG qui est la suivant :
Il s'agit de deux prêts révisables capé à +1 -1, Le premier prêt de 108 000€ sur 17 ans à 3.25% et un autre plus petit de 77 000€ sur 25 ans à 3.35%. Soit un emensualité au départ de 913€ et quand on atteint le CAP à 1025€


Sachant que nous sommes persuadés de revendre notre bien immobilier au bout de dix ans (mutation professionnelle, envie de changement, enfant à l’âge ado donc besoin de plus grand ou de différent…) Bref…Il ne faut pas imaginer qu’on va garder cette maison sur 25 ans.

On se doute que pour la SG sur les 18 prochains mois en gros le taux va rester bas. Mais on pense que le +1% va être vite atteint et va rester plafonner sur les 10 années suivantes. Vrai ou faux ?

On ne sait pas quelle solution choisir… Vos avis s’il vous plait ?

Je ne parle pas volontairement d'assurance.

Oubliez le capé, ça reste dangereux, et là, ça vaut pas trop le coup.
Taux fixe = pas de surprise !!!!!

Dire qu'un taux variable capé est dangereux est de la bêtise !!

Un taux à 3.15% capé 1, sera dans le pire des cas équivalent à un fixe à 4.15%. Après reste à voir si il est avantageux ou pas, mais ça c'est une autre histoire.
Un variable non capé est dangereux (mais très rare de nos jours)

On a démarché 3 banques pour le moment. Projet autoconstruction.

Budget global de 175000€
Apport de 30000€
PTZ de 30900€
Pret pro btp 15000€ à 1.75 TEG.

A la caisse d'épargne on nous propose 4% sur 20 ans, assurance de 0.32% à 75% sur chaque, on attend la propo détaillée par mail.

A la BNP 4% aussi avec assurance de 0.2% sur 20 ans. Bémol, la BNP passe par vérif immo et ils sont pas chauds pour l'autoconstruction. On réfléchit à faire monter le gros oeuvre pour avoir l'assurance dessus;

Au crédit du nord, ils sont à l'ouest, plus de 4.5%!

Merci à tous pour vos réponses!

Le révisable est basé sur l'Euribor 12 mois. Le taux est fixe pendant un an et révisable tous les ans à la date anniversaire.
Le remboursement intégrale en anticipé de ces crédits révisables sont "taxés" pendant les deux premières années. Après il y a plusieurs cas de figure. Si en mutation professionnelle, aucun frais.

Du coté de l'Euribor 12 mois si je regarde le taux actuel (1,25) et que je regarde la moyenne sur les 10 dernières années (3,41), il y a toutes les chances pour que mon capé +1 soit atteint. Et je pense qu'il sera atteint au bout des 18 mois (le fameux 18 mois).

Même si une remontée de l'Euribor serait signe de croissance et qu'un stabilité de ce taux à une valeur haute soit signe d'une croisance pérenne (arrétez moi si je dis des bétises),je ne pense pas qu'un taux à moins de 2,25 sur une longue période comparé à la moyenne des 10 années précédentes (3,41)soit quelque chose d'envisageable. Bon je sais que les boules de crystal n'existent pas mais bon...

Pour le CIC (taux fixe) pas de surprime en cas de remboursement total ou partiel, ou de modulation des mensualités.


Je ne suis pas du tout un expert en finance/bourse et mes connaissances sur le sujet sont proches du "j'y comprend rien".. Alors si je dis des bétises merci de me remettre sur le droit chemin!

bonjour
the so6 justement nous venons d avoir une proposition (voir message ouvert dans financement)
on nous propose un taux variable capé +1% a un TE de 3.60 ou 3.90 % (desolée je ne ne suis pas sur il me faut redemander a mon mari)
il semblerai que le taux soit fixe pendant 12mois puis au 13em il y a une revision la a nous de choisir si nous souhaitons rester dans ces modalité ou passer en fixe
voici l organisme contacté
http://www.cyberpret.com/taux-pret-immobilier.html
j avoue que cela me fait un peu peur meme si la proposition est tres alléchante (rdv de vendredi a notre banque nous a donné une prposition a un taux de 5.15%sur 25ans pour 200000euros!!!!!je précise que nous sommes des DOM)
si je viens vous demander de l aide c est que je ne veux pas me ""planter" et me retrouver avec un credit non plus sur 25ans mais sur 30ans ou des mensualités plus hautes
merci

Effectivement, la situation dans les DOM est peut-être différente de la situation en France métropolitaine.
Parce qu'ici, il semble que les prêts au-dessus de 5% (hors assurance), cela n'existe plus, même sur 30 ans:
http://www.latribune.fr/vos-finances/banques-credit/credit-i[...]tombent-sous-les-5.html

bien justement nous faisons parti de la france je pense que notre banque est a la masse apres a verifier............
avec assurance 5.27%!!!!!!!!

C'est quelle banque ?
Juste pour savoir, parce que comme ça on saura que ce n'est pas la peine d'aller les voir