Taux du credit

Simulation faite, et pour avoir quelques valeurs numeriques:
- Fixe 3.52 20ans - cout total : 51268 euros
- Rev 2.75 cape +1 20ans, avec un passage a 3.75 des la deuxieme annee : 61323
Le point "d'équilibre" se situe a 5 ans, i.e. il faut que l'euribor12 reste en dessous de 2.02 pendant 5 ans (et dans ma simulation, il n'évolue pas de la situation actuelle pendant 5 ans) pour le crédit a taux révisable soit rentable.

Personnellement, çà ne me semble pas gagné d'avance..

biiip a écrit:

un 2.75 cape +1, mais indexe sur quoi ? un EURIBOR3 ou EURIBOR12 ? et une mise a jour annuelle, mensuelle, trimestrielle ?
A voir la tète de l'évolution de l'EURIBOR12 (http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-12-mois.asp), c'est quand même pas gagne.
Il est actuellement a 1.25, et il "suffit" qu'il atteigne 2.02 pour que le fixe soit intéressant sur le long terme..
Et historiquement (sauf en 2010), il a toujours été au dessus de cette valeur la..
Donc ok, la premier année, ça fait un prêt a taux bas (2.75%, mais ça peut des la deuxième année faire un prêt a 3.75%)

D'ou mon choix du prêt a taux fixe. C'est mon analyse, mais je suis intéressé par la tienne.

A+

Tu as l'air calé, comment obtiens-tu ce seuil de 2.02?
Qu'est-ce qui est le mois risqué, Euribor3 ou 12? Et mise à jour annuelle?

biiip a écrit:

Simulation faite, et pour avoir quelques valeurs numeriques:
- Fixe 3.52 20ans - cout total : 51268 euros
- Rev 2.75 cape +1 20ans, avec un passage a 3.75 des la deuxieme annee : 61323
Le point "d'équilibre" se situe a 5 ans, i.e. il faut que l'euribor12 reste en dessous de 2.02 pendant 5 ans (et dans ma simulation, il n'évolue pas de la situation actuelle pendant 5 ans) pour le crédit a taux révisable soit rentable.

Personnellement, çà ne me semble pas gagné d'avance..

Comment obtiens-tu le point d'équilibre et les simulations stp?

Slt, je suis pas un pro du credit immobilier, mais comme je suis en train d'en souscrire un, j'ai fait pas mal de calculs.

Pour les simulations (simples ou complexes), il y a une super feuille excel : http://www.cbanque.com/credit/tableau_amortissement_jxtamm.php
- pour les crédits a taux fixe, il suffit de rentrer le taux, le montant et la durée et on obtient le cout total
- on peut simuler du taux variable en entrant un nouveau taux pour chaque échéance (ou tous les 12 mois, ou tous les 5 ans... ).
C'est ce que j'ai utilise pour mes simulations.

Concernant le point d'equilibre dont je parle :
- soit on avait un credit a 3.52 en fixe
- soit un 2.75 cape 1 a la hausse en revisable (donc entre ... et 3.75).
Pour que le credit fixe soit plus interessant, il faut que son taux soit inferieur au taux du revisable .
Donc si le taux du revisable augmente de 0.77 (3.52 - 2.75), il devient superieur au taux du fixe.
L'indice actuel étant de 1.25 au 1/1/2010, si il augmente de 0.77, il passera ` 2.02.. D'ou mon point d'equilibre.

Ce qui va influer n'est pas l'euribor12 ou l'euribor3 (c'est le meme indice, mais pas calcule sur la meme periode de reference), mais la periodicite de la revision dans le contrat de credit:
- un credit qui varie tous les trimestres est tres sensible aux variations de taux, aussi bien a la hausse qu'a la baisse.
- un credit indexe tous les ans, peut en cas de hausse, donner une periode de "repis" de 12 mois au max. (mais on peut me retorquer aussi le contraire).

Apres, a chacun de se faire une idee de l'evolution de l'euribor (en regardant le graphe, par exemple http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-12-mois.asp, celui de droite). Va t'il baisser a l'avenir, ou va t'il plutot augmenter.. ?

A chacun de se faire sa propre idee de l'avenir...

biiip a écrit:

Slt, je suis pas un pro du credit immobilier, mais comme je suis en train d'en souscrire un, j'ai fait pas mal de calculs.

Pour les simulations (simples ou complexes), il y a une super feuille excel : http://www.cbanque.com/credit/tableau_amortissement_jxtamm.php
- pour les crédits a taux fixe, il suffit de rentrer le taux, le montant et la durée et on obtient le cout total
- on peut simuler du taux variable en entrant un nouveau taux pour chaque échéance (ou tous les 12 mois, ou tous les 5 ans... ).
C'est ce que j'ai utilise pour mes simulations.

Concernant le point d'equilibre dont je parle :
- soit on avait un credit a 3.52 en fixe
- soit un 2.75 cape 1 a la hausse en revisable (donc entre ... et 3.75).
Pour que le credit fixe soit plus interessant, il faut que son taux soit inferieur au taux du revisable .
Donc si le taux du revisable augmente de 0.77 (3.52 - 2.75), il devient superieur au taux du fixe.
L'indice actuel étant de 1.25 au 1/1/2010, si il augmente de 0.77, il passera ` 2.02.. D'ou mon point d'equilibre.

Ce qui va influer n'est pas l'euribor12 ou l'euribor3 (c'est le meme indice, mais pas calcule sur la meme periode de reference), mais la periodicite de la revision dans le contrat de credit:
- un credit qui varie tous les trimestres est tres sensible aux variations de taux, aussi bien a la hausse qu'a la baisse.
- un credit indexe tous les ans, peut en cas de hausse, donner une periode de "repis" de 12 mois au max. (mais on peut me retorquer aussi le contraire).

Apres, a chacun de se faire une idee de l'evolution de l'euribor (en regardant le graphe, par exemple http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-12-mois.asp, celui de droite). Va t'il baisser a l'avenir, ou va t'il plutot augmenter.. ?

A chacun de se faire sa propre idee de l'avenir...

Super, merci pour tes explications Biiip ...

Salut,

Nous avons consulté la BNP pour notre projet Achat terrain + Construction en autoconstruction partielle ( Clos couvert par artisan le reste nous même)



Montant du prêt 165 000€
Apport 5300 € (frais de notaire)
Frais de dossier 400 €
Frais de garantie 1985€

Pret a taux zero 0€


Durée du Prêt 25 ans soit 300 mois

Taux hors assurances 4.19%
Assurances 100% sur 2 Têtes 62.76€

Mensualités 985,49€

Mais on vient de recevoir un Mail de ce banquier qui n'accepte pas que l'on autoconstruise le second oeuvre

Donc ça ne sera pas la BNP pour nous, mais c'est pour vous faire partager notre recherche

++

De plus 4,19, c'est très élevé... On peut espérer moins de 3,85 sur 25 ans : je viens d'avoir 3,45 au CA, 3,60 à la banque pop, 3,7 à la BNP justement sur 25 ans... Et encore avec délégation d'assurance sauf pour le CA..

Nous , nous avons eu 4.02% sur 30 ans au Crédit Mutuel

contiene a écrit:

De plus 4,19, c'est très élevé... On peut espérer moins de 3,85 sur 25 ans : je viens d'avoir 3,45 au CA, 3,60 à la banque pop, 3,7 à la BNP justement sur 25 ans... Et encore avec délégation d'assurance sauf pour le CA..

Pour moi rien de neuf, meilleurtaux ne m'a toujours pas recontacté et la CE est vraiment hors jeu ...

Le CA semble vraiment au top, je vais aller refaire des simulations en taux fixe dans une autre agence car biiip m'a un peu refroidi avec le 2.75 capé 1 ...

J'ai eu du 4% au CIC sur 25 ans avec une assurance de 100% pour mon mari et 7O% pour moi pour 25€ par mois
aprés j'ai emprunté 123071E avec déja 41340€ de ptz soit 81731€ de pret principal.
pas de frais de dossier, et remboursement anticipé au bout de 7ans supprimé.

Donc vous avez des gens qui ont du 3.75% , 3.6% etc mais il faut voir les assurances aussi ,et la somme que l'on emprunte.

tonnerremecanique a écrit:

contiene a écrit:

De plus 4,19, c'est très élevé... On peut espérer moins de 3,85 sur 25 ans : je viens d'avoir 3,45 au CA, 3,60 à la banque pop, 3,7 à la BNP justement sur 25 ans... Et encore avec délégation d'assurance sauf pour le CA..

Pour moi rien de neuf, meilleurtaux ne m'a toujours pas recontacté et la CE est vraiment hors jeu ...

Le CA semble vraiment au top, je vais aller refaire des simulations en taux fixe dans une autre agence car biiip m'a un peu refroidi avec le 2.75 capé 1 ...

Moi du coup j'ai signé pour du fixe sur 20 ans,en faisant marché la concurence j'ai eu un super taux,le hic obligation de prendre l'assurance chez eux.

david26 a écrit:

Moi du coup j'ai signé pour du fixe sur 20 ans,en faisant marché la concurence j'ai eu un super taux,le hic obligation de prendre l'assurance chez eux.

Mais encore, et chez qui?

D'apres meilleur taux, il faudrait compter aujourd'hui sur du 3.60 en bon sur 25ans et 3.45 en excellent, ca encore chuté

Ce n'est pas une question de sommes empruntées : il me semble qu'obtenir 3,8 ou 3,7 est accessible à quiconque présente suffisamment de garantie. Maintenant il est évident qu'il faut faire le rtour des banques et en consulter au moins 6 ou 7. Pour notre part, si on s'était arrêté aux premières, on aurait eu 4 ou 4,10 sur 25 ans. De plus, je crois qu'il ne faut pas hésiter à revenir voir le banquier, à lui dire ouvertement que sa proposition vous parait assez décevante. Vous allez avoir ceux qui vont vous dire qu'il n'y a pas grand chose à espérer de plus chez eux et ceux qui vont essayer de voir s'ils peuvent faire mieux. Il faut faire le tri.