Erreurs et responsabilité de l'architecte/maître d'oeuvre

Bonjour,
Je souhaiterais avoir vos avis et conseils concernant un "peut être futur" litige que je risque d'avoir avec mon archi/maitre d'oeuvre.

Le cadre :
En effet, je suis propriétaire d’un ancien bâtiment agricole (grange et écurie) et j’ai décidé de le rénover dans le cadre d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) qui a lieu sur ma commune. En ma qualité de propriétaire bailleur, je peux bénéficier d’une subvention de 40 % d’une dépense subventionable versée par l’ANAH, à condition de signer une convention à loyer social. Compte tenu de l’importance de l’opération, l’ANAH m’imposait de l’assistance d’un maître d’œuvre.
Dans ce cadre précis, le 30 décembre 2006, je signais un contrat avec une société d'architectes en vue de la réalisation de ce projet . Ce contrat portait sur une mission complète, de la réalisation des plans, jusqu’à la direction des travaux. Les honoraires représentaient 9 % du coût hors taxes des travaux soit 13 990.19 euros. J’ai choisi ce cabinet compte tenu du fait qu’il a une certaine expérience et expertise dans le suivi de dossier où intervient l’ANAH. Par ailleurs, leurs bureaux se situant dans le même immeuble que ceux du service chargé de l’instruction de ma demande de subvention, j’ai pensé que cette situation permettrait de faciliter les échanges entre professionnels.

Le droulement :
- Le 8 janvier 2007, deux agents du cabinet d'archi procédait à un état des lieux avec un relevé des côtes, surfaces et volumes (prestation facturée à hauteur de 300 euros hors taxes).
- Je recevais le 1er APS le 17/01/2007. Suite à mes observations, un second APS m’était adressé le 17/02/2007.
Le 17/03/2007, je recevais le dossier de demande de permis de construire en 4 exemplaires, avec les imprimés de demande et les plans. Le 15/06/2007, le permis de construire était accordé.
- Sur la base de ces plans, la définition des lots et les dossiers de consultation des entreprises (DCE) étaient établis. Pour chacun des 8 lots, il était convenu de solliciter les devis de 3 entreprises. Le choix des entreprises a été effectué d’avril à juillet 2007.
- Les travaux ont pu démarrer en mars 2008 par le lot « maçonnerie et démolition », et se poursuivent à ce jour.

Mes soucis :
- Les plans établis pour la demande de permis de construire prévoyait une surface au sol de 98.37 m2. Ors le DCE mentionne 90.12 m2. L’entreprise de maçonnerie qui a réalisé la chape a transmis une facture au cabinet d’architecte avec une surface de 99.50 m2, proche de la surface du plan mais de près de 10 m2 de plus que le dossier de consultation qui a servi à établir les prix. Malgré cette différence, l’architecte a validé la facture sans m’informer de ce problème. Le surcoût est de 1239.74 euros hors taxes soit 1482.73 TTC. Je ne m’en suis aperçu que très tardivement. Pensant qu’il s’agissait d’une erreur dans le métrage des surfaces, j’en ai informé le cabinet d’architecture, qui m’a indiqué que les plans étaient exacts, mais ils sont restés très flous dans leurs explications. Ce n’est que par la suite que je me suis aperçu que la différence provenait du DCE.
Pour l'instant, j'ai versé aux entreprises des avances en fonction de l'avancement des travaux. Mais apparemment, pour les autres lots les artisans m'annoncent d'ores et déjà des surfaces plus importantes (doublage des parois, plafond, plancher, cloisons...)

- Le bâtiment avant travaux se composait de deux étages : une écurie et une grange, d’environ 100 m2 au sol. Après travaux, il y aura 3 niveaux : un rez de chaussée (garage) , et deux autre niveaux qui constitueront le logement loué. Les niveaux rez-de-chaussée et le niveau 1 sont séparés par une dalle en béton en hourdis soit une épaisseur de 16 cm. Le positionnement de la dalle était clairement défini compte tenu des ouverture existantes et des linteaux déjà en place sur toute la longueur du mur en prévision de travaux. Les plans prévoyait une hauteur sous plafond de 2.31 m au rez-de-chaussée. A l’étage, il était prévu une réservation sur la dalle pour un isolant thermique sur dalle (6 cm) et pour une chape et le carrelage (6 cm), soit 12 cm au total. Les niveaux R1 et R2 sont séparé par un plancher en bois. Les poutres reposent sur les murs extérieurs et sur un mur de refend construit au milieu de la pièce. Les ouvertures existantes et les linteaux dèjà maconnés sur les façades conditionnaient la hauteur du mur de refend et la position du plancher. Ainsi les plans prévoyaient une hauteur de 2.32 m au niveau R1. Au niveau R2, composé d’une mezzanine, de 3 chambres et d’une salle de bain, les pièces sont sous comble : après travaux, les plans prévoyaient une hauteur de 2.30 m au plus haut du plafond.
Une surface est dite habitable à partir d’une hauteur de 1m80. Les 3 chambres présentaient des surfaces habitables respectives de 10.54 m2, 12.82 m2 et 13.03 m2. Au total la surface habitable du logement est de 138.52 m2.
Toutefois, Il s’avère que pour le calcul des subventions ANAH, il est préconisé une hauteur minimum de 2m30. De ce fait, au vu des plans initiaux, l’ANAH à pris en compte une dépense subventionable égale à 138.50 m2 * 500 euros, soit 69 250 euros, auxquels se sont ajoutés une partie du coût de la maîtrise d’œuvre. Au total, la dépense subventionable a été arrêtée à 77 560 euros. La subvention a été fixée a 31 022 euros. Le coût de l’opération est de l’ordre de 140 000 euros. C’est sur cette base que j’ai établi mon plan de financement.

- Toutefois entre les plans et la réalité des travaux, je constate de plus en plus des erreurs, non pas dues aux artisans mais au travail de l'archi :
*La réservation au dessus de la dalle béton qui était censée être de 12 cm s’est avérée être de 6 cm. De ce fait, il n’est plus possible de mettre un isolant thermique. Compte tenu que le bâtiment doit être labellisé par Promotelec pour bénéficier de l’aide de l’ANAH, il a été décidé d’isoler par le bas, c’est à dire par le rez-de-chassée, sous la dalle. Ceci a 2 conséquences certaines : un surcoût car ce type d’isolation est plus cher. De plus, au rez-de-chaussée, la pièce à vivre aura une hauteur de 2.20 m au lieu de 2.30 m. Par ailleurs, bien que le maître d’œuvre m’ait certifié que la technique d’isolation par le bas pouvait permettre l’obtention du label Promotelec, je reste très circonspect.

* La hauteur du niveau R1 sera un peu plus importante que prévue : 2m39 au lieu de 2.32. Par contre, la hauteur sous plafond du niveau R2 est de 2.10 m au lieu de 2.30 m. Etant donné que l’ANAH conditionne le versement des subventions au fait que « chaque pièce doit avoir la moitié de sa surface au sol à 2.30 m de hauteur et au moins 9 m2 à 1.80 m de hauteur », toute la surface habitable de ce niveau ne sera plus subventionable. Ceci aura pour conséquence une forte diminution de la subvention que j’évalue dorénavant à 17 200 euros contre 31 022 euros prévus. Bien évidemment, c’est tout le budget de l’opération qui est remis en cause.
Les services de l’ANAH doivent prochainement se rendre sur le chantier afin de calculer les surfaces servant de base au calcul définitif de la subvention et au calcul du loyer.
Alors que lors de relevé de l’état des lieux du 08/01/2007, le cabinet d'archi avait tous les éléments en main pour apprécier la totalité des éléments mis en cause puisque les linteaux existaient dèjà (et marqué en rouge avec de la peinture!).
Avant le début des travaux et tout au long du chantier j'ai pris des photos : elles montrent précisément l’emplacement des différents éléments de construction.

Conclusion :

En définitif, avec les différentes erreurs relatives aux calculs des surfaces, aux plans et au DCE, je vais avoir des surfaces au sol plus importantes que prévues ce qui va engendrer des coûts de travaux supplémentaires (à ce jour, le surcoût est de 1482.73 euros), et en même temps, une surface habitable moins importante. Ce dernier point aura deux conséquences supposées : tout d’abord l’attribution d’une subvention de l’ANAH moins importante (elle est évaluée à 17 200 euros à ce jour contre 31 022 euros prévus et notifiés par l’ANAH). Ensuite, étant donné que j’ai signé une convention avec l’ANAH m’imposant un loyer maximum de 4.95 euros par mètre carré, je pouvais espérer appliquer un loyer de 683 euros par mois. Compte tenu que la surface habitable, dont la hauteur de plafond doit être d’au moins 1.80 m, sera moins importante, je vais subir une perte de loyer alors que cette ressource me permettait de financer le remboursement du prêt immobilier contracté.
A ce jour, compte tenu que les travaux ne sont pas terminés, je ne peux pas évaluer de manière précise les pertes financières que je vais subir. Toutefois, elles sont dores et déjà présentes. Je précise également que je n’ai entrepris aucune démarche auprès de la société d'architectes/maitre d'oeuvre, compte tenu que je n’ai pas encore tout les éléments en main pour chiffrer le préjudice.
Par ailleurs, mon plan de financement est complètement à l'eau car j'ai des coûts supplémentaires et la subvention de l'ANAH sera moins importante. J'essaie de revoir la situation avec mon banquier pour avoir une rallonge du pret, mais la situation actuelle n'est guère propice (!)

Vos conseils pour m'éclairer :
- Vous semble t il envisageable de mettre en cause la responsabilité de l’architecte qui a établi les plans, les DCE ... ?
- Si oui, dois je le faire tout de suite ou attendre la fin des travaux pour connaître de manière précise les pertes financières.
- dois je dores et déjà entreprendre des démarches auprès de l’architecte pour mettre en cause sa reponsabilité
- Est ce que je peux ou je dois arrêter de payer les honoraires de l'archi/maître d’œuvre : sur les 13 990.19 euros TTC d’honoraires, je lui dois encore 3 918.23 euros. Dans le même temps, puis je mettre fin à notre contrat sans avoir d’indemnité à lui verser.
- Enfin, ne serait il pas opportun de prendre l’attache du conseil de l’ordre des architectes afin de le charger d’une mission de conciliation entre les 2 parties, ce qui permettrait certainement de régler le litige plus rapidement.

J'attends avec impatience vos avis et conseils pour m'aider à résoudre ce problème.
Merci à toutes et tous
Biscotte