Taux du credit

alhadorian a écrit:

bon petit retour pour nous :

je suis enseignant, ma femme au assedic du au déménagement
projet a 180 000 pour la maison

apport personnel 30 000 + terrain
ptz 42900 sur 19 ans
ptz men 30000 sur 10 ans

reste a financer 77100

le souci c'est qu'on passe aupres des banques avec un endettement de 35% mais la caution mgen ne veut pas dépasser les 33% et regarde aussi le reste a vivre !! et ne veux pas entendre parler des assedics de mon épouse....

moche on risque de devoir se passer de la caution mgen a 150 euros pour prendre une caution a 1800 euros tout ça pour passer a 35% et donc pouvoir emprunter 15000 euros de plus.

Ya que moi ou le lissage est une belle ******* ???

ex 1 : si j'emprunte 147900 euros avec 42900 de ptz + 30000 de ptz men + 75000 de pret complémentaire je suis à des mensualités de 775 euros par mois soit 35 % d'endettement la banque suit mais a priori pas la mgen pour la caution car je dépasse les 33%

cout total du crédit : 46800 euros


ex 2: si j'emprunte 147900 euros dans les meme conditions mais avec un lissage je passe à 700 euros de mensualité par mois soit 33% d'endettement donc la mgen me suit cette fois....

mais le cout du crédit passe à 62 900 euros.....


comment faire ? se passer de la mgen en caution et en trouver une qui accepte un 35% meme pour 1800 de frais ???

Le lissage coute cher mais comme je le mentionnais ailleurs, si tu prends un prêt lissé, et que dès le départ (ou au bout de la première année), tu augmentes ton échéance du prêt principal jusqu'à atteindre la somme que ça t'aurait couté en non lissé, ça ne change rien au final. Le lissage t'aura couté 1 000 ou 2 000€. Tu m'as suivi ?
Sinon, même à 33, ça passe pas toujours pour la caution MGEN : ils regardent surtout le reste à vivre. Or si tu es prof, que ta compagne est aux assedics, ils vont prendre ton salaire moins échéance et diviser par deux ce qui reste si vous êtes 2.... Ce qui fera pas grand chose j'en ai bien peur. Pour nous, on a un reste à vivre de 1100€ chacun et ils trouvent ça juste alors...

merci les collègues pour les alternatives....


pour le détail de l'exemple 1 : ptz 119 euros sur 15 ans puis 476 euros je crois sur 4 ans total = 19ans
ptz enseigant : 250 euros/ mois sur 10 ans
pret complémentaire 406 euros sur 25 ans

le tout à 3.75% a la banque postale mais ça passe pas au niveau mgen et en plus on est aps 2 mais 3 !!!! donc le reste a vivre pris en compte va etre encore plus faible !!
je crois qu'avec la mgen ça va etre dur ...
mais pour l'assurance a priori c'est indépendant je peux prendre la caution ailleur ce qui est moyennement logique enfin a voir dans le détail.


sinon je passe aussi par la cafpi que je dois revoir demain qui au tel m'a annoncé 2 offres :l'une a 3.67 et l'autre a 3.65 sur 25 ans
a voir dans le détail.


le crédit mutuel enseigant peut faire juste la caution ???? ou juste l'assurance si je prend un pret ailleurs ?

merci pour les renseignements

alhadorian a écrit:

sinon je passe aussi par la cafpi que je dois revoir demain qui au tel m'a annoncé 2 offres :l'une a 3.67 et l'autre a 3.65 sur 25 ans
a voir dans le détail.

Attention Cafpi est cher au niveau des frais de dossiers : 2000 € par chez moi

pour la cafpi c'est 1% du montant global du pret normalement

mais on devrait etre a 1000 euros ou moins si et uniquement si ils nous trouvent un taux et des conditions qui compensent ces 1000 euros

Bonjour à tous et à toutes,
Tout d'abord merci du partage d'informations à propos de vos devis, propositions et offres bancaires, c'est toujours très utile pour comparer avec ce qu'on a obtenu, et oublier le moins de choses possibles à négocier !

J'aimerais votre avis sur une proposition que m'a faite l'agence Habitat du Crédit Agricole de ma ville, après deux longs rendez-vous "musclés" niveau négociations


Terrain : 61.500€
Construction : 125.500€
Frais de Notaire : 4.700€
Frais de garantie (CAMCA) : 1.800€
Frais de dossier : 300€
Frais de délégation externe : 200€

Total à financer : 194.000€



Pour financer tout celà, voilà vers quoi on s'oriente :

Apport personnel : 35.000€
Prêt à Taux Zéro : 40.350€ sur 9 ans
Prêt G2 souplesse : 112000€ sur 20 ans à 3.80%
Prêt droit à Compte Epargne Logement : 6.700€ sur 15 ans à 3.50%

Tout cumulé, cela donne des mensualités de 373€ (PTZ) + 667€ (Prêt) + 48€ (CEL) = 1.088€ / mois les 9 premières années. Puis, 667€ (Prêt) + 48€ (CEL) = 715€ / mois jusqu'à la 15ème année. Enfin, seulement les 667€ et plus (Prêt) sur les 5 dernières années (*)



Le taux, tout d'abord, 3.80% sur 20 ans, assez moyen à mes yeux, mais compensé par les à-côtés que j'ai négocié. D'autant plus qu'elle ne voulait pas lâcher les 3.97% de base sur lesquels elle partait.. Compétente et sympathique, elle est même allée jusqu'à me montrer son tableau interne d'acceptation/négociation des taux pour me montrer que si elle me donnait du 3.80%, le CA réaliserait une perte de 400€/an sur leur "objectif de marge" Je lui ai dit que ça serait compensé par le prochain client qui prendrait l'assurance chez eux, vu les marges pratiquées, ça rattrapera largement le "manque à gagner" de mon dossier. Un sourire gêné plus tard, elle fermait la fenêtre de son tableur


Délégation d'assurance, car d'un 50%-50% Invalidité/Décès à 46€/mois pour nous deux (11.040€ sur 20 ans soit 0.30%), on peut souscrire un 100%-100% Invalidité/Décès à la MAAF (Conditions Générales vraiment semblables au Crédit Agricole) pour 5.600€ (soit 0.15%). Devis à l'appui, CGV étudiées avec elle, elle n'a pas bronché, incapable de justifier ce coût d'assurance doublé chez elle. Des frais de délégation externe à 200€ seront comptés, mais je lui ai fait retiré des 600€ de frais de dossier d'origine qu'elle comptait. Si vous avez des avis/retours sur les prestations et la qualité de l'assurance immobilière MAAF, je reste preneur tout de même, histoire de ne pas avoir de surprises..


En cas de remboursement anticipé, aucun frais ne sera compté, principalement dû à l'âge de mon épouse et moi (32 ans). C'est déjà ça de pris.


Le prêt est modulable, à +/-30% à chaque date anniversaire. Possibilité d'interruption d'un mois sans frais. (*) Néanmoins, les 5 dernières années seront indexées sur un variable tunnelé à +/-2%.. Vu les taux actuels, il y a évidemment le risque d'être à 5.80% pendant cette période. Qu'en pensez-vous ? Cela justifie t-il le taux et les à-côtés obtenus ?


Le point délicat, et là j'aimerais vos avis, c'est qu'on aimerait, comme beaucoup, éviter les frais intercalaires. Or, avec des revenus à 3.000€/mensuels et un loyer actuel à 900€, impossible d'assumer directement le remboursement du prêt. Une idée émise et qui fait son chemin depuis qu'elle m'en a parlé, serait de faire plusieurs "lignes" dans le prêt principal. Pour faire simple, on ne rembourserait que certaines "lignes" à mesure des déblocages de fond durant la construction, plutôt que de payer des frais intercalaires du début à la fin. Est-ce ainsi qu'on peut parler de remboursement de capital ? Cela est-il possible/permis/faisable ?



Bref, merci de m'avoir lu, j'espère avoir été clair et que vous pourrez répondre en partie à mes interrogations et me donner votre sentiment sur ce montage.
Cordialement,

Joe l'Indien

contiene a écrit:

Timbeurland a écrit:

Pour ceux que cela intéresse, l'assurance Maif emprunteur est moins onéreuse que la MGEN.

Mais je crois que le sujet à déjà été abordé.

Pour un emprunt de 230 000 %u20AC sur 25 ans, la MGEN assure à hauteur de 0.18 % pour moins de 35 ans et 0,28 % au délà. Soit un coût total d'assurance de 26 450 %u20AC.

Quand à la MAIF elle assure à hauteur de 0.183 % pour moins de 35 ans et 0.213 % au délà (si enseignant) et sur 285 mois.
Coût total de l'assurance 22 919 %u20AC.


Cependant, à savoir, si on ne prend que la caution MGEN sans leur assurance, il double le montant de la caution. Mais au lieu de 480 %u20AC elle monte du coût à 960 %u20AC.

J'ai comparé les deux assurance (mais avec pas énormément d'informations sur celle de la MGEN) et il semblerait qu'elles soient identiques. Si certains d'entres vous ont des informations je suis preneur.


Cdt

Tu as fait la simulation en ligne sur le site maif ? Parce que pour nous (30 ans moi et 26 ma compagne), on nous a trouvé beaucoup moins que les 0,183 que tu mentionnes. De tête ça devait être 0,14 pour moi et 0,09 pour ma compagne. Je vais la refaire pour voir. Mais il est vrai que d'après ce que j'avais vu, c'était beaucoup moins cher que la MGEN. Es tu sûr qu'elle soit équivalente car celle de la maif me semblait il ne couvrait pas les problèmes de dos.

Pour le dos là je ne sais pas mais peut être parles tu de problèmes de dos dus à certaines profession non ?

Oui j'ai fais la simulation en ligne.

Moi j'ai 36 ans et ma femme 34.

Cependant Contienne, je ne suis pas sur qu'elles soient identique à 100%. c'est justement ce que j'essaie de savoir.

je confirme par l'offre que je viens d'avoir, un taux de 3,75 sur 25 ans à la poste

Pour la MGEN, je ne vais pas prendre le cautionnement car la MGEN oblige à prendre l'assurance pour les deux personnes alors que ma femme ne travaille pas....

du coup on prends juste l'assurance chez eux. c'est plus simple, la poste ayant passée une convention.

alhadorian a écrit:

le crédit mutuel enseigant peut faire juste la caution ???? ou juste l'assurance si je prend un pret ailleurs ?

euh, bah nan, quand même pas
c'est si tu fais le prêt avec eux...

superduj a écrit:

je confirme par l'offre que je viens d'avoir, un taux de 3,75 sur 25 ans à la poste.

Super !!
Et par hasard, t'aurais pas eu vent du taux appliqué sur 20 ans??

superduj, tu confirmes qu'on peut prendre l'assurance mgen et le cautionnement ailleur et que si on est a plus de 33% pour l'assurance la mgen ne pose pas de problème en terme d'assurance ?

Joe l'indien,

je trouve pas terrible terrible ton offre au CA
surtout le coup du taux variable sur les 5 dernières années...
dans ce cas, on espère avoir un super taux au départ...

après, peut être espères-tu solder ton prêt avant...


Pour l'amortissement,
oui, c'est une solution de découper le prêt en plusieurs prêts pour chaque déblocage...
mais ça va quand même faire de sacrées charges je pense, il faut faire le calcul....
Tu ne peux pas, des fois, garder de l'épargne (ou peut être en as-tu encore suffisamment de côté) pour s'en servir pour payer les échéances du prêt pendant l'année de construction...


Bonne continuation

3.65 sur 20 ans

pour l'assurance, étant à 24 % d'endettement je ne peux pas confirmer ce que tu dis alhadorian

superduj a écrit:

3.65 sur 20 ans

merci

superduj a écrit:

je confirme par l'offre que je viens d'avoir, un taux de 3,75 sur 25 ans à la poste

Pour la MGEN, je ne vais pas prendre le cautionnement car la MGEN oblige à prendre l'assurance pour les deux personnes alors que ma femme ne travaille pas....

du coup on prends juste l'assurance chez eux. c'est plus simple, la poste ayant passée une convention.

Effectivement, la MGEN est en partenariat avec la Banque Postale mais pour souscrire aux assurances de la MGEN la procédure reste la même que pour tout autre assureur :

Dossier à remplir, questionnaire de santé...... je veux dire par là que ce n'est pas forcément plus simple administrativement et ce malgré l'accord passé avec La Banque Postale.