Gros souci avec mon terrain

Ne te gaches ni la soiree ni la nuit, ni le reste : Tu as déjà donné toi même toute les réponses ..
Très logiquement, comme tu le dis, une servitude de droit privé ne peut pas influer sur les règles d'urbanismes de la commune : Tu en restes donc sereinement à ton COS de 0.20, calculé sur la totalité de la surface constructible = 200m² (je te fais confiance pour le calcul, je suis nulle)
Contre le droit de se clore, il ne peut pas non plus t'imposer quoi que ce soit.
Renseigne toi à la mairie pour savoir si le POS prévoit des spécificités : Dans mon lotissement par exemple, le maire a imposé des clotures grillagées et non des murs dès le permis de lôtir, mais cela fait partie du plan de lutte contre les innondations (Gard). Sinon, les règles qui s'imposent sont celles du code Civil : Voir le lien en particulier
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1833.xhtml?[...]yennet%C3%A9&l=N356
Pour le reste, je te joins une archive perso (pardon pour la longueur, mais je suis meilleure en Droit qu'en informatique ...)

DROIT DE SE CLORE

Tout propriétaire peut clore son héritage (art. 647 C.Civ.), sous réserve de l'exercice d'une autre servitude dont le fonds serait grevé et à condition que l'exercice du droit ne soit pas abusif. Exemples :
- pour un fonds grevé d'une servitude de passage, la pose d'une cloture sans utilité, dont l'unique but est de nuire aux voisins, serait abusive.
- pour un fonds grevé d'une servitude d'écoulement des eaux le type de clôture utlisée ne pourra faire obstacle au libre écoulement des eaux provenant du fonds supérieur.

Des règles particulières s'appliquent en ville, notamment la possibilité de contraindre le voisin à contribuer aux dépenses de construction et de réparation de la cloture (art. 663 c. civ.).

Il est possible de supprimer ou de restreindre conventionnellement le droit du propriétaire de se clore. Ainsi la plupart des cahiers des charges des lotissements prescrivent un type particulier de clôture et une hauteur limite, quant ils n'interdisent pas purement et simplement toute clôture.
DISTANCES A RESPECTER POUR LES PLANTATIONS

Il est en principe interdit de planter des arbres et arbustes trop près de la limite séparative de deux propriétés. La distance minimum qui doit être respectée est fixée soit règlementairement (arrêtés préfectoraux ou communaux), soit par des usages constants et reconnus.

A défaut de règlements ou d'usages l'art. 671 du code civil fixe une distance minimale de 2,00 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres et de 0,50 mètres pour les autres.

Ces règles s'appliquent à toutes les plantations, à l'exception toutefois des espèces qui peuvent être plantées en espalier de chaque coté du mur séparatif à condition de ne pas en dépasser la crête.

Le voisin peut exiger que les plantations qui ne respectent pas les distances fixées par la loi soient arrachées ou réduites à la hauteur légale.

Cependant, le droit de déroger aux distances légales a pu être acquis en vertu d'un titre (autorisation écrite du propriétaire voisin), par destination du père de famille (voir ce mot), ou par la prescription trentenaire (l'arbre a dépassé la hauteur légale depuis plus de trente ans).

Cependant, si les plantations meurent, sont coupées ou arrachées, les nouvelles plantations devront respecter les distance légales.

Lorsque les branches d'un arbre ou arbuste empiète sur le fonds voisin, même si les distances légales sont respectées, le voisin concerné peut contraindre le propriétaire à les couper. Lorsque ce sont des racines, ronces ou brindilles qui avancent, le voisin peut alors les couper lui-même.

Celà dit ça promets d'être coton les rapports avec ton futur voisin qui se croît Maître suprême de l'univers ...
Bonne soirée !

Votre voisin pense que le COS ne s'applique que sur la partie constructible. Donc 400 m2 x 0,2 = 80 m2 constructible.
Son calcul est faux, le COS s'applique sur la totalité du terrain.
Vous êtes donc libre de bâtir ce qui vous chante sur la parcelle de terrain constructible.

OUFFF ça fait du bien à lire croyez moi

Vous êtes sûrs sûrs dites parce qu'il faut que j'explique tout ça à mon chéri ce soir, et je vois d'ici sa tête

Un grand merci en tous les cas de m'avoir répondu si vite

il est charmant votre voisin

Bonsoir,
Nous avons un terrain de 2500 m² dont la partie arrière est non constructible (protection d'une zone boisée). Cos de 0,1 sur la totalité du terrain donc 250m² à construire sur la partie avant du terrain.
Je pense que notre cas est similaire au votre!

Idem pour nous : terrain de 740 M2 avec une zone non aedificandi de 100M2.

Il n'y a pas eu de problème de modif du calcule du COS.



Petite question subsidiaire: Existe-t-il une démarche pour lever cette servitude non aedificandi?

Bon j'ai eu mon notaire ce matin, qui me confirme qu'il n'y a pas de problème, s'agissant au surplus s'une servitude privée entre particuliers, et non d'une servitude non aedificandi "publique".

Mais je vois apparemment avec vos derniers messages que même une servitude publique ne modifie pas le COS...donc très bien )

En plus, j'ai vérifié hier soir mon compromis de vente, et il est clairement stipulé comme clause suspensive la possibilité de construire une maison de 130 m² minimum..donc au pire : nous pourrons nous dédire du compromis.

Par contre, je me pose une nouvelle question : mon super gentil voisin m'a dit qu'il attaquerait le permis
Même s'il a tort et perd sa procédure, je pense que tout ça prendra du temps
Est ce que vous avez une idée du temps que prend un recours contre un permis ??? Parce que si c'est 3 ans, vu les lenteurs de la Justice, même si c'est pour avoir raison à la fin : on est mal et en plus dans 3 ans, le coût de la construction sera plus cher

242 a écrit:

Petite question subsidiaire: Existe-t-il une démarche pour lever cette servitude non aedificandi?

C'est une servitude privée ou publique ?

Publique, je ne sais pas, mais à mon avis il faudrait une modification des règles d'urbanisme qui régissent ta commune ...modif du POS/ PLU etc...

En ce qui concerne les servitudes privées, tout dépend de leur nature : légale ou conventionnelle..

Si c'est une servitude issue de la loi, pas grand chose pour la faire lever, si ce n'est l'acquisition de la prescriprion de trente ans.

Si c'est une servitude issue d'un acte entre parties privées:

-soit il est possible que les parties se mettent d'accord pour la lever (en l'espèce mon gentil voisin demande ....juste 3 Millions de Francs pour renoncer à sa servitude qui porte sur plus de 7 000 m² : vous imaginez comme la propriétaire qui nous a vendu le terrain est pénalisée : car c'est elle qui possède toute la surface grevée de cette servitude..)

- soit il est possible encore de l'acquérir par prescription trentenaire (ex : tu construis sur la servitude et le bénéficiaire de la servitude ne dit rien pendant trente ans : après il ne peut plus se prévaloir de la servitude ...mais là je ne m'y hasarderai pas...)

themis a écrit:

Par contre, je me pose une nouvelle question : mon super gentil voisin m'a dit qu'il attaquerait le permis
Même s'il a tort et perd sa procédure, je pense que tout ça prendra du temps
Est ce que vous avez une idée du temps que prend un recours contre un permis ??? Parce que si c'est 3 ans, vu les lenteurs de la Justice, même si c'est pour avoir raison à la fin : on est mal et en plus dans 3 ans, le coût de la construction sera plus cher

ca va etre long , très long
a mon avis la meilleure solution il faut le décourager
regarde bien la maison de ton voisin
n'a t il pas fait un mur de cloture sans permis ? , une dalle extérieure
sans autorisation ? un portail ?)
va voir voir son propre permis de construire de l'époque (il n'a pas rajouté une fenetre au dernier moment ? et le crépit il est de la bonne couleur ?)
va lui dire qui si il dépose un recours , tu atttaqueras pour ses travaux non conformes

en lui précisant que toi comme rien n'est construit cela ne te couteras rien
mais lui devra au pire démolir

cela devrait le calmer

charmant voisin

Merci LERAPIA, mais malheureusement, sa maison date du XIX è siècle j'ai donc peu de chance de trouver une non conformité par rapport au permis

Son aîeul était propriétaire de toute la vallée, et quand il a commencé à diviser sa propriété, il a logiquement fait mention d'une servitude non aedificandi sur une grande partie des parcelles vendues, pour ne pas qu'on lui masque la vue sur le paysage ...


Franchement, qu'est ce que vous feriez à ma place ?

On est encore dans le délai de rétractation de 7 jours après la signature du compromis.....jusqu'à demain Doit on faire marche arrière tout de suite ?

On n'a pas trop envie de laisser tomber ce terrain, pour lequel on a déjà dépensé énormément d'énergie

Nous avons donc bien envie de déposer notre permis. Je vais quand même contacter mon voisin avant, pour à mon tour essayer de le décourager de ses idées procédurières...

S'il fait une procédure et la perd, il devra nous payer:
- les frais de procédure,
- mais surtout, le surcoût qu'on devra supporter à cause de l'augmentation de la construction
- et aussi le préjudice lié au fait qu'on aura été en location pendant tout ce temps, au lieu d'être chez nous et de rembourser un prêt qui constituerait notre patrimoine
- et certainement la différence du coût du prêt car les taux auront certainement augmenté...

Vous pensez que ce sont de bons arguments pour le dissuader ???

Vous pouvez aussi lui suggérer que s'il attaque votre permis et qu'il est débouté de ses demandes, il vous devra des dommages et intérêts à hauteur
- des loyers pendant toute la durée de la procédure
- de l'augmentation du BT 01
- du préjudice pour procédure abusive.

ça le calmera.

Merci aamoi : nos messages ce sont télescopés ;)

Mes arguments sont donc bons

Bonjour à tous,

Je reviens avec cette histoire .......qui malheureusement pour nous rebondit....

Nous avons obtenu notre PC et ce qui devait arriver....Le voisin nous attaque devant le Tribunal Administratif en annulation de permis de construire pour les motifs suivants :

- le permis ne respecte pas le POS qui exige un terrain de 1 000 m² constructible : or, selon lui, notre terrain étant "partiellement inconstructible" en raison de la servitude qui le grève, il ne respecterait donc pas la condition des 1 000 m² constructibles
- le terrain ne produit pas de COS sur toute sa surface compte tenu de la servitude...(vous avez déjà répondu plus haut).

Voilà : nous devons réitérer la vente au 31/03, nous avons déjà dépensé par mal de sous (études de sol etc...) débloque nos pel, signé l'offre de prêt....et la perspective de cette instance nous affole.

Que feriez vous ? A-t-on un risque de voir notre permis annulé ? qu'est ce que celà implique concrètement ? devra-t-on démolir ?

Merci de vos réponses, car je vous avoue que nos dernières nuits ont été très très courtes

themis a écrit:

Le voisin nous attaque devant le Tribunal Administratif en annulation de permis de construire pour les motifs suivants

(...)

Que feriez vous ?

c'est la décision administrative qui doit être attaquée. Dans un premier temps le voisin aurait du demander au maire de retirer son autorisation (information du bénéficiaire obligatoire).

Si le Maire maintient son permis, le voisin doit introduire une instance devant le tribunal administratif et doit faire connaître dans un mémoire introductif d'instance ses griefs.

La date d'affichage la plus tardive est laquelle ?

Quel est la date de l'action intentée par le voisin et sous quelle forme ?

J'espère qu'il va morfler... le voisin...

J'adore les voisins comme ça shot
Je pense que ton voisin va sûrement faire une lettre au maire pour dire qu'il est contre la construction et ensuite il va s'arrêter, il n'ira pa très loin, c'est pour vous intimider (j'ai l'impression d'avoir le même voisin !!!)

Tiens le coup themis

Qm a écrit:

themis a écrit:

Le voisin nous attaque devant le Tribunal Administratif en annulation de permis de construire pour les motifs suivants

(...)

Que feriez vous ?

c'est la décision administrative qui doit être attaquée. Dans un premier temps le voisin aurait du demander au maire de retirer son autorisation (information du bénéficiaire obligatoire).

Si le Maire maintient son permis, le voisin doit introduire une instance devant le tribunal administratif et doit faire connaître dans un mémoire introductif d'instance ses griefs.

La date d'affichage la plus tardive est laquelle ?

Quel est la date de l'action intentée par le voisin et sous quelle forme ?

oui je me suis mal exprimée tu as raison :

donc notre cher voisin a bien fait une requête en annulation de permis de construire devant le Tribunal Administratif.

Il nous l'a notifiée par LRAR dans les 15 jours du dépôt de sa requête au Tribunal et l'a également notifiée à la mairie (je suis allée vérifier).

Nous avons affiché le PC le 9 Janvier et il est donc dans les délais car il a déposé sa requête le 21/02.....

VOilà........

Salut,

As tu contacté ton notaire à ce sujet ? Un avocat peut-être ?

Petit message d'amitié au passage

Gueux a écrit:

Salut,

As tu contacté ton notaire à ce sujet ? Un avocat peut-être ?

Petit message d'amitié au passage

Coucou Gueux Vous aurez pendu la crémaillère bien avant nous !!!!!

Oui biensûr, mon notaire se renseigne, et j'attends aussi la consultation d'un spécialiste en la matière....

je me dis cependant qu'il y a peut être des spécialistes sur le site qui pourraient apaiser mes nuits

Themis as tu appellé ton assurance habitation, ils sont souvent de bons conseils......

Le voisin a zappé le recours gracieux et est passé directement au recours contentieux.

Il me semble très motivé.

La procédure me semble avoir été respectée dans son formalisme.

Mais à mon humble avis (et ce n'est que mon avis, je ne traite jamais de contentieux) elle est vouée à l'échec.

Je m'explique :

Il existe fréquemment des zones non-aedificandi dans les documents d'urbanisme (exemple recul de la construction de 5 m par rapport à la voirie) et pourtant les surfaces de ces zones sont prises en compte pour la détermination de la SHON.

Si ces zones résultant de servitudes administratives n’ont aucune influence, je vois mal comment des zones issues de servitudes conventionnelles dont l’administration n’a pas forcément connaissance (et qui en toute logique ne peuvent lui être, à mon avis, opposable) devraient être prises en considération.

J'espère ne pas me tromper

Dis moi Qm, il me semble avoir lu quelquepart qu'il est possible d'attaquer l'auteur d'un recours abusif. Confirmes-tu ?

J'espère également me tromper dans la compréhension de cette réponse :
Site juris prudentes - Calcul de la SHON sur un terrain grevé de servitude de passage
Calcul de la SHON en présence d'une voie privée
Comme là, on a une zone non aedificandi, c'est peut-être différent.

Caldhera a écrit:

J'espère également me tromper dans la compréhension de cette réponse :
Site juris prudentes - Calcul de la SHON sur un terrain grevé de servitude de passage
Calcul de la SHON en présence d'une voie privée
Comme là, on a une zone non aedificandi, c'est peut-être différent.

oui caldhera : j'ai vu ce site, mais je leur avais au mois de juin posé la question à propos de mon problème et voilà leur réponse :

http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=383

je viens aussi de voir aujourd'hui leur réponse à la servitude de passage et j'avoue du coup que je ne comprends plus très bien.

j'ai la solution de leur demander de préciser : mais je me dis : et si mon voisin voit aussi le site ? je ne vais quand même pas lui donner les arguments tout cuits .....


QM : nous avions aussi le même raisonnement que toi, mais que penses tu de la Jurisprudence que cite caldhera à propos de la servitude de passage ? y-a-t-il contradiction ou un élément au milieu nous échappe t-il ?

merci en tout cas de m'aider un peu, rien que de voir qu'on s'intéresse à notre souci me fait un peu de bien, car je vous dis pas l'angoisse et surtout le désanchantement si on doit laisser tomber.....

On ne retrouvera pas un terrain comme celui-ci, le prix a augmenté, les taux aussi (nous avions obtenu 3.40 % !!!) et j'ai débloqué mon PEL et donc perdu les intérêts qui auraient pu continuer de courir....et nous avons fait des frais pour l'étude de sols etc....

Ah là là

Bonjour,

Je ne peux t'apporter aucune réponse mais en tout cas, je t'apporte un petit message de courage...

Foutu voisin

Marie.

themis a écrit:

QM : nous avions aussi le même raisonnement que toi, mais que penses tu de la Jurisprudence que cite caldhera à propos de la servitude de passage ? y-a-t-il contradiction ou un élément au milieu nous échappe t-il ?

Oui apparemment les réponses semblent contradictoires ...

... mais dans un cas :

la partie déduite de la surface à prendre en compte pour le calcul de la SHON notamment est une surface affectée à un usage autre que l'habitation (surface en nature de chemin d'accès) et/ ou qui profite à une propriété autre (indivision ou servitude de passage)

... et dans l'autre:

la partie non aedificandi est une zone affectée à l'usage de terrain d'agrément ("annexe" à l'habitation) et ne supporte pas d'autre usage et reste affectée au seul usage du propriétaire.

De plus dans la première hypothèse l'administration a les moyens de demander la surface indivise ou grevée d'une servitude au profit d'un autre fonds lors de l'instruction de la demande alors que dans la seconde, l'administration n'a pas les moyens de connaître cette servitude.

Il me semble difficile de soutenir qu'il est possible de faire grief à une autorisation administrative d'avoir simplement fait application des documents d'urbanismes applicables sans avoir rechercher si des servitudes conventionnelles existent.

Je ne connais pas de mairie qui lève un état hypothécaire pour connaître les éventuelles servitudes lors de l'instruction d'un dossier.

Selon moi la décision d'octroi du permis de construire n'est pas entachée d'illégalité.

Je conseillerai d'aller consulter un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme ou en procédure administrative.

Gueux a écrit:

Dis moi Qm, il me semble avoir lu quelquepart qu'il est possible d'attaquer l'auteur d'un recours abusif. Confirmes-tu ?

Je ne sais pas mais les juridictions peuvent infliger une amende pour recours abusif de maximum 3000 euros semble-t'il (art R741.12 du code de justice administrative)

Le bénéficiaire d'une autorisation administrative pourra peut être obtenir des dommages et intérêts devant la juridiction civile sur le fondement de l'article 1383

Aamoi avait l'air d'en être convaincu...

Qm merci beaucoup pour ton analyse qui m'intéresse beaucoup.

Je vous tiens au courant....

Quant à l'indemnité pour recours abusif elle existe c'est vrai, mais est peu utilisée....et j'ai peu d'espoir sur l'indemnisation du préjudice qui interviendrait de toute façon dans de nombreuses années...

Si vous avez d'autres idées : je suis preneuse

Je vous tiens au courant

themis a écrit:

OUFFF ça fait du bien à lire croyez moi

Vous êtes sûrs sûrs dites parce qu'il faut que j'explique tout ça à mon chéri ce soir, et je vois d'ici sa tête

Un grand merci en tous les cas de m'avoir répondu si vite

heu tu comptes pas construire le modèle de maison de ton avatar...

ta les plans qu'on y regarde ?

La situation n'est toujours pas débloquée Thémis ? Vous en êtes où là ?

Ben on a commencé la construction malgré le recours....en espérant que tout ira bien, puisque beaucoup de monde nous ont confirmé que nous sommes dans notre bon droit. Nous avons bien sûr pris les renseignements juridiques nécessaires.

mais hier : nouveau coup au coeur : je l'explique dans ce post : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-24960.php#284210

Donc voilà, c'est pas facile, surtout que notre chantier n'a pas très bien démarré, que beaucoup de petites malfaçons ont été faites sur les fondations.

Donc là on a tout arrêté pour le mois d'Août et on espère repartir sereinement début Septembre : les vacances ne seront pas de trop....

J'ai lu également l'autre post, et je comprends que vous soyez ennuyés.
As-tu idée du délais pour le tribunal ? C'est une questions de mois ? D'années ? C'est en effet certain que vous aurez gain de cause, ce voisin est vraiment un mauvais coucheur, on ne sais jamais trop sur qui on tombe mais là au moins, avant même d'emménager vous êtes fixés.

Super le voisin : la crème de la crème !