Taux du credit

tonnerremecanique a écrit:

acb a écrit:

@ tonnerremecanique

Bonjour, nous sommes dans un situation d'arbitrage assez proche... voir le message laissé hier... j'ai appliqué à vos chiffres le calcul que j'ai effectué pour nous... à valider ...
hypo 1 : taux fixe 3.51% - mensualité hors assurance de 868.21 - avec assurance 919.86 - donc un coût global intérêts de 58800 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 2 : taux 2.55% sur la durée de l'emprunt - mensualité hors assurance de 796.22€- avec assurance 847.87 - donc un coût global intérêts de 41523 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 3, la moins favorable : taux 2.55% sur les 12 1ers mois et 3.55% sur les 228 derniers mois - mensualité hors assurance de 870.75€ sur le 2ème temps du plan d'amortissement - avec assurance 922.4- donc un coût global intérêts de 57558 € et un coût assurance de 12396 €.

Si mes calculs sont justes, sous réserve d'avoir bien "épluché" toutes les clauses du contrat, j'en conclus que dans cette configuration, il n'y aurait pas de risque à prendre l'offre taux variable puisque le total des intérêts versés sur l'ensemble du plan est inférieur à celui de l'offre à taux fixe - il faut pouvoir cependant assumer une hausse de la mensualité en cas de hausse des taux à 3.55% de 74 € mais dans ce cas de figure, la mensualité demeure équivalente à celle calculée en taux fixe. Donc par rapport à l'offre à taux fixe, cette offre à taux variable semblerait présenter un risque quasi nul en cas de hausse des taux... avec un potentiel de révision à la baisse des charges d'intérêts en cas de maintien de ceux ci en dessous de 3.5%. C'est tentant effectivement ! ...

Ce raisonnement est-il erronné ?
merci
ac

Tu as tout bon apparemment, nos chiffres se rejoignent à moins de 5 Euros près ...

La simulation de la banque a tenu compte du meilleur des cas, du pire et d'une situation intermédiaire (hausse puis baisse, ce qui donnerait un coût global interessant proche du mini escompté).

C'est écrit noir sur blanc donc je ne risque pas grand chose (2500 Euros au pire) et ca peut rapporter gros (14000 dans le meilleur des cas!).

Le delta est donc plutôt en faveur du gain, ce n'est pas comme si je prenais le risque de tout perdre ...

Un capé avec durée modulable de 5 ans en plus (25 ans à rembourser au lieu de 20 par exemple) est à FUIR car on ne rattrape pas l'élévation immédiate et les intérêts courent pendant tout ce temps, c'est donc tout bénéf pour la banque!

Je m'explique, si le capé monte en 2013 par exemple, je devrai payer des mensualités de 73 Euros en plus pendant toute l'année 2013 mais je n'aurais payé des intérêts que sur un an (pour effacer la hausse immédiate d'Euribor) et je serai tranquille après; tandis que si je dois payer des mensualités en plus, les intérêts de 2013 sont à rallonge et se cumulent pendant tout le reste du crédit, faisant boule de neige et augmentant le coût total de façon exponentielle ...

Suis-je clair?

En résumé, capé oui, si et seulement si on rembourse très vite les intérêts qui se surajoutent à chaque réevaluation annuelle de l'Euribor ...

Et si le 2.55 tient plusieurs années ou fait le yoyo comme je le pense alors ce sera le jackpot.

Vouloir absolument un fixe c'est un peu comme vouloir absolument acheter un diesel, beaucoup le font et au final peu l'amortissent; et bien pour le capé c'est comme acheter une essence et rouler peu, on peut y gagner énormément, encore faut-il prendre le risque et assumer d'être à contre courant ...

Après il ne faut pas trop traîner, les capés vont remonter très vite, c'est le moment où jamais et j'ai signé, car mes tergiversations m'ont déjà fait rater en Août le 2.75 capé 1 du CA qui vient de remonter à 3.15 ...

Le calcul n'était pas nécessaire !

Puisque le taux capé 1 est au maxi à 3,51 % et le taux fixe à 3,55 % donc même au pire des scénarios le taux capé 1 est plus favorable !

dans ce cas de figure effectivement qu'il faut opté pour le capé mais dans d'autre cas de figure, et bien souvent le fixe reste le plus rentable.

Cdt

Downrider a écrit:

Oui, vos analyses paraissent justes. Mais pas de précipitation, ni de regret !

Le fait d'attendre vous à fait raté un 2.75 capé +1, pour avoir un 2.55 capé +1 ;) Cela valait donc le coup d'attendre non ?

Quand au CA (idem BNP pour nous), ils s'engagent sur des promesses qu'ils ne peuvent pas tenir (en tout cas dans notre région). Alors attention d'avoir bien les éléments définitifs en main avant de remercier la concurrence !

Ce qu'il faut savoir c'est que chaque agence bancaire ou groupement d'agence bancaire dispose d'une enveloppe, d'un montant bien déterminée, à tel ou tel taux et que donc elle accorde un prêt à tel ou tel niveau de taux à qui elle veut (en fonction du dossier du client).

Peut être que dans votre cas ce qui restait de l'enveloppe (au taux désiré) venait de s'épuiser.

Cdt

Un conseil, acceptez les offres si ce n'est fait, car ca remonte à la fin de la semaine, et pas q'un peu !

Bonjour

d'où tenez vous cette info?

C'est bizarre, notre rdv de ce matin avait tendance à dire le contraire...BNP nous propose du 3,65 sur 25 ans sachant qu'elle m'a dit qu'elle attendait un ecrit de confirmation lundi ou mardi sur une baisse à 3,45%...
a suivre...

const101 a écrit:

Un conseil, acceptez les offres si ce n'est fait, car ca remonte à la fin de la semaine, et pas q'un peu !

"pas qu'un peu" c'est combien ? , et chez qui car ne sont pas tous à l'unission ? ...et me demande bien pourquoi car l'OAT à 10 ans est toujours au plus bas ..certe le salon est passé , mais la fin de l'exercice n'est pas termminé pour les vendeurs de credits ...donc ... j'aimerai bien connaitre la source

Bonjour,

Je suis en pleine recherche du meilleur taux, et je me pose une question, peux t'on faire un rachat de l'ancien prêt, sachant qu'il ne me reste que 60 000, et que cela me dispense de crédit relais. Je ne voie rien sur cette possibilité, à croire que le crédit relais est inéluctable, car les banques me proposent que cela.

Merci de votre éclairage

c'est plus lié au fait que sous reserve de ton contrat du pret en cours, les penalités pour rachat de credit par la concurence ne seront pas interessantes rapport à un pret relais.

gn a écrit:

Bonjour,

Je suis en pleine recherche du meilleur taux, et je me pose une question, peux t'on faire un rachat de l'ancien prêt, sachant qu'il ne me reste que 60 000, et que cela me dispense de crédit relais. Je ne voie rien sur cette possibilité, à croire que le crédit relais est inéluctable, car les banques me proposent que cela.

Merci de votre éclairage

Le crédit relais est souvent utilisé lorsque l'on possède déjà un bien (avec emprunt en cours) en attendant la revente de ce même bien.

Dans votre cas je ne comprends pas la finalité du prêt relais ?


Soit on vous accorde un rachat de crédit pour votre prêt en cours soit vous continuez avec ce prêt plus votre nouveau prêt.

Cependant si vous faites un rachat de crédit pensez aux pénalités de 3%.



Cdt.

tourteau a écrit:

const101 a écrit:

Un conseil, acceptez les offres si ce n'est fait, car ca remonte à la fin de la semaine, et pas q'un peu !

"pas qu'un peu" c'est combien ? , et chez qui car ne sont pas tous à l'unission ? ...et me demande bien pourquoi car l'OAT à 10 ans est toujours au plus bas ..certe le salon est passé , mais la fin de l'exercice n'est pas termminé pour les vendeurs de credits ...donc ... j'aimerai bien connaitre la source

Difficile de savoir combien, mais cela bouge rarement au dela 0,25% (hausse ou baisse). On verra dans une semaine si j'ai raison ou non

Quand aux vendeurs de crédits, oui leur exercice n'est pas terminé, mis il faut quand même savoir que pas mal de conseillers ont déjà atteints leurs objectifs annuels et que dans ce cas, ils vont faire moins d'efforts maintenant qu'il y a 6 mois...

const101 a écrit:

tourteau a écrit:

const101 a écrit:

Un conseil, acceptez les offres si ce n'est fait, car ca remonte à la fin de la semaine, et pas q'un peu !

"pas qu'un peu" c'est combien ? , et chez qui car ne sont pas tous à l'unission ? ...et me demande bien pourquoi car l'OAT à 10 ans est toujours au plus bas ..certe le salon est passé , mais la fin de l'exercice n'est pas termminé pour les vendeurs de credits ...donc ... j'aimerai bien connaitre la source

Difficile de savoir combien, mais cela bouge rarement au dela 0,25% (hausse ou baisse). On verra dans une semaine si j'ai raison ou non

Quand aux vendeurs de crédits, oui leur exercice n'est pas terminé, mis il faut quand même savoir que pas mal de conseillers ont déjà atteints leurs objectifs annuels et que dans ce cas, ils vont faire moins d'efforts maintenant qu'il y a 6 mois...

wai tu balances des trucs mais t'en sais rien fait
l'OAT baisse, l'euribor baisse, les taux seront stable ou baisseront... c'est mécanique

Timbeurland a écrit:

tonnerremecanique a écrit:

acb a écrit:

@ tonnerremecanique

Bonjour, nous sommes dans un situation d'arbitrage assez proche... voir le message laissé hier... j'ai appliqué à vos chiffres le calcul que j'ai effectué pour nous... à valider ...
hypo 1 : taux fixe 3.51% - mensualité hors assurance de 868.21 - avec assurance 919.86 - donc un coût global intérêts de 58800 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 2 : taux 2.55% sur la durée de l'emprunt - mensualité hors assurance de 796.22€- avec assurance 847.87 - donc un coût global intérêts de 41523 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 3, la moins favorable : taux 2.55% sur les 12 1ers mois et 3.55% sur les 228 derniers mois - mensualité hors assurance de 870.75€ sur le 2ème temps du plan d'amortissement - avec assurance 922.4- donc un coût global intérêts de 57558 € et un coût assurance de 12396 €.

Si mes calculs sont justes, sous réserve d'avoir bien "épluché" toutes les clauses du contrat, j'en conclus que dans cette configuration, il n'y aurait pas de risque à prendre l'offre taux variable puisque le total des intérêts versés sur l'ensemble du plan est inférieur à celui de l'offre à taux fixe - il faut pouvoir cependant assumer une hausse de la mensualité en cas de hausse des taux à 3.55% de 74 € mais dans ce cas de figure, la mensualité demeure équivalente à celle calculée en taux fixe. Donc par rapport à l'offre à taux fixe, cette offre à taux variable semblerait présenter un risque quasi nul en cas de hausse des taux... avec un potentiel de révision à la baisse des charges d'intérêts en cas de maintien de ceux ci en dessous de 3.5%. C'est tentant effectivement ! ...

Ce raisonnement est-il erronné ?
merci
ac

Tu as tout bon apparemment, nos chiffres se rejoignent à moins de 5 Euros près ...

La simulation de la banque a tenu compte du meilleur des cas, du pire et d'une situation intermédiaire (hausse puis baisse, ce qui donnerait un coût global interessant proche du mini escompté).

C'est écrit noir sur blanc donc je ne risque pas grand chose (2500 Euros au pire) et ca peut rapporter gros (14000 dans le meilleur des cas!).

Le delta est donc plutôt en faveur du gain, ce n'est pas comme si je prenais le risque de tout perdre ...

Un capé avec durée modulable de 5 ans en plus (25 ans à rembourser au lieu de 20 par exemple) est à FUIR car on ne rattrape pas l'élévation immédiate et les intérêts courent pendant tout ce temps, c'est donc tout bénéf pour la banque!

Je m'explique, si le capé monte en 2013 par exemple, je devrai payer des mensualités de 73 Euros en plus pendant toute l'année 2013 mais je n'aurais payé des intérêts que sur un an (pour effacer la hausse immédiate d'Euribor) et je serai tranquille après; tandis que si je dois payer des mensualités en plus, les intérêts de 2013 sont à rallonge et se cumulent pendant tout le reste du crédit, faisant boule de neige et augmentant le coût total de façon exponentielle ...

Suis-je clair?

En résumé, capé oui, si et seulement si on rembourse très vite les intérêts qui se surajoutent à chaque réevaluation annuelle de l'Euribor ...

Et si le 2.55 tient plusieurs années ou fait le yoyo comme je le pense alors ce sera le jackpot.

Vouloir absolument un fixe c'est un peu comme vouloir absolument acheter un diesel, beaucoup le font et au final peu l'amortissent; et bien pour le capé c'est comme acheter une essence et rouler peu, on peut y gagner énormément, encore faut-il prendre le risque et assumer d'être à contre courant ...

Après il ne faut pas trop traîner, les capés vont remonter très vite, c'est le moment où jamais et j'ai signé, car mes tergiversations m'ont déjà fait rater en Août le 2.75 capé 1 du CA qui vient de remonter à 3.15 ...

Le calcul n'était pas nécessaire !

Puisque le taux capé 1 est au maxi à 3,51 % et le taux fixe à 3,55 % donc même au pire des scénarios le taux capé 1 est plus favorable !

dans ce cas de figure effectivement qu'il faut opté pour le capé mais dans d'autre cas de figure, et bien souvent le fixe reste le plus rentable.

Cdt

Ce serait bien de tout lire avant de répondre!

Je ne suis pas complètement idiot, j'aurais pas fait le calcul si c'était la configuration dont vous parlez ...

Mais c'est 3.51 FIXE vs 2.55 capé 1 (donc 3.55 maxi).

tonnerremecanique a écrit:

Timbeurland a écrit:

tonnerremecanique a écrit:

acb a écrit:

@ tonnerremecanique

Bonjour, nous sommes dans un situation d'arbitrage assez proche... voir le message laissé hier... j'ai appliqué à vos chiffres le calcul que j'ai effectué pour nous... à valider ...
hypo 1 : taux fixe 3.51% - mensualité hors assurance de 868.21 - avec assurance 919.86 - donc un coût global intérêts de 58800 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 2 : taux 2.55% sur la durée de l'emprunt - mensualité hors assurance de 796.22€- avec assurance 847.87 - donc un coût global intérêts de 41523 € et un coût assurance de 12396 €
hypo 3, la moins favorable : taux 2.55% sur les 12 1ers mois et 3.55% sur les 228 derniers mois - mensualité hors assurance de 870.75€ sur le 2ème temps du plan d'amortissement - avec assurance 922.4- donc un coût global intérêts de 57558 € et un coût assurance de 12396 €.

Si mes calculs sont justes, sous réserve d'avoir bien "épluché" toutes les clauses du contrat, j'en conclus que dans cette configuration, il n'y aurait pas de risque à prendre l'offre taux variable puisque le total des intérêts versés sur l'ensemble du plan est inférieur à celui de l'offre à taux fixe - il faut pouvoir cependant assumer une hausse de la mensualité en cas de hausse des taux à 3.55% de 74 € mais dans ce cas de figure, la mensualité demeure équivalente à celle calculée en taux fixe. Donc par rapport à l'offre à taux fixe, cette offre à taux variable semblerait présenter un risque quasi nul en cas de hausse des taux... avec un potentiel de révision à la baisse des charges d'intérêts en cas de maintien de ceux ci en dessous de 3.5%. C'est tentant effectivement ! ...

Ce raisonnement est-il erronné ?
merci
ac

Tu as tout bon apparemment, nos chiffres se rejoignent à moins de 5 Euros près ...

La simulation de la banque a tenu compte du meilleur des cas, du pire et d'une situation intermédiaire (hausse puis baisse, ce qui donnerait un coût global interessant proche du mini escompté).

C'est écrit noir sur blanc donc je ne risque pas grand chose (2500 Euros au pire) et ca peut rapporter gros (14000 dans le meilleur des cas!).

Le delta est donc plutôt en faveur du gain, ce n'est pas comme si je prenais le risque de tout perdre ...

Un capé avec durée modulable de 5 ans en plus (25 ans à rembourser au lieu de 20 par exemple) est à FUIR car on ne rattrape pas l'élévation immédiate et les intérêts courent pendant tout ce temps, c'est donc tout bénéf pour la banque!

Je m'explique, si le capé monte en 2013 par exemple, je devrai payer des mensualités de 73 Euros en plus pendant toute l'année 2013 mais je n'aurais payé des intérêts que sur un an (pour effacer la hausse immédiate d'Euribor) et je serai tranquille après; tandis que si je dois payer des mensualités en plus, les intérêts de 2013 sont à rallonge et se cumulent pendant tout le reste du crédit, faisant boule de neige et augmentant le coût total de façon exponentielle ...

Suis-je clair?

En résumé, capé oui, si et seulement si on rembourse très vite les intérêts qui se surajoutent à chaque réevaluation annuelle de l'Euribor ...

Et si le 2.55 tient plusieurs années ou fait le yoyo comme je le pense alors ce sera le jackpot.

Vouloir absolument un fixe c'est un peu comme vouloir absolument acheter un diesel, beaucoup le font et au final peu l'amortissent; et bien pour le capé c'est comme acheter une essence et rouler peu, on peut y gagner énormément, encore faut-il prendre le risque et assumer d'être à contre courant ...

Après il ne faut pas trop traîner, les capés vont remonter très vite, c'est le moment où jamais et j'ai signé, car mes tergiversations m'ont déjà fait rater en Août le 2.75 capé 1 du CA qui vient de remonter à 3.15 ...

Le calcul n'était pas nécessaire !
Cannet les Maures,
Puisque le taux capé 1 est au maxi à 3,51 % et le taux fixe à 3,55 % donc même au pire des scénarios le taux capé 1 est plus favorable !

dans ce cas de figure effectivement qu'il faut opté pour le capé mais dans d'autre cas de figure, et bien souvent le fixe reste le plus rentable.

Cdt

Ce serait bien de tout lire avant de répondre!

Je ne suis pas complètement idiot, j'aurais pas fait le calcul si c'était la configuration dont vous parlez ...

Mais c'est 3.51 FIXE vs 2.55 capé 1 (donc 3.55 maxi).

Oui je sais lire merci, je maintiens me propos à 0.04 % de différence le capé 1 même au pire des scénarios (à +1 d'ici un an) donc à -1,04 % est plus intéressant que le fixe.

Pas besoin de calcul pour s'en rendre compte et aucun lien avec la débilité.

bien cdt

gregom13 a écrit:

Ah bon?
Vous pensez que le CA ou même une autre banque font des simul et au final l'offre est refusée?
Cela parait étrange, moi je suis passé par l'espace projet habitat et ils sont bien au courant de ce qu'ils peuvent faire.
Je vous dirai dans quelques semaines.

Je ne "pense" pas, j'en suis certain. C'est malheureusement du vécu !

Certains banquiers (je n'ai pas dit tous), au moment des négociations et du stade des simulations, vous font des promesses qu'ils ne peuvent pas tenir.

Je l'ai vécu il y a 7 ans avec le CA de Charente maritime : lors d'une négociation globale, la conseillère s'était engagée à nous avoir la suppression des pénalités de remboursement anticipés, et un taux de cartes bancaires à 0.5 % (comme la concurrence) sans minimum. Au moment de concrétiser l'offre, et alors que nous avions remercier la concurrence, les pénalités ne pouvaient finalement plus être supprimées, et le taux de carte bancaire ne pouvait être inférieur à 0.65 % . Nous étions à l'époque très pressés, et nous avons pas pu faire autrement que de signer avec eux.

Je l'ai vécu il y a deux mois avec le CA, encore une fois, qui m'annonçait un taux d'assurance pour deux à 100 % à 0.103 %, et comme garantie une caution. Au moment de concrétiser, le taux d'assurance n'était plus possible, et il fallait une garantie hypothécaire ! Raison évoqué : il y a eu un "couac" ...

De l'autre coté, la BNP nous proposait une offre à peine moins bonne, donc nous avons dit OK. Et au moment de faire de dossier de demande de prêt, le taux annoncé pour le terrain de 3.05 % sur 15 ans, se transformait en taux variable capé +1 !!! Il y avait eu, semble t il, un "bug" informatique...

Nous sommes donc allé trouver la banque postale, qui a amélioré son offre et à su faire preuve d'une grande réactivité. Leur offre est la meilleure :
- 2.85 % fixe sur 10 ans
- 3.1 % fixe sur 17 ans.
- assurance, 0.22 % pour deux à 100 %.

Attendons d'avoir l'offre définitive, car pour le moment nous avons juste fait la demande de prêt.

Tout cela pour vous dire qu'il ne faut pas jeter la concurrence avant d'avoir l'offre définitive entre les mains !